1 На момент підготовки матеріалу новий Закон ще не підписаний, далі за текстом — Закон про оренду державного та комунального майна, новий Закон.
Про загальні моменти
Прийнятий Закон про оренду державного та комунального майна впроваджує новий механізм продажу права оренди державного та комунального майна.
Мета прийняття вказаного законодавчого акта — підвищення ефективності орендних відносин, спрощення та осучаснення процедури оренди державного та комунального майна, яка не оновлювалась ще з 1992 року, а також створення умов для бюджетів усіх рівнів отримувати більше коштів та мінімізувати корупційні ризики при обранні орендаря.
Що зміниться в процедурі надання державного та комунального майна в оренду?
Закон про оренду державного та комунального майна напряму стосується якості життя у кожному населеному пункті України.
На думку авторів, цей законодавчий акт допоможе якщо не ліквідувати повністю, то в значній мірі «прикрити» ще одне джерело корупції в державному управлінні.
Новим Законом впроваджуються принципово нові механізми передачі майна орендарю шляхом використання електронних сервісів, проведення електронного аукціону. Встановлюються засоби запобігання зловживання при передачі такого майна в оренду.
Інформація щодо всіх угод оренди державного та комунального майна відтепер буде публічною. Більше того, вона буде зосереджена на одному ресурсі, яким має стати «Прозорро.Продажі».
Сьогодні Фонд державного майна обліковує лише договори оренди державного майна — це понад 17 тис. об’єктів. Що ж до того, скільки об’єктів, за якою ціною та кому здаються на рівні місцевої влади — інформація відсутня.
Завдяки новому Закону і держава, і громадяни, і місцеві органи влади нарешті отримають чітке розуміння, скільки, якого майна, за якою ціною і наскільки ця ціна «відповідає ринку», здається в оренду.
А отже — влада зможе приймати ефективні рішення щодо управління своїм майном.
Звичайно, це не станеться в одну мить: перехідний період для органів центральної та місцевої влади, протягом якого вони мають оприлюднити всі договори оренди, — до 1 жовтня 2020 року.
Більшість з цих договорів паперові, тож сканування та цифровізація потребуватимуть часу. Але після цього і уряд, і громади, і бізнес бачитимуть все.
Законом про оренду державного та комунального майна передбачається утворення двох Переліків:
— «Перелік першого типу» (Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні);
— «Перелік другого типу» (Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону).
Новим Законом визначено ключові етапи процедури передачі в оренду зазначеного майна, що забезпечуватимуть прозорість, конкурентність та максимальну економічну вигоду місцевим органам влади від надання свого майна в оренду, такі як:
| 1 | прийняття рішення щодо можливості передачі майна в оренду |
| 2 | внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи |
| 3 | прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків |
| 4 | опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, відносно якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в електронній торговій системі |
| 5 | розміщення в електронній торговій системі оголошення про передачу майна в оренду |
| 6 | проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладання та публікація в електронній торговій системі договору оренди |
З 1 лютого 2020 року всі нові договори оренди укладатимуться лише через електронну торгову систему, всі комерційні договори оренди — через онлайн-аукціон.
Сьогодні це офлайн-процедура, яку бачать лише ті, хто став учасником такого конкурсу або процедури. А ним стати не так і просто, адже зараз інформація про майно, яке здається в оренду, згідно із законом, публікується в друкованих виданнях та на веб-сайтах орендодавців. Видання, в свою чергу, мають обмежений наклад і часто доступні лише за передоплатою.
Як передбачається, процедура торгів буде відбуватись через електронну торгову систему «Прозорро.Продажі». До цієї системи «підключено» (тобто фактично виступають її «інтерфейсом» для користувача) близько 50 торгових майданчиків.
І кожний — завдяки єдиній центральній базі даних — побачить інформацію про новий лот, який би з цих 50 майданчиків, у якому б куточку країни не виставив інформацію щодо нього.
Отже, потенційні орендарі отримають більше можливостей для отримання в оренду державного та комунального майна.
Громадяни та бізнес зможуть легше отримати державне та комунальне майно в оренду. Умовно, ви — бізнес і у вас є потреба в оренді приміщення. Ви бачите, що у великої бюджетної організації велике приміщення в центрі стоїть порожнім або напівпорожнім. Новий Закон прописує чітку процедуру та строки щодо того, як отримати це майно в оренду, якщо таке майно не використовується самою державою. Сама процедура оренди майна значно прискориться.
Якщо сьогодні від моменту подання заяви до аукціону щодо оренди проходить мінімум 123, максимум 163 дні, завдяки новому Закону тривалість всього процесу скоротиться до мінімум 50 — максимум 95 днів.
Перелік пільговиків, які мають право орендувати державне майно за пільговою ставкою, законом не змінюється. А що ж змінюється?
Якщо раніше будь-яка організація з довгого переліку пільговиків мала право на отримання будь-якого майна в оренду без конкурсу, то тепер в органів влади буде можливість визначати об’єкти, які є найбільш цікавими з комерційної точки зору, щоб отримати за ними максимальний прибуток.
Більшість пільговиків зможуть так само брати майно в оренду, але не на ті об’єкти, на які є великий попит від комерційних організацій.
Це — одна з найважливіших новацій Закону України про оренду державного та комунального майна, адже сьогодні є купа прикладів, коли під виглядом «пільговиків» нерухомість в найкращих локаціях орендують невідомі організації і платять за це майно копійки.
Це далеко не все. Значна частина майна здається в оренду взагалі лише за 1 гривню. За даними Фонду державного майна, на таких умовах в 11 регіонах України здається понад 40 % майна.
Стартова орендна плата на аукціонах буде розраховуватись не від оцінки майна, а від його балансової вартості. В теорії сам інструмент оцінки — це захист від надання майна в оренду за заниженою вартістю. Але в реаліях України оцінка — це довго, а часто і дорого.
Електронні ж аукціони дозволяють знайти ринкову вартість об’єкта «автоматично» — завдяки конкуренції учасників на торгах, за умови повної відсутності «ручного керування» цим процесом.
Це дозволяє позбутись оцінки як зайвого рудимента, економлячи час і гроші орендодавців.
Обов’язкова оцінка залишиться лише для випадків, коли організація хоче орендувати майно без конкурсу. У такому випадку буде потрібна оцінка майна, як і її внесення в базу даних.
Мета — дати державі та місцевим органам влади розуміння, якою є «альтернативна вартість» наданого на пільгових умовах без конкурсу майна.
Ці та інші новації дозволять зробити так, що майно держави на пільгових умовах зможуть брати в оренду саме ті, кому воно дійсно потрібно, а державна та місцева влада уже не зможуть «сидіти на майні» і будуть отримувати справедливі доходи від володіння ним.
Додатково новим Законом пропонується спростити порядок формування та укладення договору про оренду майна, укладаючи його у типовій формі, що затверджується Кабінетом Міністрів України (державна власність) або представницьким органом місцевого самоврядування (комунальна власність).
Договір оренди може відрізнятися від типового договору оренди, якщо об’єкт оренди передається в оренду із додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України або представницьким органом місцевого самоврядування — для відповідного комунального майна можуть бути передбачені особливості формування договору оренди майна, що передається в оренду із додатковими умовами.
Підсумуємо
Враховуючи нові підходи до оренди державного та комунального майна, реалізація мети нового Закону України про оренду державного та комунального майна щодо прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, посилення фінансової спроможності підприємств державної та комунальної власності буде залежати виключно від посадових осіб органів управління об’єктами оренди.
Новим Законом визначено ключові етапи процедури передачі в оренду державного та комунального майна, що забезпечуватимуть прозорість, конкурентність та максимальну економічну віддачу державі та місцевим органам влади від надання свого майна в оренду.
Зверніть увагу, що порядок функціонування електронної торгової системи, передачі майна в оренду, подання заяв, проведення аукціонів, розмір, порядок сплати та повернення гарантійних та реєстраційних внесків, плати за участь в аукціоні (винагороди оператора), підписання та опублікування протоколу, договору за результатами аукціону затверджуються КМУ.
Водночас, на думку Державної регуляторної служби, новий Закон загрожує наступом на права місцевого самоврядування, якому практично не дадуть розпоряджатися майном громади, що є їхнім правом згідно із законом.
Зокрема, як зазначила голова Державної регуляторної служби України Ксенія Ляпіна, «закон передбачає диктат із боку Києва щодо регіонів. А це вже крок назад у процесі децентралізації влади». Державне та комунальне майно користується попитом, і воно повинно приносити дохід. Однак, ще досі величезна частина майна занепадає, пустує або незаконно здається в оренду його балансоутримувачами.
Сьогодні дуже складно без практичного застосування оцінювати новий Закон. Однозначно буде багато запитань щодо правильного застосування деяких його положень, проте тільки той, хто нічого не робить, може не помилятися.
В подальшому спробуємо разом акцентувати уваги на пріоритетні питання щодо передачі державного або комунального майна в оренду.
