Оренда земель комунальної власності й не тільки: новели, про які треба пам’ятати

Запитання 3.

Кажуть, що є такі умови в договорах оренди землі, укладених ще з РДА, за якими при зміні власника (орендодавця) договір оренди землі може бути припинений новим власником. Але ж наше маленьке фермерське господарство має договір оренди землі з райдержадміністрацією на 49 років. То чи зберігається оренда за нами? Ми нічого міняти не хочемо. Держгеокадастр надсилав нам у 2019 році листа про збільшення орендної плати до максимальної ставки та зменшення терміну дії договору до 7 років. Але такі дії були, як ми вважаємо, неправомірними. Ми платимо орендну плату, допомагаємо селу, вирощуємо зерно, і не чіпайте нас. Як захистити наші права тепер від новообраної ради, яка має намір переглянути умови оренди?

Запитання 4.

Як правильно та швидко збільшити розмір орендної плати за використання земель сільгосппризначення, адже це стабільне та вагоме джерело надходжень до місцевого бюджету? А якщо орендарі не йдуть назустріч раді, продовжують сплачувати низьку орендну плату, всі наші пропозиції щодо збільшення орендної плати просто ігнорують? Як бути?

Відповідь.

Право місцевої ради переглянути умови оренди за договором оренди землі не є абсолютним, оскільки має певні законодавчі обмеження, що забезпечує орендарю гарантію та стабільність орендних відносин у разі дотримання ним також вимог закону.

Тому для повної та коректної відповіді на важливе для орендаря запитання щодо припинення дії договору у зв’язку із зміною власника (орендодавця) земельної ділянки слід враховувати наведене нижче.

Відповідно до ст. 148¹ Земельного кодексу України¹ до особи, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

¹ ЗК.

У разі переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває у постійному користуванні, від держави до територіальної громади або від територіальної громади до держави до набувача земельної ділянки переходять права та обов’язки власника земельної ділянки за правовідносинами постійного користування нею (ч. 2 ст. 148¹ ЗК).

Частиною 3 ст. 9 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»² також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

² Закон № 161.

Підстави для зміни або розірвання договору передбачені ст. 651 Цивільного кодексу України³, і за загальним правилом, викладеним у частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

³ ЦК.

Стаття 31 Закону № 161 як спеціального закону у сфері земельних орендних відносин визначає перелік правових підстав для припинення договору оренди землі (який не є вичерпним), серед яких «передача земель з державної в комунальну власність» як правова підстава для припинення договору оренди, звісно, відсутня. Лише ч. 5 ст. 31 Закону № 161 зазначає, що особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148¹ ЗК.

Разом з тим відповідно до частини третьої цієї ж статті договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно ж до ст. 32 вказаного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення — за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

Частиною 4 ст. 32 Закону № 161 визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Ось саме з цієї правової норми і виникли сумніви у орендаря щодо дійсності законодавчої гарантії стабільності орендних відносин при зміні власника (орендодавця) земельної ділянки.

Далі, якщо ж звернутися до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220, то його пункт 40 передбачає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку (орендовані земельні ділянки) до другої особи, а також реорганізація юридичної особи — орендаря:

є (не є) ______________________ підставою для зміни умов або розірвання договору.

(непотрібне закреслити)

Але враховуючи, що більшість договорів оренди землі сільгосппризначення державної власності до їх передачі у комунальну власність дійсно копіювали положення Типового договору оренди землі, то й вищевказаний пункт 40 був включений до чинних договорів оренди землі саме з варіантом — «є підставою для розірвання договору».

Саме ця норма договору оренди землі й призводить до виникнення у орендарів побоювань з приводу застосування радою цієї норми для припинення дії договору оренди землі сільськогосподарського призначення після реєстрації за громадою права власності на орендовану земельну ділянку.

Тож, як то кажуть, диму без вогню не буває, є така правова можливість у ради вимагати розірвання договору оренди землі. Але наявність такої норми у чинному договорі оренди землі не є безумовною підставою для розірвання в односторонньому порядку такого договору, тому гарантії стабільності орендних відносин для орендаря — фермерського господарства все ж зберігаються.

З цього приводу корисною як для ради (як нового орендодавця), так і для орендаря (а він залишився незмінним) буде постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.

У вказаній постанові вища судова інстанція зробила цікаві правові висновки, зокрема:

— чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря;

— при відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов’язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов’язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов’язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору;

— згідно з ч. 4 ст. 32 Закону № 161, який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі;

— апеляційний суд, задовольняючи позовні вимоги сільради про розірвання Договору, дійшов висновку, що сільрада, набувши права власності на орендовану земельну ділянку та ставши орендодавцем за Договором, вправі ініціювати лише з цих самих підстав припинення договірних відносин у відповідності до пункту 36 цього Договору;

— однак перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв’язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб’єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди;

— перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин;

— тож після зміни власника земельної ділянки Договір не припинив свою дію, натомість сільрада в силу вимог закону набула статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов’язками;

— відтак ТОВ як орендар, яке вчинило усі дії, які від нього вимагалися, та у межах процедур, встановлених законодавством України, використовувало на умовах договору оренди земельну ділянку державної власності, ураховуючи те, що на цій земельній ділянці знаходиться майно, належне йому на праві приватної власності, не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору на вимогу іншої сторони лише у зв’язку з передачею цієї земельної ділянки у комунальну власність;

— право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожним праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.

Місцева рада зацікавлена у збільшенні надходжень від орендної плати за землю до місцевого бюджету, то ж дії ради у цьому напрямку є цілком правомірними. Намагання ж свого часу Держгеокадастру та його територіальних органів, як зазначає у своєму питанні фермерське господарство, переглянути розмір орендної плати в сторону збільшення до 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної власності лише на підставі листа самого ж Держгеокадастру, який, звісно, носив рекомендаційний характер, залишилися марними. Навіть у разі звернення Головних управлінь Держгеокадастру в областях до суду суди ставали, як правило, на бік орендаря, а розмір орендної плати залишався незмінним. Від чого потерпали місцеві бюджети. Боротися ж далі в судовому порядку з орендарем Головні управління не мали жодної мотивації, оскільки 100 % орендної плати надходило за такими договорами до відповідних місцевих бюджетів.

Із наведеного вище цілком логічно випливає й відповідь на запитання 4, яке тісно пов’язане із попереднім запитанням.

Дійсно, право місцевої ради переглянути розмір орендної плати за землю в бік збільшення випливає із права власника — нового орендаря на отримання максимальної вигоди від надання в оренду земельної ділянки у вигляді отримання орендної плати в економічно обґрунтованому розмірі. Але ж швидко збільшити розмір орендної плати за використання земель сільгосппризначення комунальної власності, а особливо в односторонньому порядку, не вийде, як би того не хотілося місцевій раді.

А якщо орендарі не йдуть назустріч раді, продовжують сплачувати низьку орендну плату за договором, укладеним з РДА на 49 років? Усі пропозиції ради щодо збільшення орендної плати просто ігнорують. Який вихід? Суд і лише суд. Шукати ж захисту в райдержадміністрації, як колись це робилося, або просити місцеву прокуратуру вплинути на «нехорошого» та впертого орендаря буде марним. Та ж сама прокуратура має лише один законний інструмент впливу на орендаря платити більше — судовий. Дійсно, подати позов в інтересах держави в особі місцевої ради до орендаря, обґрунтувавши підстави представництва інтересів держави у суді в особі місцевої ради, що не так просто.

Які кроки слід зробити раді у цьому питанні?

По-перше, рішенням сесії переглянути ставки орендної плати за використання земель сільськогосподарського призначення комунальної власності з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та/або для ведення фермерського господарства в бік збільшення.

При цьому пам’ятаємо про встановлений Податковим кодексом України⁴ максимальний розмір орендної плати — 12 відсотків від нормативної грошової оцінки⁵ земельної ділянки, яка надана (надається) без застосування процедури земельних торгів.

⁴ ПК.

⁵ НГО.

Практика показує, що встановлення радою не максимальної, хоча це було б законно, а, наприклад, на рівні 8 % від НГО, може бути нормально сприйнято орендарями землі сільгосппризначення, й вони підуть назустріч раді. Але також не забуваймо, що при встановленні нового розміру орендної плати за земельні ділянки певної категорії та конкретного цільового призначення, він повинен бути однаковим для всіх без винятку орендарів — як фізичних, так і юридичних осіб. Тож не можна одному орендарю у договорі оренди землі встановити 8 %, а іншому — 6 % або 4 %, якщо рада на сесії встановила 8 % від НГО. Але раніше визначені у договорах оренди землі розміри орендної плати (1, або 3, або 4 відсотки від НГО) є дійсно різними та потребують перегляду до однакової величини на підставі рішення сесії, яке носить загальний характер.

По-друге, провести аналіз всіх договорів оренди землі сільгосппризначення, скласти відповідний реєстр, якщо ще його немає.

По-третє, керуючись наведеним вище рішенням сесії, надіслати орендарям письмові пропозиції про внесення змін до договору оренди землі разом із проєктом додаткової угоди.

По-четверте, за відсутності заперечень від орендаря підписати за згодою сторін угоди, зареєструвати їх у раді (мається на увазі внутрішній облік договорів оренди землі та угод до них), внести відповідні зміни до Реєстру речових прав (це робить, як правило, орендар, або сам орендодавець).

По-п’яте, у разі відсутності реакції від орендаря на пропозицію (лист) ради або ж отримання радою відповіді орендаря про незгоду із внесенням змін до договору оренди землі або отримання відповіді про згоду збільшити розмір орендної плати, але на менший відсоток, рада повинна звернутися до суду з відповідним позовом.

У цьому випадку, якщо орендар — фізична особа, то позов рада подає до районного (міського) суду за місцем розташування земельної ділянки як суду цивільної юрисдикції або до господарського суду відповідної області, якщо орендар — юридична особа.

У разі врегулювання питання перегляду орендної плати та/або зміни інших умов договору оренди землі у судовому порядку посадовим особам місцевої ради будуть корисними у роботі правові висновки, які містяться у постанові ВП ВС від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

Зокрема, як зазначила ВП ВС у вказаній постанові, відповідно до частин 1 та 3 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.

У ч. 1 ст. 627 ЦК визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені ст. 651 ЦК, і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1 ст. 651 ЦК сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за ч. 2 ст. 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов’язання іншою стороною договору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 611 ЦК, тобто способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Натомість ст. 188 Господарського кодексу України⁶ врегульовано порядок зміни та розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не дійшли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга — четверта ст. 188 ГК).

⁶ ГК.

Правила, передбачені частинами другою — четвертою ст. 188 ГК, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не належить до випадків обов’язкового досудового врегулювання спору в розумінні ч. 3 ст. 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів п. 6 ч. 5 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.

Частинами 2 та 3 ст. 188 ГК встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб’єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 ЦК.

Запитання 5.

Що робити з договорами оренди землі, укладеними ще з райдержадміністраціями, строк дії яких закінчується на початку 2021 року, а орендар «сидить в засаді» — не звертається до ради про поновлення такого договору? Як правильно його поновлювати чи подовжувати, особливо з урахуванням не зовсім зрозумілих новел Закону України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»⁷?

⁷ Закон № 340.

Запитання 6

Які зміни відбулися в процедурі поновлення договорів оренди землі комунальної власності з 17 липня 2020 року? Що робити із «старими» договорами оренди?

Запитання 7

Як правильно вчинити раді у разі бажання виставити земельні ділянки сільгоспризначення, за якими закінчується строк оренди, на земельні торги? При цьому орендар, навпаки, бажає поновити договір на новий строк, звернувся про це до ради письмово за 15 днів до спливу строку дії договору, погрожує подати на нас в суд і стягнути всі судові витрати з селищної ради.

Відповідь.

Відповідь на всі три запитання, які пов’язані між собою, розпочнемо саме з новел у процедурі поновлення договорів оренди землі комунальної власності, а потім перейдемо власне до рекомендацій, що ж робити із «старими» (укладеними до 16 липня 2020 року) договорами оренди землі.

З 16 липня 2020 року набрав чинності Закон № 340 і, перш за все, норми закону щодо поновлення договорів оренди землі. Частина ж положень цього закону набрала чинності ще 16 січня 2020.

Тож з 16 липня 2020 року маємо такі новели:

1. Плата за користування земельною ділянкою комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладених на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.

2. За домовленістю сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови можуть бути посвідчені нотаріально.

3. Главу 19 ЗК доповнено новою статтею 126¹ ЗК — «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», відповідно до якої:

3.1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

3.2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

3.3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

3.4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

4. З моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку (невитребуваної чи нерозподіленої земельної ділянки) договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю (власне ця норма набрала чинності ще 16.01.2020). Хоча вона і не стосується земель комунальної власності, відповідним посадовим особам місцевих рад вказану норму слід все ж пам’ятати.

5. Власник земельної ділянки (у т. ч. місцева рада як власник та орендодавець) може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

6. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

7. Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку земельну ділянку в оренду на строк, передбачений цією статтею, без права на поновлення договору оренди землі.

8. Якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.

Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. З моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду особою, яка управляє спадщиною, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

9. Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону (йдеться про нову редакцію цієї статті Закону № 161) та ст. 126¹ ЗК, яку вже наводили вище.

10. Стаття 33 Закону № 161 викладена в новій редакції.

Для порівняння нова редакція статті 33 та її попередня редакція викладені у формі таблиці:

11. Статтю 29 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»⁸ викладено в новій редакції. Нею визначені особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, речові права на які набуто до 1 січня 2013 року, зокрема, визначено, що державна реєстрація речових прав на земельну ділянку, похідних від права власності, набутих та оформлених в установленому порядку до 1 січня 2013 року, проводиться з одночасною державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку, крім випадків, якщо право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав. При цьому державна реєстрація зміни строку речового права, у тому числі оренди земельної ділянки, набутого та оформленого в установленому порядку до 1 січня 2013 року, проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державному земельному кадастрі.

⁸ Закон № 1952.

12. Статтю 30 Закону № 1952 викладено в новій редакції. Нею визначені особливості державної реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, земельні ділянки колективної власності, зокрема: право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, земельні ділянки колективної власності, надані в оренду органами державної влади, ОМС в порядку, визначеному статтями 13, 14¹ Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»⁹, здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав. Державна реєстрація припинення права оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки, земельні ділянки колективної власності, надані в оренду в порядку, визначеному статтями 13, 14¹ Закону № 899, проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку.

⁹ Закон № 899.

13. Державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки, що входить до складу спадщини та перебуває в управлінні ОМС, проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку (набрала чинності ще з 16.01.2020).

14. І найголовніше. Правила, визначені ст. 126¹ ЗК щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Тож із наведеного вище випливають наступні практичні рекомендації для роботи з договорами оренди землі, укладеними до 16 липня 2020 року і строк дії яких спливає у 2021 році (так звані старі договори оренди):

¹⁰ ВС.

Наведемо деякі із основних постанов ВС з цієї проблематики.

Так, ВС у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.03.2018 у справі № 920/739/17 (справа приватного підприємства «Карла Маркса-2»), зокрема, зазначив, що відповідно до ст. 33 Закону № 161 по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При цьому ВС було «уточнено», що ст. 33 Закону № 161 регламентує поновлення договору оренди землі на новий строк у двох випадках:

1) у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1 — 5 ст. 33 Закону № 161);

2) у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону № 161).

Підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1 — 5 і ч. 6 ст. 33 Закону № 161, є різними та не пов’язані одна з іншою. При цьому в обох випадках укладення додаткової угоди до договору оренди є обов’язковим.

Випадок 1. Пролонгація договору оренди землі на погоджених сторонами умовах відповідно до частин 1 — 5 ст. 33 Закону № 161.

Для застосування положень частин 1 — 5 ст. 33 вказаного Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

ВС у вказаній постанові зазначив, що Закон № 161 не передбачає надання орендарем в обов’язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проєкту додаткової угоди.

Далі відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону № 161 орендодавець після отримання листа-повідомлення орендаря зобов’язаний вчинити такі дії:

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення закону слід розуміти таким чином:

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проєктом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими та містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проєкті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Як зазначив ВС у вказаній судовій справі, за встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов’язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проєкту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Випадок 2. Пролонгація на той самий строк і на тих самих умовах без рішення ради відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону № 161.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тож ч. 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу:

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній згоді».

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161, необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов’язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною ст. 33 Закону № 161, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або ОМС без прийняття рішення органом виконавчої влади або ОМС про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або ОМС, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.

Якщо ж орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону № 161. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Корисною для ОМС також є постанова ВП ВС від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, в якій, зокрема, наведено такі висновки.

Так, ч. 6 ст. 33 Закону № 161 визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов’язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до ч. 8 ст. 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону № 1952 є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов’язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону № 161, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Далі, у постанові ВП ВС від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, зокрема, зазначено, що аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону № 161 було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою — п’ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення — запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв’язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов’язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша — п’ята статті 33 Закону № 161).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону № 161).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов’язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов — орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону № 161. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах ВП ВС від 10. 04.2018 у справі № 594/376/ 17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, постанові ВП ВС від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18.

І наостанок слід наголосити на деяких аспектах визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, які при поновленні договору оренди часто є каменем спотикання між орендарем та орендодавцем, що призводить до необхідності звернення орендаря до суду.

Знову ж повернемося до вже згаданої постанови ВС від 10.09.2018 у справі № 920/739/17. Так, за змістом п. 289.1 ст. 289 ПК та ч. 1 ст. 13 Закону України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель»¹¹, як, власне, зазначив суд, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону № 1378).

¹¹ Закон № 1378.

Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону № 1378 підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або ОМС.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (ст. 18 Закону № 1378):

Частинами 1, 2 ст. 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин 1, 3 ст. 23 Закону № 1378 технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з ч. 4 ст. 23 Закону № 1378 рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним ОМС до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з пунктами 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції сільської, селищної, міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.

Пунктом 288.1 ст. 288 ПК (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а згідно з п. 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 п. 288.5 наведеної норми розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Запитання 8.

Сільська рада просить ще раз роз’яснити механізм оформлення права користування, у т. ч. на умовах оренди, земельної ділянки власником нерухомого майна, до якого переходить право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщено. Ми заплуталися у законодавстві та судовій практиці з цього питання. Чи дійсно треба припиняти право користування земельною ділянкою з попереднім власником нерухомого майна (попереднім орендарем) та укладати новий договір або додаткову угоду до договору оренди з новим власником нерухомого майна (новим орендарем)?

Відповідь.

Поширений на практиці принцип, за яким земельна ділянка слідує долі нерухомості, яка на ній розміщена, відомий багатьом. Але законодавець так і не спромігся за весь час існування ст. 120 ЗК «Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду» належним чином врегулювати це питання.

Усунення прогалин правового регулювання та вирішення проблем правозастосування взяла на себе судова практика.

Наприклад, ВС неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Але про судову практику поговоримо трохи пізніше. Крім того, існуюча судова практика може змінитися з огляду на те, що 02.02.2021 Верховною Радою України було ухвалено проєкт Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості) № 0850. Станом на момент підготовки цього матеріалу на сайті ВРУ відсутня інформація про його підписання хоча б Головою ВРУ та направлення закону на підпис Президентові України. Закон набуде чинності через місяць з дня його опублікування.

Тож будемо чекати набрання чинності зазначеним законом. А поки для кращого розуміння наведемо порівняльну таблицю чинної редакції та майбутньої редакції ст. 120 ЗК України, ст. 7 Закону № 161 та ст. 377 ЦК.

Багато фахівців після ухвалення парламентом законопроєкту № 0850 висловили досить критичні зауваження щодо новел вказаного закону.

Наприклад, Нотаріальна палата України зазначила, що законопроєкт порушує права фізичних та юридичних осіб, суперечить Конституції, положенням і принципам чинного законодавства, нормам міжнародного права, створює умови для рейдерського захоплення земельних ділянок, ухилення від сплати податків і зменшення надходжень до держбюджету, зниження інвестиційної привабливості України. У зверненні Нотаріальної палати зауважено також, що вказаний Закон всупереч Земельному кодексу не визначає статус земельної ділянки як окремого об’єкта права власності, а отже надає йому інший (похідний) правовий статус.

Згідно із нормами Земельного та Цивільного кодексів перехід права власності на земельну ділянку можливий лише в спосіб, визначений законом, зокрема на підставі договорів, які підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Під час нотаріального посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна нотаріус перевіряє низку фактів, законність і достовірність документів тощо. Запровадження так званого автоматичного переходу права власності означає, що всі ці перевірки не будуть здійснюватися. Тобто в результаті такої угоди будуть порушені права третіх осіб, зокрема права кредиторів, орендарів, а також виникатимуть ситуації відчуження земельних ділянок без відома їх дійсних власників або співвласників.

Окрім того, принцип «автоматичного» переходу права власності суперечить Закону № 1952.

Нотаріальна палата також вважає, що «автоматичний» перехід права власності надає можливості для рейдерського захоплення земельних ділянок і створення схем виведення земельних ділянок з-під обтяжень. Це послабить захист приватної власності в Україні, що призведе до збільшення кредитних ставок та істотно погіршить інвестиційну привабливість нашої держави.

Далі Головне юридичне управління апарату ВРУ у зауваженнях до проєкту Закону, зокрема, зазначило, що запропонована редакція законопроєкту № 0850 містить суттєві концептуальні та правові недоліки, що може призвести до зловживань у сфері земельних відносин та порушень прав власників та користувачів земельних ділянок. Концептуальною ідеєю законопроєкту є зміна законодавства, за яким набуття права власності на об’єкт нерухомості (будівлю) забезпечує новому власнику також права на земельну ділянку, на якій розміщений відповідний об’єкт. Проте, законопроєкт не передбачає встановлення будь-якої кореляції між розмірами і вартістю придбаного об’єкта нерухомості (житлового будинку, іншої будівлі або споруди) та розмірами і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. На практиці це означатиме, зокрема, можливість заволодіння земельними ділянками, розмір та вартість яких є неадекватно великими порівняно з розміщеними на них об’єктами нерухомого майна. На нашу думку, встановлення таких умов придбання земельних ділянок не відповідає частині першій статті 373 Цивільного кодексу України, яка визначає землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

У пропонованих положеннях законопроєкту не враховано, що земельна ділянка, як випливає зі статей 79, 79¹ ЗК, ст. 181 ЦК, є самостійним об’єктом права власності. Всупереч цьому законопроєкт передбачає виникнення прав власності/користування відносно земельної ділянки без вчинення щодо неї окремого правочину.

У ч. 9 ст. 120 ЗК (в редакції законопроєкту) встановлюється, що «якщо об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу».

Слід зазначити, що предметом правового регулювання ст. 118 ЗК є визначення випадків та порядку приватизації громадянами України земельних ділянок із земель державної або комунальної власності, шляхом одержання безоплатно у власність, зокрема, для обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд у межах норм безоплатної приватизації. У зазначеній статті не передбачена можливість безоплатного отримання громадянами у власність земельної ділянки державної або комунальної власності, на якій розміщений об’єкт незавершеного будівництва.

Інша група експертів та юристів, навпаки, вважає, що тепер стане «і легше, і дешевше, і швидше».

Практика правозастосування нової редакції ст. 120 ЗК покаже, хто був правий.

На мою думку, цілком очевидним є створення ще більших проблем, ніж було до цього, у разі набуття чинності законопроєктом № 0850. Але час покаже. На допомогу ж власникам і користувачам земельних ділянок знову прийде судова практика.

А поки закон набере чинності, звернемося до існуючої судової практика з питань застосування положень ст. 120 ЗК в чинній поки що редакції.

Так, правова позиція щодо переходу права оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на нерухоме майно викладена у постанові КГС ВС від 07.10.2020 у справі № 912/1581/19.

Наведемо найцікавіше із вказаної постанови:

«Частиною 5 статті 116 ЗК України визначено, що земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

За частиною першою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Частиною першою статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до положень статті 7 частини 3 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв’язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України. Положеннями частини 4 цього Кодексу передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Подібна правова позиція викладена у постанові ВП ВС від 25.02.2020 у справі № 922/510/19, відступати від якої колегія суддів правових підстав не вбачає за необхідне.

Виходячи із наведених вище положень законодавства, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки з одночасним набуттям такого права новим власником об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, оскільки договір оренди землі в силу положень статті 13 Закону України «Про оренду землі» є двостороннім.

Як вбачається із викладеного, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється, а набуття такого права новим власником об’єкта нерухомості відбувається в силу прямої вказівки закону. Новий власник об’єкта нерухомості набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Отже зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.

Такий же порядок переходу права оренди землі застосовується в силу положень частини 4 статті 120 ЗК України і у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами.

Згідно з цією нормою у такому випадку право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди».

Далі, у постанові КГС ВС від 13.06.2019 у справі № 922/2427/18 містяться наступні висновки:

«6.3. Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

6.4. Згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.5. За змістом частини 3 статті 7 Закону № 161 до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

6.6. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17.

6.7. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону.

6.8. Суд першої інстанції не врахував положень вищенаведеного законодавства та дійшов помилкових висновків щодо необхідності в даному випадку прийняття відповідного рішення уповноваженим органом.

6.9. Суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що питання переходу права на земельні ділянки у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 377 ЦК України, статтею 120 ЗК України, а договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

6.10. Проте суд апеляційної інстанції не звернув уваги на положення частини 2 статті 120 ЗК України, відповідно до якої до набувача нерухомості переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.<....>

6.14. Таким чином, для вирішення питання переходу права оренди спірної земельної ділянки на підставі статті 120 ЗК України судам слід було з’ясувати обсяг прав попереднього землекористувача, зокрема щодо розміру цієї земельної ділянки та, відповідно, можливості укладення додаткової угоди щодо зміни орендаря у разі, якщо буде встановлено зміну площі цієї земельної ділянки».

Запитання 9.

Які особливості надання у користування земельних ділянок комунальної власності інвесторам із значними інвестиціями, з якими укладено спеціальний інвестиційний договір?

Відповідь.

Для початку коротко дамо відповіді на такі запитання: що таке значні інвестиції, спеціальний інвестиційний договір, які пільги держава передбачила для таких інвесторів? Звернемося до тексту Закону України від 17.12.2020 № 1116-IX «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями в Україні»¹², який набрав чинності 13.02.2021.

¹² Закон № 1116.

Так, інвестиційний проєкт із значними інвестиціями, для реалізації якого може надаватися державна підтримка згідно з цим Законом, має відповідати всім таким вимогам:

Інвестор із значними інвестиціями — це зареєстрована в Україні юридична особа, яка спеціально утворена для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, є стороною спеціального інвестиційного договору та господарська діяльність якої спрямовується виключно на реалізацію інвестиційного проєкту із значними інвестиціями та виконання спеціального інвестиційного договору.

Сторонами спеціального інвестиційного договору є держава Україна в особі Кабінету Міністрів України, територіальна громада в особі органу місцевого самоврядування (якщо державна підтримка надається таким органом для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями), заявник та інвестор із значними інвестиціями.

Спеціальний інвестиційний договір укладається між Кабінетом Міністрів України, інвестором із значними інвестиціями, заявником та органом місцевого самоврядування (у разі надання державної підтримки таким органом), що визначає порядок та умови реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями.

Державна підтримка, що надається відповідно до цього Закону, не поширюється на інвестиційні проєкти, що відповідають ознакам державно-приватного партнерства, які мають бути реалізовані із застосуванням вимог законів України «Про державно-приватне партнерство» та «Про концесію», та на інвестиційні проєкти, що реалізуються відповідно до угод про розподіл продукції, які мають бути реалізовані із застосуванням вимог Закону України «Про угоди про розподіл продукції», а також не надається для виконання суб’єктами господарювання своїх інвестиційних зобов’язань у ході приватизації об’єктів державної та комунальної власності.

Далі поговоримо про особливості надання земельних ділянок для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями.

Так, земельна ділянка державної або комунальної власності, визначена спеціальним інвестиційним договором необхідною для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, надається інвестору із значними інвестиціями з метою користування (оренди) на строк дії спеціального інвестиційного договору у порядку, визначеному ЗК.

У разі якщо земельна ділянка державної або комунальної власності, необхідна для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, сформована до укладення спеціального інвестиційного договору, обмеження щодо відчуження такої земельної ділянки органами виконавчої влади або ОМС на користь третіх осіб втрачає силу після спливу 12 місяців з дати її формування, якщо протягом зазначеного строку спеціальний інвестиційний договір не укладено.

Надання в користування (оренду) інвестору із значними інвестиціями земельної ділянки, визначеної у спеціальному інвестиційному договорі для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється органами виконавчої влади або ОМС відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК:

Якщо у процесі реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями виникає необхідність встановлення інвестором із значними інвестиціями земельного сервітуту на земельну ділянку (земельні ділянки) незалежно від форми власності, держава сприяє інвестору із значними інвестиціями у встановленні такого земельного сервітуту у порядку, визначеному законодавством.

Надання в користування інвестору із значними інвестиціями земельної ділянки, визначеної спеціальним інвестиційним договором для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, здійснюється органом виконавчої влади або ОМС, що передає земельну ділянку державної або комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, протягом трьох місяців з дня укладення спеціального інвестиційного договору.

У разі якщо протягом шести місяців з дня укладення спеціального інвестиційного договору інвестор із значними інвестиціями не зареєструє відповідно до законодавства про реєстрацію речових прав на нерухоме майно право користування (оренди) земельною ділянкою, яку визначено спеціальним інвестиційним договором для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, з підстав, що не залежать від інвестора із значними інвестиціями, такий інвестор із значними інвестиціями має право на одностороннє розірвання спеціального інвестиційного договору.

Законом № 1116 також були внесені зміни до ЗК, згідно з якими:

Законом № 1116 також були внесені зміни до Закону № 161, згідно з якими:

Запитання 10.

Чи дійсно для передачі земельної ділянки в оренду слід розробляти агрохімічний паспорт земельної ділянки? У разі поновлення договору оренди за згодою сторін його теж треба розробляти?

Відповідь.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК, ЦК, Законом № 161 та іншими законами України і договором оренди землі.

Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону № 161 істотними умовами договору оренди землі є:

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або ОМС — орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому ЗК, або за результатами аукціону.

Договір оренди землі комунальної власності сільськогосподарського призначення повинен відповідати Типовому договору оренди землі¹³, затвердженому постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 (зі змінами).

¹³ Типовий договір.

Згідно ж із Типовим договором, у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) державної та/або комунальної власності у пункті 7 «Інші особливості об’єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини» договору зазначаються дані агрохімічного паспорта земельної ділянки (земельних ділянок).

У разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення державної та/або комунальної власності (сільськогосподарські угіддя) включається також право орендодавця вимагати відповідно до законодавства від орендаря збереження родючості ґрунтів шляхом проведення не рідше ніж один раз на три роки перевірки стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) щодо відповідності показникам агрохімічного паспорта земельної ділянки.

Право орендодавця вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил також передбачено ст. 24 Закону № 161.

Крім Закону № 161 та Типового договору певні норми щодо агрохімічної паспортизації містяться в Законі України від 19.06.2003 № 962-IV «Про охорону земель».

Так, відповідно до ст. 37 вказаного Закону власники та землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок зобов’язані здійснювати заходи щодо охорони родючості ґрунтів, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами України.

Використання земельних ділянок способами, що призводять до погіршення їх якості, забороняється.

З метою здійснення контролю за динамікою родючості ґрунтів систематично проводиться їх агрохімічне обстеження, видаються агрохімічні паспорти, в яких фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів і рівні їх забруднення.

Дані агрохімічної паспортизації земель використовуються в процесі регулювання земельних відносин при:

Форму агрохімічного паспорта та порядок його ведення встановлює центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин.

Так, наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 № 536 затверджено Порядок ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, а у додатку до вказаного Порядку визначено форму агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки.

Запитання 11.

Чи можливе застосування суб’єктами господарювання механізму «мовчазної згоди» при наданні земельних ділянок сільгосппризначення комунальної власності в оренду? Які є правові інструменти у ради «боротися» з таким явищем, оскільки такі дії порушують право ради як представницького органу місцевого самоврядування та як розпорядника земель комунальної власності?

Відповідь.

Так, можливе. І законодавець не встановив якихось особливих перепон для застосування цього механізму, врегулювавши відповідні правовідносини досить поверхнево. Але розглянемо це питання більш детально.

Питання застосування принципу «мовчазної згоди» у земельних правовідносинах дійсно стало актуальним, особливо останнім часом, коли сільські, селищні ради стали з 2018 року отримувати у держави земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, часто значних площ та вільних від оренди чи постійного користування. Тож одночасно збільшилася й кількість бажаючих отримати такий «ласий» шматочок землі комунальної власності цілком у законний спосіб та відповідно збільшилася кількість випадків розробки проєктів землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства або для ведення садівництва за рахунок вільних земель комунальної власності з метою отримання земельних ділянок у власність за відсутності власне рішення ради про надання дозволу на розроблення такого проєкту. Замість рішення ради про надання такого дозволу вшивається в проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки лист-повідомлення громадянина (замовника землевпорядної документації) про розробку проєкту землеустрою без надання дозволу ради відповідно до вимог абз. 3 ч. 7 ст. 118 ЗК. Але тут йдеться про приватизацію земельних ділянок державної або комунальної власності.

Нагадаємо, що принцип «мовчазної згоди» при розробці проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок було запроваджено в земельне законодавство ще Законом України від 02.07.2013 № 366-VII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення процедури відведення земельних ділянок», яким й було внесено відповідні зміни до статей 118 та 123 ЗК.

Застосування принципу «мовчазної згоди» можливе й при розробці проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі набуття зацікавленими особами права користування, у т. ч. на правах оренди, відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 123 ЗК. Вказані норми є аналогічними нормам абз.3 ч. 7 ст. 118 ЗК.

Питання застосування принципу мовчазної згоди при приватизації земель комунальної власності детально були проаналізовані у спецвипуску «Юридичні практики» № 11/1 за листопад та № 12/1 за грудень 2020 у статтях відповідно «Мовчазна згода» в процедурі приватизації землі та як місцевій раді з нею «боротися» та «Мовчазна згода» в процедурі приватизації землі та строки розгляду земельних питань».

Що ж стосується власне застосування цього механізму при отриманні земельних ділянок у користування, то слід звернути увагу на таке.

Порядок надання земельних ділянок комунальної власності у користування врегульований ст. 123 ЗК. Так, особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проєктом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді АР Крим, Раді міністрів АР Крим, органам виконавчої влади або ОМС, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

У разі звернення з клопотанням про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки особи, яка є державним партнером (концесієдавцем) відповідно до законів України «Про державно-приватне партнерство», «Про концесію» та зацікавлена в отриманні в користування земельної ділянки для здійснення державно-приватного партнерства, у тому числі реалізації проєкту, що здійснюється на умовах концесії, або уповноваженої нею особи до клопотання додається копія рішення про доцільність здійснення державно-приватного партнерства, зокрема у формі концесії.

Далі, відповідно до ч. 3 ст. 123 ЗК відповідний орган виконавчої влади або ОМС в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проєктів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада АР Крим, Рада міністрів АР Крим, відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду АР Крим, Раду міністрів АР Крим, відповідний орган виконавчої влади або ОМС. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Як ще один різновид «мовчазної згоди» (звісно, з певним припущенням) можна вважати норму, якою було доповнено ч. 1 ст. 123 ЗК Законом № 1116.

Так, відповідно до нового абз. 8 ч. 1 ст. 123 ЗК інвестор із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір у порядку, передбаченому Законом № 1116, та який заінтересований в одержанні у користування земельної ділянки державної або комунальної власності, визначеної спеціальним інвестиційним договором як необхідна для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями, має право замовити розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж такої земельної ділянки в натурі (на місцевості) без надання дозволу органом виконавчої влади або ОМС, що передає земельну ділянку у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, про що він зобов’язаний письмово повідомити відповідний орган виконавчої влади або ОМС протягом п’яти робочих днів. До письмового повідомлення додається копія договору про виконання робіт із землеустрою щодо встановлення меж такої земельної ділянки в натурі (на місцевості) та копія укладеного спеціального інвестиційного договору. Маємо таку собі «мовчазну згоду у квадраті».

Рухаємося далі. Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону № 280 рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Цілком очевидно, що надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або відмова у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність повинні оформлюватися виключно у формі рішень ради. Поширена до цього часу практика відмов у наданні дозволів у формі листів за підписом сільського, селищного, міського голови (найчастіше — іншої посадової особи ради) є неправомірною.

У разі неприйняття радою такого рішення у належній формі протягом встановленого законом місячного строку, тобто у разі протиправної бездіяльності органу виконавчої влади або ОМС, особа, зацікавлена в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду АР Крим, Раду міністрів АР Крим, відповідний орган виконавчої влади або ОМС. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Таким чином, ненадання відповідним органом виконавчої влади або ОМС дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або вмотивованої відмови у його наданні у встановлений строк не перешкоджає розробці проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, оскільки особа має право замовити розробку такого проєкту самостійно. Таким чином, дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не є рішенням, без якого не може бути реалізоване право на отримання земельної ділянки у користування.

Тож відповідно до ст. 22 Закону України від 22.05.2003 № 858-IV землеустрій здійснюється на підставі:

Таким чином, підставою для розробки проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у користування, окрім рішення про надання дозволу, може бути договір або судове рішення.

Які ж у місцевої ради є інструменти боротьби з поширеним, на жаль, останнім часом, явищем застосування механізму «мовчазної згоди»?

Питання застосування принципу «мовчазної згоди» при приватизації земель комунальної власності детально були проаналізовані у спецвипуску «Юридичні практики» № 11/1 за листопад та № 12/1 за грудень 2020 у статтях відповідно «Мовчазна згода» в процедурі приватизації землі та як місцевій раді з нею «боротися» та «Мовчазна згода» в процедурі приватизації землі та строки розгляду земельних питань». Висновки і пропозиції, наведені у вказаних статтях, цілком можуть бути застосовані і до випадків надання земельних ділянок у користування.

Запитання 12.

Чи завжди успадковується право оренди земельної ділянки комунальної власності? Чи треба укладати раді додаткову угоду із спадкоємцем до договору оренди землі? Чи можна при цьому змінити його умови з метою збільшення орендної плати та з метою скорочення строку дії договору оренди?

Відповідь.

Відповідно до ст. 1216 ЦК спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 1225 ЦК право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону № 161 право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗК та цього Закону.

Тож за загальним правилом право оренди у порядку спадкування переходить до спадкоємців, але договором оренди може бути передбачено інше — не переходить, а, навпаки, дія договору припиняється.

Так, ст. 31 Закону № 161 серед переліку підстав припинення договору оренди землі зазначає і «смерть фізичної особи — орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки». Тож слід звернутися до тексту конкретного договору оренди землі, оскільки майже всі договори оренди земельних ділянок сільгосппризначення державної власності, які було передано державою в особі Держгеокадастру у комунальну власність територіальних громад у 2018 — 2020 роках, були укладенні на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ № 220.

Так, Типовий договір оренди землі містить пункт 40 такого змісту:

«40. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку (орендовані земельні ділянки) до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є (не є)

(непотрібне закреслити)

підставою для зміни умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку (орендовані земельні ділянки) у разі смерті фізичної особи — орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить)

(непотрібне закреслити)

до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку (ці земельні ділянки) разом з орендарем».

Тож якщо договір оренди землі передбачав такий перехід, то спадкоємець (спадкоємці) мають право на отримання свідоцтва на спадщину, а потреби в укладанні додаткової угоди до договору оренди землі немає. У разі ж відмови нотаріуса у видачі свідоцтва або з інших причин неможливості успадкування права оренди, спадкоємець (спадкоємці) змушені звертатися до суду про визнання права оренди у порядку спадкування за законом у порядку цивільного судочинства.

У пригоді тут може стати вже напрацьована судова практика.

Наведу деякі постанови ВС з цієї проблематики.

Так, у постанові ВС у складі постійної колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 22.06.2020 у справі № 615/724/17, зокрема, зазначено наступне:

«Відповідно до статті 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

До складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (стаття 1218 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Згідно з частиною першою статті 1267 ЦК України частки у спадщині кожного із спадкоємців за законом є рівними.

Відповідно до статті 1278 ЦК частки кожного спадкоємця у спадщині є рівними, якщо спадкодавець у заповіті сам не розподілив спадщину між ними. Кожен із спадкоємців має право на виділ його частки в натурі.

Статтею 1297 ЦК передбачено, що спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов’язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається на ім’я кожного з них, із зазначенням імені та частки у спадщині інших спадкоємців.

Відповідно до частин першої, третьої статті 125 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Згідно із частиною першою статті 126 ЗК України право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.

За змістом зазначених норм законодавства, право власності на земельну ділянку, а також постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації.

За вищевикладеного колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку щодо часткового задоволення позовної вимоги про визнання за позивачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку, оскільки їх частка в спадковому майні є рівною, тобто по 1/3.

Також є правомірними висновки судів щодо задоволення позову в частині визнання за позивачами права оренди на земельну ділянку загальною площею 50,0 га з огляду на наступне.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщина) від фізичної особи, яка померла (спадкодавець), до інших осіб (спадкоємців), до складу спадщини входять всі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (частина п’ята статті 1268 ЦК України).

За правилом статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до частини другої статті 1220 ЦК України часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою.

Згідно з частиною першою статті 781 ЦК України договір найму припиняється в разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди землі у разі смерті фізичної особи — орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

За змістом частини першої статті 7 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

Якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря (фізичної особи — підприємця) після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору.

Таким чином, у разі смерті спадкодавця спадкоємці, які прийняли спадщину, не відмовилися від її прийняття, замінюють його особу у всіх правовідносинах, що існували на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок смерті спадкодавця».

Далі, у постанові ВС у складі колегії суддів Другої судової палати КЦС від 24.07.2019 у справі № 327/190/18, зокрема, зазначено наступне.

«Оренда землі — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником — орендодавцем (державою, територіальною громадою чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі — орендареві, за плату для здійснення діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

Відповідно до частини другої статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування — орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

За змістом частини першої статті 7 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗК України та цього Закону.

Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору».

Підсумовуючи наведене вище, слід зробити наступні висновки:

1. Право оренди успадковується не завжди. Читаємо уважно текст конкретного договору оренди землі.

2. Якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору.

3. Вносити зміни до договору оренди землі, який залишається чинним і після смерті фізичної особи — орендаря, після успадкування такого права спадкоємцями немає потреби.

4. Внести зміни до такого договору можливо виключно за згодою сторін. За бажанням сторін можна внести відповідні зміни не тільки в частині зміни орендаря, а й щодо зміни інших умов договору (строк дії договору оренди, розмір орендної плати та інші). За відсутності волевиявлення будь-якої із сторін виникає спір, вирішення якого можливо виключно у судовому порядку.

Запитання 13.

При переході права оренди за договором оренди земель комунальної власності сільськогосподарського призначення від громадянина — засновника фермерського господарства до створеного ним фермерського господарства чи треба укладати додаткову угоду до такого договору і при цьому змінювати істотні умови договору оренди? Як оформити перехід права оренди від фізичної особи — засновника ФГ до цього ж ФГ як юридичної особи?

Відповідь.

Власне питання переходу права оренди від громадянина — засновника ФГ до створеного ним ФГ стало одним із самих «топових» питань у земельних судових спорах у 2020 році. Хоча ЗК не містить жодних приписів про такий перехід, судова гілка влади «продемонструвала» свою владу, визнавши в численних судових рішеннях, що таке право переходить від громадянина, зазначеного в договорі оренди землі, до юридичної особи, яку він створив вже після отримання права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за договором оренди з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства».

Тож знову ж звернемося до деяких постанов ВС з цієї проблематики.

Так, у постанові ВП ВС від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц, яка, по суті, дала «старт» поширенню саме такої правової позиції, зокрема, зазначено:

«У справі, яка розглядається, фермерське господарство як юридична особа зареєстровано в установленому законом порядку після отримання відповідачем прав на земельну ділянку, виділену для ведення фермерського господарства, а тому спір підвідомчий господарському суду.

Згідно із частиною першою статті 1 ЗУ «Про фермерське господарство» фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону.

Відносини, пов’язані зі створенням, діяльністю та припиненням діяльності фермерських господарств, регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, ЗУ «Про фермерське господарство» та іншими нормативно-правовими актами України (стаття 2 цього Закону). У таких правовідносинах ЗУ «Про фермерське господарство» є спеціальним нормативно-правовим актом.

Право на створення фермерського господарства має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку та виявив бажання створити фермерське господарство. Для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради (частина перша статті 5, частина перша статті 7 ЗУ «Про фермерське господарство»).

Після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації фермерське господарство підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб (стаття 8 згаданого Закону).

Тобто можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов’язана з наданням (передачею) йому земельних ділянок для ведення фермерського господарства, що є обов’язковою умовою для державної реєстрації фермерського господарства.

Зі змісту положень статті 12 ЗУ «Про фермерське господарство» вбачається, що земельні ділянки, які використовуються фермерським господарством на умовах оренди, входять до складу земель фермерського господарства.

З комплексного аналізу норм статей 1, 5, 7, 8, 12 ЗУ «Про фермерське господарство» можна зробити висновок, що після укладення договору тимчасового користування землею, у тому числі на умовах оренди, фермерське господарство реєструється в установленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов’язки землекористувача земельної ділянки здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась».

У постанові ВП ВС від 12.05.2020 у справі № 357/1180/17, зокрема, зазначено наступне:

«18. Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Зокрема, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства (частина друга статті 134 ЗК України).

19. Відповідно до частини першої статті 1 ЗУ «Про фермерське господарство» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону.

20. Згідно з частиною третьою статті 7 ЗУ «Про фермерське господарство» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) земельні ділянки для ведення фермерського господарства передаються громадянам України у власність і надаються в оренду із земель державної або комунальної власності.

21. Статтею 8 цього ж Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) фермерське господарство підлягає державній реєстрації після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.

22. Відповідно до вимог статей 89, 91, 92 Цивільного кодексу України та статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» (у редакціях, чинних на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація юридичних осіб — це засвідчення факту створення юридичної особи, після чого виникає цивільна правоздатність юридичної особи.

23. Отже, можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов’язана з одержанням ним державного акта на право власності чи постійного користування на земельну ділянку або укладенням договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства, що є передумовою для державної реєстрації останнього. Натомість відсутність такої реєстрації протягом розумного строку є невиконанням умов закону для отримання земельної ділянки з метою ведення фермерського господарства.

24. Відповідно до положень частини першої статті 31 ЗК України та частини першої статті 12 ЗУ «Про фермерське господарство» (у редакціях, чинних на час виникнення спірних правовідносин) землі фермерського господарства можуть складатися із: земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі, земельних ділянок, що належать громадянам — членам фермерського господарства на праві приватної власності, земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

25. Відповідно до статті 12 ЗУ «Про фермерське господарство» земельні ділянки, які використовуються фермерським господарством на умовах оренди, входять до складу земель фермерського господарства.

26. Також Велика Палата Верховного Суду у постановах від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/ 16-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 606/2032/ 16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 272/1652/14-ц дійшла висновку, що за змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 ЗУ «Про фермерське господарство» після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства останнє реєструється в установленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов’язки землекористувача земельної ділянки здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надана».

Таким чином, перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства відбувається в силу норм Закону України «Про фермерське господарство» та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, зокрема, укладення додаткових угод.

З приводу ж обов’язковості чи не обов’язковості укладання додаткових угод (3-сторонніх чи 2-сторонніх) до договору оренди землі комунальної власності для ведення фермерського господарства «фундаментальною» та корисною для ОМС є постанова ВП ВС від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, в якій ВП ВС дійшла таких висновків:

«6.3. Згідно із частинами першою та другою статті 1 Закону України від 19 червня 2003 року № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі — Закон № 973-IV) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону. Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім’ї, відповідно до закону.

6.4. За положеннями частини четвертої статті 1 Закону № 973-IV фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа. Фермерське господарство діє на основі установчого документа (для юридичної особи — статуту). В установчому документі зазначаються найменування господарства, його місцезнаходження, адреса, предмет і мета діяльності, порядок формування майна (складеного капіталу), органи управління, порядок прийняття ними рішень, порядок вступу до господарства та виходу з нього та інші положення, що не суперечать законодавству України.

6.5. Згідно зі статтею 8 Закону № 973-IV фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, за умови набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власності або користування земельною ділянкою.

6.6. Відповідно до частини першої статті 12 Закону № 973-IV землі фермерського господарства можуть складатися із, зокрема, земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

6.7. Згідно зі статтею 19 Закону № 973-IV до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одержані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

6.8. Відповідно до частини другої статті 20 Закону № 973-IV майнові права, що входять до складеного капіталу фермерського господарства, передаються йому на визначений у статуті термін.

6.9. З наведених норм права вбачається, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються у тому числі із земельних ділянок, що використовується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.

6.10. Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. Подібні висновки неодноразово викладались Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/16-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 606/2032/16-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 677/1865/16-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 574/381/17-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 628/778/18, від 02 жовтня 2019 року у справі № 922/538/19.

6.11. Згідно із частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

6.12. Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон № 1952-IV).

6.13. Згідно із частиною першою статті 19 Закону № 161-XIV право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

6.14. Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону № 1952-IV державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право оренди (суборенди) земельної ділянки.

6.15. За змістом частини першої статті 27 Закону № 1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

6.16. З наведених норм права вбачається, що право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом № 1952-IV, на підставі договору оренди землі та інших документів, що згідно із законодавством підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

6.17. Отже, після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV прав і обов’язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства.

6.18. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов’язковим.

6.20. Заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що укладення додаткових угод до договорів оренди землі є способом відчуження права оренди іншій особі, що заборонено нормами статті 8-1 Закону № 161-XIV. Велика Палата Верховного Суду цей аргумент відхиляє з таких підстав.

6.21. Згідно із частиною першою статті 8-1 Закону № 161-XIV право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.

6.22. Разом з тим вищенаведеними нормами Закону № 973-IV запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке фермерське господарство створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення цього фермерського господарства та його державної реєстрації до нього за нормами Закону № 973-IV переходять права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі.

6.23. Отже, в цьому випадку не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, що обмежено частиною першою статті 8-1 Закону № 161-XIV, а здійснюється встановлений нормами Закону № 973-IV перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства. При цьому такий перехід відбувається в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод».

І наостанок. Хоча в зазначених вище постановах ВП ВС нібито розставлені всі крапки над «і», все ж за згодою сторін можна внести зміни до договору оренди землі, замінивши не тільки сторону орендаря у договорі оренди землі (як того хоче ФГ), а й збільшити, перш за все, розмір орендної плати (як того хоче місцева рада — орендодавець), та змінити інші умови договору оренди землі.