Порушили житлові права — отримали скасування рішення ОМС

Приватизація

За загальним правилом, кожен громадянин України має право на житло. Держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду (ст. 47 Конституції України).

Одним із способів придбання житла у власність з державного житлового фонду є приватизація.

Правові основи приватизації встановлені Законом України від 19.06.1992 № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду»¹.

¹ Далі за текстом — Закон № 2482.

Частинами 3, 4 ст. 9 Житлового кодексу Української РСР установлено, що громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду, житлових приміщень у гуртожитках, які перебувають у власності територіальних громад, або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законом.

Частиною 1 ст. 2 Закону № 2482 до об’єктів приватизації віднесено квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції)), кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Частиною 2 ст. 2 Закону № 2482 визначено об’єкти, які не підлягають приватизації, а саме:

Частина 1 ст. 3 Закону № 2482 вказує, що приватизація здійснюється шляхом, зокрема, безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 квадратних метрів на сім’ю.

Відповідно до ч. 4, 5 ст. 5 Закону № 2482 право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію цього Закону.

Право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які на законних підставах проживають у них.

Кожен громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз.

Частинами 1 — 4 ст. 8 Закону № 2482 визначено органи, які уповноважені здійснювати приватизацію та порядок її здійснення.

Так, приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та ОМС, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.

Передача квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку, у тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку), житлового приміщення у гуртожитку.

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача житлових приміщень у гуртожитках у власність мешканців гуртожитків здійснюється відповідно до закону.

Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства).

Здавалось б, правові підстави та процедура здійснення приватизації чітко регламентована чинним законодавством.

І жодних проблем з її здійсненням не повинно виникати. Але практика показує зворотне.

Реальна історія з життя

Пропоную на прикладі із судової практики розібратись, що ж може відбутись, коли особа звернулась до ОМС, як до уповноваженого з приватизації органу, для придбання житла, яке було надано їй, як робітнику колгоспу, у власність шляхом приватизації та як було дотримано її права. Водночас розібратись у повноваженнях ОМС щодо переданих у комунальну власність житлових приміщень.

Фактичні обставини справи, встановлені судами.

З 1978 року позивачу, як головному агроному колгоспу, було надано будинок, де він проживав із сім’єю, яка складалась із чотирьох осіб.

У 2004 році позивач звернувся до органу приватизації — комісії по приватизації державного житла Ямпільської міської ради народних депутатів Вінницької області — із заявою про приватизацію займаного житла.

Рішенням Михайлівської сільської ради Ямпільського району Вінницької області від 27.10.2004 № 62 позивачу було надано дозвіл на виготовлення технічної документації на житловий будинок і зобов’язано його оформити документи на нього.

Згодом на житловий будинок було виготовлено технічний паспорт.

Розпорядженням комісії по приватизації державного житла Ямпільської міської ради народних депутатів Вінницької області від 14.12.2004 позивачу та його дружині було видано свідоцтво про право власності на житло — квартиру в будинку, — яке було зареєстроване Ямпільським бюро технічної інвентаризації 05.06.2005.

Водночас 21.12.2004 Михайлівською сільською радою було прийнято рішення № 160, 169, 170, відповідно до яких: прийнято в комунальну власність й на баланс сільської ради майно соціальної сфери, а саме два будинки спеціаліста (в одному з яких проживав позивач); встановлено заборону приватизації зазначених будинків; змінено цільове призначення будинків спеціаліста з будинків спеціаліста в приміщення дитячого садка; враховуючи те, що в будинку спеціаліста тимчасово проживає сім’я позивача, вирішено надати будинок для проживання даній сім’ї за іншою адресою; відмовлено позивачу в наданні дозволу на приватизацію будинку спеціаліста, оскільки будинок спеціаліста прийнято у комунальну власність без права на приватизацію та змінено його цільове призначення.

Відповідно до акта прийняття-передачі від 19.07.2004 та накладної № 144 від 19.07.2004 СТОВ «Маяк» будинки спеціаліста були передані сільській раді.

Рішенням сільської ради № 75 від 15.12.2014 було скасовано рішення № 62 про надання дозволу на виготовлення технічної документації на будинок.

Рішенням Михайлівської сільської ради від 12.01.2015 № 2 «Про оформлення права комунальної власності на житловий будинок з господарчими будівлями» було вирішено оформити право комунальної власності та видати свідоцтво на право комунальної власності на спірний житловий будинок з господарчими будівлями на сільську раду.

14.01.2015 на підставі рішення виконавчого комітету сільської ради було оформлено свідоцтво про право власності на нерухоме майно на Михайлівську сільську раду Ямпільського району Вінницької області.

30.01.2015 здійснено державну реєстрацію права комунальної власності на спірний житловий будинок за сільською радою.

Вважаючи дії ОМС такими, що порушують його права, у 2018 році позивач звернувся до суду з позовом до Михайлівської сільської ради Ямпільського району Вінницької області, виконавчого комітету Михайлівської сільської ради Ямпільського району Вінницької області, третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, — відділу державної реєстрації Ямпільської районної державної адміністрації Вінницької області про визнання недійсним рішення виконавчого комітету, визнання недійсним свідоцтва про право власності та скасування державної реєстрації права на нерухоме майно.

Суди апеляційної інстанції, постановою якого позовні вимоги позивача було задоволено у повному обсязі, та касаційної інстанції, яка залишила без змін постанову суду апеляційної інстанції, дійшли висновку про порушення рішенням ОМС житлових прав позивача з огляду на таке (справа № 153/1194/18, постанова Верховного Суду від 19.02.2020).

1. Судами були встановлені порушення передачі спірного будинку у комунальну власність.

Так, ч. 8 ст. 31 Закону України від 14.02.1992 № 2114-ХІІ «Про колективне сільськогосподарське підприємство» встановлено, що об’єкти соціальної сфери, житлового фонду, у тому числі незавершеного будівництва, а також внутрішньогосподарські меліоративні системи підприємств, що не підлягали паюванню в процесі реорганізації цих підприємств та передачі на баланс підприємств-правонаступників, підлягають безоплатній передачі до комунальної власності в порядку, встановленому КМУ.

Такий Порядок² затверджено постановою КМУ від 13.07.2003 № 1253 й визначено, що об’єктами передачі згідно з ним, зокрема, є об’єкти соціальної сфери, житлового фонду, у тому числі незавершеного будівництва: житлові будинки (разом із вбудованими та прибудованими нежитловими приміщеннями), житлові приміщення в інших будівлях, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, та гуртожитки (п.п. «а» п. 2 Порядку № 1253).

² Далі за текстом — Порядок № 1253.

Передача здійснюється за рішенням комісії з питань передачі об’єктів у комунальну власність. Утворює комісію та призначає її голову виконавчий орган відповідної сільської, селищної, міської ради, а стосовно передачі внутрішньогосподарських меліоративних систем — відповідно районна або обласна державна адміністрація. Технічний стан об’єкта визначає комісія на підставі обстеження, а у разі потреби — і висновків експерта, яка встановлює відповідність фізичного зносу даним бухгалтерського обліку. Вартість об’єктів визначається за їх балансовою вартістю, а об’єктів незавершеного будівництва — відповідно до законодавства з питань оцінки об’єктів приватизації (п. 5 Порядку № 1253).

Передача оформляється актом приймання-передачі за формою згідно з додатком до цього Порядку. Акт складається у чотирьох примірниках та підписується головою і членами комісії. Право власності виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

До акта приймання-передачі об’єктів, зокрема, додаються: витяг з бухгалтерського балансу підприємства, яке передає об’єкти, складеного на останню звітну дату, про перелік об’єктів передачі та їх вартість; дані інвентаризації на дату реорганізації колективного сільськогосподарського підприємства.

ОМС у двотижневий строк з дня підписання акта приймання-передачі повідомляє про його підписання органи державної статистики, державної податкової служби, фінансові органи. У цей же строк ОМС зобов’язаний закріпити своїм рішення зазначені об’єкти за відповідним підприємством (організацією) на праві повного господарського відання (оперативного управління) — пп. 7 — 9 Порядку № 1253 (ср. ).

Акт приймання-передачі від 19.07.2004, відповідно до якого комісія у складі голови комісії з організації вирішення майнових питань, директора СТОВ «Маяк», сільського голови с. Михайлівки провела обстеження об’єктів передачі, які належать СТОВ «Маяк» та які передаються сільській ради, не відповідає формі акта приймання-передачі, що є додатком до Порядку, та не містить відомостей, що мали б бути відображені в ньому, а також необхідних додатків, зокрема, даних обстеження й інвентаризації, його технічних характеристик тощо.

Також ОМС не виконано вимоги Порядку щодо повідомлення про приймання-передачу об’єкта відповідних органів, а також його закріплення за відповідним підприємством (організацією) на праві повного господарського відання (оперативного управління).

Відповідно до інформації, наданої фінансовим управлінням Ямпільської РДА Вінницької області від 18.07.2018, рішення щодо передачі Михайлівській сільській раді Ямпільського району Вінницької області спірного житлового будинку від СТОВ «Маяк» до фінансового управління райдержадміністрації не надходило.

Посилання сільської ради на те, що зі спливом часу документи, які були наявні на час прийняття рішення, не збереглися, судом до уваги прийняті не були, оскільки саме ці документи мали б бути наявні на час прийняття сільською радою рішення про оформлення права власності на житловий будинок у січні 2015 року.

Крім того, на час прийняття виконкомом оскаржуваного рішення сільській раді було відомо про те, що в спірному житловому будинку продовжує проживати позивач з дружиною, порушене ним ще у 2004 році питання щодо приватизації житла так і не вирішено, оскільки заява позивача була розглянута та задоволена неповноважним на це органом приватизації, й відповідне свідоцтво скасовано за позовом сільської ради, інше житлове приміщення, яке б відповідало встановленим санітарним і технічним вимогам, як умова для вивільнення будинку для використання за призначенням, йому не надано.

2. Судами були констатовані порушення в частині віднесення об’єкта до категорії таких, що не підлягає приватизації та зміни його цільового призначення.

Так, у ст. 11 Закону № 2482 приватизацію визначено як відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. При цьому до державного житлового фонду належить житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

Об’єкти, які не підлягають приватизації, чітко визначені в ч. 2 ст. 2 Закону № 2482, а відтак не можуть визнаватися такими рішенням сільської ради.

Не відповідає вимогам закону і рішення сільської ради в частині зміни цільового призначення жилого будинку під час проживання в ньому сім’ї позивача.

Так, відповідно до ст. 6 ЖК Української РСР жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.

Статтею 8 ЖК Української РСР установлено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі зазвичай не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у ч. 2 ст. 7 цього Кодексу (виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів).

Отже, оскаржуване рішення виконкому сільської ради прийняте безпідставно й порушує житлові права позивача, що є підставою для його скасування в судовому порядку відповідно до ст. 9 ЖК Української РСР, ст. 59 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».

3. Судами було зроблено обґрунтований висновок про те, що позивач та його дружина проживають у спірному будинку на законних підставах.

Адже, як установлено під час розгляду справи № 153/1393/17 (про виселення позивача) судом касаційної інстанції, позивач з дружиною ще в 1988 році, тобто до передачі Михайлівській сільській раді в комунальну власність цього нерухомого майна, вселилися в спірний будинок як спеціалісти (працівники) колгоспу «Маяк» і сільською радою не було надано доказів на підтвердження наявності в позивача іншого придатного для проживання житла.

Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених цим Кодексом. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Частинами 1, 2 ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об’єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь установленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв’язок доказів у їх сукупності.

4. Не можна вважати, що позивачем було реалізоване його право на приватизацію майна державного житлового фонду.

Адже рішенням Ямпільського районного суду Вінницької області від 01.03.2005 задоволено скаргу сільської ради, скасовано рішення сесії Михайлівської сільської ради Ямпільського району Вінницької області № 170 від 21.12.2004 про відмову позивачу в приватизації будинку, а Михайлівську сільську раду зобов’язано провести приватизацію будинку в установленому законом порядку.

Але рішення суду в частині зобов’язання сільської ради провести приватизацію спірного будинку так і не було виконане, так само як сільською радою не було реалізовано її ж рішення про забезпечення позивача та його сім’ї іншим житлом, яке б відповідало встановленим санітарним і технічним вимогам.

Постановою Ямпільського районного суду від 21.10.2009 визнано протиправними дії комісії по приватизації житлового фонду та визнано нечинним свідоцтво про право власності на спірне житло від 14.122004 спірного будинку, видане на ім’я позивача та його дружини.

Рішенням виконкому Михайлівської сільської ради Ямпільського району Вінницької області від 12.01.2015 про оформлення права комунальної власності на спірний житловий будинок з господарськими будівлями порушено права позивача, оскільки на підставі нього, виданого свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомого майна та його реєстрації Михайлівська сільська рада пред’явила вимогу про виселення позивача і його дружини із займаного житла.

Як бачимо, за час існування спірних правовідносин між позивачем та ОМС судами різних інстанцій були розглянуті численні позови та ухвалені відповідні рішення, які мали преюдиційне значення при розгляді справи про визнання незаконним рішення ОМС про оформлення права комунальної власності.

«Судові тяжби» тривали довгий час, судом на користь позивача з ОМС були стягнуті понесені ним витрати зі сплати судового збору та на професійну допомогу, і все — через недостатню обізнаність із вимогами цивільного, житлового законодавства саме з боку ОМС. Отже, робимо висновок: щоб рішення були виваженими та законними, не нехтуйте можливістю зайвий раз ознайомитись із нормами чинного законодавства та судовою практикою.