Щодо оподаткування доходів, одержаних фізичними особами — підприємцями з продажу нерухомого майна
Лист Державної податкової адміністрації України від 05.10.2007 р. № 4851/В/17-0715
Державна податкова адміністрація України розглянула Ваш лист <...> щодо оподаткування доходів, одержаних фізичними особами — підприємцями, і повідомляє.
Згідно із п. 9.12 ст. 9 Закону України від 22.05.2003 р. № 889 «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі — Закон) оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від продажу нею товарів (надання послуг, виконання робіт) у межах її підприємницької діяльності без створення юридичної особи здійснюється за правилами, встановленими спеціальним законодавством з цих питань, з урахуванням норм цього пункту.
Таким спеціальним законодавством на даний час є розділ IV Декрету Кабінету Міністрів України від 26.12.92 р. № 13-92 «Про прибутковий податок з громадян» (далі — Декрет), який регулює здійснення підприємницької діяльності за загальною системою оподаткування і фіксованим розміром оподаткування, та Указ Президента України від 3 липня 1998 року № 727 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» в редакції Указу Президента України від 28 червня 1999 року № 746/99 (далі — Указ).
Згідно із ст. 2 Указу суб’єкти малого підприємництва — фізичні особи мають право самостійно обрати спосіб оподаткування доходів за єдиним податком шляхом отримання Свідоцтва про сплату єдиного податку.
Порядок видачі Свідоцтва про сплату єдиного податку затверджено наказом ДПА України від 29.10.99 р. № 599, зареєстрованим у Мін’юсті України 02.11.99 р. за № 752/4045. Згідно з цим Порядком для одержання такого Свідоцтва фізична особа — суб’єкт підприємницької діяльності подає до податкового органу заяву, у якій зазначає види діяльності, якими передбачає займатися, і які зазначаються у виданому Свідоцтві.
Саме до цих видів діяльності і застосовується спрощена система оподаткування і по них сплачується єдиний податок. Доходи платника єдиного податку, одержані ним від провадження саме зазначених у Свідоцтві видів підприємницької діяльності, не включаються до складу його загального річного оподатковуваного доходу і з них не сплачується податок з доходів фізичних осіб.
Якщо фізична особа — суб’єкт підприємницької діяльності отримує інші доходи
, ніж визначені у підпункті 9.12.1 цього пункту, то такі доходи оподатковуються за загальними правилами, встановленими цим Законом для платників податку, що не є суб’єктами підприємницької діяльності (пп. 9.12.2 п. 9.12 ст. 9 Закону).Як видно з Вашого листа, Ви маєте намір продати належні Вам на праві власності об’єкти нерухомого майна.
Відповідно до ст. 325 Цивільного кодексу України
суб’єктом права приватної власності є саме фізична особа. Цивільний кодекс не встановлює такого суб’єкта права приватної власності, як фізична особа — підприємець.Відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 р. № 6/5), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за № 157/6445, обов’язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також територіальних громад в особі органів місцевого самоврядування та держави в особі органів, уповноважених управляти державним майном.
При цьому записи про право власності на нерухоме майно для власників (співвласників) — фізичних осіб — громадян України містять: прізвище, ім’я та по батькові, дату та місце народження, адресу постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов’язкових платежів (крім осіб, які через свої релігійні або інші переконання відмовляються від прийняття ідентифікаційного номера та офіційно повідомляють про це відповідні державні органи), дані документа, що посвідчує особу; для іноземних громадян — прізвище, ім’я та по батькові (за наявності останнього), адреса постійного місця проживання за межами України, дані документа, що посвідчує особу.
Отже, реєстрацію
права власності на нерухоме майно за фізичною особою — суб’єктом підприємницької діяльності чинним законодавством не передбачено.Оподаткування операцій з продажу нерухомого майна, що належить на праві власності фізичній особі
, регламентується ст. 11 Закону, відповідно до якої особою, відповідальною за нарахування та сплату податку з доходу, одержаного від продажу нерухомості, є платник податку — продавець, який повинен самостійно сплатити суму податку до нотаріального посвідчення договору через установи банків. При цьому нотаріус, який посвідчує відповідний договір купівлі-продажу такого нерухомого майна, зобов’язаний перевірити наявність документа про сплату продавцем податку з суми договору, а також надіслати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку у строки, встановлені законом для податкового кварталу.Заступник голови С. Лекарь
комментарі редакції
Продаж нерухомості фізособою-підприємцем оподатковується як продаж простою фізособою
У листі, що коментується, розглядається питання про те, чи може здійснюватися продаж нерухомості в межах підприємницької діяльності фізичної особи і за якими правилами оподатковуватиметься дохід, отриманий від такого продажу.
ДПАУ дає на нього негативну відповідь. Основним аргументом на користь висновку про неможливість продажу нерухомості фізособою як підприємцем стала ст. 325 Цивільного кодексу України, в якій як суб’єктів права приватної власності зазначено фізичних та юридичних осіб і не зазначено фізичних осіб — підприємців. ДПАУ, керуючись наведеним положенням, доходить висновку, що операції з продажу об’єкта нерухомості, який належить на праві власності фізичній особі, оподатковуються не як операції, що здійснюються в межах підприємницької діяльності, а в загальному порядку, установленому ст. 11 Закону № 889.
Ми ж продовжуємо відстоювати протилежну висловленій ДПАУ думку: фізична особа, зареєстрована як підприємець, може здійснювати продаж об’єктів нерухомості, виступаючи саме як підприємець, і дохід від такого продажу оподатковуватиметься як отриманий у межах підприємницької діяльності (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 82, с. 19). Стисло нагадаємо свої аргументи.
Фізична особа — підприємець є вільною у виборі виду підприємницької діяльності, а отже, може вибрати і такий вид діяльності, як купівля та продаж власного нерухомого майна (код КВЕД 70.12.0). Цей підклас включає купівлю та перепродаж власного нерухомого майна — нежилих та жилих будівель, земельних ділянок (Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2005, прийнята наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 р. № 375).
Реєстрація ж власником об’єкта нерухомості фізичної особи, а не фізичної особи — підприємця, зовсім не виключає можливості використання такого майна його власником — фізичною особою у своїй підприємницькій діяльності. Більше того, такий стан речей повністю відповідає ч. 1 ст. 320 ЦКУ, згідно з якою власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності. Це в тому числі означає, що об’єкт нерухомості, власником якого зареєстровано фізичну особу, може використовуватися в підприємницькій діяльності останньої.
До чого викладені в листі висновки можуть призвести на практиці? Цілком імовірно, що нотаріуси відмовлятимуться від посвідчення договорів купівлі-продажу об’єктів нерухомості, вимагаючи надання документів про оплату продавцем податку із суми договору.
У будь-якому випадку тим, хто ризикне і продасть об’єкт нерухомості в статусі підприємця, потрібно дотримуватися всіх традиційних умов проведення такої операції: як сторону договору купівлі-продажу нерухомості має бути зазначено саме фізичну особу — підприємця з наведенням реквізитів Свідоцтва про держреєстрацію та Свідоцтва про сплату єдиного податку.
У фізичних осіб — підприємців, до підприємницької діяльності яких входить купівля-продаж нерухомості, вибір варіантів подальших дій невеликий: або відмовитися поки що від укладення договорів купівлі-продажу, або шукати нотаріуса, який усе ж таки не побоїться засвідчити договір, або оскаржувати відмову нотаріуса від вчинення нотаріальної дії в суді.
Якщо справа все-таки дійде до суду, то, оскаржуючи дії нотаріуса, можна крім наведених вище аргументів указати на те, що ні під одну із зазначених у ст. 49 Закону України «Про нотаріат» підстав відмови від вчинення нотаріальної дії відсутність документа про сплату податку із суми договору не підпадає.
Олена Уварова
