Про загальні норми
01.02.2020 набув чинності Закон від 03.10.2019 № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна»1, який запровадив новий порядок передачі державного та комунального майна. Цей законодавчий акт покликаний регулювати:
1 Закон № 157.
— правові, економічні та організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна, що перебуває, зокрема, в комунальній власності, а також передачею права на експлуатацію такого майна;
— майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в комунальній власності.
В свою чергу відносини оренди об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, регулюються Законом № 157 з урахуванням особливостей, передбачених Законом України від 21.10.2010 № 2624-VI «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності»2.
2 Закон № 2624.
Говорячи про орендні правовідносини, не забуваємо також про Цивільний, Господарський, Земельний кодекси України та інші законодавчі акти, які також регулюють ці правовідносини.
Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону № 2624 дія цього Закону поширюється на відносини, пов’язані з передачею в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, та господарським використанням об’єктів оренди відповідно до цього Закону. Виходячи з того, що цілісний майновий комплекс — це об’єкт, сукупність активів якого забезпечує провадження окремої діяльності, що визначає загальнодержавне значення підприємства, на постійній і регулярній основі, а цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи, які в установленому порядку виділяються в самостійні об’єкти3, можемо стверджувати, що в нашому випадку об’єктом оренди є котельня4 як комплекс нежитлових приміщень та будівель або окрема нежитлова будівля, тепловий пункт, теплові мережі, технологічне обладнання та загальновиробничі засоби, що запроваджують господарську діяльність з теплопостачання5.
5 Даний перелік не є вичерпним та може змінюватись в залежності від ситуації.
Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону № 2624 рішення про передачу в оренду об’єктів у сферах теплопостачання, що перебувають у комунальній власності, приймають:
— стосовно об’єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади села, селища, міста, — відповідні сільські, селищні, міські ради;
— стосовно об’єктів, що перебувають у спільній власності територіальних громад і в управлінні районної, обласної ради, — відповідна районна, обласна рада за дорученням відповідних рад територіальних громад.
Зазначене вище кореспондує з нормами ч. 5 ст. 60 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»6.
6 Закон № 280.
Ініціатива, конкурс …
Ініціатива щодо передачі об’єктів у сфері теплопостачання, що перебувають у комунальній власності, в оренду може виходити від:
| 1 | фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями відповідно до Закону |
| 2 | виконавчих органів сільських, селищних, міських рад чи місцевих органів виконавчої влади |
Заяву (подання), в якій міститься ініціатива щодо передачі об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, в оренду, заінтересовані особи (органи) подають відповідній раді для розгляду на черговій сесії ради. За результатами розгляду заяви (подання) рада приймає рішення про пропозицію передачі об’єкта у сфері теплопостачання в оренду або про відмову в його передачі в оренду.
У разі прийняття відповідною радою рішення про пропозицію передачі в оренду об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, здійснюється організаційно-технічна підготовка цього об’єкта до передачі в оренду. Після завершення такої підготовки оголошується конкурс на право отримання об’єкта в оренду.
Згідно із ч. 1 ст. 6 Закону № 2624 у строк, визначений відповідною радою, але не більш ніж протягом 12 місяців з дати прийняття нею рішення про передачу в оренду об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, орган, уповноважений управляти комунальним майном, спільно з органом (підприємством), у господарському віданні або оперативному управлінні якого перебуває такий об’єкт, здійснює його організаційно-технічну підготовку до передачі в оренду.
За погодженням з відповідною радою зазначений строк може бути продовжено.
Організаційно-технічна підготовка об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, до передачі в оренду включає:
— проведення інвентаризації основних засобів і товарно-матеріальних цінностей у складі такого об’єкта;
— впорядкування і відновлення технічної та будівельної документації щодо такого об’єкта;
— визначення вартості об’єкта шляхом здійснення незалежної оцінки, при цьому видом вартості визначається ринкова вартість7;
7 Оцінка об’єкта, який передається в оренду чи концесію, здійснюється відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність.
— виділення земельної ділянки, закріпленої за об’єктом, у натурі (на місцевості).
В свою чергу, в процесі організаційно-технічної підготовки відповідного об’єкта орган, уповноважений управляти комунальним майном, готує:
| 1 | інструкцію для заявників (у тому числі інформацію і вимоги щодо порядку проведення конкурсу, розроблення та оформлення заявок, інформацію про процедурні питання) |
| 2 | інформацію про оголошення конкурсу |
| 3 | проєкт конкурсної документації, що включає: — інструкцію для претендентів (у тому числі інформацію і вимоги щодо розроблення та оформлення конкурсних пропозицій, іншу інформацію (документи) для підготовки пропозицій про виконання умов конкурсу, інформацію стосовно об’єкта оренди, що має міститися в заяві для надання згоди органу Антимонопольного комітету України на отримання об’єкта в оренду); — інформацію щодо умов конкурсу; — істотні умови договору оренди чи концесії |
Орган, уповноважений управляти комунальним майном, погоджує умови конкурсу з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства, на сьогодні це Міністерство розвитку громад та територій України.
Погодження Міністерством розвитку громад та територій України умов конкурсу щодо передачі в оренду об’єктів, що використовуються для здійснення діяльності з централізованого теплопостачання, здійснюється відповідно до Порядку погодження Мінрегіоном умов конкурсу щодо передачі в оренду чи концесію об’єктів, що використовуються для здійснення діяльності у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 08.12.2009 № 386 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 10.10.2011 № 230).
Міністерство розвитку громад та територій України зобов’язане погодити умови конкурсу або надати письмову вмотивовану відмову протягом десяти календарних днів. Відмова в такому погодженні можлива лише з мотивів невідповідності умов конкурсу вимогам законодавства.
Після завершення підготовки об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, до передачі в оренду відповідна рада своїм рішенням:
— затверджує конкурсну документацію;
— утворює конкурсну комісію, затверджує її склад та порядок роботи8;
8 До складу конкурсної комісії включаються також представники всеукраїнських об’єднань організацій роботодавців на галузевому рівні у сфері житлово-комунальних послуг і професійних спілок, що є стороною або приєдналися до Галузевої угоди.
— оголошує конкурс;
— визначає розмір реєстраційного внеску для участі в конкурсі (у розмірі від одного до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян).
Оголошення конкурсу здійснюється конкурсною комісією у десятиденний строк з дня її утворення шляхом розміщення у друкованому засобі масової інформації відповідної ради (за його відсутності — у місцевому друкованому засобі масової інформації, визначеному такою радою), на офіційному вебсайті Міністерства розвитку громад та територій України, і на вебсайті відповідної ради (за його наявності) інформації про оголошення конкурсу, яка, зокрема, повинна містити відомості про:
— об’єкт, що пропонується до оренди (найменування, характеристики тощо);
— орган, який передає об’єкт в оренду, — відповідну раду;
— строк, на який об’єкт передається в оренду;
— строк подання заявок на участь у конкурсі;
— розмір реєстраційного внеску;
— строк, протягом якого оголошуються результати конкурсу;
— адресу, номери телефонів та інші контактні дані конкурсної комісії для отримання додаткової інформації;
— вимоги до оформлення заявок на участь у конкурсі;
— кваліфікаційні вимоги до претендентів.
Конкурсна комісія також надсилає інформацію про об’єкти у сфері теплопостачання, які забезпечують надання (розраховані на надання) послуг у зазначеній сфері не менш ніж десяти тисячам фізичних осіб, а також про об’єкти централізованого теплопостачання із сумарною потужністю джерел теплової енергії не менше 50 Гкал на годину для розміщення на офіційному сайті Міністерства розвитку громад та територій України.
Заявки на участь у конкурсі подаються протягом сорока днів з дня оголошення конкурсу. Особи, які подали такі заявки, вважаються претендентами на участь у конкурсі.
У разі подання заявки господарським товариством, утвореним членами трудового колективу підприємства (його структурним підрозділом), цілісний майновий комплекс якого пропонується до передачі в оренду, таке товариство має право отримати об’єкт в оренду без проведення конкурсу.
У заявці на участь у конкурсі зазначаються:
| 1 | повне найменування претендента (прізвище, ім’я, по батькові — для фізичної особи — підприємця) |
| 2 | відомості про його державну реєстрацію |
| 3 | відомості про фінансово-майновий стан заявника |
| 4 | відомості про наявність у претендента або його засновника (учасника) досвіду обслуговування об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення та можливості технологічного та організаційного забезпечення відповідного виду діяльності |
| 5 | відомості про дотримання кваліфікаційних вимог, установлених цим Законом та умовами конкурсу |
Конкурсна комісія у десятиденний строк після надходження заявки розглядає її на предмет повноти наданих відомостей та відповідності претендента кваліфікаційним вимогам, встановленим Законом № 2624-VI та умовами конкурсу, і за результатами такого розгляду приймає рішення про прийняття заявки або її відхилення, про що повідомляє претендента (у разі відхилення — з обґрунтуванням причини)9.
9 Рішення про відхилення заявки може бути оскаржено в судовому порядку.
Претендент, заявка якого відхилена, може повторно подавати заявку на участь у конкурсі в разі усунення обставин, що стали причиною її відхилення.
Претендентів, заявки яких були прийняті, конкурсна комісія після сплати ними реєстраційного внеску забезпечує конкурсною документацією та іншою необхідною інформацією (документами) для підготовки пропозицій про виконання умов конкурсу, у тому числі відомостями щодо:
— умов надання земельної ділянки, якщо вона необхідна для провадження відповідної діяльності;
— вимог до обсягу та якості товарів, робіт і послуг, виготовлення, виконання і надання яких гарантує орендар;
— вимог до претендента (орендаря);
— обов’язків орендаря за договором оренди або концесії;
— фінансових та інших гарантій;
— особливих вимог з питань забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення, охорони навколишнього природного середовища та охорони праці.
Заявки, що надійшли до конкурсної комісії після закінчення встановленого строку, конкурсною комісією не розглядаються.
Претенденти протягом дев’яноста днів з дня оголошення конкурсу готують та подають конкурсній комісії пропозиції про виконання умов конкурсу (конкурсні пропозиції). Претенденти мають право відкликати подані пропозиції та подати замість них нові не пізніше ніж за п’ять робочих днів до закінчення встановленого строку подання пропозицій.
Конкурсні пропозиції, що надійшли до конкурсної комісії після закінчення встановленого строку, конкурсною комісією не розглядаються.
Протягом двох робочих днів після закінчення встановленого строку подання конкурсних пропозицій конкурсна комісія реєструє претендентів, які подали і не відкликали конкурсні пропозиції та сплатили реєстраційний внесок, як учасників конкурсу.
Протягом тридцяти днів після закінчення встановленого строку реєстрації учасників конкурсу конкурсна комісія проводить конкурс.
У разі якщо зареєстровано лише одного учасника конкурсу або не зареєстровано жодного, оголошується новий конкурс, крім випадків, коли відповідно до ч. 16 ст. 7 Закону № 2624 було прийнято рішення про визнання єдиного учасника переможцем конкурсу.
Конкурсна комісія розглядає подані учасниками конкурсу конкурсні пропозиції, документи та матеріали з пропозиціями щодо умов оренди, визначає їх відповідність умовам конкурсу, готує висновки щодо визначення найкращих умов здійснення оренди, запропонованих учасниками конкурсу.
Переможцем конкурсу визнається учасник, який запропонував найкращі умови здійснення оренди відповідно до умов конкурсу.
На підставі висновків конкурсної комісії відповідна рада не пізніше ніж протягом місяця приймає рішення про переможця конкурсу, про що конкурсна комісія не пізніше ніж протягом п’яти днів з дня прийняття рішення повідомляє переможця.
Інформація про результати конкурсу, підстави визначення переможця та відхилення пропозицій інших учасників конкурсу підлягають розміщенню на вебсайті відповідної ради (за його наявності), на офіційному сайті Міністерства розвитку громад та територій України наступного дня після прийняття рішення про визначення переможця конкурсу та у десятиденний строк з цього дня — опублікуванню у друкованому засобі масової інформації відповідної ради (за його відсутності — у місцевому друкованому засобі масової інформації, визначеному такою радою).
Договір, передача …
Протягом трьох місяців з дня прийняття рішення про визначення переможця конкурсу після погодження всіх умов і схвалення остаточної редакції проєкту договору відповідна рада укладає з ним договір оренди. Погодження умов договору та його підписання покладається на орган або посадову особу місцевого самоврядування, уповноважену на це відповідною радою. Орендодавцем у договорі виступає відповідна рада.
Умови договору, що укладається з переможцем конкурсу, не повинні відрізнятися від тих умов конкурсу, які стали підставою для визнання його переможцем.
Істотними умовами договору оренди об’єктів у сфері теплопостачання, крім визначених Законом № 157, є:
— порядок та умови відновлення переданого в оренду об’єкта централізованого теплопостачання та його повернення;
— порядок та умови списання (виведення з експлуатації) майна у складі об’єкта оренди;
— обов’язок орендаря щодо страхування взятого в оренду об’єкта теплопостачання;
— обов’язки сторін договору щодо забезпечення збереження переданого в оренду об’єкта централізованого теплопостачання;
— обов’язки орендаря щодо використання переданого в оренду об’єкта централізованого теплопостачання за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, що раніше здійснювало експлуатацію такого об’єкта, а також щодо виробництва (надання) відповідних комунальних послуг у гарантованих обсягах і належної якості;
— максимальний розмір витрат енергоресурсів на одиницю виробленої продукції (послуг) та максимально допустимі обсяги втрат і технологічних витрат питної води та/або теплової енергії на одиницю продукції (послуг);
— порядок здійснення орендодавцем контролю за станом орендованого об’єкта централізованого теплопостачання;
— відповідальність сторін, у тому числі відповідальність орендаря за безпеку експлуатації об’єкта.
У разі якщо при передачі в оренду об’єкта централізованого теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, проводиться припинення (у тому числі ліквідація) підприємства комунальної власності, що здійснювало експлуатацію відповідного об’єкта до його передачі в оренду, договором визначається гарантована більшість працівників, звільнених внаслідок ліквідації такого підприємства, які будуть працевлаштовані орендарем, та умови відбору таких працівників.
А у разі якщо при передачі в оренду об’єкта централізованого теплопостачання, водопостачання і водовідведення, що перебуває у комунальній власності, проводиться припинення (у тому числі ліквідація) підприємства комунальної власності, що має невиплачені грошові зобов’язання чи податковий борг, питання правонаступництва за зобов’язаннями вирішується за згодою сторін, а умови погашення зазначаються у договорі.
Увага! Договори оренди об’єктів у сфері теплопостачання, що перебувають у комунальній власності, укладені на строк більше ніж три роки, підлягають нотаріальному посвідченню у встановленому порядку. У разі якщо інше не передбачено договором, витрати на проведення нотаріального посвідчення договору оренди несе відповідно орендар.
Також укладені договори оренди об’єктів у сфері теплопостачання реєструються Міністерством розвитку громад та територій України. Реєстрація є повідомною і проводиться безоплатно. Для реєстрації договору орендар протягом десяти робочих днів з дня його нотаріального посвідчення подає Міністерству розвитку громад та територій України заяву довільної форми, копії укладеного договору, свідоцтва про державну реєстрацію орендаря як юридичної особи або фізичної особи — підприємця. Протягом п’яти робочих днів з дня надходження зазначених документів Міністерство здійснює реєстрацію договору і протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації надсилає орендарю, виконавчому органу відповідної ради та Фонду державного майна України письмове підтвердження із зазначенням реєстраційного номера договору та дати реєстрації10.
10 Передбачена реєстрація договору оренди Міністерством розвитку громад та територій України є однією з умов, за яких можливе виділення коштів з Державного бюджету України на ремонт, реконструкцію та/або модернізацію відповідних об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, переданих в оренду.
Строк дії договору оренди об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, визначається сторонами під час його укладення і зазначається в самому договорі. Такий строк не може бути менше двох та більше тридцяти років.
Як вже зазначалося вище, договір оренди об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, укладений на строк більше ніж три роки, набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення в установленому законодавством порядку.
Об’єкт, що передається в оренду, має бути переданий орендареві не пізніше ніж через шість місяців з дня набрання чинності договором, але не раніше одержання орендарем ліцензії на відповідний вид діяльності. Про передачу об’єкта в оренду представниками орендодавця та орендаря складається відповідний акт.
Суб’єкт господарювання, з яким укладено договір оренди щодо об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, зобов’язаний протягом трьох місяців з дня підписання відповідного договору забезпечити відповідність ліцензійним умовам здійснення господарської діяльності, для якої об’єкт береться в оренду, а також одержати ліцензію на відповідний вид господарської діяльності.
Договір оренди об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, достроково припиняється у разі:
— знищення орендованого об’єкта — з моменту встановлення факту такого знищення;
— ліквідації юридичної особи — орендаря — з моменту прийняття рішення про ліквідацію;
— смерті або припинення підприємницької діяльності орендарем — фізичною особою — з дня відповідно смерті або внесення до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців запису про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності фізичної особи — підприємця;
— розірвання договору на вимогу орендодавця у разі систематичного невиконання або грубого порушення орендарем умов договору оренди, а також у разі неодержання орендарем з власної вини протягом трьох місяців з дня укладення договору відповідної ліцензії на здійснення господарської діяльності — з моменту, визначеного відповідним рішенням суду;
— розірвання договору на вимогу орендаря у разі систематичного невиконання або грубого порушення орендодавцем умов договору оренди — з моменту, визначеного відповідним рішенням суду.
В свою чергу, припинення договору оренди не звільняє сторони від виконання зобов’язань за договором, що на момент його припинення залишилися невиконаними, якщо інше не передбачено домовленістю сторін чи не випливає із суті таких зобов’язань. Зобов’язання щодо виробництва та/або надання відповідних комунальних послуг в установленому договором обсязі та належної якості орендодавець несе до моменту повернення орендованого об’єкта орендодавцеві.
З метою забезпечення виробництва та/або надання відповідних комунальних послуг в установленому договором обсязі та належної якості орендодавець має право вимагати відстрочення припинення договору оренди на строк до трьох місяців, крім випадків припинення договору в разі знищення орендованого об’єкта.
У разі припинення (розірвання) дії договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди у строки і на умовах, визначених договором, та в установленому цим Законом порядку надати документи, що підтверджують відсутність будь-яких зобов’язань за об’єктом оренди.
У разі ліквідації орендодавця дія договору оренди не припиняється. До договору вносяться зміни щодо відомостей про правонаступника такого орендодавця.
При припиненні договору оренди (крім випадків припинення договору внаслідок знищення орендованого об’єкта) переданий в оренду об’єкт у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, повинен бути повернутий орендодавцеві протягом десяти календарних днів з моменту припинення договору.
У разі дострокового припинення договору оренди у зв’язку із смертю орендаря — фізичної особи об’єкт вважається повернутим орендодавцеві з дня припинення договору.
Орендар повертає орендодавцеві орендований об’єкт у сфері теплопостачання разом з усіма поліпшеннями такого об’єкта, проведеними за час його оренди, незалежно від суми нарахованих амортизаційних відрахувань за час оренди. При цьому орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого об’єкта, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від цього об’єкта, не завдаючи йому шкоди.
Інші поліпшення, проведені за рахунок власних коштів орендаря, залишаються у власності орендодавця, а їх вартість (крім вартості поліпшень, зроблених орендарем без згоди орендодавця) підлягає компенсації орендарю орендодавцем.
Не підлягають залишенню за орендарем поліпшення, проведені ним за рахунок амортизаційних відрахувань, нарахованих на орендований об’єкт, а також компенсація вартості таких поліпшень. Про повернення об’єкта у сфері теплопостачання, що перебуває у комунальній власності, представниками орендодавця та орендаря складається відповідний акт.
Наостанок про важливе
Розпочинаючи роботу з передачі об’єктів у сфері теплопостачання, що перебувають у комунальній власності, в оренду, важливо завжди пам’ятати наступне:
— орендарю належить право користування переданим в оренду об’єктом, а надані в оренду об’єкти теплопостачання залишаються в комунальній власності;
— орендар забезпечує відповідно до умов укладеного договору використання орендованого об’єкта централізованого теплопостачання за цільовим призначенням;
— орендар за згодою орендодавця має право передати в суборенду орендоване ним нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно;
— продукція і доходи, одержані в результаті використання орендованого об’єкта централізованого теплопостачання, належать орендареві;
— ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження орендованого об’єкта несе орендодавець, а орендар страхує орендований об’єкт на користь орендодавця;
— припинення діяльності (у тому числі ліквідація) підприємства комунальної власності, що здійснювало експлуатацію відповідного об’єкта до його передачі в оренду, не тягне за собою приєднання такого підприємства до орендаря чи правонаступництва орендаря щодо такого підприємства;
— контроль за використанням переданого в оренду об’єкта централізованого теплопостачання та за виконанням орендарем умов укладеного договору оренди здійснюють відповідна рада та уповноважені нею органи і посадові особи;
— орендна плата за користування об’єктом теплопостачання вноситься орендарем в безготівковій формі незалежно від результатів його господарської діяльності, у розмірі та в строк, визначені договором оренди;
— договір оренди може передбачати надання орендареві пільг щодо орендної плати.
Підсумовуючи, зазначимо, що оренда об’єктів у сфері теплопостачання, що перебувають у комунальній власності, все ще залишається новим явищем для нашої країни. Технічно відстала та зношена інфраструктура, зокрема системи централізованого теплопостачання, потребує значних фінансових вкладень та застосування новітніх технологій, що держава та/або територіальна громада в наявних фінансово-економічних умовах самостійно не здатна забезпечити.
Передаючи об’єкти у сфері теплопостачання, що перебувають у комунальній власності, територіальна громада робить маленький крок до державно-приватного партнерства, що, в свою чергу, має величезний потенціал.
