Оренда без фактичної оплати: аналіз можливих негативних наслідків
Підприємство вже понад три роки орендує приміщення та автомобіль у фізичної особи. Орендна плата протягом цього періоду не нараховувалася і не виплачувалася. За цей час підприємство понесло витрати на поліпшення будівлі, придбавало паливо та запчастини для автомобіля, сплачувало збір за забруднення навколишнього середовища за використаним паливом. У договорах зазначено розмір орендної плати за рік. Чи правомірне встановлення орендної плати за період, що перевищує один місяць? Якими можуть бути негативні наслідки ситуації, що склалася, для підприємства?
Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»
Ситуація, безумовно, непроста, і для занепокоєння, насамперед з боку бухгалтера, підстави дійсно є. Пропонуємо розглянути кожний такий проблемний момент.
Дійсність договору
Можливо, автор запитання просто оминув це увагою, проте не зайвим буде нагадати про необхідність дотримання вимог до оформлення договорів оренди.
Так, згідно з
ч. 2 ст. 793 і ст. 794 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Нагадаємо: ця норма набрала чинності з 10.01.2007 р. Договори, що укладалися після 01.01.2004 р. та до цієї дати, підлягали посвідченню, якщо їх строк становив рік і більше. Договір оренди приміщення, щодо якого поставлено запитання, укладався саме в цей період. Водночас у запитанні зазначено, що підприємство орендує приміщення понад три роки, але не зазначено, чи здійснюється ця оренда на підставі одного договору, укладеного на якийсь досить тривалий строк (наприклад, 4 роки), або за цей час укладалося декілька договорів строком менше року, що, відповідно, не підлягають нотаріальному посвідченню та держреєстрації.Так, на практиці досить поширеним способом уникнути необхідності нотаріального посвідчення та державної реєстрації договорів оренди будівель є їх укладення на строк 2 роки і 11 місяців або навіть 2 роки і 364 дні (до 10.01.2007 р. — на строк 11 місяців або навіть на 364 дні). Після закінчення строку такого договору укладається новий договір оренди на ту саму будівлю на тих самих умовах. Слід зазначити, що суди визнають правомірність таких договорів, не вважаючи дії сторін договору зловживанням права (хоча всі розуміють, що сторони договору свідомо ухиляються від виконання приписів
ЦКУ, користуючись формальними підставами).Однак у ситуації, що розглядається, не можна виключати і той варіант, що договір оренди будівлі було укладено на строк понад рік і не було нотаріально посвідчено. У цьому випадку
договір вважається недійсним. Причому для визнання його таким не потрібне винесення відповідного судового рішення, оскільки недійсність такого договору прямо передбачено ЦКУ, відповідно до ч. 1 ст. 220 якого в разі недотримання сторонами вимог про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Оскільки нікчемний договір не може породжувати жодних юридичних наслідків, крім пов’язаних з його нікчемністю, орендар не зможе обґрунтувати зв’язок усіх здійснених у межах використання орендованого майна витрат з господарською діяльністю. Однак це не означає, що орендарю не доведеться оплатити весь період такого використання: власник майна може вимагати заплатити йому компенсацію за використання його майна без правових підстав.Можливим способом уникнути таких наслідків до останнього часу вважалося
звернення до суду про визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦКУ. Відповідно до неї, якщо правочин повністю або частково виконано однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд на вимогу сторони договору може визнати його дійсним.Однак в
Узагальненні практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008 р. Верховний Суд України зазначив: правила ст. 220 ЦКУ не поширюються на правочини, що підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент здійснення таких правочинів згідно зі ст. 210, 640 ЦКУ пов’язано з моментом державної реєстрації, без якої вони вважаються неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов’язки*. Отже, ВСУ позбавив суб’єктів, які свого часу не пройшли при укладенні договору процедуру нотаріального посвідчення, одночасно з якою відбувається і його державна реєстрація, можливості ухилитися від цього обов’язку.* Найімовірніше суд не визнає договір і укладеним. Так, в одному зі своїх рішень ВГСУ зазначав, що у ст. 16 ЦКУ відсутній такий спосіб захисту порушених прав, як визнання договору укладеним (постанова ВГСУ від 27.01.2009 р. № 32/266).
Водночас суди нижчих інстанцій, і навіть ВГСУ, поки що не змінили своєї практики та, як і раніше, задовольняють позови про визнання дійсними договорів оренди будівлі, що не посвідчені нотаріально та не пройшли держреєстрацію. Тому можна спробувати все ж звернутися до суду. Але саме тут проти орендаря і може зіграти відсутність фактів оплати, оскільки не дотримуватиметься умова виконання договору, а одного передання речі в користування суди, як правило, вважають недостатнім.
На відміну від договору оренди будівлі,
договір оренди транспортного засобу, по-перше, підлягає нотаріальному посвідченню тільки в разі, якщо він укладається з фізособою (виняток становлять випадки, коли фізособа укладає договір у межах своєї підприємницької діяльності — незалежно від того, є вона орендодавцем чи орендатором*), по-друге, ЦКУ не містить вимоги про його державну реєстрацію, а отже, якщо договір первісно не було посвідчено, ще не пізно визнати його дійсним у судовому порядку. Але для цього необхідно забезпечити себе доказами того, що орендодавець ухилявся від нотаріального посвідчення договору, незважаючи на те що йому направлялися відповідні пропозиції (див. постанову ВГСУ від 27.05.2008 р. № 3/385-07).* Для прикладу, у постанові від 29.07.2008 р. № 4/336-ПД-07 ВГСУ зазначив: у ст. 51 ЦКУ передбачається, що до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, які регулюють підприємницьку діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із сутності відносин. Тому положення ч. 2 ст. 799 ЦКУ не може бути застосовано до договору про передачу в оренду транспортного засобу, якщо його стороною є фізособа-підприємець, оскільки до підприємницької діяльності юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців висуваються однакові правові вимоги. Раніше ці ж аргументи наводилися нами (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 82, с. 30).
Слід зауважити, що при подальшому розгляді поставленого запитання ми виходитимемо з дійсності укладених договорів, оскільки в разі їх недійсності відповіді просто втрачають сенс.
Строки сплати орендних платежів
Згідно з
ч. 5 ст. 762 ЦКУ плата за користування майном уноситься щомісячно, якщо інше не передбачено договором.Отже, якщо в договорі оренди не встановлено строк виконання орендарем його обов’язку з унесення орендної плати,
ст. 530 ЦКУ не застосовується, як це буває в загальному випадку, коли не встановлено строк виконання цивільно-правового зобов’язання. Нагадаємо, відповідно до зазначеної статті зобов’язання, строк виконання якого не встановлено, підлягає виконанню протягом семи днів із дня пред’явлення вимоги до боржника. Висновок про незастосування ст. 530 ЦКУ в орендних відносинах підтверджують і судові інстанції (див. постанову ВГСУ від 15.01.2009 р. № 2/329-08).Але тільки вказівка в договорі розміру орендної плати за певний період (наприклад, за рік, як це зазначено в запитанні) ще не може вважатися встановленням строку внесення плати за використання майна. Тому відповідь на поставлене запитання залежатиме від конкретних формулювань.
Якщо в договорі чітко зазначено, що орендна плата за використання предмета оренди (приміщення, транспортного засобу) вноситься щорічно (при цьому необхідно вказати, з якого моменту обчислюється цей строк — з моменту укладення договору, передачі майна за актом приймання-передачі, починаючи з конкретної дати тощо), таку вказівку можна вважати встановленням строку внесення плати за договором.
Якщо сторони обмежилися вказівкою загальної суми орендних платежів за рік, то слід виходити з того, що
орендна плата повинна вноситися щомісячно. Водночас відкритим залишається питання, з якого моменту слід відлічувати місяць (ЦКУ не вказує, що вважати таким відправним моментом). Суди переважно початком зазначеного місячного строку вважають момент укладення договору (див. постанову ВГСУ від 15.01.2009 р. № 2/329-08), хоча більш обґрунтованим виглядає варіант, коли строк унесення плати за використання орендованого майна обчислюється з моменту передання такого майна орендарю (як це зроблено в постанові ВГСУ від 12.02.2009 р. № 8/81-08). Найоптимальнішим завжди є варіант, коли сторони максимально конкретизують строк платежу (наприклад, указують, що він вноситься до 15 числа наступного (поточного, попереднього) місяця за місяцем, в якому здійснюється використання).Цей момент має значення для визначення початку перебігу
строку позовної давності щодо орендних платежів та передбачених договором штрафних санкцій за їх несвоєчасну сплату. Відповідно, якщо прийняти варіант, відповідно до якого строк унесення орендної плати складає один рік, то позовна давність почне спливати через рік із зазначеного в договорі моменту. Це означає, що оскільки майно орендується менше 4 років, позовна давність за орендними платежами, строк якої становить 3 роки, ще не закінчилась і підстав визнавати цю заборгованість безнадійною поки що немає. Строк позовної давності для стягнення штрафних санкцій становить 1 рік, тому в суді може бути стягнуто неустойку тільки за останнім простроченим орендним платежем.Якщо ж у договорі сторони обмежилися вказівкою загальної річної суми орендних платежів, то строки внесення орендної плати наставали кожного місяця, починаючи з дня передання майна в користування. З цього ж моменту починав спливати 3-річний строк позовної давності та платежі, за якими він уже закінчився, доведеться включити до валових доходів (про облік безнадійної заборгованості докладно див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 79; 2007, № 91). Аналогічно необхідно розраховувати і строк давності в 1 рік для стягнення штрафу або пені.
Яким би не був строк унесення орендної плати — один рік, один місяць або будь-який інший строк, передбачений у договорі, — з його настанням у ситуації, що нами розглядається, орендна плата не тільки не виплачувалася, а й не нараховувалася. Із запитання незрозуміло, чи складалися в межах договору оренди акти наданих послуг. Нагадаємо:
з юридичної точки зору складання акта, який підтверджує, що протягом певного періоду часу орендарем використовується майно, є необов’язковим. Достатньо наявності правильно оформленого договору та акта, за яким майно було передано в користування. Однак, як ми неодноразово звертали увагу, акт в орендних відносинах важливий для цілей податкового обліку через особливий порядок відображення валових витрат у орендаря і валових доходів у орендодавця, а саме — за фактом нарахування (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 8, с. 47; 2008, № 45, с. 26). У свою чергу, якщо акт було складено, але орендна плата не нараховувалася, у контролюючих органів будуть підстави кваліфікувати це як невідображення в податковому обліку господарської операції, якщо ж акт навіть не складався — як неправильне оформлення господарської операції , унаслідок чого відсутній підтверджуючий документ, що, у свою чергу, унеможливлює обґрунтування зв’язку витрат, понесених на поліпшення будівлі, а також пов’язаних із використанням автомобіля, з господарською діяльністю підприємства.Крім того, таке тривале ненарахування орендних платежів викликає також побоювання, що було
порушено порядок відображення об’єктів на позабалансовому рахунку , і, цілком можливо, порядок проведення щорічної інвентаризації.Є загроза й того, що податковий орган побачить у діях орендаря
порушення порядку нарахування, утримання та сплати ПДФО, що може стати підставою для застосування штрафу, передбаченого п.п. 17.1.9 Закону України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III. Нагадаємо: відповідно до зазначеного припису в разі, коли платник податку здійснює грошові виплати без попереднього нарахування та сплати податку, збору (обов’язкового платежу), якщо згідно із законодавством таке нарахування та сплата є обов’язковою передумовою такої виплати, такий платник податку сплачує штраф у подвійному розмірі від суми зобов’язання з такого податку, збору (обов’язкового платежу). Однак, на наш погляд, у суб’єкта господарювання є шанси довести, що в цьому випадку підстав для претензій у податківців немає. Для цього йому досить наполягати на необхідності буквального тлумачення наведеного положення Закону № 2181, відповідно до якого відповідальність може наставати виключно у випадках, коли платіж за договором оренди було здійснено (було здійснено грошові виплати), але ПДФО не нараховано та не сплачено до бюджету. У ситуації, що розглядається, ці умови не виконуються, оскільки орендна плата не виплачувалася.
Розірвання договору оренди у зв’язку з несплатою
Ще одним негативним наслідком невиконання орендарем умов договору оренди може бути розірвання договору оренди орендодавцем в односторонньому порядку. Причому розірвання договору в цьому випадку відбувається за спрощеною процедурою: згідно зі
ст. 782 ЦКУ орендодавець має право відмовитися від договору оренди та вимагати повернення речі, переданої в оренду, якщо орендар не вносить плату за користування нею протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди останній вважається розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору. Це означає, що орендар у будь-який момент може опинитися перед необхідністю звільнити приміщення, що орендується, і повернути орендований автомобіль.Ця норма, як випливає з її змісту, розрахована насамперед на договори, в яких установлено місячний строк для внесення орендних платежів. Однак, оскільки прямого застереження щодо цього в її тексті немає, суди визнають можливість її застосування й у разі, якщо договором установлено інші, триваліші, строки внесення орендних платежів, вважаючи достатнім будь-яке прострочення у три місяці*.
* Однак при оренді між двома суб’єктами господарювання, суди вважають за необхідне дотримуватись вимог ст. 188 Господарського кодексу України, тобто орендодавець заздалегідь повинен направити орендарю пропозицію розірвати договір, після чого в орендаря є 20 днів з моменту отримання такої пропозиції для відповіді. Якщо орендар не відповідає або відмовляється від розірвання, орендодавець вимушений звертатися до процедури розірвання договору в судовому порядку. Така позиція судових інстанцій фактично нівелює дію ст. 782 ЦКУ для суб’єктів господарювання.
Як бачимо, ситуація, описана у запитанні, має для орендаря низку негативних наслідків як юридичного, так і податкового характеру. У зв’язку з цим варто ще раз звернути увагу читачів на необхідність правильного оформлення договірних відносин та фактів виконання зобов’язань за ними. Для цього потрібно докласти куди менше зусиль, ніж для усунення негативних наслідків їх неправильного оформлення.
