Раніше на сторінках нашого видання ми вже описували цікаві приклади надання нового життя старим будівлям. Так, у квітневому номері за 2019 рік (№ 4) ми розповідали вам, яким чином можна перетворити діючі публічні простори, які перебувають у комунальній власності.
Місцеве самоврядування. Квітень 2019 року. Випуск № 4. Стаття: «Створення сучасного суспільного простору: чи можливо це в малих громадах?»
Бібліотеки. Це перші «кандидати» на осучаснення та перетворення. Треба визнати, що, на жаль, бібліотеки в деякій мірі втратили свій сенс існування. Інтернет та сучасні комп’ютерні технології створюють нові можливості — тепер книжки все більше переходять у електронну форму, вони можуть зберігатися на вашому девайсі, і щоб отримати потрібну користувачеві книжку, не потрібно далеко йти. Можна відкрити Інтернет та придбати книгу онлайн, закачавши її на свій комп’ютер, смартфон або електронну книгу. В майбутньому існуватимуть тільки спеціалізовані бібліотеки з рідкісною літературою, причому матимуть дві колекції — оригінали видань та електронні копії — скани.
Саме тому бібліотеки дещо втрачають своє значення і свого відвідувача. Проте залишається простір, який потрібно використовувати. Ба більше, щоб залучити молодь до цих просторів, одних лишень гуртків із вишивання недостатньо. Потрібне місце із цікавим наповненням для дозвілля, освіти і формування світогляду.
Саме тому бібліотеки можуть перетворюватись на хаби — дискусійні майданчики, де будуть, наприклад, гуртки робототехніки для дітей, а також простори для дозвілля у форматі антикафе або ж у форматі соціального кафе.
Антикафе — це громадський простір, відвідувачі якого зобов’язані оплатити тільки час перебування. Їжа та напої можуть бути безкоштовними або продаватися, але купувати їх необов’язково. Ці простори мають більшу міру свободи, ніж у класичних кафе або ресторані. Основними функціями подібних закладів є робоча (аналог коворкінгу), розвиваюча (антикафе як місце проведення тренінгів та майстер-класів), розважальна (багато антикафе роблять акцент на настільних іграх та відеоіграх) і творча (можливість самореалізації, наприклад, в рамках музичних або поетичних вечорів). Як правило, антикафе складаються з однієї великої зали або декількох кімнат, в межах яких гості вільно переміщаються, при цьому в одній з кімнат існує зона частувань, де відвідувачі можуть самостійно приготувати собі чай, каву, взяти солодощі. У більшість закладів такого формату можна приносити свою їжу і напої. Зазвичай в антикафе є безкоштовний доступ в Інтернет через Wi-Fi, також може надаватися послуга користування принтером.
Соціальне кафе — це такий простір, який функціонує в режимі кафе/ресторану. Його засновники попередньо домовляються, що ведуть соціально відповідальну роботу, а тому більше 50 відсотків доходу йдуть на розвиток громади. Причому відвідувачі кафе обговорюють потреби громади, пропонують проєкти або вирішують, куди спрямувати кошти.
У № 11 нашого журналу за листопад 2019 року ми наводили цікаві приклади ревіталізації заводських приміщень, коли старі цехи перетворювали на масштабні культурно-розважальні або бізнес-центри. Так, ми описували найбільш яскраві приклади з Києва, Львова, та Харкова. Наприклад:
Місцеве самоврядування. Листопад 2019 року. Випуск № 11. Стаття: «Нове життя старого простору: як перетворити занедбані приміщення на креативні хаби».
Львів. «Lem Station» — колишнє трамвайне депо. У липні 2017 року Львівська мерія оголосила інвестиційний конкурс на ревіталізацію старого депо. Єдиний учасник та переможець — ТОВ «Лем Стейшн». Ще до проведення конкурсу компанія значно модернізувала середній ангар депо: відремонтувала комунікації, постелила підлогу, накрила дах. Вже було проведено ряд заходів: від інструментального концерту фестивалю LvivMozArt та третього національного етапу кубка України з дрон-рейсингу до різнотематичних дискусій.
Невдовзі тут будуть коворкінги, студентські кампуси, арт-майданчики, майстерні, пошта, амфітеатр, екопарк, центр розвитку дітей та багато іншого. Керівники проєкту хочуть створити у наскрізь туристичному старому Львові зону розвитку креативної економіки, винахідництва та творчості.
Втім, ми знайшли й інші цікаві приклади перетворення занедбаних будівель. Так, наприклад, у 2017 році Центр розвитку громади та економіки Університету штату Вісконсін, США (University of Wisconsin-Extension) здійснив комплексне дослідження найбільш цікавих прикладів перетворення занедбаних будівель у містах та містечках штату із населенням не більше 5 тисяч осіб. Із досліджених об’єктів дослідники сформували пул найбільш привабливих об’єктів, які створюють приватні підприємці за або без фінансової підтримки місцевих громад у занедбаних будівлях. До цього переліку входять:
1. Продуктовий магазин
2. Галерея, громадське харчування та розваги
3. Фітнес-центр
4. Місце зборів громади
5. Центр притулку для домашніх тварин
6. Художня студія та виставкова зала
7. Арт-простір
8. Школа перформативних мистецтв
9. Школа звукотехніки
10. Роздрібний інкубатор
11. Кав’ярня та бістро
12. Музей
13. Магазин продуктів для домашніх тварин
14. Хостел (так звані Bed and Breakfast)
15. Телеаптека
16. Антикварна лавка
17. Квітковий магазин
18. Сільськогосподарський туристичний бізнес (виноробня, сироварня, пивоварня тощо)
19. Простір художника
20. Автомобільний ремонт
21. Столярний цех
22. Консигнаційний магазин
23. Спільний робочий простір для підприємців
24. Денний догляд за дітьми
25. Освітній центр (для дорослих)
26. Центр допомоги літнім людям
27. Фермерський ринок (критий в будівлі)
28. Перукарня
29. Пральня
30. Музична студія (освітня)
31. Шкільний бізнес-інкубатор
32. Мале виробництво
33. Туристичний центр
34. Виставкова зала вживаних автомобілів
35. Продаж вживаних речей
36. Молодіжний центр (позашкільна освіта)
Цей перелік не є вичерпним, втім, як виявило дослідження, саме такі об’єкти відкривалися у старих, занедбаних або непридатних для функціонування будівлях у малих містах Америки протягом 5 років — з 2012 по 2017. Дійсно, якщо уважно подивитися на вказані об’єкти, навіть без вивчення дослідження можна дійти висновку, що більшість цих об’єктів є комерційними. Вони створюються приватними підприємцями з метою отримання прибутку. Втім, слід відзначити, що більша частина ініціативних підприємців або викупала старі приватні будівлі, або ж отримувала їх від місцевої влади за договорами оренди на пільгових умовах (менша орендна ставка, або підприємець звільнявся від певного виду/частини податку тощо).
Існують і інші випадки, коли на відновлення цілком приватної будівлі підприємці отримували гранти від місцевих адміністрацій на: ремонт фасаду будівлі, на внутрішній ремонт, на ремонт покрівлі тощо. Існували випадки комплексних грантів на повноцінний ремонт та відновлення об’єкта (якщо він становив важливу цінність).
Цікавими, на нашу думку, були і кардинально протилежні випадки — коли ініціативна група не отримувала жодного фінансування, а здійснювала ремонт за рахунок волонтерської допомоги жителів міста. Так, для цього проводилися агітаційні кампанії, а волонтери безкорисно витрачали свій час, сили та свої гроші на допомогу сусіду.
Зупинимося на декількох цікавих для громади прикладах співпраці бізнесу, неурядових організацій та місцевої влади у наданні «нового життя» старим будівлям.
Фітнес-центр
Восени 2015 року Стейсі Колледж відкрив фітнес-центр у маленькому місті Сентрал Сіті (населення — 1257 осіб). Він організував збір коштів, і громада підтримала цю ініціативу, адже в місті не було доступного приміщення, де б чоловіки і жінки могли б активно тренуватися та розвивати своє тіло. Об’єднавши власні кошти та кошти, зібрані громадою, Стейсі викупив стару занедбану будівлю, в якій в 90-х роках знаходився офіс місцевого юриста. Центр було успішно введено в дію, втім, коштів для повноцінного ремонту не вистачило. З метою завершення будівництва та розширення приміщення власник подавсь на грант від місцевої адміністрації.
Українські громади можуть не тільки чекати на появу таких ініціатив, але й проявити їх самостійно. Так, ми бачимо, як в багатьох містах відкриваються спортивні майданчики, профінансовані місцевою владою. Втім, при бажанні, громада може відкрити власний спорткомплекс із тренажерними залами. Модальностей функціонування багато — від неприбуткової установи, яка надає послуги безкоштовно, до комунального підприємства, гроші з функціонування якого надходитимуть у бюджет.
Центр роздачі безпритульних домашніх тварин
Місто Нейлсвілль, населення — 2400 осіб. Як це почалося:
«Гуманне суспільство» (Humane Society) — це місцева громадська організація, яка користується широкою громадською підтримкою. Активісти помітили красиву і помітну вітрину на розі Мейн-стріт на жвавому перехресті, яка декілька років стояла занедбаною. Вони вирішили виставляти безпритульних домашніх тварин у вітринах магазину по четвергах і суботах, коли в центрі міста проводяться інші заходи, наприклад, на фермерському ринку. Добровольці організації захисту тварин округу привозять туди домашніх тварин, які готові знайти нових господарів, щоб вони на кілька годин показувалися у вітрині магазину. Такий «хід» залучає відвідувачів, а також привертає увагу до проблем безпритульних тварин і актуалізує важливу роль домашнього улюбленця в родині.
Активісти стверджують, що цей проєкт допомагає спільноті, центру міста і місцевим некомерційним організаціям. Він не тільки допомагає тваринам знайти нові сім’ї, а й спонукає людей гуляти центром міста, сприяє спілкуванню і пов’язує їх з спільнотою.
Щодо покращення будівлі.
Будівля пустувала вже три роки, але останнім часом вона використовувалося як комунальний комісійний магазин і продовольча комора. Оскільки використовуються тільки області вікон фасаду, то було потрібно здійснити лише кілька поліпшень. Покращення включають прибирання і підфарбовування. В свою чергу волонтери допомагають тримати місце в чистоті до, під час і після відвідування.
Фінансування проєкту відсутнє. Міська влада передала у вільне користування приміщення.
Телеаптека NuCara
Місто Стейт-Сентр, населення — 1479 осіб.
Телеаптеки пропонують унікальний спосіб виготовлення товарів для здоров’я та послуги, доступні для мешканців малих міст. A телефармація — це надання фармацевтичної допомоги через телекомунікації для пацієнтів у місцях, де пацієнти не мають безпосереднього контакту з фармацевтом.
Як це почалося?
Місто провело оцінку і виявило, що мешканці хочуть аптеку. Місто контактувало з численними аптечними мережами, але виявили, що їх громада настільки мала, що компанії не цікавить інвестувати в розвиток бізнесу на цій території та відправляти на цю територію своїх фармацевтів-консультантів. Зрештою з адміністрацією зв’язалися дві телефармаційні компанії. Так, телеаптека NuCara використовує сучасні аудіовізуальні технології, щоб дозволити фармацевту надавати допомогу віддалено. Споживач може проконсультуватися із фармацевтом та замовити доставку ліків. Фармацевт, який консультує споживачів і слідкує за безпечністю призначених ліків, знаходиться у зовсім іншому штаті.
Щодо покращення будівлі.
Компанія NuCara хотіла мати повнорозмірну будівлю на Мейн-стріт, яку можна було б використовувати як склад, місце для телеконсультацій та місце видачі замовлень. На той час місто не мало в розпорядженні такої будівлі, як б відповідала цьому критерію. Однак місто розпочало ремонт напівзруйнованої будівлі в їх історичному районі. На реалізацію проєкту пішло більше року. Підрядників найняли на проведення нових електромережі, каналізації, опалення та встановлення кондиціонерів. Крім того, місто найняло підрядника для реконструкції та добудови підвалу. До речі, місто знизило витрати на ремонт завдяки тому, що волонтери допомагали при будівництві.
Щодо фінансування.
Місто вже отримало грант у розмірі 75 000 доларів від фонду Мейн-стріт Айова ще до початку проєкту.
Ми взяли лише три випадки з великого дослідження. Втім, наприкінці варто відзначити, що багато нових власників відремонтованих будівель не звертаються до місцевої влади за допомогою, бо вже її мають. Ми побачили низку прикладів, коли підприємці спеціально обирають пусті/занедбані/напівзруйновані будівлі в таких районах міста, де влада вводить особливий податковий режим. Цей режим називається Tax increment financing (TIF), або Фінансування податкового збільшення. Це метод державного/місцевого фінансування, який використовується як субсидія для реконструкції, інфраструктурних та інших проєктів із вдосконалення громад у багатьох країнах, включаючи США. Початковий намір програми TIF полягає у стимулюванні приватних інвестицій у зонах, які були визначені такими, що потребують економічного пожвавлення.
В рамках цього механізму регіональні або муніципальні влади повертають інвесторам кошти, вкладені в реалізацію інфраструктурного проєкту, за рахунок бюджетних надходжень, отриманих від зростання податків в регіоні. Так, наприклад, інвестор здійснює будівництво промислового комплексу. Інвестор сплатив до місцевого бюджету податок на майно в сумі 10 млн дол., а орган влади надає інвестору субсидію в розмірі 50 % цієї суми і перераховує інвестору 5 млн дол. Цей приріст податкових надходжень виникає внаслідок зростання податкової бази, яка виникла в результаті реалізації профінансованих проєктів.
Таким чином, і люди, і влада зацікавлені у розвитку власного бізнесу в таких районах.
