Теми статей
Обрати теми

Методичні рекомендації «Земельні ділянки для городництва: нове — давно забуте старе»

Даугуль Валерій, експерт у галузі земельних правовідносин, кандидат юридичних наук
Поки «великі мужі» все обіцяють місцевим громадам децентралізувати земельні відносини, надавши сільським, селищним, міським радам, зокрема, повноваження з розпорядження всіма землями в межах території громад (а не тільки в межах населених пунктів), органи місцевого самоврядування та їх посадові особи намагаються застосовувати всі наявні законні механізми використання земель громади як для наповнення місцевих бюджетів, так і для задоволення потреб членів громади у земельних ділянках різних цільових призначень. Одним з таких інструментів є давно забуте і зовсім не таке привабливе городництво, на відміну від економічно привабливої безоплатної приватизації земель для ведення особистого селянського господарства. Саме надання радами земельних ділянок громадянам для городництва без застосування процедури земельних торгів може стати додатковим важелем наповнення місцевих бюджетів та задоволення потреб членів громади у земельних ділянках як в межах населеного пункту, так і поза його межами. Тож далі поговоримо про найбільш актуальні та практичні питання, які виникають під час надання місцевими радами таких земельних ділянок. Тема нібито не складна, але це так лише здається. А якщо копнути глибше, то виникає багато проблемних питань у цій сфері, але про все за порядком (візьміть попкорн).

А щоб читач сильно не нудьгував, побудуємо нашу розмову у форматі «запитання-відповідь».

Запитання 1

Хто може отримати земельні ділянки комунальної власності в оренду для городництва?

Відповідь:

Відповідно до ч. 1 ст. 36 Земельного кодексу України1 громадянам або їх об’єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва.

1 Далі за текстом — ЗК.

Відповідно до ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Таким чином, отримати в оренду земельні ділянки як державної, так і комунальної власності для городництва можуть не тільки громадяни України, а й іноземці та особи без громадянства.

Щодо об’єднань громадян, які можуть згідно із ст. 36 ЗК отримати для колективного городництва земельні ділянки державної та комунальної власності, слід зазначити наступне.

Колективні об’єднання городників діють на підставі статуту, яким визначаються права, обов’язки їхніх членів, а також компетенція органів їх самоврядування. Але ж який їх статус та чи потрібно їх реєструвати як юридичні особи?

Так, відповідно до ст. 1 Закону України від 22.03.2012 № 4572-VI «Про громадські об’єднання»2 громадське об’єднання — це добровільне об’єднання фізичних осіб та/або юридичних осіб приватного права для здійснення та захисту прав і свобод, задоволення суспільних, зокрема економічних, соціальних, культурних, екологічних, та інших інтересів.

2 Далі за текстом — Закон № 4572.

Громадське об’єднання за організаційно-правовою формою утворюється як громадська організація або громадська спілка. Громадська організація — це громадське об’єднання, засновниками та членами (учасниками) якого є фізичні особи.

Згідно із ст. 9 вказаного Закону громадське об’єднання, яке має намір здійснювати діяльність із статусом юридичної особи або без такого статусу, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному Законом України від 15.05.2003 № 755-IV «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань»3 протягом 60 днів з дня проведення установчих зборів.

3 Далі за текстом — Закон № 755.

Для отримання статусу юридичної особи громадське об’єднання, що здійснює діяльність без статусу юридичної особи, за рішенням вищого органу управління може звернутися для проведення процедури реєстрації в порядку, визначеному Законом № 755.

Не можна обійти увагою також дискусію практиків щодо використання для колективного городництва такої відомої організаційно-правової форми, як городній або садово-городній кооператив, утворений відповідно до Закону України від 10.07.2003 № 1087-IV «Про кооперацію»4, яким власне визначено правові, організаційні, економічні та соціальні основи функціонування кооперації в Україні.

4 Далі за текстом — Закон № 1087.

Так, відповідно до ст. 2 цього Закону кооператив — це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.

Обслуговуючий кооператив — це кооператив, який утворюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності. Обслуговуючі кооперативи надають послуги іншим особам в обсягах, що не перевищують 20 відсотків загального обороту кооперативу.

Споживчий кооператив (споживче товариство) — кооператив, який утворюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб для організації торговельного обслуговування, заготівель сільськогосподарської продукції, сировини, виробництва продукції та надання інших послуг з метою задоволення споживчих потреб його членів.

Тож питання створення та діяльності городніх кооперативів як споживчих кооперативів врегульовані Законом № 1087, а також Законом України від 17.07.1997 № 469/97-ВР «Про сільськогосподарську кооперацію», в певній частині — Законом України від 10.04.1992 № 2265-XII «Про споживчу кооперацію».

Таким чином, станом на сьогодні в Україні відсутній базовий закон, який би комплексно регулював діяльність садівничих, городніх та дачних неприбуткових громадських об’єднань. Спробою вдосконалення правового регулювання у сфері колективної садівничої, городньої та дачної діяльності було внесення народними депутатами України на розгляд Верховної Ради України проєкту Закону про садівничі, городні та дачні неприбуткові громадські об’єднання № 4980 від 14.07.2016, який після значних зауважень був взагалі відкликаний.

Отже, сьогодні маємо коротеньку ст. 36 ЗК та окремі згадування про городництво по тексту цього Кодексу, які будемо аналізувати далі.

Запитання 2

За рахунок яких земель можуть надаватися земельні ділянки для городництва? Чи можливе ведення городництва на землях, які розташовані поза межами населеного пункту та /або безпосередньо не примикають до них і знаходяться на значній відстані від поселень? За якою землевпорядною та/або містобудівною документацією визначаються землі, які можуть бути надані для городництва?

Відповідь:

Для розуміння місця городництва як одного з видів цільового призначення в межах такої категорії земель, як «землі сільськогосподарського призначення», варто нагадати нормативні приписи ст. 22 ЗК, відповідно до якої землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а)

сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги)

б)

несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо)

Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування:

а)

громадянам — для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства

б)

сільськогосподарським підприємствам — для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

в)

сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам — для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства

г)

несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об’єднанням громадян — для ведення підсобного сільського господарства

ґ)

оптовим ринкам сільськогосподарської продукції — для розміщення власної інфраструктури

Тож саме для земельних ділянок, які надаються для городництва, повинні використовуватися сільськогосподарські угіддя (рілля). Орні землі характеризуються наявністю ґрунтового покриву, який пов’язаний з їх унікальною здатністю — родючістю. Саме родючість забезпечує вирощування на земельних ділянках для городництва рослинницьких сільськогосподарських культур. Але практика свідчить, що іноді виникає необхідність виділення земельних ділянок для городництва за рахунок інших земель. Такими землями можуть бути землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та інші землі несільськогосподарського призначення. У складі даних земель часто знаходяться тимчасово невикористовуванні орні угіддя, які можуть бути надані для городництва.

Згідно із ст. 36 ЗК земельні ділянки для городництва можуть надаватися в оренду тільки за рахунок земель державної або комунальної власності. Законом не передбачено надання земельних ділянок для городництва за рахунок земель, які знаходяться в приватній власності громадян чи юридичних осіб.

Норми чинного земельного законодавства не містять застережень або територіальних обмежень розташування земельних ділянок для городництва. Якщо, наприклад, йдеться про землі комунальної власності за межами населеного пункту, то у місцевої ради відсутні правові перепони надавати громадянам в оренду такі земельні ділянки за рахунок земель сільськогосподарського призначення комунальної власності на території відповідної територіальної громади.

Водночас більш проблемним є надання земельних ділянок для городництва в межах населеного пункту. Якщо це землі сільськогосподарського призначення комунальної власності в межах населеного пункту, то питань не повинно бути. Але ж якщо йдеться про землі житлової та громадської забудови (наприклад, прилеглі до житлової забудови масиви земель, які вільні від об’єктів будівництва та можуть тимчасово бути надані громадянам для городництва у тимчасове користування на певний строк або до певної події), то тут виникають питання.

Наприклад, чи треба змінювати цільове призначення таких земель з категорії «землі житлової та громадської забудови» на «землі сільськогосподарського призначення» та чи треба вносити зміни до містобудівної документації, наприклад, до генерального плану населеного пункту?

Позиція органів прокуратури, які в порядку представництва інтересів держави відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» подають позови про визнання незаконними та скасування рішень місцевих рад з цих питань, полягає у наступному (далі наведемо деякі положення правової позиції прокуратури у судовій справі № 159/2380/17).

Тож, з точки зору прокуратури, відповідно до ст. 39 ЗК використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Відповідно до ч. 3 ст. 123 ЗК відповідний орган виконавчої влади або ОМС в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проєктів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Чинним законодавством передбачено, що при прийнятті рішення ради про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОМС повинен перевірити відповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації.

Згідно з ч. 3 ст. 8 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»5 рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами та їх виконавчими органами, районними, обласними радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.

5 Далі за текстом — Закон № 3038.

Статтею 17 цього Закону визначено, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

Згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Держкомзему України від 23.07.2010 № 548, землі для городництва віднесені до земель сільськогосподарського призначення (секція «А» 01 (01.07). Землі житлової забудови віднесені до секції «В» 02.

Тобто земельна ділянка для городництва (категорія земель сільськогосподарського призначення) не може бути, на думку прокуратури, надана в оренду для ведення городництва із земель житлової та громадської забудови без внесення відповідних змін до генерального плану міста.

Також, відповідно до частин 1 та 2 ст. 20 ЗК віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та ОМС відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або ОМС, які приймають рішення про затвердження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу.

Згідно з ч. 5 ст. 20 ЗК види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Таким чином, під час прийняття місцевою радою рішення про надання громадянину земельної ділянки в оренду для городництва, яка згідно з генеральним планом міста є територією садибної житлової забудови, слід враховувати теперішнє цільове призначення вказаної земельної ділянки і мати на увазі, що без зміни цього призначення надати земельну ділянку в оренду у законний спосіб неможливо. Ось така позиція прокуратури.

А далі, як зазначив суд першої інстанції у вказаній справі, земельне законодавство не ґрунтується на принципі: «дозволено все, що прямо не заборонено законом». В основі земельного законодавства, з огляду на особливу цінність землі, лежить інший принцип — «заборонено все, що прямо не дозволено законом».

Також суд зазначає, що «міська рада виходила з «дозвільного» принципу, намагалася виправдати дії сторін договору оренди земельної ділянки доводом «а чом би й ні»: прямої заборони закону немає, ми розпоряджаємося землею, робимо те, що вважаємо за потрібне. Оскільки земельна ділянка поки не використовується під забудову або поки не може використовуватися, то ми можемо використати її для городництва. При цьому земельна ділянка і надалі формально буде вважатись такою, що використовується під забудову, її цільове призначення не змінюємо, зміни в генеральний план забудови населеного пункту не вносимо».

Оскільки у вказаній судовій справі до цього часу крапка не поставлена (постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2019 року справу № 159/2380/17 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції), то остаточно стверджувати про правомірність чи неправомірність рішень та дій місцевої ради в наданні земель житлової та громадської забудови для городництва є передчасним.

Запитання 3

Чи є нормативне визначення понять «город», «городництво», «городник», «городня культура», якими рада може керуватися у повсякденній роботі? Що можна вирощувати на земельних ділянках, наданих для городництва?

Відповідь:

Визначення вказаних термінів чинне законодавство не містить. Але їх відсутність не є перешкодою у наданні земельних ділянок фізичним особам або їх об’єднанням для городництва за ст. 36 ЗК. За таких умов городництво слід розглядати у загальноприйнятому розумінні як вирощування овочевих культур в особистому господарстві (походження слова від іменника «город» вказує на те, що городництво первісно здійснювалося на огороджених ділянках садиб).

У Великому тлумачному словнику сучасної української мови поняття «городництво» тлумачиться як вирощування городніх культур; окрема рослинницька галузь сільського господарства — овочівництво. Овочівництво — галузь сільського господарства, що займається виробництвом овочевої і баштанної продукції, розробленням та вдосконаленням технологій вирощування овочевих і баштанних культур відкритого й закритого ґрунту, їх селекцією, насінництвом.

Тож городництво як процес вирощування сільськогосподарських культур невід’ємно пов’язане із землею. Городництво є складовою сільськогосподарського виробництва та забезпечення продуктами харчування населення. Традиційно городництво в Україні, в першу чергу, пов’язане із вирощуванням овочів, але тільки ними, звісно, не обмежується.

В науковій літературі зустрічається й такий підхід до визначення поняття «городництво»: з правової точки зору під городництвом слід розуміти непідприємницьку сільськогосподарську трудову діяльність, яка здійснюється громадянином індивідуально або у складі об’єднання, пов’язана з використанням на умовах оренди земельних ділянок, за загальним правилом, сільськогосподарського призначення (а саме орних угідь) для вирощування сільськогосподарських городніх рослинницьких культур та подальшим переважно особистим споживанням городницької продукції суб’єктом права користування земельною ділянкою для городництва та членами його сім’ї.

Проблемним на практиці є питання, а що можна (які культури) вирощувати на земельних ділянках, наданих для городництва? Ось тут виникають питання, і перш за все у контролюючих та правоохоронних органів, з приводу нецільового використання земельних ділянок, наданих для городництва.

Наприклад, чи передбачає городництво вирощування на таких землях не овочів, а, наприклад, озимої пшениці, соняшника, ячменю, кукурудзи, сої та рапсу, по суті ведення товарного сільськогосподарського виробництва?

На жаль, таких випадків багато, а титульні користувачі — фізичні особи фактично не використовують значні за площами земельні масиви для городництва за їх призначенням. Натомість з використанням різного роду цивільно-правових угод залучають реальні підприємницькі структури — сільськогосподарських товаровиробників для використання таких земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, прикриваючись нібито городництвом.

В той же час використання громадянами або їх об’єднаннями земельних ділянок для городництва повинно здійснюватися саме для задоволення громадян-городників і членів їх сімей рослинницькою сільськогосподарською продукцією (картопля, баштанні та інші овочеві культури).

Увага! Використання земельних ділянок для городництва не пов’язане з веденням товарного виробництва сільгосппродукції.

Але ж відсутність чітких нормативних приписів щодо використання земель для городництва (а не думок вчених або експертів) призводить до відвертого зловживання громадянами своїм законним правом на отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, і перш за все ріллі, для городництва без застосування (ще й на законних підставах) земельних торгів.

Як зазначає Ігор СКАЗКО, викладач відділу підготовки прокурорів з представництва інтересів громадянина або держави в суді Національної академії прокуратури, органи державної влади і місцевого самоврядування, а також органи прокуратури, які представляють інтереси держави у передбачених законом випадках, звертаються в суди винятково з позовними вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для городництва та повернення вказаної ділянки до земель запасу лише з підстав систематичної несплати орендарем орендної плати або ж про визнання незаконним та скасування рішення ради щодо відведення земельної ділянки із земель житлової і громадської забудови для ведення городництва (останню категорію позовів практикують саме органи прокуратури). Водночас при наявності фактів нецільового використання земельної ділянки та їх належного фіксування слід звертатися з позовними заявами до суду щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, наданої для городництва, або, за наявності відповідних підстав, про визнання зазначеного правочину удаваним та у зв’язку з чим — недійсним, а також про визнання протиправними і скасування правових актів відповідних органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування щодо передачі в користування земельних ділянок та їх повернення розпоряднику землі відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК.

Запитання 4

Які об’єкти можна зводити на земельних ділянках, наданих для городництва? Які існують обмеження у використанні таких земельних ділянок?

Відповідь:

Відповідно до ч. 2 ст. 36 ЗК на земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

Частина третя цієї ж статті передбачає, що на земельних ділянках, наданих для городництва, можуть бути зведені тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди. Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки побудовані тимчасові споруди підлягають знесенню власниками цих споруд за їх рахунок.

Очевидно, що зведені на орендованих земельних ділянках для городництва тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди не можуть бути зареєстровані як об’єкти нерухомого майна.

Запитання 5

Чи треба проводити земельні торги у формі аукціону для надання в оренду земельних ділянок комунальної власності для городництва?

Відповідь:

Ні, не потрібно, і ось чому.

Так, земельні ділянки державної або комунальної власності для городництва надаються виключно в оренду. Відповідно до ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або ОМС згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою ст. 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 134 ЗК земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Саме абз. 16 ч. 2 ст. 134 ЗК і передбачає, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва. Вказаний виняток, коли торги не проводяться, також продубльований і в частині третій цієї ж статті.

Запитання 6

Яка максимальна площа земельних ділянок, яку може місцева рада надати для городництва в оренду громадянину чи колективу громадян? Чи можливе в даному випадку застосування радою до цих правовідносин аналогії закону, зокрема, положень ст. 121 ЗК (максимальний розмір приватизації земельних ділянок для ведення ОСГ — до 2 га)?

Відповідь:

Чинним земельним законодавством гранична площа земельних ділянок, яка може бути надана для городництва, не визначена.

Тож протягом останніх 5 років почастішали випадки відведення земельних ділянок державної або комунальної власності для городництва (код КВЦПЗ 01.07) поза конкурентними засадами та без розроблення відповідної землевпорядної документації (наприклад, коли ділянка до цього вже була сформована за результатами інвентаризації) для городництва значних площ на одну особу. Мали місце випадки отримання в оренду у законний спосіб земельних ділянок і 20, і 40, і 80, і навіть 100 га на одну особу. Виникає цілком закономірне запитання: як громадянину обробити таку значну площу та спожити вирощений урожай? І, як зазначає експерт Алла Кальниченко, громадянин, який бажає отримати у користування земельну ділянку для городництва, не є суб’єктом підприємницької діяльності, і городництво у цьому сенсі не є товарним сільськогосподарським виробництвом. Тобто громадянин має вирощувати городину для власних потреб на тимчасово зайнятій земельній ділянці. Виходячи з вищенаведеного, площа земельної ділянки має бути адекватною можливостям громадянина її використовувати за цільовим призначенням.

Разом з тим, на мою думку, є сумнівним з правової точки зору використання органами виконавчої влади та ОМС аналогії закону — застосування норми ч. 1 ст. 5 Закону України від 15.05.2003 № 742-IV «Про особисте селянське господарство», відповідно до якої для ведення особистого селянського господарства використовують земельні ділянки розміром не більше 2,0 га, передані фізичним особам у власність або оренду в порядку, встановленому законом.

Увага! Застосовувати аналогічну норму, яка передбачена в ч. 1 ст. 121 ЗК щодо норми безоплатної приватизації для ведення ОСГ, також немає правових підстав.

Неможливість застосування ОМС, на відміну від суду під час вирішення судових спорів, аналогії закону або аналогії права, пояснюється відомим конституційним приписом, а саме — «органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ч. 2 ст. 19 Конституції України).

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» ОМС та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим — також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Для розуміння необхідності встановлення все ж на законодавчому рівні, а не власними рішеннями рад у вигляді прийняття власних нормативно-правових актів, граничної площі земельних ділянок, які можуть надаватися для городництва, наведу трошки історії.

Так, постановою Ради Міністрів Української РСР від 05.03.1949 № 496 «Про колективне та індивідуальне городництво і садівництво робітників і службовців» (із змінами і доповненнями) під колективне городництво та садівництво обмежень щодо площ не було встановлено, а ось під індивідуальне городництво та садівництво площа обмежувалася 0,15 га на сім’ю. Слід також зазначити, що вказаною постановою Ради Міністрів землі, що відводяться робітникам і службовцям під колективні та індивідуальні городи і сади, звільнялися від оподаткування земельною рентою. Цікаво, що вказана постанова втратила чинність лише в 1992 році згідно з постановою КМУ від 25.08.1992 № 498.

Далі ст. 59 Земельного кодексу України 1990 року в редакції 1992 року (який втратив чинність з 01.01.2002 на підставі Кодексу № 2768-III від 25.10.2001) передбачала, що кооперативам громадян за рішенням сільської, селищної, міської Ради народних депутатів надаються у користування земельні ділянки для колективного городництва.

Громадянам, які не мають у власності або користуванні земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва і дачного будівництва, а також громадянам, які мають земельні ділянки менших розмірів, ніж це встановлено для зазначених цілей цим Кодексом, можуть надаватися в користування земельні ділянки для індивідуального городництва.

Розміри земельних ділянок, що надаються громадянам у користування, не повинні перевищувати: для городництва — 0,15 гектара, для сінокосіння і випасання худоби — 1 гектара.

Не зайвим буде згадати й Указ Президента України від 23.09.1999 № 1204/99 «Про заходи щодо подальшого розвитку садівництва та городництва», яким були визначені організаційні заходи і надані цілком слушні та практичні на той час доручення Кабінету Міністрів України, Раді Міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям з метою забезпечення подальшого розвитку садівництва та городництва.

А що ж маємо сьогодні? Що готує законодавець у найближчий час у питанні обмеження площі земельних ділянок для городництва? Так, проєктом Закону України № 2194 від 01.10.2019 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», власне якого так чекають місцеві ради, пропонується, крім багатьох корисних законодавчих новел, також й ч. 1 ст. 36 ЗК доповнити абзацом такого змісту:

«Розмір земельної ділянки, що надається громадянину в оренду для городництва, не може перевищувати 0,6 гектара».

Нагадаємо, що вказаний законопроєкт прийнято Верховною Радою України в першому читанні ще 14.11.2019. Тож чекаємо на законодавчі зміни, а поки застосовуємо чинне земельне законодавство яке воно є.

Запитання 7

Чи може сільська рада надавати для городництва земельні ділянки за рахунок земель колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які перебували у приватній власності), які згідно з п. 21 розд. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України перейшли до комунальної власності з дня набрання чинності Законом України від 10.07.2018 № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні»6, тобто з 01.01.2019 р.?

6 Далі за текстом — Закон № 2498.

Відповідь:

Дійсно, землі, віднесені до комунальної власності відповідно до п. 21 розд. Х «Перехідні положення» ЗК, належать територіальним громадам з дня набрання чинності Законом № 2498, тобто з 01.01.2019 р. З цього ж часу на них розповсюджуються вимоги статей 791, 118, 123, 124, 134 ЗК щодо порядку формування та передачі у власність і користування земельних ділянок із земель комунальної власності. Таким чином, у разі формування таких земельних ділянок сільськогосподарського призначення саме з таким цільовим призначенням, не вбачається правових перепон для надання їх в оренду для городництва.

Актуальні питання, які виникають під час використання територіальними громадами земель колективної власності та під час прийняття місцевими радами рішень щодо таких земель, детально висвітлені у Методичному посібнику «Землі колективної власності: практичні питання використання та розпорядження», який можна знайти за посиланням: i.factor.ua/books/

Запитання 8

Чи може сільська рада надавати для городництва земельні ділянки за рахунок земель, які були передані територіальними органами Держгеокадастру у 2018-2019 роках із земель сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність ОТГ відповідно до статті 117 ЗК та розпорядження КМУ від 31 січня 2018 року № 60-р?

Відповідь:

Дійсно, відповідно до розпорядження КМУ № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад» Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру було доручено починаючи з 1 лютого 2018 забезпечити, зокрема, формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в межах, визначених перспективним планом формування територій громад, шляхом проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення державної власності з подальшою передачею зазначених земельних ділянок у комунальну власність відповідних ОТГ згідно із ст. 117 ЗК.

У разі вчинення всіх необхідних дій з передачі таких земель із державної власності у комунальну власність ОТГ та реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав, немає жодних перешкод у наданні радами земельних ділянок, не обмежених правами третіх осіб (такі теж передавалися в комунальну власність — оренда, постійне користування) в оренду для городництва.

Практика розпорядження отриманими від держави землями сільськогосподарського призначення, на жаль, свідчить про не завжди раціональне використання місцевими радами таких земель через цілком законний механізм безоплатної приватизації громадянами для ведення ОСГ у максимальному розмірі. І є лише незначна кількість випадків, коли ради виставляли такі земельні ділянки на земельні торги з метою продажу права оренди.

А ось надання без земельних торгів в оренду земельних ділянок для городництва не тільки поповнило б місцевий бюджет, а й задовольнило потреби місцевих мешканців у додаткових площах земель сільськогосподарського призначення. Посадовці місцевого самоврядування можуть одразу заперечити: «А кому це цікаво, це ж не власність». Але при цьому вони забувають, що земельні ділянки під городи, які роздавалися громадянам саме місцевими радами у 90-х — на початку 2000-х років невеличких площ, так і залишилися неоформленими і сьогодні без будь-яких документів використовуються не цими громадянами, а фермерськими та іншими сільськогосподарськими підприємствами для товарного сільськогосподарського виробництва також без будь-яких документів.

Запитання 9

Якщо при наданні в оренду земельних ділянок для городництва земельні торги не треба проводити, то яка, власне, процедура надання в користування земельних ділянок для городництва? Для використання у роботі окресліть алгоритм такої процедури, щоб не помилитися та ухвалювати правильні рішення.

Відповідь:

Алгоритм дій залежить від того, сформована земельна ділянка чи ні.

Нагадаємо ж, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Спочатку розглянемо процедуру, коли земельна ділянка комунальної власності сільськогосподарського призначення є вільною, але не є сформованою, і є місцевий мешканець, який бажає отримати таку земельну ділянку для городництва.

Крок 1

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель комунальної власності за проєктом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного ОМС, які відповідно до повноважень, визначених у ст. 122 ЗК, передають у власність або користування такі земельні ділянки (правова підстава — ч. 2 ст. 123 ЗК).

У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або ОМС, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

Крок 2

За результатами розгляду такого клопотання ОМС у місячний строк надає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає вмотивовану відмову у його наданні у формі рішення сесії (правова підстава — ч. 2, 3 ст. 123 ЗК).

Підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проєктів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

На застосуванні механізму так званої мовчазної згоди при наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (абз. 3 ч. 3 ст. 123 ЗК), як, власне, й під час приватизації земельних ділянок (абз. 3 ч. 7 ст.118 ЗК), зупинятися не будемо.

Рекомендуємо для практичного застосування з цього та інших питань земельних відносин ознайомитися із Методичним посібником «Приватизація земель комунальної власності у 2020 році: практичні запитання та відповіді», розробленим для застосування в практичній діяльності ОМС та їх посадових осіб у 2020 році з урахуванням чинного земельного законодавства.

Крок 3

Далі власне — розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за договором із розробником документації із землеустрою за вибором набувача права. Умови і строки розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Типовий договір на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджено постановою КМУ від 04.03.2004 № 226.

Погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки здійснюється в порядку, встановленому ст. 1861 ЗК.

В силу ч. 1 ст. 1861 ЗК проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом Держгеокадастру за принципом екстериторіальності.

Погодження проєкту землеустрою з іншими органами залежить від категорії земель, з якої відводиться земельна ділянка, а також наявності або відсутності на час розроблення такого проєкту на земельній ділянці об’єкта будівництва чи планування його розташування на цій ділянці в подальшому (див. частини 2 та 3 ст. 1861 ЗК).

У разі якщо проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації відповідно до Закону України від 17.06.2004 № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації», погоджений проєкт подається замовником або розробником до центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, або його територіального органу для здійснення такої експертизи.

Крок 4

Після погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у встановленому законом порядку та до прийняття рішення про його затвердження органом виконавчої влади чи ОМС він подається до територіального органу Держгеокадастру для здійснення державної реєстрації земельної ділянки.

Державна реєстрація земельної ділянки (присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, відкриття Поземельної книги та надання витягу з Державного земельного кадастру) здійснюється відповідно до Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051 (ср. ).

Крок 5

Клопотання набувача права (замовника проєкту землеустрою) до ради про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачі земельної ділянки в оренду для городництва. В клопотанні повинно бути також зазначено бажаний строк оренди та розмір орендної плати (волевиявлення набувача права — майбутнього орендаря).

До клопотання додається: власне сам проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки, витяг із ДЗК, проєкт договору оренди (хоча прямо такої вимоги законодавство й не містить, розпорядники землі часто вимагають його надання), витяг із НГО (хоча такої вимоги законодавство не містить, розпорядники землі вимагають його надання).

Варто зазначити, що в затвердженій місцевою радою Інформаційній картці надання адміністративної послуги з надання в оренду земельної ділянки, яка надається через ЦНАП, визначається пакет документів, що додається до клопотання про надання в оренду земельної ділянки.

Крок 6

Далі, відповідно до ч. 6 ст. 123 ЗК відповідний орган виконавчої влади або ОМС у двотижневий строк (який для місцевих рад є апріорі невиконуваним) з дня отримання проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом — після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.

Рішенням ради про надання земельної ділянки у користування за проєктом землеустрою щодо її відведення здійснюються затвердження такого проєкту та надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, зокрема, щодо строку оренди та розміру орендної плати.

Крок 7

Далі йде власне виконання самого рішення ради про надання земельної ділянки в оренду та укладення договору оренди земельної ділянки з орендарем.

Нагадаємо, що підписання Акта прийому-передачі земельної ділянки, до якого так звикли місцеві ради та орендарі, чинним законодавством вже не передбачено. Відповідно до ст. 17 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»7 об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

7 Далі за текстом — Закон № 161.

Крок 8

Завершальним етапом оформлення права на земельну ділянку є державна реєстрація речового права зацікавленої особи, що проводиться суб’єктами реєстрації речових прав на нерухоме майно у відповідності до вимог Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У 2-му ж варіанті, коли ділянка комунальної власності сільськогосподарського призначення вже сформована, якщо вона надається вся в оренду для городництва без зміни цільового призначення, алгоритм дій зовсім не складний. Детально на ньому зупинятися немає сенсу. Нагадаємо лише, що відповідно до ч. 1 ст. 123 ЗК надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках (наприклад, інформація про земельну ділянку відсутня в Державному реєстрі речових прав) здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або ОМС, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу (наприклад, для оренди — це випадок застосування так званої мовчазної згоди, про яку йшлося вище).

Дозвіл на розроблення технічної документації у вигляді рішення ради є підставою для розробки такої технічної документації виконавцем робіт — розробником документації із землеустрою, якого вільно обирає набувач права оренди. Погодження, на відміну від проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) не потребує.

Далі така технічна документація подається до ради її замовником на затвердження та укладення договору оренди (дивись кроки 5 — 8).

У 3-му ж варіанті, коли земельна ділянка комунальної власності сільськогосподарського призначення сформована, але для городництва надається її частина або весь масив (сформована раніше земельна ділянка більшої площі) планується передати в оренду різним громадянам, можливі також два підваріанти:

а) для зменшення витрат фізичних осіб — членів громади рада може за власний рахунок здійснити поділ земельної ділянки комунальної власності більшої площі на земельні ділянки комунальної власності меншої площі залежно від кількості бажаючих і тої площі, яку рада вважає адекватною для надання для такої мети використання. Після ж завершення нескладної процедури поділу і, звісно, реєстрації права комунальної власності громади на новосформовані земельні ділянки рада може передати такі ділянки охочим місцевим жителям без розроблення документації із землеустрою (дивись наведений вище варіант 2);

б) попередньо поділ рада не здійснює, а одразу охочим громадянам за їх клопотаннями надається дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою одержання в оренду для городництва за рахунок земельної ділянки комунальної власності сільськогосподарського призначення (зазначається кадастровий номер). А далі — процедура відведення земельних ділянок, описана у варіанті 1 (кроки 2 — 8).

На 4-му варіанті, коли відведення земельної ділянки комунальної власності з метою надання в оренду для городництва здійснюється зі зміною цільового призначення земельної ділянки комунальної власності (наприклад, з категорії житлової та громадської забудови, або з категорії сільгосппризначення, але з «товарного сільськогосподарського виробництва» тощо), зупинятися не будемо.

Більш детально з практичними аспектами порядку зміни цільового призначення земель сільськогосподарського призначення комунальної власності охочі можуть ознайомитися у Практичному посібнику для ОМС ОТГ «Актуальні питання використання земель сільськогосподарського призначення органами місцевого самоврядування».

Запитання 10

Чи треба погоджувати проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою надання її в оренду для городництва з відповідним органом містобудування та архітектури, якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту?

Відповідь:

У чому ж проблема, якщо відповідь очевидна? Але ж не все так просто.

Дійсно, відповідно до ч. 2 ст. 1861 ЗК проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта (крім проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зони відчуження або зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи), подається також на погодження до структурних підрозділів районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району — до виконавчого органу міської ради у сфері містобудування та архітектури, а в разі, якщо такий орган не утворений, — до органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим з питань містобудування та архітектури чи структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури.

Розуміючи цю норму ЗК однозначно, посадові особи органів державної влади та місцевого самоврядування вже протягом семи років вважали, що якщо ділянка відводиться у межах населеного пункту для будь-яких потреб, незалежно від того, є на земельній ділянці об’єкт будівництва чи ні, проєкт відведення земельної ділянки повинен обов’язково погоджуватися відповідним органом містобудування та архітектури. А ось з точки зору Верховного Суду — ми всі помилялися!

Так, в мотивувальній частині постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у справі № 820/5134/17 від 14.08.2018 касаційний суд зазначає, що системний аналіз наведених правових норм дає підстави дійти висновку про те, що погодження з відповідним органом у сфері містобудування та архітектури є обов’язковим лише у разі, якщо на земельній ділянці розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта. Відмова у погодженні та затвердженні проєкту землеустрою можлива виключно з підстав невідповідності його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації.

Крім того, судом зазначено, що необґрунтованим є посилання скаржника — Ізюмської міської ради на те, що позивач не погодив належним чином проєкту землеустрою з відділом містобудування, архітектури та архітектурно-будівельного контролю, оскільки у силу ст. 1861 ЗК таке погодження необхідне щодо земельних ділянок, на яких розташований об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта. Разом з тим, як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджено матеріалами справи, земельна ділянка, щодо якої розроблено проєкт землеустрою, виділяється для садівництва і на ній не розташований та не планується розташування об’єкта будівництва.

Також у мотивувальній частині постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 30.09.2019 у справі № 815/6124/17 вищим судом зазначено, що погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки структурним підрозділом районної, Київської та Севастопольської міської державної адміністрації у сфері містобудування та архітектури вимагається виключно у випадках, якщо на ній розташовано або планується розташування об’єкта будівництва. Проте, як встановлено судами попередніх інстанцій, земельна ділянка відводилась для ведення особистого селянського господарства, що виключає можливість розташування на ній об’єкта будівництва. А тому твердження скаржника щодо необхідності погодження структурним підрозділом районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури будь-якого проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в межах населеного пункту, не заслуговують на увагу. Ці твердження, як зазначає суд, є наслідком довільного тлумачення скаржником (у цій судовій справі — фізична особа) норми ч. 2 ст. 1861 ЗК, яка передбачає необхідність погодження проєктів землеустрою щодо відведення земельної ділянки як у межах населеного пункту, так і поза його межами, за умови, що на ній розташований об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта.

Відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону України від 02.06.2016 № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Зазначаємо, що в вищезазначених постановах Верховного Суду йдеться про земельні ділянки сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства та ведення індивідуального садівництва комунальної форми власності.

Хоча з такою позицією вищої судової інстанції дуже важко погодитися, але ж її ігнорування ОМС може призвести до позовів на протиправні відмови рад у затверджені проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та їх задоволення на користь позивачів — набувачів права власності або права оренди на земельну ділянку комунальної власності.

На нашу ж думку, відведення земельних ділянок у межах населених пунктів для будь-яких потреб не може здійснюватися без участі уповноважених органів містобудування та архітектури. Але суд є суд.

Тож усунення спорів та різних тлумачень ч. 2 ст. 1861 ЗК можливе лише шляхом внесення законодавцем чітких та однозначних для розуміння всіма учасниками земельних відносин змін до ЗК в частині обов’язкового погодження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у межах населених пунктів для будь-яких потреб.

Запитання 11

Чи застосовується положення ч. 3 ст. 24 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі відведення земельних ділянок сільськогосподарського призначення комунальної власності для городництва?

Відповідь:

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону № 3038 у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:

1

розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи

2

приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону

3

надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи

4

надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку)

5

буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів

6

будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів

Передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у випадках, визначених цією частиною, за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:

а) розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);

б) віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.

Таким чином, відведення земельних ділянок в оренду для городництва не підпадає під жоден випадок наведених вище винятків. І що тоді? Треба розробляти детальний план території?

Варто звернути увагу саме на словосполучення «для містобудівних потреб». Чи відноситься до таких потреб відведення земельної ділянки для городництва?

Оскільки законодавство не містить визначення терміна «містобудівні потреби», то для відповіді на поставлене запитання слід керуватися наступними нормативними приписами у цій сфері.

Так, відповідно до ст. 1 Закону № 3038 будівництво — це нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об’єкта будівництва.

Стаття 4 вказаного Закону до об’єктів містобудування на місцевому рівні відносить: планувальну організацію території населеного пункту, його частини (групи земельних ділянок) зі спільною планувальною структурою, об’ємно-просторовим рішенням, інженерно-транспортною інфраструктурою, комплексом об’єктів будівництва, що визначаються відповідно до:

у населених пунктах — меж населених пунктів, їх функціональних зон (селищної, промислової тощо), житлових районів, мікрорайонів (кварталів), приміських зон відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні;

за межами населених пунктів — меж приміських зон, а також функціональних зон відповідно до містобудівної документації на регіональному рівні.

Об’єктами будівництва є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури.

Стаття 1 Закону України від 16.11.1992 № 2780-XII «Про основи містобудування» визначає, що містобудування (містобудівна діяльність) — це цілеспрямована діяльність державних органів, ОМС, підприємств, установ, організацій, громадян, об’єднань громадян зі створення та підтримання повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проєктування, будівництво об’єктів містобудування, спорудження інших об’єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об’єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

З урахуванням наведених вище законодавчих положень, вважаю, що застосування органами містобудування та архітектури та ОМС вимог ч. 3 ст. 24 Закону № 3038 при відведенні земельних ділянок для городництва та за відсутності зміни цільового призначення є достатньо спірним.

Запитання 12

На яких умовах надаються в оренду земельні ділянки комунальної власності для городництва (строк, розмір орендної плати та інші умови оренди)?

Відповідь:

Право оренди на земельні ділянки для городництва набувається на підставах і в порядку, передбачених ЗК, Цивільним кодексом України, Законом № 161 і договором оренди землі.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 (зі змінами).

Відповідно до ст.15 Закону № 161 істотними умовами договору оренди землі є:

1

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки)

2

дата укладення та строк дії договору оренди

3

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися й інші умови.

При встановленні розміру орендної плати для городництва слід виходити з такого.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України8). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

8 Далі за текстом — ПК.

Відповідно до п. 288.5 ст. 288 ПК розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

а)

не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, — у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, — у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області

б)

не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки

Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285 — 287 ПКУ.

Щодо строку оренди слід виходити з наступних нормативних приписів.

Відповідно до ст. 19 Закону № 161 строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим ніж 7 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим ніж 10 років.

Таким чином, для цілей городництва мінімальний строк оренди не обмежений. Строк оренди для городництва може складати від 1 до 5 років. На більші строки укладення саме таких договорів є недоцільним. Хоча це право ради, оскільки законом максимальний строк оренди встановлений у 50 років.

І наостанок про суборенду.

Відомо, що громадяни, отримавши земельні ділянки для городництва в оренду фактично за спрощеною процедурою та за відсутності законодавчих обмежень їх площ, часто передають такі ділянки в суборенду інших особам (фізичним та юридичним).

Але при цьому слід наголосити на таких обмеженнях у застосуванні цього інструменту.

По-перше, право орендаря передавати отриману в оренду земельну ділянку може бути обмежене орендодавцем прямо в договорі оренди.

Так, відповідно до ст. 8 Закону № 161 орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом).

При цьому не забуваємо про новелу у цьому питанні, а саме: якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

По-друге, умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

По-третє, строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

По-четверте, плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.

По-п’яте, передання в суборенду земельної ділянки, отриманої громадянином для городництва, товарному сільськогосподарському виробнику для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або ж фермерському господарству для ведення фермерського господарства є неможливим, що, власне, значно обмежує законні способи використання суборенди як механізму отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення товарними сільськогосподарськими виробниками без застосування процедури земельних торгів.

І не забуваймо, що право суборенди земельної ділянки також підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір суборенди земельної ділянки укладається у простій письмовій формі, а посвідчується нотаріально лише за згодою сторін.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі