Теми статей
Обрати теми

Договір про спільну діяльність як прихований вид договору оренди землі

Сербіна Анастасія, головний редактор спецвипуску «Юридичні практики», адвокат
Доволі розповсюдженою є практика укладення договору про спільну діяльність, який фактично приховує інший правочин — договір оренди землі, задля уникнення встановлених законодавством процедур. Наслідком цього може стати визнання його недійсним у судовому порядку, у тому числі за позовом прокуратури, яка «полюбляє» таку категорію справ.

Визначення термінів

Під час визначення підстав для висновків про удаваність правочину слід здійснити аналіз положень договору. Нагадаю, що удаваним є правочин, який відповідно до ч. 1 ст. 235 Цивільного кодексу України1 вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

1 Далі за текстом — ЦК.

За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними у дійсності встановлюються інші правовідносини. За таким правочином права та обов’язки сторін виникають, але не ті, що випливають з його змісту.

Наслідки таких дій визначені в ч. 2 ст. 235 ЦК: якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

З метою розмежування двох типів договорів (про спільну діяльність та договору оренди землі) слід надати оцінку суттєвим умовам цих двох типів договорів.

Так, за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить закону (ч. 1 ст. 1130 ЦК). Спільна діяльність може здійснюватися на основі об’єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об’єднання вкладів учасників.

Договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі.

Суттєвими умовами цього договору є:

1

координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ

2

правовий статус виділеного для спільної діяльності майна

3

покриття витрат та збитків учасників

4

їх участь у результатах спільних дій

Ці та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.

Отже, зі змісту вказаних законодавчих приписів вбачається, що за своєю суттю спільна діяльність на основі договору є договірною формою об’єднання осіб для досягнення спільної мети.

Відповідно до ст. 13 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»2 договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

2 Далі за текстом — Закон про оренду землі.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону про оренду землі є:

1

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки)

2

строк дії договору оренди

3

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 Закону про оренду землі є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч. 1 ст. 21 Закону про оренду землі).

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Порядок укладення договору оренди землі визначений ст. 16 Закону про оренду землі.

При цьому правовими наслідками договору оренди землі є для однієї сторони (орендодавця) отримання плати за надане у користування майно (земельну ділянку), а для іншої (орендаря) – використання майна (земельної ділянки).

Таким чином, на відміну від договору про спільну діяльність, договір оренди землі укладається саме для отримання можливості користуватися земельною ділянкою та вилучення внаслідок такого користування корисних властивостей землі.

Наслідки підміни понять

З огляду на вимоги законодавства про те, що у разі встановлення удаваності правочину мають бути застосовані правила щодо правочину, який сторони насправді вчинили, відповідно порушення процедури укладення правочину, який насправді було вчинено, є наслідком визнання його недійсним.

Так, згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, у тому числі і щодо його форми.

Зазначена норма кореспондує з положеннями ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України3, згідно з якою господарське зобов’язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб’єктності), може бути на вимогу однієї із сторін або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

3 Далі за текстом — ГК.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених ЦК, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, — відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв’язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Приклад із судової практики

Одна судова справа за позовом прокурора дійшла до Верховного Суду, який переглядав судові рішення в порядку касаційного провадження. Під час оцінки рішень судів попередньої інстанції Верховний Суд ретельно дослідив оскаржуваний договір, а також додаткові угоди до нього, зі змісту яких встановив реальні відносини між сторонами правочину.

Так, судами було встановлено, що згідно з розпорядженням голови Буринської районної державної адміністрації Сумської області від 19.06.2009 № 226 Державному підприємству Конотопського виправного центру № 130 (попередня назва ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)») надано у постійне користування земельну ділянку загальною площею 1 393,0315 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі якого видано державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 10.09.2009 серії ЯЯ № 288938, який зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 030962700019.

Відповідно до плану меж земельної ділянки вона складається з п’яти земельних ділянок. Цільове призначення земельних ділянок — для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до пунктів 2.1, 2.4, 4.1, 4.14 статуту ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)», затвердженого зазначеним наказом Міністерства юстиції України, підприємство утворено з метою залучення засуджених, які відбувають покарання в установах виконання покарань Державної кримінально-виконавчої служби України, до суспільно корисної праці, забезпечення їх професійно-технічного навчання та отримання прибутку від господарської діяльності. Майно підприємства перебуває у державній власності, закріплюється за ним на праві господарського відання. Підприємство здійснює володіння, користування землею та іншими природними ресурсами відповідно до мети своєї діяльності згідно із законодавством.

Таким чином, зазначені вище земельні ділянки надано в постійне користування ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)» з метою залучення засуджених, які відбувають покарання в установах виконання покарань Державної кримінально-виконавчої служби України, до суспільно корисної праці, забезпечення їх професійно-технічного навчання та отримання прибутку від господарської діяльності.

02.02.2012 між Державним підприємством «Підприємство Конотопського виправного центру управління Державного департаменту України з питань виконання покарань у Сумській області (№130)» (яке перейменовано в ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)») і ТОВ «Городнянське хлібоприймальне підприємство» укладено договір № 65 про спільну діяльність, за умовами якого сторони зобов’язуються на основі співробітництва, без об’єднання вкладів, майном (грошовими коштами, матеріалами, майновими правами тощо), яке належить сторонам на відповідних правових підставах, а також спільної участі та організації співпраці, спільно діяти у сфері сільськогосподарського виробництва для досягнення таких спільних господарських цілей: вирощування сільськогосподарської продукції на площі 1 100,00 га ріллі; збирання та розподіл сільськогосподарської продукції (пункт 1.1); вирощування продукції рослинництва здійснюватиметься на земельних ділянках, перелік яких визначається у додатку № 1 до цього договору (пункт 1.2).

У розділі 2 договору визначено вклади сторін.

Так, відповідно до пунктів 2.1, 2.2 договору для досягнення цілей, визначених у пункті 1.1 цього договору, вклад ТОВ «Городнянське хлібоприймальне підприємство» становлять грошові кошти, які використовуватимуться для здійснення всього комплексу сільськогосподарських робіт, що входять до предмета спільної діяльності; фінансування придбання необхідних товарно-матеріальних цінностей, робіт і послуг сторонніх організацій, включаючи охорону об’єктів, земельних ділянок, врожаю, окремі сільськогосподарські роботи; трудова участь (здійснення сільськогосподарських робіт відповідно до програми робіт (додаток № 2 до цього договору); вклад ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)» становить фінансування придбання необхідних товарно-матеріальних цінностей, робіт і послуг сторонніх організацій, включаючи охорону об’єктів, земельних ділянок, врожаю, окремі сільськогосподарські роботи; участь земельними ділянками, зазначеними у пункті 1.2 цього договору; трудова участь засуджених (здійснення сільськогосподарських робіт відповідно до програми робіт (додаток № 2 до цього договору).

ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)» зобов’язалося надати ТОВ «Городнянське хлібоприймальне підприємство» можливість виконання технологічних процесів у межах спільної діяльності на земельних ділянках не пізніше 01.05. поточного року (пункт 2.3. договору) і, зокрема, забезпечити ТОВ «Городнянське хлібоприймальне підприємство» вільний доступ на земельні ділянки для виконання робіт (пункт 3.3.1).

За змістом пунктів 5.1 і 5.2 зазначеного договору, всі доходи, що будуть отримані в результаті спільної діяльності, використовуються в першу чергу на відшкодування матеріальних витрат на проведення такої діяльності. Валовий врожай, що буде отриманий сторонами від спільної діяльності, підлягає розподілу в такому порядку: 95 % – ТОВ «Городнянське хлібоприймальне підприємство»; 5 % – ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)» але не менше: за 2012 рік – 378 154,00 грн, за 2012-2016 роки – 504 204,00 грн щороку.

У пункті 10 договору визначено, що він діє до 31.12.2016.

Додатковою угодою від 27.03.2013 № 1 до договору від 02.02.2012 внесено зміни в частині площі земельних ділянок та розподілу результатів спільної діяльності, а саме: змінено площу земельних ділянок з 1 100,00 га на 1 150,00 га, та змінено суму розподілу отриманого врожаю, а саме за 2013-2016 роки на 527 122,36 грн; додатки № 1 і № 2 викладено в новій редакції.

Іншими додатковими угодами змінювались площа землі та розмір розподілу отриманого врожаю, а також строки дії договору.

Після аналізу визначеного договором та додатковими угодами до нього способу розподілу прибутку, суд дійшов такого висновку:

Перерозподіл коштів, згідно з вимогами Закону про оренду землі, є фактично орендною платою за право користування земельними ділянками, у даному випадку — для вирощування сільськогосподарської продукції (пункт 1.1 договору) та отримання ДП «Підприємство Державної кримінально-виконавчої служби України (№130)» плати за користування цими земельними ділянками.

Частиною 1 ст. 13 Конституції України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За змістом ст. 2 Земельного кодексу України4 земельними відносинами є суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею, суб’єктами в яких виступають громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади, а об’єктами – землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

4 Далі за текстом — ЗК.

Згідно з частинами 1, 8 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Державний акт на право постійного користування не є тим документом, який надає право користувачу земельної ділянки надавати третім особам земельну ділянку, тобто розпоряджатися нею, у тому числі шляхом надання в оренду чи в спільну діяльність, оскільки цим правом наділений відповідний орган, уповноважений державою на здійснення даних функцій.

Аналогічний правовий висновок наведено у постановах Верховного Суду від 28.03.2018 у справі № 915/166/17, від 17.01.2019 у справі № 923/241/18, від 21.05.2019 у справі № 925/550/18.

Таким чином, оспорюваний договір про спільну діяльність є прихованим договором оренди землі, його зміст суперечить вимогам законодавства, а також не відповідає статтям 96, 116 ЗК і ч. 4 ст. 4 Закону про оренду землі щодо розпорядження земельними ділянками неповноважним суб’єктом, що є підставою для визнання цього договору недійсним відповідно до частин 1, 2, 5 ст. 203, ст. 215 ЦК і ч. 1 ст. 207 ГК (ср. ).

У зв’язку із зазначеним вимога звільнити фактично передані за договором про спільну діяльність земельні ділянки з огляду на їх використання товариством без достатніх правових підстав є абсолютно законною.

Вказана судова практика може бути корисною ОМС в частині здійснення функцій із самоврядного контролю за використанням земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності. У разі виявлення незаконної передачі земельної ділянки третім особам на підставі договору про спільну діяльність в обхід ОМС слід звертатись до суду із позовом про визнання недійсним на майбутнє договору про спільну діяльність та зобов’язання звільнити земельні ділянки.

Більш детально ознайомитись із рішенням суду можна на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень за критерієм пошуку по номеру справи — № 920/22/18.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі