1 Закон № 552.
2 Закон № 1444.
Одним із таких питань в контексті останніх законодавчих змін є…
Питання проведення електронних торгів
Законом № 1444 запроваджується продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або передача їх у користування через електронні аукціони в електронній торговій системі в режимі реального часу в мережі Інтернет.
Цим Законом передбачаються суттєві зміни в порядку підготовки та проведення земельних торгів. Так, земельні торги будуть проводитись на підставі укладеного сільською, селищною або міською радою, як організатором земельних торгів (у разі продажу, передачі у користування земельної ділянки, розпорядником якої вона є, з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи, договору про організацію та проведення земельних торгів.
Не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення земельних торгів сільська, селищна або міська рада зобов’язана письмово повідомити про їх проведення суб’єкта переважного права на купівлю земельної ділянки.
Крім цього, на раду, як на організатора земельних торгів, покладається завдання підготовки лотів до проведення земельних торгів, яка включає:
а) виготовлення та затвердження у встановленому законодавством порядку документації із землеустрою (у разі формування земельної ділянки, зміни цільового призначення земельної ділянки та в разі, якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру);
б) державну реєстрацію земельної ділянки;
в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;
г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;
ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків проведення земельних торгів щодо набуття права оренди земельної ділянки;
д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки;
е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь — меншим 7 відсотків їх нормативної грошової оцінки;
є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;
ж) визначення дати проведення земельних торгів.
Слід мати на увазі, що підготовка лотів фінансується саме організатором земельних торгів.
Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них, як і раніше, здійснюватиметься за рішенням сільської, селищної або міської ради, у якому мають зазначатись:
а) перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами;
б) стартова ціна лота;
в) строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки;
г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги;
ґ) проєкт договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.
Здійснивши підготовку до проведення земельних торгів та прийнявши рішення про їх проведення, рада має опублікувати через особистий кабінет в електронній торговій системі оголошення про проведення торгів, до якого додати документи та матеріали на лот (документацію), що підтверджують виконання організатором земельних торгів вимог щодо повідомлення особи, яка має переважне право купівлі земельної ділянки, та підготовки лота.
За бажанням організатора земельних торгів оголошення про їх проведення з документами та матеріалами на лот може бути оприлюднене в електронних та друкованих засобах масової інформації. Таке оголошення має містити таку інформацію:
а) найменування організатора земельних торгів;
б) місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;
в) цільове призначення земельної ділянки;
г) умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах;
ґ) стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію, або стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою;
д) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов’язаних із забудовою;
е) час проведення земельних торгів з урахуванням вимог, встановлених КМУ;
є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачують учасники, порядок їх сплати;
ж) найменування, вебсайти та номери рахунків операторів електронних майданчиків, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків, що зазначаються шляхом посилання на вебсайт адміністратора електронної торгової системи;
з) прізвище, власне ім’я та по батькові, посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами та матеріалами щодо лота;
и) проєкт договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря, емфітевта, суперфіціарія), а в разі продажу на земельних торгах прав емфітевзису, суперфіцію за рішенням емфітевта, суперфіціарія — також копія договору емфітевзису, суперфіцію;
і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів;
ї) фотографічні зображення земельної ділянки, копії документів та матеріалів на лот;
й) особа, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки (у разі проведення аукціону з продажу такої земельної ділянки);
к) номери банківських рахунків для внесення плати за придбаний лот;
л) інші відомості про лот, які організатор торгів вважає за потрібне розмістити в оголошенні про проведення земельних торгів.
Документація щодо кожного лота має розміщуватись організатором в електронній торговій системі у вигляді окремого електронного документа.
Протокол про результати земельних торгів та договір за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки, який укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню) будуть підписуватись організатором та переможцем торгів шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів у порядку, визначеному КМУ. Однак, на вимогу переможця торгів такі документи можуть бути підписані також у паперовій формі.
Законом № 1444 на організатора земельних торгів покладено обов’язок опублікувати після їх проведення в електронній торговій системі підписаний протокол про результати земельних торгів, договір купівлі-продажу земельної ділянки або прав на неї та відомості про сплату переможцем торгів належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу.
Слід мати на увазі, що:
| земельні торги щодо земельних ділянок, які до дня набрання чинності Законом № 1444 були включені до переліку земельних ділянок та/або прав на них, виставлених на земельних торгах, та щодо яких не було опубліковано оголошення про проведення земельних торгів | проводяться в порядку, встановленому цим Законом |
| земельні торги щодо земельних ділянок, стосовно яких до дня набрання чинності Законом № 1444 було опубліковано оголошення про проведення земельних торгів | проводяться відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом |
В цілому Закон № 1444 визначає новий порядок організації та проведення земельних торгів через електронну торгову систему, автоматизує ряд дій учасників земельних торгів, забезпечує їх відкритість та загальнодоступність.
Тобто можна говорити про удосконалення процедури продажу та передачі у користування земельних ділянок, що є важливим джерелом надходжень до місцевого бюджету.
Інші способи збільшення надходжень.
Перегляд розміру орендної плати
З моменту набуття територіальними громадами права власності на земельні ділянки державної власності за межами населених пунктів вони стають орендодавцями за раніше укладеними договорами оренди землі. Це означає, що ради мають можливість ініціювати перегляд розміру орендної плати за такими договорами. Але тут слід розуміти, що орендарі, як правило, не бажають платити більше в добровільному порядку. Більше того, не у всіх випадках є підстави для перегляду умов договору. Детальніше про це далі.
Сам процес перегляду розміру орендної плати слід розпочати з аналізу договорів оренди землі, орендодавцями за якими стали територіальні громади. Такий аналіз може показати або низьку ставку орендної плати (1 – 3 % від нормативної грошової оцінки) або розрахунок орендної плати від нормативної грошової оцінки, яка тривалий час не змінювалась, хоча підстави для цього були.
Одразу звертаємо увагу, що суди не визнають законодавчою підставою для внесення змін до договору в частині розміру орендної плати рішення органу місцевого самоврядування про встановлення місцевих податків і зборів на відповідний рік, оскільки вважають, що ці рішення законодавчо не встановлюють граничних (мінімального та максимального) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Відповідна позиція відображена в постанові Верховного Суду від 03.03.2020 у справі № 924/238/19.
Виняток: така підстава перегляду передбачена безпосередньо в самому договорі.
Натомість підтвердженою судовою практикою підставою для перегляду розміру орендної плати є зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Так, суди виходять з такого. Частиною 1 ст. 632 Цивільного кодексу України3 визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
3 ЦК.
Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України4 (частини 1 та 2 ст. 21 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»5).
4 ПК.
5 Закон № 161.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону № 161 істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.Відповідно до п. 288.5 ст. 288 ПК розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Таким чином, з урахуванням положень ст. 632 ЦК, ст. 288 ПК і статей 15, 21 Закону № 161 нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Тобто, здійснюючи аналіз договорів оренди землі, радам слід перевірити, чи не змінювався розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відомості про нормативну грошову оцінку земельної ділянки містяться у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який можна отримати онлайн шляхом подання запиту через портал електронних сервісів Держгеокадастру (опрацьовується протягом 3 робочих днів та видається безоплатно). Особливу увагу слід звернути на землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, щодо яких протягом 2018 року була проведена загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка (набула чинності 1 січня 2019 року). Тож, встановивши, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки змінилась в сторону збільшення, рада має прийняти рішення про внесення змін до договору оренди землі, на виконання якого підготувати та направити орендарю лист-пропозицію про укладення додаткової угоди. В такому листі зазначається підстава перегляду розміру орендної плати та наводиться відповідне правове обґрунтування. До листа має бути додано проєкт додаткової угоди до договору. Вимоги щодо надіслання пропозиції встановлюються ст. 188 Господарського кодексу України6, згідно з частинами 1 – 3 якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. При цьому згідно з ч. 4 ст. 188 ГК у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Тобто частинами 2-3 ст. 188 ГК встановлено порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. У випадку ж виникнення спору заінтересована сторона може звернутися до суду.
6 ГК.
Варто зазначити, що в процесі розгляду судових спорів у таких правовідносинах орендарі часто посилаються на те, що орендодавцем не було надіслано пропозицію про внесення змін до договору з проєктом додаткової угоди, а тому останній не мав права на звернення до суду.
З цього приводу слід звернути увагу на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 12.02.2019 у справі № 914/2649/19, відповідно до якої те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб’єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 ЦК (ср. ).
Так, за ч. 2 ст. 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Правила, передбачені частинами 2 – 4 ст. 188 ГК, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов’язкового досудового врегулювання спору в розумінні ч. 3 ст. 124 Конституції України. Право особи на звернення до суду з метою внесення змін до договору у передбаченому законом випадку відповідає ст. 16 ЦК, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
Продаж земельних ділянок, що належать громадянам на праві постійного користування, праві довічного успадковуваного володіння
Згідно з ч. 7 ст. 130 Земельного кодексу України7 продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється. Але з цього правила є виняток. Так, з набранням чинності Законом № 552 набрав чинності п. 61 розд. Х «Перехідні положення» ЗК. Це означає, що громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули права оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, їх спадкоємці отримали право викупу таких земельних ділянок.
7 ЗК.
Ціна зазначених земельних ділянок має дорівнювати їх нормативній грошовій оцінці, а передача у власність здійснюється без проведення земельних торгів.
Наостанок…
Як бачимо, способи збільшення надходжень до місцевого бюджету існують, але розмір таких надходжень все ж залежатиме від активних дій ради з належної підготовки та організації земельних торгів, а також вжиття заходів щодо перегляду розміру орендної плати за договорами, стороною яких вони стали.
