Методичні рекомендації «Приватизація земель комунальної власності у 2020 році: практичні запитання та відповіді»

Останнім часом у ключових питаннях розвитку держави, вирішення спірних питань у тій чи іншій сфері суспільного життя, під час розгляду судових спорів посадові особи органів державної влади, місцевого самоврядування, експерти, фахівці дуже часто апелюють до положень Конституції України як норм прямої дії. Це стосується не тільки змін до Конституції (які вже внесені та які власне планується внести), а й практики застосування інших законів України у тісному взаємозв’язку з Основним Законом держави.

Багатьом відомо, що згідно зі ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та ОМС у межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону.

Далі ж Основний Закон у статті 14 визначає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Не перебільшуючи важливість інформованості керівників та посадових осіб ОМС про земельне законодавство України та останнім часом про постійні зміни в ньому, слід також нагадати конституційну «аксіому» для керівників ОМС, яка має зовсім не декларативний, а практичний характер, а саме: «органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України» (ч. 2 ст. 19 Конституції України).

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»¹ ОМС та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим — також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

¹ Далі за текстом — Закон про місцеве самоврядування.

«На підставі» означає, що суб’єкт владних повноважень, крім того, що має бути утворений у порядку, визначеному Конституцією та законами України, зобов’язаний діяти на виконання закону, за умов та обставин, визначених ним.

«У межах повноважень» означає, що суб’єкт владних повноважень повинен приймати рішення, а дії вчиняти відповідно до встановлених законом повноважень, не перевищуючи їх. Під встановленими законом повноваженнями прийнято розуміти як ті, на наявність яких прямо вказує закон — так звані «прямі повноваження», так і повноваження, які прямо законом не передбачені, але безпосередньо випливають із положень закону та є необхідними для реалізації суб’єктом владних повноважень своїх функцій (завдань) — так звані «похідні повноваження».

«У спосіб» означає, що суб’єкт владних повноважень зобов’язаний дотримуватися встановленої законом процедури і форми прийняття рішення або вчинення дії та повинен обирати лише визначені законом засоби.

Особливо чутливо ці конституційні приписи знаходять своє відображення у практичній діяльності ОМС, їх посадових осіб під час розпорядження землями комунальної власності та перш за все при вирішенні повсякденних питань під час приватизації земель комунальної власності.

Тож запропонований Методичний посібник зорієнтований для застосування в практичній діяльності перш за все ОМС та їх посадових осіб при вирішенні різноманітних питань приватизації земель комунальної власності в 2020 році з урахуванням чинного земельного законодавства.

Варто зазначити, що автори посібника відійшли від стандартної практики висвітлення матеріалу, досліджуючи загальні, часто відомі, положення земельного законодавства, які кожен із посадових осіб місцевого самоврядування може самостійно знайти на теренах Інтернету. А тому було вирішено побудувати Методичний посібник за принципом «запитання-відповідь», тому він власне й містить відповіді (часто розгорнуті) на актуальні питання, які виникають у практичній діяльності ОМС під час приватизації земель комунальної власності.

Наприклад, корисними для ОМС будуть розміщені у цьому посібнику відповіді на такі запитання, як:

— що таке «спрощена приватизація землі» і чим вона відрізняється від звичайної;

— чи треба надавати згоду або дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою для приватизації земельної ділянки під житловим будинком;

— які можуть бути правові підстави для відмови місцевої ради у наданні дозволів на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та як правильно такі відмови оформлювати;

— чи можна давати раді «дозвіл на дозвіл»;

— що таке «мовчазна згода» при розробленні документації із землеустрою;

— які можуть бути правові підстави у відмові в затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачі її у власність;

— чи може рада затверджувати документацію із землеустрою, якщо сусіди не хочуть погоджувати межі земельної ділянки, яку бажає приватизувати власник домоволодіння;

— які особливості приватизації земель комунальної власності для ведення фермерського господарства та земель державних сільськогосподарських підприємств;

— багато інших цікавих питань, що виникають під час приватизації земельних ділянок.

Слід звернути увагу на те, що питання сформульовані саме так, як вони надходили до авторів цього посібника безпосередньо від ОМС та їх посадових осіб, громадян, юридичних осіб у різні періоди правозастосовної практики протягом 2013 — 2020 років, без значних редакційних правок. Дійсно, для однієї ради чи запитувача те чи інше питання може здатися простим, а відповідь не дуже буде цікава, а для іншої ради чи запитувача — навпаки, складним, а відповідь буде цікава і корисна. Тож різні за рівнем підготовки посадові особи ОМС, звичайні громадяни, ставили різні питання. Автори намагалися спростити відповіді на практичні питання, при цьому, звісно ж, не зашкодивши нормативно-логічній побудові викладеного у посібнику матеріалу. У додатках до посібника вміщені зразки деяких документів, які найчастіше використовують місцеві ради при вирішенні питань приватизації земель комунальної власності, а саме:

— клопотання фізичної особи про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— проєкт рішення сесії про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— проєкт рішення сесії про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— клопотання про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність;

— проєкт рішення сесії ради про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність;

— проєкт рішення сесії ради про відмову у затверджені проекту землеустрою та передачі земельної ділянки у власність.

Сподіваємось, що цей посібник стане у нагоді посадовим особам місцевого самоврядування та всім, хто практикує у сфері земельних відносин при вирішенні повсякденних практичних питань при приватизації земель комунальної власності. Якщо читач не знайде відповіді на те чи інше питання, звертайтесь до редакції всеукраїнського інформаційно-аналітичного видання «Місцеве самоврядування». Зв’язатись з нами можна у будь-який зручний спосіб:

www.facebook.com/mistsamovr/ (наша сторінка у Facebook),

e-mail: ms@id.factor.ua (адреса нашої електронної пошти).

Завжди раді допомогти!

Запитання 1

Сільській раді ОТГ передали з державної власності до комунальної власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером площею 60 га. Одразу після підписання акта приймання-передачі цієї земельної ділянки в раді утворилася величезна черга з бажаючих отримати земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства у розмірі 2 га. При цьому кількість заяв із зазначенням максимального розміру для приватизації значно перевищує площу отриманої від держави земельної ділянки. Тим більше, рада мала намір передати цю ділянку в оренду місцевому фермеру із розміром орендної плати в 20 відсотків від нормативної грошової оцінки. Підкажіть як правильно вийти із такої ситуації? Чи може рада запропоновувати заявникам — мешканцям громади не по 2 га (а це близько 30 громадян), а по 0,5 га (а це близько 120 громадян) для ведення особистого селянського господарства, щоб задовольнити майже всіх бажаючих?

Відповідь

Питання багатогранне та непросте. Розглянемо все поетапно.

По-перше, рада може розпоряджатися переданою до комунальної власності земельною ділянкою площею 60 га відповідно до приписів ЗК лише після реєстрації речового права за територіальною громадою в особі сільської ради. Деякі ради ОТГ свого часу вдавалися до таких хитрощів. Отримавши наказ ГУ Держгеокадастру про передачу земельних ділянок з державної власності до комунальної, не вживали відповідних (нескладних) дій з реєстрації речових прав на такі земельні ділянки. А коли зверталися члени громади із заявами про надання дозволів на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки за рахунок сформованої земельної ділянки, відмовляли громадянам у наданні дозволів, мотивуючи тим, що ділянка знаходиться ще в державній власності, а зареєструвати право комунальної власності рада не може нібито з вини територіального органу Держгеокадастру, наприклад, у зв’язку з непередачею раді громади технічної документації з інвентаризації земель державної власності. Дійсно, така інвентаризація здійснювалась щодо вільних земельних ділянок державної власності за рахунок коштів державного бюджету, але саме для реєстрації речових прав за громадою вона взагалі не потрібна. Отож, таке зволікання з реєстрацією речового права без будь-яких для того правових перешкод є свідомим ігноруванням інтересів територіальної громади.

По-друге, коли рада все ж таки зареєструвала у державного реєстратора речових прав право комунальної власності за громадою в особі сільської ради, вона може розглядати клопотання громадян про надання дозволів на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, наприклад, для ведення садівництва або для ведення ОСГ за межами населеного пункту.

Також рада може включити вже сформовану земельну ділянку до Переліку земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги, або якщо такого переліку взагалі немає, то здійснити відповідно до вимог ст. 136 Земельного кодексу України² добір земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги, та затвердити відповідний перелік рішенням сесії.

² Далі за текстом — ЗК.

По-третє, якщо ж рада вирішила весь цей масив у 60 га направити для задоволення потреб мешканців громади у приватизації земельних ділянок для ведення ОСГ чи для ведення садівництва, то сільській раді слід чітко дотримуватись вимог частин 6 та 7 ст. 118 та ст. 121 ЗК.

Нагадаємо, що згідно з положеннями ч. 7 ст. 118 ЗК відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, розглядає клопотання в місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.

Виходячи зі змісту норм земельного законодавства, які встановлюють механізм та процедуру звернення осіб до ОМС з питань надання у власність земельних ділянок, вбачається, що надання відповідного дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність є одним з етапів погодження і оформлення документів, які відповідно до вимог законодавства є необхідними для прийняття компетентним органом рішення про набуття громадянами земель у власність. Саме по собі отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного рішення про надання її у власність. При цьому обов`язковим є прийняття відповідним органом виконавчої влади або ОМС за наслідками розгляду поданого клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою вмотивованого рішення про надання дозволу або про відмову в його наданні із наведенням усіх підстав такої відмови. Рішення повинне бути прийняте саме на пленарному засіданні ради відповідно до вимог Закону про місцеве самоврядування та Регламенту сільської ради.

Частиною 7 ст. 118 ЗК визначений перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за результатами розгляду належним чином оформлених клопотання та додатків до нього, а саме:

— невідповідність місця розташування об`єкта вимогам законів;

— невідповідність місця розташування об`єкта вимогам прийнятих відповідно до цих законів нормативно-правових актів;

— невідповідність місця розташування об`єкта вимогам генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Суди в численних рішеннях при оскарженні громадянами неправомірних відмов ОМС та органів виконавчої влади у наданні дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки вважають перелік підстав, визначених у ч. 7 ст. 118 ЗК, вичерпним. Тож результат вирішення питань, пов`язаних із наданням зацікавленій особі дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення бажаної земельної ділянки у власність чи відмови у наданні такого, мають оформлюватись у формі рішення суб`єкта владних повноважень (правові позиції Верховного Суду висловлені в постанові Касаційного адміністративного суду Верховного Суду від 8 серпня 2019 року у справі № 820/3656/17).

По-четверте, враховуючи, що бажаючих більше, ніж площа поки вільної земельної ділянки у 60 га, рада може запропонувати громадянам свій варіант вирішення ситуації. При цьому громадяни повинні погодитися (звісно, з власної волі) на отримання у власність земельної ділянки меншої площі в межах норм безоплатної приватизації та подати до ради відповідні клопотання про надання дозволів на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Але ж якщо громадянин подав клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою разом із графічним матеріалом, дотримуючись чітко вимог ч. 6 ст. 118 ЗК, і при цьому в клопотанні (заяві) зазначив бажану максимальну площу земельної ділянки для ведення ОСГ у 2 га, то у ради відсутні правові підстави для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки саме тої площі, яку бажає отримати громадянин, хоча в рішеннях ради й зазначається у такому випадку орієнтовна площа.

Разом із тим є протилежна правова позиція, висловлена в постанові Касаційного адміністративного суду Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 379/656/16-а за позовом громадянина до Петрівської сільської ради Таращанського району Київської області про скасування рішення, зобов`язання вчинити дії. Вказана постанова касаційної інстанції дуже цікава та корисна для правозастосовної практики місцевих рад.

Так, суд у вказаній постанові, зокрема, зазначив наступне.

Відповідно до ч. 4 ст. 116 ЗК передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз за кожним видом використання.

Відповідно до ст. 121 ЗК громадяни мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га. Громадяни мають право на отримання земельних ділянок у власність і в користування, для ведення особистого селянського господарства, незалежно від місця проживання.

Водночас Верховний Суд не вбачає дискримінації у наданні позивачеві дозволу на розробку проекту землеустрою, орієнтовною площею 1,0 га, а не 2,0 га, оскільки ст. 121 ЗК встановлює максимальний розмір земельних ділянок, що можуть бути відведені саме для цієї мети, а не їх обов`язковий розмір.

ОМС, діючи в інтересах територіальної громади, мають право розпоряджатися землями комунальної власності з урахуванням будь-яких правомірних цілей, зокрема надаючи перевагу жителям села, проте вони не можуть ухвалювати правові акти, які не належать до їх повноважень або суперечать закону.

З огляду на це, сільська рада має право надавати земельні ділянки для особистого селянського господарства будь-якого розміру, в межах до 2,0 га, а також встановлювати різні їх розміри для членів територіальної громади і громадян, які до неї не належать.

Отримання земельної ділянки в межах законодавчо визначеного розміру не є порушенням принципу рівності громадян у конституційних правах і свободах, рівності перед законом, встановленого ст. 24 Конституції України, оскільки в цьому разі принцип рівності забезпечується правом усіх громадян України на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. Розмір же земельної ділянки, що надається, може визначатись власником (у нашому випадку — територіальною громадою, інтереси якої представляє місцева рада).

Запитання 2

Чи може рада з метою зняття соціальної напруги щодо отримання земельних ділянок за рахунок земель комунальної власності сільськогосподарського призначення (переданих з державної власності у комунальну власність ОТГ) врегулювати процедуру розгляду клопотань та вирішення радою питань приватизації земельних ділянок комунальної власності власним локальним актом (положенням, порядком)? У такому документі передбачається визначити, зокрема, приорітетність задоволення потреб членів громади на отримання у власність земельних ділянок та можливість надання дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства не у тому розмірі, в якому просить заявник.

Відповідь

Відповідаючи саме на це питання, хочу звернути увагу на конституційні приписи, визначені ч. 2 ст. 19 Конституції України, про які йшлося у вступі до цього посібника.

Тож, досліджуючи правомочності місцевої ради затверджувати окремий нормативно-правовий акт, який врегулював би ряд прогалин у земельному законодавстві або просто деталізував процедури «проходження» документів з приватизації у місцевій раді, слід виходити з наступного.

Правовідносини у сфері забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель регулюються, зокрема, ЗК та Закону України від 22.05.2003 № 858-IV «Про землеустрій»³.

³ Далі за текстом — Закон про землеустрій.

Статтями 118 та 121 ЗК визначається порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами.

Конституційний Суд України в рішенні від 25.06.2019 № 8-р/2019 у справі за конституційним поданням 45 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) постанови КМУ від 07.06.2017 № 413 «Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними» дійшов висновку, що відносини у сфері набуття права власності на землю та користування нею врегульовані положеннями законів України, як це передбачено ч. 2 ст. 13, ч. 2 ст. 14, ч. 3 ст. 41 Конституції України.

За юридичною позицією Касаційного Суду України⁴ правовий режим власності означає врегулювання нормами закону земельних відносин, порядку та умов поділу земель на категорії, правове визначення форм власності на землю, порядку набуття і здійснення права власності, а також права постійного чи тимчасового землекористування щодо управління землями тощо, реалізацію та позбавлення цього права, функції, компетенцію органів державної влади і місцевого самоврядування.

⁴ Далі за текстом — КСУ.

Із наведеного випливає, що порядок і умови набуття, припинення і здійснення права власності та користування землею охоплюються поняттям правового режиму власності, який визначається виключно законами України (ч. 2 ст. 14, п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України).

Застосовуючи цей підхід під час вирішення нашого питання, вважаємо, що сільська рада, встановивши Положенням особливі умови набуття права власності на земельні ділянки, деталізувавши вже визначену законом процедуру приватизації землі, врегулювала б на місцевому рівні у локальному нормативно-правовому акті умови та порядок набуття права власності та користування землею, які мають визначатися виключно законами України, і таким чином вийшла б за межі своїх повноважень, встановлених Конституцією України.

ОМС, діючи в інтересах територіальної громади, мають право розпоряджатися землями комунальної власності з урахуванням будь-яких правомірних цілей, зокрема надаючи перевагу жителям села, проте вони не можуть ухвалювати правові акти, які не належать до їх повноважень або суперечать закону.

Саме така правова позиція викладена в постанові Касаційного адміністративного суду Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 379/838/16-а, за позовом громадянина до Петрівської сільської ради Таращанського району Київської області про скасування рішення.

Запитання 3

Що таке «спрощена приватизація землі»? Коли для безоплатної передачі землі у межах селища треба розробляти «технічку», а коли проект відведення? Чи можна взагалі передати сформовану земельну ділянку у власність громадянину без розроблення будь-якого виду землевпорядної документації?

Відповідь

Власне, поняття «спрощена приватизація землі» земельне законодавство не містить. Так практики на професійному слензі називають приватизацію земельних ділянок державної чи комунальної власності, які вже знаходяться у користуванні певної особи (котра має право на приватизацію та не використала своє право на приватизацію за певним цільовим призначенням), без розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або взагалі без розроблення будь-якої документації із землеустрою (у визначених законом випадках).

Так, згідно з ч. 1 ст. 118 ЗК громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває в його користуванні, подає заяву до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу.

Рішення органів виконавчої влади та ОМС щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки (ч. 2 ст. 118 ЗК).

Слід зазначити, що з моменту набрання (з 01.01.2002) чинності ЗК від 25.10.2001 № 2768-III і до 01.01.2013 приватизація земельних ділянок громадянами для таких цілей як для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), за наявності жилого будинку на земельній ділянці, та для ведення садівництва (членами садівничих товариств) у більшості випадків здійснювалась на підставі технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та виготовлення (складання) документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, або на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку. Наразі ч. 2 ст. 118 ЗК станом на 01.03.2020 взагалі не визначає виду технічної документації із землеустрою, обмежуючись лише тим, що підставою для прийняття рішення є «технічні матеріали та документи, що підтверджують розмір земельної ділянки».
Така практика хоча і мала безліч вад та невідповідностей чинному на той час законодавству, але давала результат — громадяни за спрощеною процедурою приватизації (а не через проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки) все ж оформлювали своє право власності на земельну ділянку — отримували державний акт на право власності на землю.

Але з набранням чинності Законом України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр»⁵ та внесених ним змін до ЗК, з 01.01.2013 вирішення питання відведення земельної ділянки за проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи за технічною документацією залежить від того — сформована земельна ділянка чи ні.

⁵ Далі за текстом — Закон про Державний земельний кадастр.

Так, відповідно до ст. 79¹ ЗК формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється:

— у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;

— шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок;

— шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

— шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом;

— за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Таким чином, знаходження ділянки у фактичному користуванні особи або наявність у такої особи навіть рішення уповноваженого органу про надання ділянки громадянину у користування (яке не було виконане) не дає підстав для приватизації земельної ділянки за технічною документацією, крім окремих випадків, прямо передбачених законом (наприклад, виконання так званих «декретних» рішень рад). А тому, наприклад, члени садівничих товариств, які користуються ділянками для ведення садівництва у складі садових (садівничих) товариств, яким земельний масив надавався у постійне користування рішенням уповноваженого органу за земельним законодавством того періоду, мають право на приватизацію такої земельної ділянки виключно у порядку відведення за проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Хоча до 01.01.2013 у цих випадках й використовувалася технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

Разом із тим насьогодні є два виключення, коли можна приватизацію громадянином земельної ділянки здійснити не за проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а за технічною документацією.

По-перше, у заявника (поки що користувача земельної ділянки) вже є документ (як правило, старого зразка), який власне підтверджує право користування земельною ділянкою, наприклад, державний акт на право постійного користування землею для ведення особистого підсобного господарства. Титульний користувач хоче таку ділянку приватизувати з цією ж площею для ведення особистого селянського господарства (законодавство зараз не містить такого цільового призначення, як «особисте підсобне господарство»). Місцева рада відповідно до регламенту ради розглядає клопотання користувача та приймає відповідне рішення про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Такий висновок випливає із положень ч. 8 ст. 55 Закону про землеустрій та ч. 2 ст. 118 ЗК.

По-друге, це найбільш поширений на сьогодні випадок приватизації земельної ділянки під житловим будинком його власником (власниками). Так, відповідно до п. 3 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про Державний земельний кадастр у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Отримання згоди або дозволу ради у формі рішення не потрібно. Забороняється також вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

Оскільки присвоєння кадастрового номера може бути здійснене лише у процедурі державної реєстрації земельної ділянки, то у державного кадастрового реєстратора відсутні правові підстави для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки, на яку розроблена технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та за умови розташування на земельній ділянці житлового будинку, який належить на праві власності заявнику (набувачу права на земельну ділянку). Зазвичай у технічну документацію вшиваються нотаріально засвідчені документи, що посвідчують право власності на будинок та реєстрацію такого права.

Вказана норма спрощеного механізму приватизації земельної ділянки також відображена в ч. 9 ст 55 Закону про землеустрій, відповідно до якої технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) розробляється без надання дозволу Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, у разі передачі:

а) у власність чи користування земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано. Така технічна документація розробляється на замовлення власника житлового будинку;

б) у користування земельної ділянки державної чи комунальної власності, що перебуває в постійному користуванні підприємств, установ, організацій, на якій розташоване нерухоме майно (будівля, споруда), яке є об’єктом державно-приватного партнерства (концесії). Така технічна документація розробляється на замовлення державного партнера (концесієдавця).

Тож в інших випадках, наприклад, у разі бажання приватизувати земельну ділянку, яка не знаходиться у користуванні особи, слід розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (частини 6, 7 ст. 118 ЗК), у тому числі коли йдеться про виділення земельної ділянки із земель запасу комунальної власності (код КВЦПЗ 16.00) або зі зміною цільового призначення (наприклад, за рахунок земель комунальної власності для ведення фермерського господарства на цільове призначення «для ведення особистого селянського господарства»).

Запитання 4

Чи можна громадянам — мешканцям громади оформлювати у приватну власність земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства за рахунок сформованих земельних ділянок у результаті інвентаризації? Чи повинна рада продавати право оренди таких сформованих земельних ділянок виключно на земельних торгах і чи може рада виключити їх із такого переліку та «роздати» ці землі мешканцям громади у приватну власність безоплатно для ведення садівництва або для ведення ОСГ?

Відповідь

Якщо йдеться про земельну ділянку комунальної власності, яка була проінвентаризована (наприклад, за рахунок коштів державного бюджету територіальними органами Держгеокадастру до моменту передачі із земель державної власності в комунальну власність ОТГ відповідно до розпорядження КМУ від 31 січня 2018 року № 60-р, або ж у межах населеного пункту за рахунок коштів місцевого бюджету), то відсутні жодні правові перепони надавати дозволи на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок громадянам України з метою приватизації в межах норм, визначених ст. 121 ЗК.

Що ж стосується включення такої проінвентаризованої земельної ділянки в торги з метою продажу права оренди, то це виключно право ради, а не її обов’язок. Звісно, що надання такої ділянки в оренду за результатами земельних торгів, з точки зору наповнення місцевого бюджету, більш вигідно для ради, ніж отримання до бюджету земельного податку від власників земельних ділянок, наданих радою для ведення ОСГ. Тим більше, що деякі категорії громадян взагалі звільнені Податковим кодексом України від сплати земельного податку. Тож саме рада визначає, що для неї є пріоритетним. Тому тут стоїть питання не правомірності дій ради, а доцільності розпорядитися земельною ділянкою комунальної власності у той чи інший спосіб, обидва з них є правомірними.

Інша справа, якщо ділянка була включена до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на торги, з метою продажу права оренди, а потім ставиться питання про виключення її з такого переліку. Відповідно до ч. 3 ст. 136 ЗК земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватись у заставу, надаватись у користування до завершення торгів.

Але якщо процедура формування лота не почалася, не були розпочаті процедури щодо продажу такого права, то, враховуючи звернення громадян — здебільшого це й є мешканці цієї ж громади, рада може розглянути питання виключення такої земельної ділянки з переліку.

Нагадаємо, що 5 червня 2019 року Уряд прийняв постанову № 476 «Про затвердження Порядку проведення інвентаризації земель та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України». Постанову схвалено на виконання прийнятого 10 липня 2018 року Закону України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Новим Порядком встановлюється алгоритм проведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою та складання за її результатами технічної документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації земель, що стає результатом наповнення Державного земельного кадастру інформацією про земельні ділянки.

Запитання 5

Громадянин — власник житлового будинку має намір його продати. Земельна ділянка, на якій розташований будинок, не приватизована. Чи треба йому для присвоєння кадастрового номера земельній ділянці розробляти технічну документацію та яку саме? Чи треба отримувати дозвіл місцевої ради, на території якої розташовані будинок та відповідна земельна ділянка, на розробку такої документації або згоду на відновлення меж земельної ділянки?

Відповідь

Відповідно до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України⁶ розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків). Тож для продажу або дарування житлового будинку, який розташований на ділянці, що не приватизована або не знаходиться в користуванні власника будинку, необхідно присвоїти земельній ділянці кадастровий номер.

⁶ Далі за текстом — ЦК.

Так, п. 3 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про Державний земельний кадастр встановлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

Разом із тим окремої (особливої) процедури для присвоєння кадастрового номера, який потрібний для продажу житлового будинку (звісно без земельної ділянки, оскільки вона не приватизована) законодавством не передбачено. Такої адміністративної послуги, як «присвоєння кадастрового номера», на сьогодні також не існує, оскільки присвоєння кадастрового номера є складовою процедури державної реєстрації земельної ділянки як адміністративної послуги.

Так, відповідно до ст. 24 Закону про Державний земельний кадастр державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку. Відповідно до п. 107 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051 (зі змінами), державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або ОМС (у разі, коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку.

Відповідно до п. 111 Порядку ведення Державного земельного кадастру державний кадастровий реєстратор відповідного територіального органу Держгеокадастру для здійснення державної реєстрації земельної ділянки протягом 14 календарних днів із дня реєстрації відповідної заяви перевіряє: відповідність поданих документів вимогам, передбаченим цим Порядком; електронний документ відповідно до вимог цього Порядку.

За результатами перевірки державний кадастровий реєстратор виконує одну з таких дій, зокрема, здійснює державну реєстрацію земельної ділянки:

— за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру присвоює кадастровий номер земельній ділянці;

— відкриває Поземельну книгу та вносить відомості до неї (крім відомостей про затвердження документації із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також про власників, користувачів земельної ділянки);

— робить позначку про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей до Державного земельного кадастру відповідно до п.п. 2 п. 75 цього Порядку;

— надає за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру відомості, зазначені у пп. 1 п. 197 цього Порядку, відповідним органам державної влади, органам місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 25 Закону про Державний земельний кадастр Поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить такі відомості про земельну ділянку: а) кадастровий номер; б) площа; в) місцезнаходження (адміністративно-територіальна одиниця); г) склад угідь; ґ) цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); д) нормативна грошова оцінка; е) відомості про обмеження у використанні земельної ділянки; є) відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; ж) кадастровий план земельної ділянки; з) дата державної реєстрації земельної ділянки; и) інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також внесені зміни до цих відомостей; і) інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; ї) дані про бонітування ґрунтів.

Таким чином, якщо власник житлового будинку, який розташований на неприватизованій земельній ділянці, має намір продати або подарувати житловий будинок, повинен замовити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Відповідно до ч. 10 ст. 55 Закону про землеустрій технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) включає:

а) завдання на складання технічної документації із землеустрою;

б) пояснювальну записку;

в) рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або ОМС про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою (у випадках, передбачених законом);

г) згоду власника земельної ділянки, а для земель державної та комунальної власності — органу, уповноваженого здійснювати розпорядження земельною ділянкою на відновлення меж земельної ділянки користувачем;

ґ) довідку, що містить узагальнену інформацію про землі (території);

д) копію документа, що посвідчує фізичну особу, або копію виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців;

е) копію документа, що посвідчує право на земельну ділянку (у разі проведення робіт щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

є) копію правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (за умови якщо права власності на такі об’єкти зареєстровані);

ж) матеріали польових топографо-геодезичних робіт;

з) план меж земельної ділянки, складений за результатами зйомки, на якому відображаються зовнішні межі земельної ділянки із зазначенням власників (користувачів) суміжних земельних ділянок, усі поворотні точки меж земельної ділянки, лінійні проміри між точками на межах земельної ділянки, межі вкраплених земельних ділянок із зазначенням їх власників (користувачів);

и) кадастровий план земельної ділянки;

і) перелік обмежень у використанні земельної ділянки;

ї) у разі необхідності документ, що підтверджує повноваження особи діяти від імені власника (користувача) земельної ділянки при встановленні (відновленні) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

й) акт приймання-передачі межових знаків на зберігання, що включається до документації із землеустрою після виконання робіт із встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками.

В той же час, відповідно до ч. 9 ст. 55 Закону про землеустрій якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельної ділянки державної чи комунальної власності у власність чи користування, на якій розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, така технічна документація розробляється на замовлення власника житлового будинку без надання дозволу Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади, ОМС відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК.

Тож, фактично особа, яка бажає продати житловий будинок (не частками, а як єдиний об’єкт) змушена розпочати процедуру приватизації земельної ділянки за технічною документацією (без отримання такого дозволу у місцевої ради) і після здійснення державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі зупинитися, тобто не подавати клопотання разом з технічною документацією до місцевої ради про затвердження такої документації та передачу сформованої за вказаною документацією земельної ділянки у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Отримавши у такий спосіб Витяг з Державного земельного кадастру, який власне й містить відомості щодо розміру земельної ділянки та кадастровий номер земельної ділянки, власник житлового будинку укладає той чи інший правочин.

При цьому сформована земельна ділянка (ст. 79¹ ЗК) залишається у комунальній власності відповідної територіальної громади. А вже новий власник житлового будинку за своїм бажанням може отримати вказану ділянку у власність за встановленою законом процедурою приватизації.

Запитання 6

Що таке згода органу місцевого самоврядування на відновлення меж земельної ділянки, яка передбачена пунктом г) частини 10 статті 55 Закону України «Про землеустрій»? В яких випадках така згода ради має бути обов’язковою? Чи застосовується згода органу місцевого самоврядування, якщо громадянин хоче лише присвоїти кадастровий номер земельній ділянці для продажу будинку? Чи можна згоду на відновлення меж вважати розпорядженням земельною ділянкою? Чи застосовується процедура відновлення меж у випадку відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на земельну ділянку, коли відсутній кадастровий номер, тобто коли вона юридично не сформована? Чи можливо, така процедура застосовується до випадків, коли на земельну ділянку існує державний акт або договір оренди землі, але за якихось обставин неможливо встановити межі земельної ділянки?

Відповідь

Слід розрізняти рішення місцевої ради про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою (у випадках, прямо передбачених законом) та рішення місцевої ради (як розпорядника земель комунальної власності) про надання згоди на відновлення меж земельної ділянки.

Так, перший вид рішень ради приймають у разі якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельних ділянок комунальної власності у власність чи користування (виключно у випадках, передбачених законом), наприклад, згідно із ч. 1 ст. 123 ЗК. Другий же вид рішень рада приймає, коли є користувач (орендар, постійний користувач) земельної ділянки комунальної власності, право на яку підтверджене документально (договір оренди, договір тимчасового користування на умовах оренди, державний акт на право постійного користування тощо). Здебільшого це так звані «старі» документи, що посвідчують таке право користування, яке виникло до 2004 року і даних щодо таких земельних ділянок у Державному реєстрі земель не було та відповідно у Державному земельному кадастрі немає.

Таким чином, згоди на відновлення меж земельної ділянки у формі рішення місцевої ради у разі приватизації земельної ділянки власником житлового будинку, право на який зареєстроване у встановленому законом порядку, не потрібно.

Згода ради на відновлення меж земельної ділянки користувачу є одним із елементів такого повноваження місцевої ради, як «розпорядження землями комунальної власності», яке включає в себе не тільки передачу земельних ділянок у власність або користування, а й припинення у встановлених законом випадках права користування земельними ділянками комунальної власності та інші правомочності ради щодо земель комунальної власності.

У питанні отримання згоди на відновлення меж користувачем та самої такої процедури слід звернути увагу на розділ IV Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 № 376⁷.

⁷ Далі за текстом — Інструкція.

Так, відповідно до п. 4.1 Інструкції відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється при повній (частковій) втраті в натурі (на місцевості) межових знаків, їх пошкодженні, яке унеможливлює використання межових знаків, а також при розгляді земельних спорів між власниками (користувачами) суміжних земельних ділянок.

Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.

Відповідно до п. 4.3 тієї ж Інструкції відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на підставі раніше розробленої та затвердженої відповідно до ст. 186 ЗК документації із землеустрою. У разі відсутності такої документації розробляється технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки встановити неможливо, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки. У разі коли такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема зі встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин. Закріплення відновлених меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) межовими знаками здійснюється відповідно до розділу III цієї Інструкції.

Запитання 7

Чи існує затверджена (визначена) форма акта погодження меж земельної ділянки і що має бути обов’язково зазначено в такому акті? Чи потрібно вписувати повністю П. І. Б. та паспортні дані суміжних землевласників та землекористувачів?

Відповідь

Що стосується форми Акта погодження меж земельної ділянки, слід зазначити, що його досить часто плутають з Актом прийомки-передачі межових знаків на зберігання. Саме про останній акт йдеться у п. й) ч. 10 вже згаданої ст. 55 Закону про землеустрій. Форма Акта прийомки-передачі межових знаків на зберігання визначена у додатку 2 до вищевказаної Інструкції.

Акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання складається у присутності власників (користувачів) суміжних земельних ділянок, в якому вказуються їх прізвище та ініціали. При цьому зазначення паспортних даних не передбачено. Їх наявність або відсутність в акті за наявності всіх інших обов’язкових даних у такому акті на його юридичну силу не впливає.

Важливо, що у цьому акті також зазначається, що власник/користувач земельної ділянки претензій щодо меж та конфігурації земельної ділянки не має, а власниками/користувачами суміжних земельних ділянок претензій до існуючих меж не заявлено. В акті також зазначається, що межові знаки пред’явлені та передані на зберігання конкретній фізичній особі, якою є власне замовник документації із землеустрою та яка несе адміністративну відповідальність за знищення межових знаків згідно з п. «е» ч. 1 ст. 211 ЗК та ст. 56 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Акт підписується власником/користувачем, виконавцем робіт, власниками/користувачами суміжних земельних ділянок (підпис, ініціали та прізвище).

Що ж стосується Акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами, то на сьогодні чинним законодавством не встановлено форму такого акта та порядок погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами, який складається під час кадастрової зйомки. Так, відповідно до ст. 198 ЗК кадастрова зйомка включає: а) геодезичне встановлення меж земельної ділянки; б) погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами; в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості; г) встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі; ґ) виготовлення кадастрового плану.

Таким чином, на практиці найпоширенішим випадком є, коли розробник документації із землеустрою (проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки або технічна документація, як у нашому випадку) включає до складу землевпорядної документації обидва акти.

Запитання 8

Що робити, якщо сусіди відмовляються погоджувати межі та підписувати Акт погодження меж земельної ділянки, адже це їхнє право, погоджувати чи не погоджувати межі, обов’язку в погодженні меж немає, як і відповідальності за відмову у погодженні? Що робити з погодженням меж, якщо сусід взагалі відсутній, наприклад, помер, виїхав на заробітки за кордон або просто місце перебування якого невідомо? Чи може бути зареєстрована земельна ділянка в Державному земельному кадастрі в разі відсутності підпису суміжного землевласника (землекористувача) в такому акті, що пов’язано з відсутністю такого власника/користувача за місцем проживання або його безпідставною відмовою від підписання такого документа?

Відповідь

Що стосується Акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами, то його форму та порядок складання законодавством, як вже було анонсовано, не визначено. То що робити в такому разі? На практиці використовують приписи п. 3.12 Інструкції.

Так, закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем (у нашому випадку — розробником документації із землеустрою) у присутності власника (користувача) земельної ділянки, власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноваженою ним (ними) особою.

Повідомлення власників (користувачів) суміжних земельних ділянок про дату і час проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем завчасно, не пізніше ніж за п’ять робочих днів до початку робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Повідомлення надсилається рекомендованим листом, кур’єрською поштою, телеграмою чи за допомогою інших засобів зв’язку, які забезпечують фіксацію повідомлення.

Власники (користувачі) суміжних земельних ділянок, місце проживання або місцезнаходження яких невідоме, повідомляються про час проведення робіт із закріплення межовими знаками поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) через оголошення у пресі за місцезнаходженням земельної ділянки.

Закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) може здійснюватися за відсутності власників (користувачів) суміжних земельних ділянок у випадку їх нез’явлення, якщо вони були належним чином повідомлені про час проведення вищезазначених робіт, про що зазначається у акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання.

Крім вказаних норм п. 3.12 Інструкції, поширеним є складання розробником документації із землеустрою додатка до такого акта довільної форми, в якому зазначаються причини відсутності підпису того чи іншого власника (користувача) суміжної земельної ділянки. Також у технічну документацію вшивається оригінал тексту письмового повідомлення або оголошення у місцевій пресі за місцезнаходженням земельної ділянки. Інколи також складаються акти довільної форми за участю депутатів місцевої ради — членів профільної постійної комісії ради з виходом (виїздом) на місце, в яких також засвідчуються факти відсутності власників/користувачів суміжних ділянок при погодженні меж або причин їх відмови від підпису, якщо такі суміжники були присутні. Такі акти (інколи довідки) також вшиваються в технічну документацію із землеустрою. При цьому слід пам’ятати, що вже не раз згадувана ст. 55 Закону про землеустрій не передбачає наведених вище документів у складі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Але з правової точки зору їх наявність у складі технічної документації, на нашу думку, не може розглядатися як порушення закону.

Отже, за умови вчинення наведених вище дій, які документально підтверджують факт відсутності суміжних землевласників/землекористувачів або їх необґрунтованої відмови від підписання, земельна ділянка на підставі такої документації із землеустрою має бути зареєстрована у Державному земельному кадастрі. У разі ж прийняття державним кадастровим реєстратором відповідного територіального органу Держгеокадастру рішення про відмову у внесенні відомостей до Державного земельного кадастру (фактично — про відмову у державній реєстрації земельної ділянки) з підстав відсутності в Акті погодження меж земельної ділянки та/або в Акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання підпису (підписів) суміжних власників/землекористувачів, набувач права (замовник документації із землеустрою та власник житлового будинку) має право звернутися до суду в порядку адміністративного судочинства, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 39 Закону про Державний земельний кадастр дії або бездіяльність державного кадастрового реєстратора можуть бути оскаржені до суду в порядку, встановленому законом.

Запитання 9

Чи має право місцева рада затверджувати документацію із землеустрою в разі безпідставної відмови землевласника чи землекористувача у підписанні акта погодження меж, а також в разі його відсутності, коли місце перебування його невідоме? Чи є прийнятним вирішення питання безпідставної відмови від підписання акта погодження меж земельної ділянки шляхом звернення до суду для отримання рішення про приватизацію земельної ділянки без погодження меж із суміжними землевласниками чи землекористувачами? Чи залишатися набувачу права на земельну ділянку «заручником» забаганок або витівок сусідів, які не погоджують межу, і чекати з «моря погоди»?

Відповідь

Дійсно, доволі часто виникають ситуації, коли сусід відмовляється від підписання Акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та /або Акта прийомки-передачі межових знаків на зберігання або взагалі відсутня будь-яка інформація про суміжного землекористувача або він взагалі відсутній. У таких випадках доцільно дотримуватися процедури, викладеної у відповіді на Запитання 8.

Також непоодинокі випадки, коли сусід є «умовним» власником або землекористувачем суміжної земельної ділянки, до якого власне й звертається набувач права або за його дорученням розробник документації із землеустрою з метою погодження меж земельної ділянки, право на яку набуває замовник документації.

Чому ж «умовним»? Загальновідомо, що власник або користувач суміжної ділянки повинен мати документ, який посвідчує саме його право власності або право користування земельною ділянкою.

З урахуванням положень Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»⁸ до документів, які на сьогодні посвідчують права власності або права користування на земельну ділянку, слід віднести документи, на підставі яких власне здійснюється державна реєстрація права власності та інших речових прав, а саме:

⁸ Далі за текстом — Закон про реєстрацію речових прав.

— укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дублікат;

— свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя в разі смерті одного із подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

— свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

— видане нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;

— державний акт на право приватної власності на землю, державний акт на право власності на землю, державний акт на право власності на земельну ділянку або державний акт на право постійного користування землею, видані до 1 січня 2013 року;

— рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

— ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

— рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної в комунальну власність чи з комунальної в державну власність або з приватної в державну чи комунальну власність;

— інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (наприклад, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, які видавалися з 01.01.2013 колишньою Реєстраційною службою територіальних органів Міністерства юстиції).

На практиці власника будинку, який розташований на суміжній земельній ділянці, навіть за відсутності у нього документів, що посвідчують право власності або право користування на земельну ділянку, зазначають в Актах погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та/або в Актах прийомки-передачі межових знаків на зберігання як суміжного землевласника або землекористувача.

Саме на цей факт місцева рада може звернути увагу, якщо такий «власник» («користувач») земельної ділянки відмовляється погоджувати межу та відповідно підписувати Акт погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами або Акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання, а набувач права (зацікавлена особа) звернувся до ради із клопотанням про затвердження документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передачу сформованої за такою документацією земельної ділянки йому у власність, наприклад, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

У будь-якому разі, рада як представницький орган місцевого самоврядування, вирішуючи питання затвердження технічної документації та передачі земельної ділянки у власність, має право розглянути всі питання, які стосуються, зокрема:

— оформлення самої документації із землеустрою та відповідності її вимогам ст. 55 Закону про землеустрій;

— обґрунтованості відмови суміжного землевласника (землекористувача) від погодження меж;

— наявності у такого сусіда права власності або права користування, яке документально підтверджене або ж не має свого підтвердження;

— чи зареєстрована земельна ділянка в Державному земельному кадастрі, коли, чи є актуальною надана заявником інформація;

— чи знаходиться ділянка в користуванні заявника (набувача права) і чим це підтверджується.

Крім того, профільна постійна комісія ради або сама рада має право запрошувати набувача права та «впертого» сусіда на засідання постійної комісії ради та за необхідності на пленарне засідання ради. У будь-якому разі депутати місцевої ради до прийняття рішення про передачу земельної ділянки мають право пересвідчитися всіма можливими способами, що права та законні інтереси сусіднього землевласника або землекористувача не порушені, навіть якщо його підпис відсутній в Акті погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та/або в Акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання.

Існує й судова практика вирішення такого роду спорів, коли зацікавлена особа, в нашому випадку — набувач права на земельну ділянку, звертається до суду (цивільне судочинство) із позовом до суміжного землевласника чи землекористувача про зобов’язання погодити межі певної земельної ділянки. В умовах недосконалого земельного законодавства у такому нібито побутовому питанні, як погодження меж із суміжними землевласниками або землекористувачами, слід погодитися з позицією д. ю. н. А. М. Мірошниченка, який вважає, що погодження меж є допоміжною стадією в процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов’язкових технічних помилок (власне такої позиції дотримуються й суди під час вирішення земельних спорів). Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо ж він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки, по суті повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акту, а із мотивів такої відмови. Тому слід вважати правильною практику тих судів, які вважали, що рішення про приватизацію земельної ділянки буде законним і у разі відсутності підпису про погодження меж когось із суміжних землевласників чи землекористувачів.

Наприклад, дуже корисними в цьому питанні будуть правові позиції, висловлені в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 22 липня 2019 року у справі 545/820/17. Зокрема, як зазначила касаційна інстанція, погодження меж є виключно допоміжною стадією в процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов`язкових технічних помилок. Підписання акта погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації.

Непогодження меж земельної ділянки із власником та/або землекористувачем не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачів чи землевласників.

Ненадання особою своєї згоди на погодження меж земельної ділянки суміжного землекористувача та/або власника не може бути перешкодою для розгляду місцевою радою питання про передачу земельної ділянки у власність відповідачу за обставин виготовлення відповідної технічної документації. Аналогічний висновок міститься також у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 580/168/16-ц

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 514/1571/14 та у справі № 350/67/15 вказувала на те, що стадія погодження меж земельної ділянки при виготовленні землевпорядної документації є допоміжною. При цьому ст. 198 ЗК лише вказує, що складовою кадастрових зйомок є погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами. Із цього не слід, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документа — акта погодження меж, слід вважати, що погодження меж не відбулося. Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акта, а із мотивів відмови. Якщо такими мотивами є виключно неприязні стосунки — правового значення вони не мають. У разі виникнення спору сама по собі відсутність погодження меж не є підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним. Підписання акта погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. Непогодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачів.

Отже, місцева рада при прийнятті рішення про передачу безоплатно у власність земельної ділянки повинна керуватися ч. 3 ст. 24 Закону про місцеве самоврядування, згідно з якою органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в АР Крим — також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів АР Крим, прийнятими в межах їхньої компетенції.

Запитання 10

Яким чином має відбуватися погодження меж земельної ділянки, яка відводиться для приватизації, зі сторони міської ради, адже в будь-якому випадку одна сторона земельної ділянки межує із землями комунальної власності?

Відповідь

При погодженні меж земельної ділянки виникають також питання погодження місцевою радою меж земельної ділянки, яка межує із землями комунальної власності.

Місцева рада як представницький орган територіальної громади реалізує її повноваження як власника земель комунальної власності. Питання, хто саме від імені ради погоджує межі земельної ділянки, яка межує із землями комунальної власності, знаходиться виключно в компетенції самої ради. Уповноваженою посадовою особою на підписання Акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та/або Акта прийомки-передачі межових знаків на зберігання може бути сам сільський, селищний, міський голова або секретар ради, або землевпорядник ради. Механізм такого погодження на законодавчому рівні здебільшого неврегульований. Чи може ці питання врегулювати у разі потреби місцева рада? Так, може шляхом прийняття відповідного рішення.

Запитання 11

Раніше дуже складно було присвоїти кадастровий номер земельній ділянці, яка приватизувалася громадянином із таким цільовим призначенням, як «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)». Стояли черги і постійно виникали скандали. Люди витрачали багато коштів та часу. Чи змінився у 2020 році алгоритм присвоєння кадастрового номера земельній ділянці?

Відповідь

Присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюється в процедурі надання адміністративної послуги — «Державна реєстрація земельної ділянки».

Підставами для здійснення державної реєстрації земельної ділянки є власне розроблена на замовлення набувача права технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), якщо йдеться про земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, право власності на який зареєстроване в установленому законом порядку.

Послідовність дій із присвоєння кадастрового номера земельній ділянці у цьому випадку має такий вигляд:

Ось власне й весь алгоритм. Як бачимо, нічого складного. Послуга з державної реєстрації земельної ділянки безоплатна. А сучасні онлайн-сервіси Держгеокадастру дають можливість взагалі не ходити до територіальних органів Держгеокадастру. Обирайте професійного землевпорядника і все буде добре.

Запитання 12

Що потім робити новому власнику житлового будинку (з урахуванням запитання 11)? Чи треба йому розробляти нову технічну документацію і на підставі чого? Чи треба для прийняття рішення місцевої ради про передачу у власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, вносити інформацію про нового власника жилого будинку до Державного земельного кадастру та отримувати витяг із Державного земельного кадастру?

Відповідь

Отримавши витяг із ДЗК та підготувавши інші документи щодо житлового будинку, який власне є предметом правочину, власник житлового будинку (він же — замовник документації із землеустрою) вчиняє відповідний правочин (договір купівлі-продажу, дарування тощо).

А вже новий власник житлового будинку має два варіанти дій:

1) завершити процедуру приватизації земельної ділянки, розпочату попереднім власником житлового будинку, та отримати у власність земельну ділянку;

2) нічого не робити, оскільки приватизація земельної ділянки є правом громадянина України, а не обов’язком.

Звісно, нас цікавить перший варіант. Новий власник житлового будинку, який все ж має бажання отримати безоплатно у власність земельну ділянку, що була сформована попереднім власником житлового будинку та якій вже присвоєно кадастровий номер, звертається до місцевої ради із заявою (клопотанням) про передачу йому у власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) і додає технічну документацію на земельну ділянку, розроблену попереднім власником житлового будинку. Ось тут нібито в простій ситуації і виникають питання у місцевої ради.

Чи треба розробляти нову технічну документацію на нового власника житлового будинку і на підставі чого? Звісно, дозвіл або згода ради не потрібні. А от необхідність розроблення нової технічної документації на земельну ділянку — під питанням. Для чого це робити, якщо ділянка вже була сформована з моменту присвоєння їй кадастрового номера? Адже відповідно до ч. 1 ст. 79¹ ЗК формування земельної ділянки й полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Слід звернути увагу, що положення частин 1 та 2 ст. 118 ЗК є застарілими на сьогодні та взагалі не передбачають затвердження будь-якої технічної документації із землеустрою. Так, відповідно до частини другої вказаної статті рішення органів виконавчої влади та ОМС щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки.

У той же час відповідно до ч. 14 ст. 186 ЗК технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) погодженню не підлягає і затверджується:

— Верховною Радою АР Крим, Радою міністрів АР Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, у разі якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності;

— власником земельної ділянки, у разі якщо земельна ділянка перебуває в приватній власності.

Тому склалася така практика, коли місцеві ради задовольняють заяви (клопотання) громадян — власників житлових будинків, якщо технічна документація, яка підлягає затвердженню, розроблена все ж на ім’я нового власника житлового будинку. Додатково посадові особи ради пропонують заявнику надати також «свіжий» витяг із ДЗК. Для отримання такого витягу «нова» технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) державному кадастровому реєстратору не подається, оскільки в цьому разі державна реєстрація земельної ділянки повторно не здійснюється.

Звісно, можна поставити під сумнів правомірність таких дій посадових осіб органів місцевого самоврядування, але в будь-якому разі вказане питання потребує свого законодавчого врегулювання шляхом внесення, перш за все, змін до ст. 118 ЗК, яка на відміну від частин 9 та 10 ст. 55 Закону про землеустрій є спеціальною правовою нормою, що встановлює порядок (процедуру) приватизації громадянами України земельних ділянок. При цьому цілком слушним було б використання законодавцем за аналогією правової конструкції ч. 1 ст. 123 ЗК, відповідно до якої надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону про Державний земельний кадастр, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Запитання 13

На території сільської ради розташований житловий будинок (одна адреса, але будинок на 2 виходи, є 2 власники). Власники бажають приватизувати земельні ділянки (кожен свою), але у відділі земельних ресурсів власникам говорять, що якщо адреса одна, оформити дві земельні ділянки неможливо, і радять людям звернутися до сільської ради для того, щоб рада надала окремі адреси, наприклад, «а» і «б» під одним номером. Чи справді неможливо за умов однієї адреси приватизувати дві ділянки? Який вихід із цієї ситуації?

Відповідь

В описаній ситуації слід мати на увазі, що відповідно до ст. 86 ЗК земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Згідно зі ст. 87 ЗК право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

Відповідно до ст. 89 ЗК земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам, якщо інше не встановлено законом.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом.

Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом (ч. 5 ст. 89 ЗК).

Таким чином, приватизація земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок (одна адреса, але будинок на 2 виходи, 2 власники), можлива лише разом двома співвласниками будинку у спільну сумісну власність.

Але ж як бути, коли один із співвласників житлового будинку не має бажання приватизувати земельну ділянку у такий спосіб, не бажає (наприклад, через неприязні стосунки із сусідом — співвласником будинку) або не має змоги приймати участь у витратах на виготовлення документації із землеустрою, або коли один із співвласників будинку вже використав своє право на приватизацію за цим цільовим призначенням, або коли два співвласники будинку хочуть приватизувати кожен собі окремі земельні ділянки.

У такому випадку як вихід із ситуації місцеві ради або їх виконавчі комітети присвоюють окрему адресу домоволодінню одному із співвласників. Така інформація вноситься в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. А далі кожний із власників житлового будинку без згоди або дозволу ради замовляє технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і вчиняє дії, висвітлені у попередніх відповідях.

Але ж виникає запитання: а чи припиняється у такий спосіб право спільної власності на житловий будинок та чи відповідає взагалі такий механізм вимогам законодавства? Вважаємо, що ні. Такий невтішний висновок ґрунтується на наступному.

Так, відповідно до ст. 355 ЦК власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Згідно зі ст. 357 ЦК частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.

Відповідно до ст. 364 ЦК співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації. Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ст. 367 ЦК майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється. Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Вказані норми ЦК знаходять свою практичну реалізацію в положеннях пунктів 54 — 56 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127⁹.

⁹ Далі за текстом — Порядок.

Дійсно, відповідно до п. 54 Порядку державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, в тому числі в результаті виділення окремого об’єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об’єктів, або об’єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об’єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об’єкта цивільних правовідносин.

Для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об’єднання, подаються:

— документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його поділу або об’єднання (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

— документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (крім випадків, коли об’єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об’єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);

— технічний паспорт на новостворений об’єкт нерухомого майна;

— документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об’єднання таких об’єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо).

Згідно з п. 55 Порядку для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу або об’єднання майна, що перебуває у спільній власності, крім документів, передбачених п. 54 Порядку, також подається письмова згода всіх співвласників на проведення поділу або об’єднання майна, що перебуває у спільній власності.

У разі коли в результаті поділу або об’єднання майна, що перебуває у спільній власності, змінюється розмір часток у такому праві спільної власності, також подається письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на таке майно.

При цьому право спільної власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу або об’єднання майна, не припиняється.

Відповідно до п. 56 Порядку для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються:

1) договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду;

2) документи, передбачені п. 54 Порядку, крім документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або виділу в натурі частки.

Отже, лише після припинення права спільної часткової власності на нерухоме майно через виділення частки або поділу спільного майна з дотриманням вимог наведених вище норм ЦК та Порядку, власник новоутвореного самостійного об’єкта нерухомого майна — житлового будинку має право на приватизацію земельної ділянки (окремо від іншого, тепер вже колишнього, співвласника житлового будинку) в порядку, визначеному ЗК.

Запитання 14

Які є особливості в процедурі приватизації земель комунальної власності сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства?

Відповідь

Сам порядок приватизації земельних ділянок громадянами встановлений статтями 118, 121 ЗК, а тому повторювати законодавчі приписи цих статей ЗК не має потреби, отже, зупинимося лише на деяких особливостях.

Так, до клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою приватизації земельної ділянки державної чи комунальної власності для ведення фермерського господарства громадянами (набувачами права) додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).

Перелік документів, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві, затверджено постановою КМУ від 12.08.2015 № 584 відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство». До таких документів відносяться наступні:

Також не забуваємо, що відповідно до ч. 1 ст. 50 Закону про землеустрій проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.

Також слід нагадати про встановлену ч. 1 ст. 121 ЗК норму безоплатної передачі земельних ділянок громадянам України із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, а саме: в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо ж на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

Запитання 15

Чи треба громадянам, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, надані їм для ведення особистого підсобного господарства, приватизувати такі земельні ділянки? А якщо користувач не встигне за життя це зробити, оскільки майже всі вони люди похилого віку, чи успадковується таке право?І Що робити спадкоємцям у разі смерті користувача такої ділянки?

Відповідь

Питання нібито не таке вже й складне, а відповідь є очевидною (утримаємося поки що ж від неї). Разом із тим не все так просто у начебто простому питанні постійного користування земельною ділянкою для ведення особистого підсобного господарства. Але про все по порядку. А почнемо з поняття «особисте селянське господарство» та «особисте підсобне господарство».

Так, відповідно до ст. 1 Закону України від 15.05.2003 № 742-IV «Про особисте селянське господарство»¹⁰ особисте селянське господарство — це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг із використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.

¹⁰ Далі за текстом — Закон про ОСГ.

Згідно із ст. 5 цього ж Закону для ведення особистого селянського господарства використовують земельні ділянки розміром не більше 2,0 га, передані фізичним особам у власність або оренду в порядку, встановленому законом. Розмір земельної ділянки особистого селянського господарства може бути збільшений у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) та її спадкування членами особистого селянського господарства відповідно до закону.

Згідно із ч. 5 ст. 5 Закону про ОСГ громадяни України, які реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 га, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених ст. 121 ЗК для ведення особистого селянського господарства.

Таким чином, законодавець замінив термін «особисте підсобне господарство» на сучасний — «особисте селянське господарство», фактично ототожнивши їх.

ЗК також не передбачив права на «земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства», а запровадив поняття «земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства» (статті 22, 33, 118, 121 ЗК). Тому виникла проблема легалізації права користування чи власності тих осіб, які набули цих титулів на земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства за раніше чинним земельним законодавством.

Щодо власне самого поняття «особисте підсобне господарство», то слід згадати окремі положення Земельного кодексу України від 18 грудня 1990 року в редакції Закону № 2196-XII від 13.03.1992 (Кодекс втратив чинність з 01.01.2002)¹¹.

¹¹ Далі за текстом — ЗК 1990 року.

Так, відповідно до ст. 7 ЗК 1990 року користування землею може бути постійним або тимчасовим. Постійним визнається землекористування без заздалегідь установленого строку. У постійне користування земля надається Радами народних депутатів із земель, що перебувають у державній власності, зокрема громадянам України для ведення селянського (фермерського) та особистого підсобного господарства.

Відповідно до статей 9, 17, 19 того ж ЗК 1990 року сільські, селищні, міські Ради народних депутатів надавали земельні ділянки у користування для всіх потреб із земель сіл, селищ, а також за їх межами для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства.

Згідно із ст. 22 ЗК 1990 року право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. Відповідно до ст. 23 ЗК 1990 року право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.

Для ведення особистого підсобного господарства громадянам за рішенням сільської, селищної, міської Ради народних депутатів передаються безоплатно у власність земельні ділянки в межах населених пунктів, у розмірах, вказаних у земельно-облікових документах, або надаються безоплатно у власність у розмірі не більше 0,6 га. За бажанням громадян їм додатково можуть надаватися земельні ділянки у користування. Загальна площа цих ділянок не повинна перевищувати 1 га. Збільшення розмірів земельних ділянок до 2 га може провадитись за погодженням з обласною Радою народних депутатів (ст. 56 ЗК 1990 року).

Після невеличкого екскурсу в історію земельного законодавства повернемося до чинного на сьогодні ЗК. Відповідно до п. 6 розділу X «Перехідні положення» чинного ЗК громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні були до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.

Але ж положення цього п. 6 розділу X ЗК втратили чинність як такі, що не відповідають Конституції України (є неконституційними) в частині зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення, на підставі Рішення КСУ № 5-рп/2005 від 22.09.2005 — справа про постійне користування земельними ділянками. Нагадаємо окремі принципові положення цього рішення КСУ.

Так, КСУ зазначив, зокрема, що «інститут постійного користування земельною ділянкою — право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку». Використання терміна «набувають», що означає «ставати власником чого-небудь, здобувати що-небудь», після набрання чинності ст. 92 Кодексу (мається на увазі чинний ЗК) свідчить, що ця норма не обмежує і не скасовує діюче право постійного користування земельними ділянками, набуте громадянами в установлених законодавством випадках станом на 1 січня 2002 року до його переоформлення.

Суб’єктивне право постійного користування земельною ділянкою суттєво відрізняється від суб’єктивного права власності на землю та суб’єктивного права оренди. Хоча власники землі та орендарі поряд із повноваженнями щодо володіння та користування наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі — в частині передачі земель у суборенду за згодою власника), а постійні користувачі такої можливості позбавлені, в їх праві на землю є низка особливостей і переваг:

— право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством;

— права та обов’язки постійних землекористувачів визначені чинним земельним законодавством і не підлягають договірному регулюванню (не можуть бути звужені);

— постійні землекористувачі, як і землевласники, сплачують земельний податок, розмір якого визначається відповідно до чинного законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати.

Право постійного користування земельною ділян- кою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ч. 1 ст. 92 чинного ЗК).

Тож на сьогодні право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації;

в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»;

ґ) заклади освіти незалежно від форми власності;

д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Вказаний перелік суб’єктів права постійного користування землею є вичерпним.

Дійсно, серед суб’єктів, які можуть набувати право постійного користування земельними ділянками, громадяни відсутні. Щодо збереження права постійного користування громадянами та юридичними особами, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за ЗК 2001 року не можуть мати їх на такому праві (наведена вище ст. 92 чинного ЗК), і щодо відсутності обов’язку його переоформлювати на право власності або право оренди, детально було викладено у наведеному вище рішенні КСУ 2005 року, тож повторюватися не будемо.

Таким чином, право постійного користування громадян, які отримали за чинним на той час земельним законодавством земельні ділянки у постійне користування для ведення особистого підсобного господарства, зберігається й зараз.

Але при цьому виникає питання чинності таких актів у зв’язку зі смертю такого громадянина. Чи припиняється таке право користування і чи можна його успадкувати?

Серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, визначених ст. 141 ЗК, смерть громадянина як підстава для припинення права користування відсутня на відміну від такої підстави припинення права користування земельною ділянкою, як припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій.

Статтею 412 ЦК також встановлено вичерпний перелік підстав, за яких право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється, а саме:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

То що ж робити місцевій раді в такій ситуації? Дехто каже: нічого не можна і не треба робити, але життя не стоїть на місці. В нагоді може стати судова практика.

Наприклад, в аналогічних за змістом спорах про визнання права постійного користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності для ведення селянського (фермерського) господарства або для ведення фермерського господарства у зв’язку зі смертю громадянина — постійного користувача, на якого був виданий державний акт на право постійного користування, суди дійшли наступних висновків.

Зокрема, у постанові Верховного Суду України¹² від 5 жовтня 2016 року (справа № 181/698/14-ц) про визнання права власності, визнання права засновника та визнання права постійного користування земельними ділянками в порядку спадкування Судова палата у цивільних справах зазначила, що відповідно до ст. 1225 ЦK право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальними правилами спадкування (зі збереженням її цільового призначення) при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на право власності на землю або іншим правовстановлюючим документом. У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут). Згідно зі ч. 1 ст. 407 ЦK право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

¹² Далі за текстом — ВСУ.

Відповідно до ч. 2 ст. 407 ЦК (у редакції, що діяла на час відкриття спадщини) та ч. 2 ст. 102¹ ЗК право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Відповідно до ст. 1216 ЦК спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Згідно зі ст. 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Аналіз зазначених норм свідчить про те, що право користування земельною ділянкою, яке виникло в особи на підставі державного акта на право користування земельною ділянкою, не входить до складу спадщини і припиняється зі смертю особи, якій належало таке право.

Аналогічні правові позиції були висловлені й у постановах ВСУ у справі № 6-3113цс15, у справі за № 6-2329цс16.

Верховний Суд, який почав свою роботу з 15.12.2017, також повністю повторив наведені вище правові позиції ВСУ в аналогічних справах, дійшовши аналогічних висновків у своїх постановах від 25 квітня 2018 року (справа № 399/374/16-ц), від 22 березня 2018 року (справа № 552/3951/17), — «право користування земельною ділянкою, що виникло в особи на підставі державного акта на право користування земельною ділянкою, не входить до складу спадщини і припиняється зі смертю особи, якій належало таке право».

Хоча наведені вище постанови ВСУ та Верховного Суду стосувалися спору про право постійного користування громадянами земельною ділянкою, наданою для ведення селянського (фермерського) господарство, висловлені правові позиції вищих судових інстанцій повністю охоплюють норми, які регулюють також й право постійного користування громадянами земельними ділянками, наданими для ведення особистого підсобного господарства або для ведення особистого селянського господарства, можуть бути застосовані органами місцевого самоврядування повною мірою при вирішенні питання подальшої долі таких земельних ділянок у зв’язку із смертю фізичної особи — постійного користувача.

Запитання 16

Сільська рада прийняла у 2017 році рішення про надання нашому мешканцю села гр. М. дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення ОСГ у межах села орієнтовною площею 2 га. Вже протягом 2-х років нічого гр. М не робить, проект нібито розробив, але його не погодив, до ради за затвердженням проекту та наданням у власність земельної ділянки не завертається, запити ради про стан розробки проекту відведення і щодо подальших намірів приватизувати цю ділянку просто ігнорує, на постійну комісію ради не приходить. Вказана земельна ділянка ним не використовується і «простоює». А бажаючі оформити за законом цю ж ділянку в селі є, й немало. То чи може сільська рада скасувати власне рішення 2017 року та надати дозвіл на розробку проекту відведення іншій особі?

Відповідь

Спочатку декілька уточнень щодо правових наслідків для ради та громадянина після прийняття рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка в користуванні його не знаходиться. До моменту її передачі відповідно до ЗК у приватну власність особи така ділянка залишається комунальною власністю.

Отримання особою дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного вирішення питання про її передання у власність чи у користування. Така позиція підтверджується численною судовою практикою, у тому числі й Верховним Судом, дивись, наприклад, постанову Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10.07.2019 у справі № 635/3539/15-ц.

Тож рада має всі повноваження щодо здійснення контролю за виконанням власних рішень, особливо якщо йдеться про один з основних ресурсів територіальної громади.

Проблематика скасування місцевими радами власних рішень не є новою. Слід коротко нагадати про відоме багатьом посадовим особам місцевого самоврядування Рішення КСУ у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень ч. 2 ст. 19, ст. 144 Конституції України, ст. 25, ч. 14 ст. 46, частин першої, десятої ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) від 16 квітня 2009 року № 7-рп/2009.

Як зазначив КСУ у вказаному рішенні, зі змісту ч. 2 ст. 144 Конституції України та ч. 10 ст. 59 Закону вбачається, що рішення ОМС та їх посадових осіб з мотивів невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи заінтересованих осіб судом загальної юрисдикції, тобто в судовому порядку. Однак, як вважає КСУ, це не позбавляє ОМС права за власною ініціативою або ініціативою інших заінтересованих осіб змінити чи скасувати прийнятий ним правовий акт (у тому числі і з мотивів невідповідності Конституції чи законам України).

КСУ зазначає, що ОМС є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (ст. 74 Закону). Таким чином, ОМС не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов’язані з реалізацією певних суб’єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб’єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є «гарантією стабільності суспільних відносин» між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення.

Ненормативні правові акти ОМС є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені ОМС після їх виконання.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 147, 150, 153 Конституції України, КСУ вирішив: «В аспекті конституційного подання положення частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частин першої, десятої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР (з наступними змінами) стосовно права органу місцевого самоврядування скасовувати свої раніше прийняті рішення та вносити до них зміни необхідно розуміти так, що орган місцевого самоврядування має право приймати рішення, вносити до них зміни та/або скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України».

Таким чином, у разі визнання радою рішення таким, що втратило чинність, таке рішення ради може бути оскаржене особою, якій попереднім рішенням надавався дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. А за наявності доказів того, що позивач вчинив певні дії (хоча й повільно) на реалізацію такого дозволу (наприклад, уклав договір на розробку документації із землеустрою, сплатив кошти землевпоряднику, а коли став погоджувати межі, то «застряг» на погодженні меж із сусідами), то є всі шанси, що позов буде задоволено і рішення ради про визнання таким, що втратило чинність, рішення ради про надання йому дозволу буде скасоване судом, а рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою цьому громадянину (після набрання чинності рішенням суду) відновить свою дію.

Запитання 17

Мешканець громади гр. В. звернувся до сільської ради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою приватизації її для ведення ОСГ орієнтовною площею 2 га. Під час розгляду на земельній комісії ради цього питання з’ясувалося, що на цю ж земельну ділянку іншому громадянину, а саме мешканцю громади гр. Н. два місяці потому було надано дозвіл на цю ж земельну ділянку із цим же цільовим призначенням. Постійна комісія рада вирішила рекомендувати винести на розгляд пленарного засідання ради питання про відмову у наданні дозволу у зв’язку з тим, що інший громадянин вже отримав дозвіл і розпочав процедуру розробки проекту і відповідно процедуру приватизації. Рада підтримала такий проект рішення та відмовила гр. В у приватизації в дозволі. Чи правильно вчинили депутати сільради?

Відповідь

Дійсно, нагальною є проблема надання дозволів на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок комунальної власності, які є вільними та в користуванні набувача права не знаходяться, особливо коли є велика кількість бажаючих отримати земельні ділянки площею по 2 га для ведення ОСГ за рахунок земель комунальної власності в умовах обмеженого ресурсу та незначної кількості вільних земель.

Як зазначено в ч. 7 ст. 118 ЗК, відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, розглядає клопотання в місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є вичерпним (численна судова практика підтримує саме такий підхід) і серед них відсутня така підстава, як надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки іншій особі. Тому місцеві ради останнім часом надають «дозволи на дозволи», тобто дозвіл на розроблення проекту землеустрою надається особі, незважаючи на те, що на цю ж земельну ділянку раніше було радою надано такий же дозвіл іншій особі. При цьому деякі ради у тексті рішень зазначають про вказаний факт і попереджають про це «нового» претендента на земельну ділянку.

Разом із тим інші органи виконавчої влади та ОМС в таких ситуаціях все ж відмовляють у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою.

У цьому питанні корисним для практиків можуть бути правові позиції, викладені у постанові Судової палати для розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду Верховного Суду від 17 грудня 2018 року у справі № 509/4156/15-а за позовом громадянина до Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області про визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування.

Як зазначила касаційна інстанція, порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами України визначено в ст. 118 ЗК.

У ч. 7 ст. 118 ЗК зазначено, що відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову в його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Частинами 10 та 11 ст. 118 ЗК встановлено, що відмова органу виконавчої влади чи ОМС у передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду. У разі відмови органу виконавчої влади чи ОМС у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку.

При цьому колегія суддів Судової палати щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду акцентує увагу на тому, що ухвалення рішення є результатом певної правової процедури, яка йому передує. Тобто відповідно до ст. 118 ЗК порядок безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадянам передбачає визначену земельно-правову процедуру, яка включає такі послідовні стадії:

1) подання громадянином клопотання до відповідного органу виконавчої влади або ОМС щодо отримання земельної ділянки у власність;

2) отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (або мотивовану відмову у його наданні);

3) після розроблення проекту землеустрою такий проект погоджується, зокрема, з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин відповідно до приписів ст. 186¹ ЗК;

4) здійснення державної реєстрації сформованої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі;

5) подання громадянином погодженого проекту землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність, про що, в свою чергу, такий орган у двотижневий строк зобов’язаний прийняти відповідне рішення.

Аналіз наведених норм права, якими врегульовано процедуру безоплатного отримання земельних ділянок, свідчить про те, що всі дії відповідних суб’єктів земельно-правової процедури є взаємопов’язаними, послідовними і спрямовані на досягнення результату у вигляді отримання земельної ділянки у власність.

Визначена законом процедура є способом дій відповідного органу державної влади або ОМС у відповідь на звернення громадян щодо того чи іншого «земельного» питання. У світлі вимог ч. 2 ст. 19 Конституції України дотримання відповідним органом встановленої законом процедури є обов’язковим.

Який же висновок можна зробити з цього?

На мою думку, надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки іншій особі, який є складовою єдиної земельно-правової процедури набуття права на земельну ділянку, все ж може бути самостійною підставою для відмови другому громадянину в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення цієї ж земельної ділянки. Ситуація ускладнюється ще більше, якщо перший громадянин замовив проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки шляхом укладення договору із землевпорядником, сплатив аванс за договором, погодив межі земельної ділянки, запроектованої до відведення, або навіть проект землеустрою вже погоджений в порядку екстериторіальності.

Варто зазначити, що існує й протилежна досить поширена позиція, підкріплена також численними рішеннями судів, що наявність дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки одному громадянину не є підставою для відмови ОМС чи органом виконавчої влади у наданні аналогічного дозволу на цю ж земельну ділянку іншому громадянину.

Але вибір за радою: яким чином діяти у цій ситуації? Відмовляти у наданні дозволу або давати «дозвіл на дозвіл» і чекати: «хто перший, той в капцях».

Наразі вирішення цього питання потребує внесення невідкладних змін до ст.118 ЗК, зокрема, запровадження такого інституту як резервування земельної ділянки за певним громадянином, на яку надано дозвіл на розробку проекту відведення, із чіткими строками розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та контролем з боку ради за виконанням рішень про надання таких дозволів.

Запитання 18

На території нашої сільської ради знаходиться державне сільськогосподарське підприємство «ЗОРЯ», у користуванні якого є 3000 га сільськогосподарських угідь. Це підприємство нібито виставили на приватизацію. А що ж буде із таким ласим куском землі? Адже у нас на території громади проживає близько 100 мешканців — працівників цього підприємства та пенсіонерів з їх числа, які по 30 років свого життя віддали цьому підприємству. Вже наступив 2020 рік. Колгоспних паїв у нас немає, то як нам отримати у власність земельні ділянки за рахунок цього земельного масиву? Куди нам звертатися і з якими документами з метою приватизації цих земель?

Відповідь

Згідно з п. 8 розділу X «Перехідні положення» ЗК члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств та працівники державних і комунальних закладів освіти, культури та охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонери з їх числа, які на час набрання чинності цим Кодексом не приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай), мають право на їх приватизацію в порядку, встановленому статтями 25 та 118 цього Кодексу. В сільськогосподарських акціонерних товариствах право на земельну частку (пай) мають лише їх члени, які працюють у товаристві, а також пенсіонери з їх числа.

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які були передані в оренду із земель державної чи комунальної власності або які на час набрання чинності ЗК належали цим підприємствам на праві колективної власності чи перебували у постійному користуванні, за винятком земель, що не підлягають приватизації або залишаються у державній чи комунальній власності відповідно до цього Кодексу.

Згідно з ч. 3 ст. 118 ЗК громадяни — працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються із клопотанням про приватизацію цих земель до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу.

Відповідний ОМС або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.

Передача земельних ділянок у власність громадянам — працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому цим Кодексом.

Згідно з п. 8 розділу X «Перехідні положення» ЗК члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств та працівники державних і комунальних закладів освіти, культури та охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонери з їх числа, які на час набрання чинності цим Кодексом не приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай), мають право на їх приватизацію в порядку, встановленому статтями 25 та 118 цього Кодексу. В сільськогосподарських акціонерних товариствах право на земельну частку (пай) мають лише їх члени, які працюють у товаристві, а також пенсіонери з їх числа.

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які були передані в оренду із земель державної чи комунальної власності або які на час набрання чинності ЗК належали цим підприємствам на праві колективної власності чи перебували у постійному користуванні, за винятком земель, що не підлягають приватизації або залишаються у державній чи комунальній власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 ЗК при приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю).

Землі у приватну власність зазначеним вище особам передаються безоплатно.

Площа земель, що передаються у приватну власність, становить різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, і площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісогосподарського призначення, водний фонд, резервний фонд).

Особи, зазначені у частині першій цієї статті, мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості).

Громадянам України із числа депортованих осіб, які поселилися в сільській місцевості, державою забезпечується безкоштовна передача у власність землі сільськогосподарського призначення в розмірі земельного паю, визначеного для цієї місцевості, за рахунок земель запасу та резервного фонду в разі їх наявності.

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, за винятком земель, що залишаються у державній та комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь поділяється на загальну кількість осіб, зазначених у частині першій цієї статті.

Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств, установ і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними.

Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров’я та пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особистого селянського господарства.

Органи виконавчої влади або ОМС у процесі приватизації створюють резервний фонд земель за погодженням його місця розташування з особами, зазначеними в частині першій цієї статті в розмірі до 15 % площі усіх сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій. Резервний фонд земель перебуває у державній або комунальній власності і призначається для подальшого перерозподілу та використання за цільовим призначенням.

Запитання 19

Гр. П. звернувся до селищної ради із заявою про передачу йому у власність земельної ділянки для будівництва жилого будинку площею 1485 кв. м. До заяви він додав рішення виконавчого комітету цієї ж ради 1998 року, яким йому вже передавалася у приватну власність ця ж земельна ділянка цією ж площею. Мотивував тим, що вказане рішення — виконавчого комітету, а не селищної ради. Тим більше вказана земельна ділянка хоча й має адресу, територіально знаходиться за межами села. Просимо надати роз’яснення чи має заявник право на отримання безоплатно у власність такої земельної ділянки? Чи треба знову приймати рішення ради?

Відповідь

Відповідно до п. 1 розділу Х «Перехідні положення» ЗК рішення про надання в користування земельних ділянок, а також про вилучення (викуп) земель, прийняті відповідними органами, але не виконані на момент введення в дію цього Кодексу, підлягають виконанню відповідно до вимог цього Кодексу.

Вказаним пунктом також установлено, що рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийняті ОМС відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року «Про приватизацію земельних ділянок»¹³, є підставою для реєстрації права власності на земельні ділянки цих громадян або їх спадкоємців відповідно до Закону про реєстрацію речових прав. Державна реєстрація таких земельних ділянок здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

¹³ Далі за текстом — Декларація.

Начебто норма чітка, відповідь однозначна: рішення виконкому ради 1998 року є — і цього достатньо для оформлення права власності на земельну ділянку. Але при цьому виникають проблемні питання реалізації такого права.

Так, нормативно-правове регулювання земельних відносин в Україні станом на момент видання виконкомом рішення селищної Ради народних депутатів здійснювалось ЗК 1990 року.

Відповідно до ст. 22 ЗК 1990 року право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право.

Приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, забороняється.

Згідно зі ст. 23 ЗК 1990 року право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.

Таким чином, за загальним правилом право власності на земельну ділянку в особи виникає виключно після встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. У разі відсутності в особи державного акта на право власності на земельну ділянку — право особи на земельну ділянку відсутнє.

Разом із тим дію ст. 23 ЗК 1990 року було зупинено щодо власників земельних ділянок, визначених п. 1 Декрету, згідно з цим же Декретом, який власне втратив чинність на підставі Закону України від 14.09.2006 № 139-V «Про визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України».

Тож, для встановлення наявності або відсутності у гр. П. права власності на спірну земельну ділянку за відсутності державного акта на право власності необхідно встановити, чи є рішення виконавчого комітету селищної Ради народних депутатів 1998 року про надання земельної ділянки для будівництва житлового будинку, на яке посилається гр. П. як на правовстановлюючий документ, «декретним», тобто таким, що прийняте на виконання п. 1 Декрету.

Відповідно до п. 1 Декрету сільським, селищним, міським Радам народних депутатів постановлено забезпечити передачу протягом 1993 року громадянам України у приватну власність земельних ділянок, наданих їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва, у межах норм, установлених Земельним кодексом України.

Пункт 1 Декрету вказує на те, що його дія розповсюджується виключно на рішення про передачу у приватну власність земельних ділянок, вже (тобто до прийняття Декрету) наданих громадянам, зокрема, для будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка).

Тож, рішення, на нашу думку, є «декретним» у разі, якщо громадянин отримує у приватну власність земельну ділянку для ведення особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва в межах норм ЗК 1990 року, яка була надана (тобто перебувала у користуванні) такого громадянина.

Проте таке користування також має бути належним чином підтверджено, а саме у громадянина має бути державний акт на право користування землею.

Зокрема, ст. 20 (Документи, що стверджують право користування) Земельного кодексу Української РСР від 08.07.1970¹⁴ визначено, що відповідно до Основ земельного законодавства Союзу РСР і союзних республік право землекористування колгоспів, радгоспів та інших землекористувачів засвідчується державними актами на право користування землею.

¹⁴ Далі за текстом — ЗК УРСР 1970 року.

Відповідно до статей 21, 22 ЗК УРСР 1970 року землекористувачам, яким земельні ділянки надано із земель міст і селищ міського типу, документи на право користування земельними ділянками видаються відповідно виконавчими комітетами міських і селищних Рад депутатів трудящих. Приступати до користування наданою земельною ділянкою до встановлення відповідними землевпорядними органами меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і видачі документа, який засвідчує право користування землею, забороняється.

Окрім цього, п. 1 Декрету визначено виключний перелік суб’єктів, які мали право приймати рішення про передачу земельних ділянок у власність — сільські, селищні, міські Ради народних депутатів.

Разом із тим рішення виконкому селищної ради 1998 року було прийнято не самою селищною Радою народних депутатів, а виконавчим комітетом цієї Ради, що прямо суперечить приписам п. 1 Декрету.

Із викладеного вище вбачається, що рішення виконавчого комітету селищної Ради народних депутатів 1998 року за своєю правовою природою не може вважатись таким, що прийнято на виконання Декрету.

Що стосується права селищної ради у 2020 році за заявою гр. П. прийняти рішення про надання йому у власність земельної ділянки, яка була надана рішенням виконкому ради 1998 року, слід зазначити, що рада на сьогодні позбавлена права розпоряджатися землями за межами населеного пункту, крім випадків, коли:

— селищна рада змінить межі населеного пункту у встановленому законом порядку (розроблення Проекту землеустрою щодо встановлення (зміни) меж селища, його погодження та затвердження, внесення інформації до Державного земельного кадастру), і земельна ділянка, яку бажає отримати у власність гр. П., увійде в межі населеного пункту;

— земельна ділянка гр. П. відноситься до земель сільськогосподарського призначення державної власності, була включена до земельних ділянок сільгосппризначення, які були проінвентаризовані і передані в комунальну власність ОТГ відповідно до ст. 117 ЗК та в рамках виконання розпорядження КМУ від 31.01.2018 № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад».

Запитання 20

Сільський голова звернувся до Головного управління Держгеокадастру в області із скаргою на дії цього органу у зв’язку з наданням дозволів на виділення земельних ділянок під ОСГ за межами населеного пункту без попередньої згоди ради, адже ж вони знаходяться на території сільської ради. Також просив призупинити Головне управління будь-які дії щодо надання дозволів та оформлення земельних ділянок на території сільської ради до моменту роз’яснення та вирішення цих вкрай важливих для громади питань.

Відповідь

Погодження питань приватизації земельних ділянок державної власності, які знаходяться за межами населених пунктів, із сільськими, селищними радами має свою історію. Були спроби якимось чином врегулювати ці питання на рівні КМУ та/або відомчих актів Держгеокадастру, але до цього часу до ЗК так і не внесли відповідних змін. Коротко про історію питання.

2014 рік. На виконання доручення Віце-прем’єр-міністра — міністра регіонального розвитку, будівництва та житлового-комунального господарства України Гройсмана В. Б. від 08.10.2014 рішенням колегії Держземагентства України від 14.10.2014 було передбачено, що під час розгляду клопотань про надання дозволів на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення територіальні органи Держземагентства повинні були надсилати ОМС за місцем розташування земельної ділянки запити про висловлення позиції щодо можливості надання такого дозволу.

2015 рік. Спочатку наказ Держземагентства України від 31.03.2015 № 83 «Порядок реалізації головними управліннями Держземагентства в областях, місті Києві повноважень з передачі земель та земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або користування (на безконкурентних засадах) для всіх потреб», а згодом наказ Держгеокадастру від 04.06.2015 № 95 «Про деякі питання взаємодії між територіальними органами Держгеокадастру /Держземагентства під час розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності» було передбачено надсилання територіальними органами Держземагентства/Держгеокадастру запитів до ОМС за місцем розташування земельної ділянки з проханням висловити позицію щодо можливості передачі конкретної земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або користування на безконкурентних засадах. До запиту додавалася копія заяви/ клопотання фізичної або юридичної особи та викопіювання з індексної кадастрової карти. І далі, у випадку, якщо територіальний орган у 20-денний строк (потім змінили цей строк на 30-денний) з дати направлення запиту ОМС отримав погодження відповідного ОМС або не отримав пропозиції щодо можливості передачі земельної ділянки у власність або користування, територіальним органом приймався наказ про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою. Наказ Держгеокадастру від 04.06.2015 № 95 втратив чинність відповідно до наказу Держгеокадастру від 17.08.2015 № 352.

2017 рік. Постанова Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413 «Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними», якою власне була затверджена Стратегія удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними¹⁵. Стратегія серед іншого також передбачала, що Держгеокадастр та його територіальні органи під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність у межах норм безоплатної приватизації повинні враховувати позицію відповідної сільської та селищної ради, крім надання земельних ділянок особам, на яких поширюється дія пунктів 19 і 20 частини першої статті 6, пунктів 11 — 14 частини другої статті 7 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» (учасникам антитерористичної операції).

¹⁵ Далі за текстом — Стратегія.

2019 рік. Рішенням Конституційного Суду від 25.06.2019 № 8-р/2019 у справі за конституційним поданням 45 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) постанови КМУ від 7 червня 2017 року № 413 «Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними» вказана постанова КМУ визнана такою, що не відповідає Конституції України (є неконституційною).

За юридичною позицією Конституційного Суду України правовий режим власності означає врегулювання нормами закону земельних відносин, порядку та умов поділу земель на категорії, правове визначення форм власності на землю, порядку набуття і здійснення права власності, а також права постійного чи тимчасового землекористування щодо управління землями тощо, реалізацію та позбавлення цього права, функції, компетенцію органів державної влади і місцевого самоврядування. Порядок і умови набуття, припинення і здійснення права власності та користування землею охоплюються поняттям правового режиму власності, який визначається виключно законами України (ч. 2 ст. 14, п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України). Тому Кабінет Міністрів України, затвердивши Стратегію, зокрема, в частині положень її розділу «Система організації процесу виконання Стратегії», врегулював на підзаконному рівні умови та порядок набуття права власності та користування землею, які мають визначатися виключно законами України, і таким чином вийшов за межі своїх повноважень, встановлених Конституцією України.

Що ж маємо у сухому залишку сьогодні?

Ситуація із належним законодавчим врегулюванням питання погодження радами виділення земельних ділянок державної власності органами виконавчої влади на території рад за межами населених пунктів так і не змінилася з 2014 року, коли власне була започаткована на хвилі децентралізації практика так званого погодження з ОМС питань розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення. Тож ні тоді, ні зараз погодження із сільською, селищною, міською радою ЗК або іншим законом не передбачено, а отже, наявність чи відсутність такого погодження не має для головного управління Держгеокадастру і набувача права власності або права користування правових наслідків, отже не є підставою для визнання протиправним та скасування у визначений законом спосіб наказів ГУ Держгеокадастру про надання дозволів на розроблення землевпорядної документації та/або про затвердження такої документації та передачу у власність (в оренду) земельних ділянок державної власності сільськогосподарського призначення.

Запитання 21

До селищної ради, після передачі нам земель сільськогосподарського призначення державної власності, одразу ж надійшло клопотання про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 17-річного мешканця громади гр. А. Батьки хлопця працюють у нас в селі вже близько 30 років, ведуть фермерське господарство. Заявник допомагає батькам вести фермерське господарство і бажає сам отримати у власність 2 га для ведення ОСГ на території громади. Рада просить роз’яснити, чи мають право діти віком до 14 років та від 14 до 18 років на приватизацію земельних ділянок державної або комунальної власності для ведення ОСГ.

Відповідь

Згідно зі ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Правовідносини у сфері забезпечення права громадян на землю урегульовано ЗК.

Так, згідно з ч. 1 ст. 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або ОМС у межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Пунктом «б» ч. 1 ст. 121 ЗК визначено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га.

Відповідно до ст. 1 Закону особисте селянське господарство — це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства.

Відповідно до ст. 1 Закону України від 18.01.2001 № 2235-III «Про громадянство України» громадянин України — особа, яка набула громадянство України в порядку, передбаченому законами України та міжнародними договорами України. Згідно з п 1 ст. 6 цього Закону громадянство України набувається, зокрема, за народженням.

За приписами ч. 6 ст. 118 ЗК громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства). У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим. Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або ОМС, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

Як визначено частиною сьомою згаданої статті, відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову в його наданні. Підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Таким чином, ЗК визначає вичерпний перелік підстав для відмови особі в наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах безоплатної приватизації та при цьому зобов’язує орган державної влади або ОМС, у випадках ухвалення рішення про відмову в наданні такого дозволу, належним чином мотивувати причини такої відмови.

Далі, відповідно до ч. 1 ст. 25 ЦК здатність мати цивільні права та обов’язки (цивільну правоздатність) мають усі фізичні особи. Частиною другою цієї статті встановлено, що цивільна правоздатність фізичної особи виникає в момент її народження. Згідно з частиною четвертою вказаної статті цивільна правоздатність фізичної особи припиняється в момент її смерті.

Відповідно до частин першої та другої ст. 32 ЦК, крім правочинів, передбачених ст. 31 цього Кодексу, фізична особа у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років (неповнолітня особа) має право: самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами; самостійно здійснювати права на результати інтелектуальної, творчої діяльності, що охороняються законом; бути учасником (засновником) юридичних осіб, якщо це не заборонено законом або установчими документами юридичної особи; самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним нею на своє ім’я (грошовими коштами на рахунку).

Неповнолітня особа вчиняє інші правочини за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників.

Отже, крім правочинів, визначених нормами цивільного законодавства, неповнолітня особа має право вчиняти інші правочини, зокрема за згодою батьків.

Тобто в інтересах неповнолітньої особи до ради може звернутися з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, наприклад, батько неповнолітнього, від імені якого буде підписане вказане клопотання. До клопотання також слід додати копію свідоцтва про народження дитини, копію паспорта батька — законного представника.

Тож ст.118 ЗК не передбачено вікових обмежень для надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення у власність земельної ділянки державної власності або комунальної власності сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства. При цьому, як зазначалося вище, перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою є вичерпним та ним не передбачено такої підстави для відмови у наданні вказаного дозволу, як недосягнення повноліття.

Із цього питання також доцільно ознайомитися з постановами судів: Полтавського окружного адміністративного суду від 10.07.2018 у справі № 816/1790/18, Верховного Суду України від 13.07.2016 у справі № 21-1265а16, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 11.04.2018 у справі № 802/1596/17-а.

Запитання 22

До ради надійшов проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення садівництва за рахунок земель комунальної власності площею 0,12 га на погодження меж. Землевпорядник ради, уважно вивчивши зміст проекту землеустрою, звернув увагу, що відсутній дозвіл нашої ради на розроблення цього проєкту. А замість рішення ради про надання такого дозволу вшито в проект землеустрою лист-повідомлення гр. К (замовника землевпорядної документації) про розробку проекту землеустрою без надання дозволу ради відповідно до вимог абзацу 3 ч. 7 ст. 118 ЗК. Землевпорядник ради відмовив у погодженні меж в Акті погодження меж. Набувач права — житель села К. звернувся на прийом до голови із скаргою на дії землевпорядника, пояснюючи, що він замовив розробку проекту землеустрою згідно із законом за принципом «мовчазної згоди» і рада повинна погодити межі запроєктованої земельної ділянки, а потім після погодження проекту землеустрою та здійснення державної реєстрації земельної ділянки він звернеться до ради про затвердження проекту та передання цієї ділянки у власність. Поясніть, що таке «мовчазна згода» при розробці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки? Невже проект землеустрою можна й без дозволу ради розробити?

Відповідь

Підставою для набуття прав на земельну ділянку є відповідне рішення органу виконавчої влади або ОМС. Водночас ухвалення рішення є результатом певної правової процедури, яка йому передує.

У світлі вимог ч. 2 ст.19 Конституції України така процедура є способом дій відповідного органу державної влади або ОМС.

Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами України визначено в ст. 118 ЗК. У цій же частині ст. 118 ЗК наведено два альтернативні варіанти правомірної поведінки органу, у разі звернення до нього особи з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою: а) надати дозвіл; б) надати мотивовану відмову у наданні дозволу.

Перелік документів, які повинен подати заявник, визначений законом. Вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені законом, забороняється. Підстави відмови у наданні дозволу є вичерпними.

Дозвіл або відмова в його наданні є змістом відповідного індивідуального правового акта. Водночас у частині сьомій статті 118 ЗКУ не визначено, в якій саме правовій формі вирішується це питання. Зокрема, чи необхідно приймати відповідне рішення органу з цього питання чи достатньо відповіді у формі листа.

Для порівняння: в ч. 9 ст. 118 ЗК зазначено, що відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки, приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та її надання.

Відповідно до Порядку подання нормативно-правових актів на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України та проведення їх державної реєстрації, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 12.04.2005 № 34/5, наказ, розпорядження, постанова, рішення (розпорядчий документ) — акт організаційно-розпорядчого характеру чи нормативно-правового змісту, що видається суб`єктом нормотворення у процесі здійснення ним виконавчо-розпорядчої діяльності з метою виконання покладених на нього завдань та здійснення функцій відповідно до наданої компетенції з основної діяльності, адміністративно-господарських або кадрових питань, прийнятий (виданий) на основі Конституції та інших актів законодавства України, міжнародних договорів України, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, та спрямований на їх реалізацію, спрямування регулювання суспільних відносин у сферах державного управління, віднесених до його відання.

Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону про місцеве самоврядування рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Цілком очевидно, що надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або відмова у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність повинні оформлюватися виключно у формі рішень ради. Поширена навіть до цього часу практика відмов у наданні дозволів у формі листів за підписом сільського, селищного, міського голови або найчастіше іншої посадової особи ради є неправомірною.

У разі неприйняття такого рішення у належній формі упродовж встановленого законом строку, тобто у разі протиправної бездіяльності органу виконавчої влади або ОМС особа, зацікавлена в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду Автономної Республіки Крим, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки (абз. 3 ч. 7 ст. 118 ЗК). Власне положення цього абзацу і вважаються «мовчазною згодою» при розробці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Отже, ненадання відповідним органом виконавчої влади або ОМС дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або вмотивованої відмови у його наданні у встановлений строк не перешкоджає розробці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, оскільки особа має право замовити розробку такого проекту самостійно. Таким чином, дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не є рішенням, без якого не може бути реалізоване право на отримання земельної ділянки у власність.

З цих питань корисним для практиків будуть постанова Касаційного адміністративного суду Верховного Суду від 27.08.2019 у справі № 0840/3018/18, а також постанова Верховного Суду від 31.01.2018 у справі № 814/741/16, постанова ВС від 14.03.2018 у справі № 804/3703/16 (ср. ).

Касаційна інстанція також звернула увагу, що відповідно до ст. 22 Закону про землеустрій землеустрій здійснюється на підставі: а) рішень органів виконавчої влади та ОМС щодо проведення робіт із землеустрою; б) укладених договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою; в) судових рішень.

Таким чином, підставою для розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, окрім рішення про надання дозволу, може бути договір або судове рішення.

Також слід вкотре нагадати, що надання дозволу не гарантує особі прийняття відповідним органом рішення про надання земельної ділянки у власність. Дозвіл і проект землеустрою, розроблений на його підставі, є лише стадіями єдиного процесу надання земельної ділянки у власність.

Додатки (зразки документів, які найчастіше використовують місцеві ради при вирішенні питань приватизації земель комунальної власності):

— клопотання фізичної особи про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— клопотання про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність;

— проєкт рішення сесії про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— проєкт рішення сесії про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— проєкт рішення сесії ради про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність;

— проєкт рішення сесії ради про відмову у затверджені проекту землеустрою та передачі земельної ділянки у власність.

Клопотання фізичної особи про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Примітка: ч. 6 ст. 118 ЗК передбачає форму звернення громадянина саме як «клопотання», хоча на практиці подають і «заяви», що звісно не є підставою для відмови у прийнятті такого звернення та його належного розгляду.

Клопотання про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність

Примітка: ч. 9 ст. 118 ЗК взагалі передбачає форму звернення громадянина про передачу земельної ділянки у власність — «клопотання» чи «заява», тому громадянин сам визначається, як назвати його звернення до ради.

Проект рішення сесії про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Проєкт рішення сесії про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Примітка:

Відповідно до ч. 13 ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» органи державної влади (крім Верховної Ради України) та органи місцевого самоврядування у строк не пізніше п’яти робочих днів після прийняття рішень про затвердження документації із землеустрою і технічної документації з оцінки земель, яка згідно з цією статтею є підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру, надають центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, відповідно до їх компетенції засвідчені копії вказаних рішень для внесення відповідної інформації до Державного земельного кадастру.

А відповідно до п. 112 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051, після прийняття органом державної влади чи органом місцевого самоврядування рішення про затвердження документації із землеустрою, яка є підставою для державної реєстрації земельної ділянки, та надання Держгеокадастру або його територіальному органу відповідно до компетенції засвідченої копії такого рішення Державний кадастровий реєстратор протягом двох робочих днів з моменту її отримання вносить відповідні відомості до Поземельної книги в електронній (цифровій) та паперовій формі. До Поземельної книги в паперовій формі додається засвідчена копія рішення, яке є підставою для внесення відомостей до неї.

Проект рішення сесії ради про відмову у затверджені проекту землеустрою та передачі земельної ділянки у власність

Примітка:

Звісно, що надати універсальний зразок рішення ради про відмову у затвердженні проекту землеустрою та у передачі земельної ділянки у власність не уявляється можливим, оскільки ст. 118 ЗК взагалі не визначила будь-яких підстав для відмови на цій стадії приватизації земельної ділянки на відміну від підстав відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою, визначених ч. 7 ст. 118 ЗК.

Цілком логічно, що на цій стадії й відмов уповноваженого органу не повинно бути взагалі, якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки належним чином погоджений та здійснена державна реєстрація земельної ділянки (відомості про сформовану земельну ділянку внесені до ДЗК). Але ж практика знає чимало випадків, коли розпорядник землі все ж повинен відмовити та відмовляє у затвердженні такого проекту та відповідно у передачі земельної ділянки у власність.