Щодо сплати земельного податку та орендної плати за земельну ділянку
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 22.05.2008 р. № 14-17-6/5263
(витяг)
<...>
Статтею 2 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до їх встановлення в порядку, визначеному цим Законом.
Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (стаття 15 Закону України «Про плату за землю»).
Відповідно до вимог статті 125 Земельного кодексу України (далі — Кодекс) право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Таким чином, приступати до використання земельної ділянки без дотримання вимог статті 125 Кодексу забороняється.
Користування земельними ділянками без правовстановлюючих документів на них є порушенням
статей 125 та 126 Кодексу і може розглядатись як самовільне зайняття земельних ділянок (стаття 211 Кодексу).Відповідно до частини першої та другої статті 120 Кодексу до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Таким чином,
у разі придбання об’єкта нерухомості до набувача переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яке він має оформити згідно з чинним законодавством. До оформлення державного акта на земельну ділянку або договору оренди з одночасним розірванням старого договору попередній власник (орендар) сплачує земельний податок (орендну плату), якщо інше не обумовлене в договорі купівлі-продажу майна або земельної ділянки.Підставою для нарахування земельного податку є дані державного кадастру (стаття 13 Закону України «Про плату за землю»).
Заступник голови М. Гарбуз
коментар редакції
Хто платить за землю після продажу нерухомості: роз’яснення Держкомзему
Мабуть, утомившись від постійних перейменувань та тривалих реорганізацій, Держкомзем вирішив звернутися до підвідомчої йому галузі законодавства і роз’яснити власникам земель та землекористувачам (саме їм адресовано лист, що коментується) окремі нюанси сплати земельного податку та орендної плати за земельну ділянку.
Логіка листа струнка і зрозуміла, тому переказувати його немає сенсу. Підґрунтя появи цього документа, як нам здається, слід шукати в торішньому оновленні* ст. 120 Земельного кодексу України, згідно з яким її було приведено у відповідність до ст. 377 Цивільного кодексу України. На жаль, зазначені нововведення не тільки не зняли існуючі раніше проблеми практичної реалізації переходу прав на землю під об’єктом нерухомості та навколо нього в разі придбання такого об’єкта, а й спричинили виникнення нових.
* Мається на увазі Закон України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. № 997 (див. статтю «Рівняння на Цивільний кодекс: законодавець «причісує» власні акти» // «Податки та бухгалтерський облік», 2007,
Перша з них —
чи вдасться покупцю нерухомості, керуючись застарілими нормативними документами того ж Держкомзему, оформити державний акт на право власності на землю, права на яку перейшли до нього, так би мовити, «за умовчанням»? Навряд чи, оскільки згідно з Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації та зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою наказом Держкомзему України від 04.05.99 р. № 43, держакт видається після складання технічної документації. Водночас відповідно до п. 1.16 цієї Інструкції техдокументація, крім іншого, повинна включати договір відчуження земельної ділянки, якого в цьому випадку в покупця нерухомості саме і немає.Друга проблема —
як переоформити договір оренди земельної ділянки, якщо земля під нерухомістю належить до державної або комунальної власності , — ще складніша, оскільки вимагає проходження від початку до кінця вкрай забюрократизованої процедури укладення договору оренди з місцевою радою та державної реєстрації такого договору. І жодними «умовчаннями» тут не обійдешся, інакше можуть бути висунуті звинувачення в самовільному зайнятті земельної ділянки із притягненням до адміністративної та навіть до кримінальної відповідальності!До речі, у п’ятому абзаці листа, що коментується,
користування земельними ділянками без правовстановлюючих документів безпосередньо ототожнюється з самозахопленням землі, хоча раніше це відомство висловлювало протилежну думку (див. лист від 16.08.2006 р. № 14-17-4/6045 // «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 79, а також листи Держземінспекції України від 12.04.2006 р. № 6-8-549/328, від 11.12.2006 р. № 6-11-1263/х164 та від 16.10.2007 р. № 6-8-1833/1018). Що це: забудькуватість старих чиновників чи свіжий погляд на ситуацію нових, які прийшли їм на зміну, — нам залишається тільки гадати...Повертаючись до основної теми листа, зауважимо: вирішення перелічених вище проблем — справа не одного дня (а то й року), унаслідок чого перед сторонами договору купівлі-продажу нерухомості гостро постає запитання:
хто ж повинен вносити плату за землю протягом часу, коли триватиме переоформлення відповідних документів? Держкомзем відповідає на нього цілком конкретно: колишній власник (орендар), якщо інше не зазначено в договорі між ними. І формальних обґрунтувань для цього більш ніж достатньо. Найвагомішим із них буде те, що підставою для нарахування земельного податку є виключно дані державного кадастру, а до переоформлення ділянки на нового власника в кадастрі буде зазначено продавця. Те ж саме маємо і щодо орендованої державної та комунальної землі: Держкомзем підкреслює, що укладення нового договору оренди має провадитися одночасно з розірванням старого, щоб не допустити перерви у сплаті орендної плати.Що ж, такий підхід принаймні узгоджується з презумпцією земельного законодавства, що використання землі в Україні є платним (і врешті-решт, не має значення, хто таку плату вноситиме). Крім того, це також примушує продавця нерухомості заздалегідь продумувати договірні механізми компенсації плати за землю та стимулювання покупця до переоформлення землі, що перейшла до нього. Хоча розумніше було б добиватися зазначеної мети відповідними змінами в законодавстві, наприклад, установивши спрощений механізм переоформлення права власності або права користування землею, якщо такі права придбано за договором купівлі-продажу нерухомості. Сподіваємося, після завершення чергової реорганізації у Держкомзему дійдуть руки і до цього.
Ігор Хмелевський
