Оренда нерухомості та обчислення земельного податку
Незважаючи на те що питання земельних відносин в Україні взагалі, і порядок визначення розміру земельного податку зокрема, регулюються досить великою кількістю нормативних актів (а можливо, саме тому), проблеми у взаємовідносинах між суб’єктами господарювання та податковими органами стосовно правильності визначення розміру податку виникають досить часто. І, як правило, усувати їх доводиться у суді. Спробуємо розібратись в одному з таких проблемних питань та подивимось, яким чином воно вирішується в судовій практиці.
Юрій БОРОВИК, консультант газети «Податки та бухгалтерський облік»
Документи статті
Земельний кодекс
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон № 2535
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-ХII.Методика № 213
— Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 р. № 213.Порядок № 18
— Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11.Інструкція № 377
— Інструкція з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затверджена наказом Державного комітету статистики України від 05.11.98 р. № 377.
Операції зі здачі в оренду будівель чи окремих приміщень є рутинними в практиці підприємництва. Можливо, для когось це буде новиною, але такі операції мають зв’язок і з обчисленням земельного податку.
Справа у тому, що розмір зазначеного податку залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка, у свою чергу, обчислюється з урахуванням того, для здійснення якої діяльності використовується земельна ділянка. А тому і виникає запитання: змінюється чи ні при здачі в оренду будівель чи окремих приміщень розмір земельного податку, а якщо змінюється, то яким чином. Вирішити цю проблему, чи принаймні мати з цього приводу свою власну думку, неможливо без розуміння того, від яких факторів залежить розмір податку та як він визначається. А тому спочатку розглянемо деякі загальні питання.
Цільове призначення, функціональне використання та нормативна грошова оцінка землі
Згідно із
Земельним кодексом (ст. 19) усі землі в Україні поділяються за основним цільовим призначенням на певні категорії, а саме:а) землі сільськогосподарського призначення;
б) землі житлової та громадської забудови;
в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
г) землі оздоровчого призначення;
ґ) землі рекреаційного призначення;
д) землі історико-культурного призначення;
е) землі лісогосподарського призначення;
є) землі водного фонду;
ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Органами, які наділені повноваженнями встановлювати та змінювати цільове призначення земель, є
органи державної влади та органи місцевого самоврядування.Базою для обчислення земельного податку є нормативна* грошова оцінка землі, що проводиться згідно з
Методикою № 213 та розробленим у відповідності з нею Порядком № 18. При проведенні грошової оцінки землі використовується її класифікація за функціональним використанням, в основу якої покладено види економічної діяльності, що здійснюються на певних земельних ділянках.* Крім нормативної грошової оцінки землі існує ще й експертна оцінка, яка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Зазначені документи передбачають диференціацію вартості землі залежно від її функціонального використання шляхом застосування коефіцієнтів, які
враховують відносну прибутковість виду економічної діяльності, що здійснюється на цій ділянці. Ці коефіцієнти так і називаються — коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (див табл. 1.1 додатку 1 до Порядку № 18). Наведемо їх:— для земель житлової забудови — 1,0;
— для земель промисловості — 1,2;
— для земель гірничої промисловості і гірничих розробок — 1,0 (для земель торфорозробок — 0,1);
— для земель комерційного використання — 2,5;
— для земель громадського призначення — 0,7;
— для земель транспорту та зв’язку — 1,0;
— для інших земель — 0,1 — 0,5, (зокрема, для земель рекреаційного призначення — 0,5).
Як бачимо,
Порядок № 18 у частині класифікації земель не узгоджується з положеннями ст. 19 Земельного кодексу. Чому цільове призначення (тобто вид дозволеного використання земельної ділянки , який зазначено у державному акті на право власності чи постійного користування нею) визначається за одним принципом, а сплата земельного податку з урахуванням здійснюваної діяльності ґрунтується зовсім на іншому, пояснити важко, але це треба мати на увазі.Також варто зауважити, що дуже часто (швидше за все внаслідок нерозуміння чи простого незнання різниці між цільовим призначенням та функціональним використанням землі) ці поняття ототожнюються та використовуються як синоніми. Це, безперечно, не є правильним.
Органами, до компетенції яких належить віднесення земельних ділянок до тієї чи іншої категорії земель за функціональним використанням, є органи
Державного комітету із земельних ресурсів України. Таке віднесення здійснюється ними згідно з Інструкцією № 377 залежно від видів економічної діяльності, указаних у довідках, що надають юридичним особам — власникам та користувачам земельних ділянок органи державної статистики.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (яку також здійснюють органи Державного комітету із земельних ресурсів України) є складовою частиною державного земельного кадастру. І, як передбачено
ст. 13 Закону № 2535, саме дані кадастру належить використовувати для обчислення суми податку за землю.Законом, що визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів в Україні, є
Закон № 2535, згідно з приписами якого ставка зазначеної плати визначається у відсотках від грошової оцінки земель, диференційованої залежно від місця розташування земельної ділянки (у центрі населеного пункту чи на околиці, у престижному районі чи ні) та її цільового призначення. Закон також передбачає коригування ставки залежно від певних обставин. Так, якщо на територіях та об’єктах історико-культурного призначення розташовані виробничі, культурно-побутові, господарські будівлі і споруди, що не пов’язані з функціональним призначенням цих об’єктів, то до земельних ділянок під цими будівлями і спорудами застосовуються підвищувальні коефіцієнти. За земельні ділянки, зайняті такими ж будівлями, які розташовані на територіях та об’єктах (землях) природоохоронного, оздоровчого та рекреаційного призначення, податок справляється у п’ятикратному розмірі.Ось такими є основні положення законодавства, в яких треба орієнтуватись, щоб розуміти проблеми, що можуть виникнути при розрахунку земельного податку у разі здачі приміщень в оренду. Для кращого розуміння викладеного розглянемо умовний приклад.
Припустимо, що суб’єкт господарювання на землях, що за
цільовим призначенням віднесені до рекреаційних, має дві земельні ділянки, що належать йому на праві власності чи користування. На одній з них розміщений пансіонат, а на іншій — казино.За
функціональним використанням згідно з Порядком № 18 перша ділянка відноситься до інших земель (підкатегорія — землі оздоровчого та рекреаційного використання) і при розрахунку її нормативної грошової оцінки буде використано коефіцієнт 0,5 (що відповідним чином позначиться і на розмірі земельного податку). Друга ділянка буде віднесена до земель комерційного використання, що передбачає застосування коефіцієнта функціонального використання 2,5. Крім того, оскільки казино розміщено на рекреаційних землях (за цільовим призначенням), то сам земельний податок буде справлятися в п’ятикратному розмірі.Ну і —
це важливо! — ще раз нагадаємо: віднесення земельної ділянки до тієї чи іншої категорії за функціональним використанням здійснюється органами Державного комітету із земельних ресурсів України залежно від видів економічної діяльності суб’єкта господарювання, указаних у довідках органів державної статистики.
Деякі узагальнення та проміжні висновки
Розглянутий умовний приклад стосувався випадку, коли суб’єкт господарювання — платник земельного податку здійснював діяльність, що відповідала зазначеним в довідці органу статистики, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проведена органом Державного комітету із земельних ресурсів України на підставі цієї довідки і внесена в кадастрову документацію.
Ну а як бути, коли, наприклад, у пансіонаті одна чи кілька кімнат здаються в оренду іншому суб’єкту господарювання?
Податківці, зазвичай, у цьому разі дотримуються думки, що має місце
комерційне використання землі (у частині площ, пропорційних зданим в оренду приміщенням) з усіма наслідками, що стосуються застосування коефіцієнта функціонального використання при розрахунку її нормативної грошової оцінки. Мотивується це тим, що оренда нерухомості (здавання її в найм) Порядком № 18 відноситься до видів діяльності, які вважаються комерційним використанням землі.Логіка у цьому, безперечно, є. Тим більше, що рішеннями деяких місцевих органів влади встановлено саме такий порядок.
Так, згідно з
Порядком визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 29.07.2007 р. № 43/1877 , підставою для визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є, зокрема, офіційні повідомлення юридичних і фізичних осіб про зміни частин в будівлі або їх функціонального використання. За наявності таких змін зазначені особи зобов’язані у десятиденний термін в письмовій формі повідомити Головне управління земельних ресурсів у місті про необхідність здійснення нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини з урахуванням змін.При цьому згаданим
Порядком установлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок, на яких розміщені будівлі і споруди, що повністю або частково передаються в оренду, обчислюється пропорційно площам цих будівель і споруд (їх частин) із застосуванням коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки (її частини), рівного 2,5 (землі комерційного використання), незалежно від виробничо-економічної діяльності орендаря будівель або їх частин. У разі передачі таких будівель і споруд в оренду державним або комунальним підприємствам застосуванню підлягає коефіцієнт функціонального використання залежно від виду виробничо-економічної діяльності орендаря будівель або їх частин.Не будемо аналізувати останнє речення, — наскільки правомірним є фактичне надання преференцій платникам податку — орендодавцям у разі, коли орендарем виступає державне чи комунальне підприємство. Залишимо це професійним юристам. Що ж стосується всього іншого, то воно, на наш погляд, є досить сумнівним з точки зору відповідності положенням чинного законодавства.
Так, дійсно, згідно з
п. 3.5 Порядку № 18 у разі змішаного використання земельної ділянки коефіцієнт її функціонального використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів окремих частин такої земельної ділянки. Але при цьому наголошено, що підставою для виділення частин ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.Хто, коли і в яких випадках повинен робити інвентаризацію земельних ділянок, ні
Методика № 213, ні Порядок № 18 не встановлюють. Не містять вони і жодного слова стосовно обов’язку землевласника повідомляти місцеві органи земельних ресурсів про зміну функціонального використання землі внаслідок здавання нерухомості в оренду.Крім того, не завжди зазначену вимогу можна виконати, оскільки чинним законодавством
мета договору оренди нерухомості не відноситься до суттєвих умов такого договору. Тому досить часто господарюючі суб’єкти вказують, що за договором оренди майно (у тому числі й нерухомість) передається у користування орендареві «для здійснення господарської діяльності, передбаченої його статутом». При цьому орендодавця іноді взагалі може не цікавити вид економічної діяльності орендаря; його інтерес полягає лише у збереженні майна таким орендарем та своєчасному внесенні орендної плати.Цілком зрозуміло, що у більшості випадків при здаванні приміщень в оренду орендодавці до управлінь земельних ресурсів стосовно проведення змін нормативної грошової оцінки земельної ділянки не звертаються, а розрахунок податку здійснюють без урахування змін у функціональному використанні землі. Органи ДПС при виявленні таких фактів донараховують суму земельного податку, застосовуючи коефіцієнт функціонального використання як для земель комерційного призначення.
Зауважимо, що ефект від таких дій податківців буде тільки в тому разі, коли при визначенні нормативної грошової оцінки орендодавцю застосовувався інший (менший за значенням) коефіцієнт функціонального використання, ніж 2,5 (для земель комерційного призначення). Очевидно, чим нижче значення цього коефіцієнта було в орендодавця, тим більшим буде донарахування при податковій перевірці.
Відразу зауважимо — таке донарахування є
неправомірним. Підтвердженням цього є досить значна судова практика, що практично у ста відсотках випадків визнає дії податківців незаконними. Слід також зазначити, що розуміють це і провідні фахівці податкової служби, які у своїх консультаціях, наголошуючи, що при здаванні приміщень в оренду має місце комерційне використання землі і податок повинен розраховуватись із застосуванням відповідного коефіцієнта її функціонального використання, у той же час роблять застереження: згідно з чинним законодавством зміна функціонального використання земельної ділянки та її грошова оцінка мають бути підтверджені довідкою органу земельних ресурсів. Однак консультації провідних фахівців це одне, а практична діяльність місцевих органів ДПС це зовсім інше.
Призначення земельних ділянок. Судова практика
Розглянемо декілька
типових прикладів вирішення судами справ, що стосувались питання розрахунку розміру земельного податку при здачі в оренду приміщень.Суть
справи № 2-7/400-2005, що розглядалася Вищим адміністративним судом України за касаційною скаргою ДПІ в м. Ялта, полягала в тому, що суб’єкт господарювання здавав в оренду будівлі, розміщені на землях рекреаційного призначення. Тому до земельних ділянок під цими будівлями, з позиції контролюючого органу, застосуванню підлягав 5-кратний коефіцієнт (на підставіч. 6 ст. 7 Закону № 2535), оскільки змінено цільове призначення цих земель.
Колегія суддів ВАСУ, зазначивши, що при нарахуванні земельного податку використовувались
дані земельного кадастру , відхилила скаргу ДПІ, підтримавши позицію судів попередніх інстанцій стосовно того, що здача приміщень в оренду суб’єктам господарювання для здійснення ними підприємницької діяльності не змінює цільового призначення цих земельних ділянок (ухвала ВАСУ від 25.06.2007 р.).Абсолютно такої ж позиції, але стосовно
функціонального використання земельних ділянок, дотримувався ВАСУ і при розгляді справи № 2-15/1283-2005 (ухвала від 21.06.2007 р.). Крім того, суд зазначив, що податковий орган не наділений повноваженнями для зміни функціонального використання земельних ділянок, відтак у нього відсутні не лише підстави, але і права самостійно здійснювати такі зміни. А тому і донарахування у зв’язку з цим земельного податку із застосуванням підвищеного коефіцієнта здійснено податковим органом неправомірно.Ще в одному своєму рішенні, викладеному в
ухвалі від 18.09.2007 р. у справі № 2/56, Вищий адміністративний суд України не взяв до уваги твердження органу державної податкової служби про необхідність визначення розміру земельного податку на підставі самостійно розрахованої платником податку грошової оцінки земельної ділянки. Зазначена позиція ВАСУ була мотивована посиланням на ст. 23 Закону № 2535, згідно з якою здійснення грошової оцінки належить до виключної компетенції Державного комітету України по земельних ресурсах. Суб’єкт господарювання вказаними повноваженнями не наділений.Суд зазначив, що згідно зі
ст. 20 Земельного кодексу віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень; зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об’єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.У разі відсутності рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про зміну цільового призначення земельних ділянок у платника податків відсутні правові підстави самостійно використовувати відповідні складові елементи при визначенні розміру земельного податку у зв’язку з наданням таких земельних ділянок в оренду.
Приклади судових рішень можна продовжувати, але навряд чи в цьому є сенс. Усі вони подібні до наведених, а їх висновки зводяться до такого:
єдиною підставою для складання розрахунків та обчислення розміру податку за землю є дані, зазначені у відповідних довідках управління земельних ресурсів. Указані довідки, які за своєю суттю є витягом із державного земельного кадастру, повинні містити грошову оцінку земельної ділянки та відомості про коефіцієнт функціонального використання землі. Застосування інших, ніж наведені у вказаних довідках, відомостей про грошову оцінку землі для обчислення податку, є безпідставним . Ні суб’єкт господарювання — платник земельного податку, ні податкові органи не наділені правом самостійно змінювати цільове призначення чи функціональне використання земельної ділянки та застосовувати при розрахунку податку коефіцієнт, який характеризує нове функціональне використання земельної ділянки, оскільки це фактично означає, що підприємство чи орган ДПС самостійно вносять зміни до акта її грошової оцінки.
Висновки
1. Віднесення та зміна категорії земель за
цільовим призначенням здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.2. Віднесення земель (земельних ділянок) до тієї чи іншої категорії за
функціональним використанням та здійснення нормативної грошової оцінки ділянок є виключною компетенцією органів Державного комітету із земельних ресурсів України. Підставою для такого віднесення та оцінки є коди видів економічної діяльності, указані у довідках органів державної статистики.3. Довідки, які видають органи земельних ресурсів власникам землі та землекористувачам про нормативну грошову оцінку їх земельних ділянок, є витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок i
вважаються даними державного земельного кадастру, які згідно зі ст. 13 Закону № 2535 є підставою для нарахування земельного податку.4. Як органи державної податкової служби, так і платники податку
не наділені правом самостійно змінювати призначення земельних ділянок, самостійно розраховувати їх грошову оцінку та визначати на її підставі суму земельного податку (у тому числі в разі надання земельних ділянок чи будівель (їх частин) в оренду).5.
Донарахування земельного податку органами державної податкової служби з підстав зміни цільового призначення чи функціонального використання земельних ділянок судами практично завжди визнаються неправомірними.
