Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

ПДФО обкладається договірна величина орендної плати за земельні ділянки

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Грудень, 2008/№ 100
В обраному У обране
Друк
Стаття

ПДФО обкладається договірна величина орендної плати за земельні ділянки

 

Ця публікація, по суті, є розширеним коментарем до листа ДПАУ від 24.10.2008 р. № 10443/6/17-0716 щодо визначення об’єкта оподаткування при виплаті орендної плати власникам земельних ділянок та земельних часток (паїв).

Анатолій БОБРО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор» Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»

 

Документи статті

Конституція України

— Конституція України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.

ЗКУ

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон № 889

— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.

Закон про оренду землі

— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.

Указ № 92

— Указ Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 р. № 92/2002.

Указ № 725

— Указ Президента «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 19.08.2008 р. № 725/2008.

 

Правду кажучи, надрукований на с. 26 цього номера газети

лист ДПАУвід 24.10.2008 р. № 10443/6/17-0716 не зовсім зрозумілий. Якщо не знати його передісторію, то, зважаючи на побудову листа, де наприкінці наведено норми Указу № 92, можна сприйняти їх за резюмуючу частину листа. До того ж, ужитий податківцями прислівник «водночас» у контексті листа звучить уже якось не в значенні паралельності, а з якимось відтінком відсовування викладеного в попередніх абзацах на другий план.

Відповідь податківців, вважаємо, буде зрозумілішою, якщо навести поставлені перед ними запитання, роз’ясненню яких покликаний служити лист, що коментується.

Перше запитання випливало з

абзацу другого п.п. 9.1.1 ст. 9 Закону № 889, де зазначається: об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендної плати, встановленої законодавством з питань оренди землі. Яку суму орендної плати слід вважати мінімальною?

Друге питання, по суті, було продовженням першого та пов’язане з недавніми новаціями, унесеними

Указом № 725 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 69, с. 3) до статті 1 Указу № 92. Тепер вона звучить так: «Визнати одним з пріоритетних завдань післяреформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом впровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного становища орендаря». Чи слід норми Указу № 92 застосовувати для цілей визначення об’єкта обкладення ПДФО у випадку, якщо договірна величина орендної плати буде менше 3-відсоткової величини, обчисленої від вартості ділянки? Інакше кажучи, чи слід розуміти цю норму Указу № 92 як установлення мінімального розміру об’єкта оподаткування?

Як ми розуміємо, позиція податківців у листі, що коментується, зводиться до того, що

за об’єкт оподаткування слід приймати зазначену в договорі орендну плату . Причому незалежно від того, більше вона чи менше величини орендної плати, про яку зазначено в Указі № 92. Відразу зауважимо, що ми поділяємо таку точку зору.

 

Позиція Держкомзему

Для повноти розгляду питання вважаємо доречним навести і думку Держкомзему. Так, у його давньому

листі від 13.04.2005 р. № 14-11-11/2770 зазначається, зокрема, таке. Оскільки відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Законом про оренду землі, який є спеціальним, то він має пріоритет перед іншими законами у сфері зазначених правовідносин. Тому щодо розміру орендної плати слід вважати, що Указ № 92, де визначено забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом впровадження плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки та поступового збільшення цієї плати незалежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного становища орендаря, потрібно брати до уваги з розвитком на перспективу. Тому в цьому питанні слід керуватися частиною другою ст. 21 зазначеного вище Закону, в якій наголошується, що розмір, форма та строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Не має значення, що це лист періоду дії старої редакції

Указу № 92, де плата за оренду передбачалася в розмірі 1,5 %. Не зупинятимемося і на тому, що в листі Держкомземом допущено, найімовірніше, описку, бо йдеться про збільшення цієї плати незалежно Указі № 92 зазначено навпаки — залежно) від результатів діяльності. Головне, на що звертаємо увагу, — це на підкреслену Держкомземом пріоритетність Закону про оренду землі перед іншими актами законодавства у сфері зазначених правовідносин.

Однак у свіжому

листі від 28.10.2008 р. № 14-17-6/12343 (див. на с. 37 цього номера газети) Держкомзем зайняв вже іншу позицію. У ньому, зокрема, зазначено, що:

— укази та розпорядження Президента України є обов’язковими до виконання;

— у зв’язку з прийняттям

Указу № 725 власники земельних часток (паїв) можуть ініціювати внесення змін до договорів оренди земельних часток (паїв) у частині розміру плати за користування земельною часткою (паєм).

Тут попутно уточнимо окремі нюанси. Незважаючи на згадку в листі лише про власників земельних часток (паїв), тобто власників сертифікатів на право на земельну частку (пай), на нашу думку, ініціювати питання щодо збільшення розміру орендної плати можуть також і власники земельних ділянок, виділених їм у натурі (на місцевості) і на які ними отримано державні акти на право власності на земельну ділянку. Адже і ті, й інші фактично надають в оренду землю, а не право на неї (узагалі-то з юридичної точки зору говорити про оренду паю як права — нонсенс).

Пославшись на норми

ст. 30 та розділ IX «Перехідні положення» Закону про оренду землі, Держкомзем зазначає: зміна умов договору оренди земельних часток (паїв) здійснюється за взаємною згодою сторін. А далі, розвиваючи думку, у наступному абзаці продовжує: але не може бути менше розміру, установленого чинним законодавством. Тобто, на думку Держкомзему, свободу волевиявлення сторін щодо права встановлення розміру орендної плати обмежено за нижньою межею тими самими нормами Указу № 92.

Зрозуміло, що таке обмеження покликано служити благим цілям — підвищенню рівня соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), але оскільки

Закон про оренду землі не містить таких обмежувальних застережень, ми не можемо повністю погодитися з висновком Держкомзему. І, до речі, якщо вже посилатися на норми Закону про оренду землі, то замість ст. 30 і розділу IX, Держкомзему було б доречніше послатися на ст. 23:«орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін».

 

Судова практика

У цьому аспекті доречно навести і судову практику. Так, позицію Верховного Суду України (ВСУ) відображено в

ухвалах від 12.12.2007 р., від 30.01.2008 р. Відповідно до неї Указ № 92 має рекомендаційний характер і орендна плата визначається за домовленістю сторін. Звертаємо увагу: цей висновок зроблено для відносин орендодавець — орендар.

Але є й позиція ВАСУ — Вищого адміністративного суду України (

ухвала від 16.10.2007 р.): Указ № 92 має імперативний (тобто обов’язковий) характер і є частиною законодавства з питань оренди землі для цілей п.п. 9.1.1 ст. 9 Закону № 889. Сторонами в цьому судовому розгляді виступали фізособа — суб’єкт підприємницької діяльності та податковий орган.

Як бачимо, позиції ВСУ і ВАСУ не однозначні, у зв’язку з чим важко прогнозувати, якою саме в подальшому буде судова практика.

Якщо ви готові спорити, увагу податкового органу можна також звернути на те, що закріплену в

Указі № 92 норму адресовано не сторонам договірних відносин, а уповноваженим державним органам. Отже, саме для цих органів Указ № 92 має імперативний характер у частині:

— забезпечення ними встановлення сторонами договорів оренди земельних ділянок сільгосппризначення, земельних часток (паїв) плати за їх оренду в розмірах не менше, ніж визначено

ст. 1 цього Указу;

— активізації серед орендарів та орендодавців земельних ділянок, земельних часток (паїв) роз’яснювальної роботи з питань необхідності підвищення розмірів орендної плати.

Отже, якщо в договорах сторін не враховано положення

Указу № 92, то це недолік у роботі цих органів.

До того ж в

абзаці другому п.п. 9.1.1 ст. 9 Закону № 889 ідеться про мінімальну суму орендного платежу, установлену не взагалі законодавством, а, акцентуємо увагу, законодавством з питань оренди землі. Звідси питання, яке винесемо до назви наступного розділу цієї статті.

 

Чи можна Указ № 92 відносити до законодавства з питань оренди землі?

На перший погляд, напрошується відповідь «так» як така, що сама собою розуміється. Але при ретельному розгляді ми схиляємося до негативної відповіді і непряме підтвердження цьому знаходимо в такому. У

рішенні Конституційного Суду України від 02.10.2008 р. № 19-рп/2008, який розглянув питання здійснення державного регулювання ринків фінансових послуг, наголошується, зокрема:

— Президент України зобов’язаний діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, які передбачені Конституцією та законами України;

— повноваження Президента України визначає Основний Закон України;

— Основний Закон України не передбачає повноважень Президента України щодо регулювання ринків фінансових послуг.

Провівши певну аналогію з викладеним вище, можна дійти думки, що

Указ № 92 не належить до законодавства з питань оренди землі, оскільки ст. 106 розділу V Конституції України не закріплює таких повноважень Президента України. Не наділяє Президента повноваженнями з регулювання земельних відносин і ЗКУ .

Зазначене вище лише укріплює нашу думку, що не слід питання визначення об’єкта оподаткування ототожнювати з питанням визначення розміру орендної плати. Оподаткування суми орендної плати в розмірі більшому, ніж установлено в договорі оренди, призведе не до соціального захисту власників земельних ділянок і земельних часток (паїв), а, навпаки, до утиску їх прав.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно