Рішення суду як підстава для скасування реєстрації
Порядок скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно передбачений Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»1, Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 2, затвердженим постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, Порядком ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим постановою КМУ від 26.10.2011 № 1141.
1 Далі за текстом — Закон № 1952.
2 Далі за текстом — Порядок № 1127.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону № 1952 записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону № 1952 у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Як бачимо, наведена стаття передбачає три види судових рішень, які можуть бути підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації прав:
| 1 | про скасування рішення про державну реєстрацію прав |
| 2 | про скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав |
| 3 | про скасування записів про проведену державну реєстрацію прав |
Нібито зі скасуванням реєстрації прав на нерухоме майно на підставі судового рішення все зрозуміло.
Однак, як показує практика, проблеми з унесенням запису про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно виникають у разі скасування судовим рішенням документів, на підставі яких було проведено державну реєстрацію прав.
Чи є рішення суду про розірвання договору, на підставі якого було проведено державну реєстрацію прав, достатньою підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно — розбирались суди. Тож розглянемо реальну ситуацію.
Державним реєстратором відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень департаменту реєстрації міської ради на підставі постанови апеляційного господарського суду було скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ «Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 11» (позивача у справі) на нежитлові приміщення.
Вважаючи, що державний реєстратор порушив вимоги чинного законодавства, а саме за відсутності правових підстав виніс рішення про скасування державної реєстрації права власності позивача на об’єкти нерухомості, чим позбавив його права власності, позивач звернувся до суду із позовом про визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень департаменту реєстрації міської ради щодо внесення записів про скасування державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення.
Судовим розглядом установлено таке.
Договори купівлі-продажу об’єктів нерухомості, які були укладені ДП «Бердич-Буд» Приватного підприємства «Подік», на підставі яких було проведено державну реєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, були розірвані рішенням суду, яке набрало законної сили.
Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна підтверджено, що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень департаменту реєстрації міської ради вніс запис про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 11» на нежитлові приміщення на підставі зазначеного вище рішення суду (постанови Рівненського апеляційного господарського суду від 27.07.2018 у справі № 906/1181/17).
Правова позиція суду. Визнання судом недійсним договору купівлі-продажу фактично є скасуванням документа, на підставі якого проведено державну реєстрацію права у розумінні ч. 2 ст. 26 Закону № 1952.
У цьому випадку рішення суду про визнання договору недійсним є достатньою підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації прав, а тому практичне значення для окремого зазначення про це у резолютивній частині рішення суду відсутнє.
Частиною 1 ст. 311 Закону № 1952 передбачено, що реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень, без подання відповідної заяви заявником. Відповідно до норм ч. 2 цієї статті Державна судова адміністрація України у день набрання законної сили рішенням суду, яке передбачає набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, унесення змін до записів Державного реєстру прав, зупинення реєстраційних дій, унесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора, забезпечує передачу до Державного реєстру прав примірника такого судового рішення.
Згідно з п. 67 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності у разі розірвання договору, за яким відбувся перехід права власності на нерухоме майно, на підставі рішення суду подаються документи, необхідні для відповідної реєстрації, передбачені ст. 27 Закону № 1952 та цим Порядком, що підтверджують право власності на нерухоме майно відчужувача до укладення такого договору.
Відповідно до ч. 2 та 3 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов’язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.
Оскільки суди попередніх інстанцій установили, що договори купівлі-продажу розірвані відповідно до постанови Рівненського апеляційного господарського суду у справі № 906/1181/17, то з набранням чинності цим судовим рішенням припинено право власності позивача на нерухоме майно за договорами купівлі-продажу (постанова ВС від 05.12.2019 у справі № 906/208/19).
Розмежування юрисдикції
Фізичні та юридичні особи, невдоволені рішеннями державних реєстраторів органів реєстрації речових прав на нерухоме майно місцевих рад про скасування реєстрації, залежно від обраного ними способу захисту своїх прав можуть звертатись до суду із позовними вимогами про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про оскарження дій державного реєстратора та виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно відповідних записів.
Визначення юрисдикції справ щодо оскарження рішень про скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень, хоча і є прерогативою судів, має для ОМС, орган реєстрації речових прав на нерухоме майно якого виступає відповідачем у цій категорії справ, важливе значення.
Знову ж таки вирішити питання щодо того, який же суд має розгляди справи за позовними вимогами до реєстратора, допоможуть висновки судів.
Згідно із правовою позицією Великої Палати ВС, висловленої у постанові від 05.06.2019 у справі № 911/1580/18, критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб’єктний склад спірних правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності.
Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.
Відповідно до ч. 2 ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи — підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, ОМС мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Цей Кодекс також установлює, що господарські суди розглядають справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, у тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов’язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи — підприємці. Вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, визнання недійсними актів, що порушують права на майно (майнові права), якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав чи спору, що виник з корпоративних відносин, якщо цей спір підлягає розгляду в господарському суді і переданий на його розгляд разом з такими вимогами (пп. 6 та 13 ч. 1 ст. 20 ГПК України).
Згідно з матеріалами зазначеної вище справи державним реєстратором було прийнято рішення про скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Аверс-Сіті» на квартиру на підставі угоди, укладеної між останнім та ТОВ «Віп преміум груп».
Рішенням господарського суду у справі № 910/17418/17, яке набрало законної сили, було відмовлено у задоволенні позову про визнання недійсною укладеної між ТОВ «Аверс-Сіті» та ТОВ «Віп преміум груп» угоди у зв’язку з відсутністю у матеріалах реєстраційної справи копії цієї угоди та відсутністю доказів її укладання.
Позивач вважав, що зазначене рішення місцевого господарського суду є підставою для скасування оспорюваного рішення реєстратора, оскільки у цьому судовому рішенні встановлено факт відсутності доказів укладання ТОВ «Аверс-Сіті» та ТОВ «Віп преміум груп» угоди.
Судом установлено, що підставою для звернення з позовом став факт вибуття майна з володіння ТОВ «Аверс-Сіті» шляхом оформлення прав на нього за іншою юридичною особою, позовні вимоги обґрунтовані тим, що державний реєстратор порушив права та інтереси ТОВ «Аверс-Сіті» як власника майна, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нерухоме майно є предметом спору про відновлення його майнового права, ТОВ «Аверс-Сіті» у такий спосіб намагається повернути майно, а тому наслідки вирішення цієї справи безпосередньо впливають на зміст і стан його речового права, незважаючи на посилання позивача щодо неправомірності дій державного реєстратора, питання встановлення дійсного власника квартири та правомірності підстави проведення державної реєстрації речового права, постане перед судом, який вирішуватиме цей спір.
Крім того, скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора, згідно з яким скасовано право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на об’єкт нерухомого майна, є підставою для припинення права власності цього товариства на вказану квартиру; заявляючи такі вимоги, позивач фактично має намір скасувати запис про державну реєстрацію права власності на цю квартиру, яка належить ТОВ «Віп преміум груп».
Цей спір має розглядатися за правилами господарського судочинства, оскільки вирішення питання правомірності набуття ТОВ «Віп преміум груп» права власності на спірну квартиру виходить за межі компетенції суду адміністративної юрисдикції.
При розгляді спору про скасування рішення, запису щодо скасування права власності на об’єкт нерухомого майна в порядку цивільного судочинства належним відповідачем має бути особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено відповідний запис у Реєстрі.
Участь державного реєстратора як співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушенні прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.
Щодо визначення за правилами цивільного або господарського судочинства повинна розглядатись справа про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно ВС вказав наступне (постанова від 22.01.2020 у справі № 922/812/19).
Відносини, пов’язані з набуттям та реалізацію громадянами, юридичними особами прав на земельні ділянки та із цивільним оборотом земельних ділянок, ґрунтуються на засадах рівності сторін та є цивільно-правовими.
Справи у спорах за участю державних органів та ОМС, що виникають із земельних відносин приватно-правового характеру, за умови відповідності складу сторін спору ст. 4 ЦПК України підвідомчі судам загальної юрисдикції.
Позивач звернувся до суду за захистом свого права користування спірною земельною ділянкою, порушеного новим власником цієї земельної ділянки шляхом укладення договору про надання права користування цією самою земельною ділянкою, що стало підставою державної реєстрації права користування цією ж земельною ділянкою відповідачем в реєстрі речових прав.
Причиною виникнення цього спору є укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки її новим власником з іншою особою — відповідачем, що стало підставою для державної реєстрації речового права, яке оспорюється позивачем.
Такий спір має розглядатися як спір щодо порушення права первісного орендаря у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншою особою під час дії первісного договору оренди, оскільки оспореним реєстраційним діям передує невирішений спір між учасниками правовідносин про право цивільне, а саме про право на оренду конкретної земельної ділянки.
Цей спір стосується захисту цивільного права, зокрема, випливає із договірних відносин, є приватно-правовим і за суб’єктним складом має розглядатися за правилами цивільного судочинства, оскільки його вирішення впливає на права та обов’язки фізичної особи — власника земельної ділянки.
Неоспорювання позивачем у цій справі дій власника земельної ділянки щодо укладення договору оренди з відповідачем не може бути підставою для розгляду спору господарськими судами, адже спір безпосередньо стосується прав та обов’язків цієї фізичної особи, і причиною виникнення спору є саме дії власника земельної ділянки як орендодавця (аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою ВС у постанові від 27.11.2019 у справі № 657/33/19).
ВС звернув увагу: оскільки позивач оспорює рішення державного реєстратора, прийняте за наслідком укладення договору оренди між власником земельної ділянки (третя особа) та відповідачем, то предмет спору, як і результат його вирішення, безпосередньо стосується прав та обов’язків не тільки відповідача, а в першу чергу фізичної особи — власника земельної ділянки. Отже, належними сторонами такого спору є, з одного боку, позивач, з іншого — відповідач і власник земельної ділянки (орендодавець).
У цьому випадку власник земельної ділянки є фізичною особою, яка не має статусу підприємця, чого сторони не заперечують, тому спір не належить до юрисдикції господарських судів (п. 6 ч. 1 ст. 20 ГПК України) та має бути розглянутий за правилами цивільного судочинства (аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою ВС у постанові від 12.11.2019 у справі № 920/40/19).
