Орендуємо майно у фізосіб

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Жовтень, 2009/№ 82
В обраному У обране
Друк
Стаття

Орендуємо майно у фізосіб

 

Чимало суб’єктів господарювання користуються орендованим майном. Часто це вигідніше, ніж придбання аналогічного майна у власність. Нерідко в ролі орендодавців виступають фізичні особи. Особливості оренди рухомого та нерухомого майна у фізичних осіб, у тому числі тих, які є підприємцями, податковий та бухгалтерський облік орендних операцій — тема цієї статті.

Катерина СКРИПКІНА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

 

Документи статті

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ГКУ

— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.

Закон № 889

— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.

Закон про ПДВ

— Закон України « Про податок на додану вартість від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

Закон № 320/94

— Закон України «Про державний реєстр фізичних осіб — платників податків та інших платежів» від 22.12.94 р. № 320/94-ВР.

Податкове роз’яснення № 50

— Податкове роз’яснення щодо застосування окремих норм Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» у частині оподаткування іноземців та нерезидентів, затверджене наказом Державної податкової адміністрації України від 29.01.2004 р. № 50.

П(С)БО 14

— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затверджене наказом Міністерства фінансів України від 28.07.2000 р. № 181.

Лист № 14312

— Оглядовий лист ДПАУ від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717.

 

Якими законодавчими актами регулюються відносини оренди майна у фізичної особи?

Орендні операції регулюються

гл. 58 ЦКУ «Найм (оренда)» та параграфом 5 «Оренда майна та лізинг» гл. 30 р. VI ГКУ.

У

гл. 58 ЦКУ визначено загальні положення, що регулюють відносини за договором оренди, сторонами якого можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Параграф 5 гл. 30 р. VI ГКУ регулює відносини оренди, що виникають між суб’єктами господарювання.

Згідно з чинним законодавством фізична особа має право самостійно вибрати спосіб реалізації своєї діяльності, у тому числі шляхом провадження підприємницької діяльності. Зокрема, здавання в оренду майна за вибором фізичної особи може здійснюватися як у межах підприємницької діяльності, так і без реєстрації орендодавця як суб’єкта підприємницької діяльності (див.

лист № 14312).

Якщо договір оренди укладається з фізичною особою, яка не є підприємцем, слід керуватися

гл. 58 ЦКУ.

У разі укладення договору оренди з фізичною особою — підприємцем відносини між сторонами регулюються

гл. 58 ЦКУ, але з урахуванням особливостей, передбачених параграфом 5 «Оренда майна та лізинг» гл. 30 р. VI ГКУ.

 

На якій підставі фізична особа передає в оренду майно?

Як передбачено

ст. 759 ЦКУ та ст. 283 ГКУ, орендодавець (у нашому випадку фізична особа, у тому числі підприємець) передає майно орендарю (фізичній або юридичній особі) за плату та на певний строк на підставі договору оренди. Орендодавцем може бути власник речі або особа, уповноважена на укладення договору оренди.

Договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди щодо істотних умов договору, якими є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (

ст. 638 ЦКУ).

І

договір оренди будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини), і договір оренди транспортного засобу укладаються у письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦКУ, ч. 1 ст. 799 ЦКУ).

Предметом договору оренди може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками та зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Істотними умовами договору оренди

є строк договору та розмір плати за користування майном, яке передається в оренду.

Після закінчення строку, установленого в договорі, орендар зобов’язаний повернути майно, передане йому в тимчасове користування. Якщо

строк оренди не встановлено, договір вважається укладеним на невизначений строк. При цьому будь-яка сторона такого договору може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна — за три місяці. За погодженням сторін може бути встановлено інший строк повідомлення про відмову від договору.

Якщо після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися майном, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця договір вважається відновленим на строк, раніше встановлений договором

.

Відповідно до

ст. 762 ЦКУ та ст. 286 ГКУ за користування майном згідно з договором оренди передбачено плату (орендну плату), розмір якої встановлюється, як уже зазначалося, договором оренди. Якщо розмір плати не встановлено в договорі, він визначається з урахуванням споживчих якостей речі, що передається в оренду, та інших обставин, що мають істотне значення.

У договорі оренди встановлюється форма орендної плати (грошова або натуральна) та строки її внесення. У разі якщо такі строки не передбачено, то згідно зі

ст. 762 ЦКУ орендна плата вноситься щомісячно.

 

Чи потрібний при оренді нерухомості окремий договір на оренду землі під нею?

Таке запитання виникає в разі, коли у фізичної особи орендується окремо розташована будівля. Відповідно до

ст. 796 ЦКУ право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, а також прилеглою до неї земельною ділянкою (у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди), виникає у орендодавця одночасно з правом користування будівлею, тобто після підписання договору оренди. Отже, укладати окремий договір оренди земельної ділянки не потрібно.

Сторони можуть визначити в договорі оренди розмір земельної ділянки, яка передається орендарю. Якщо розмір земельної ділянки в договорі не визначено, орендарю надається право користування всією земельною ділянкою, що належить орендодавцю.

Якщо орендодавець не є власником земельної ділянки (тобто сам орендує її разом із будівлею), необхідно уточнити, чи немає заборони на передачу права користування землею при передачі будівлі в суборенду. За відсутності такої заборони вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання орендарю права користування земельною ділянкою.

 

В яких випадках необхідне нотаріальне посвідчення договору оренди?

Договір оренди нерухомого майна

підлягає нотаріальному посвідченню в таких випадках:

1) якщо

строк договору становить три роки і більше (ст. 793 ЦКУ);

2) якщо

орендарем є фізична особа, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності (п.п. 9.1.4 Закону № 889). При цьому нотаріус зобов’язаний направити повідомлення податковому органу за формою, затвердженою постановою КМУ «Про затвердження зразка повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна» від 29.10.2003 р. № 1692. У разі порушення такого порядку нотаріус несе відповідальність, установлену законом за порушення порядку або строків подання податкової звітності.

Згідно зі

ст. 794 ЦКУ договір оренди будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений строком не менше ніж на три роки, підлягає також державній реєстрації .

Договір оренди

транспортного засобу підлягає нотаріальному посвідченню, якщо одна зі сторін є фізичною особою (ст. 799 ЦКУ). Отже, незалежно від того, зі звичайною фізособою укладено договір оренди транспортного засобу чи з підприємцем, він має бути посвідчений нотаріально.

У разі

недотримання сторонами вимоги про нотаріальне посвідчення договору такий договір вважається нікчемним (ст. 220 ЦКУ).

Договір може бути визнано дійсним у судовому порядку, якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджено письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але при цьому одна зі сторін ухилилася від нотаріального посвідчення. У такому разі наступне нотаріальне посвідчення не потрібне.

 

Який порядок оподаткування орендної плати?

У зв’язку з тим, що в ситуації, що розглядається, орендодавцем є фізична особа, її дохід у вигляді орендної плати оподатковується за правилами, установленими

Законом № 889, який визначає порядок оподаткування доходів фізичних осіб.

Відповідно до

п.п. 4.2.7 Закону № 889 доходи від надання нерухомого майна в оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування) включаються до складу загального місячного оподатковуваного доходу. Порядок оподаткування доходів фізичних осіб від надання нерухомості в оренду визначено в п. 9.1 Закону № 889.

Для доходів фізичних осіб від надання в оренду рухомого майна немає спеціальної норми закону, що визначає порядок їх оподаткування. Тому для доходів фізичних осіб, отриманих від здавання в оренду рухомого майна, застосовуються загальні правила оподаткування, які буде розглянуто далі.

 

Хто є податковим агентом?

Відповідно до

п.п. «а» п. 17.2 Закону № 889 податковим агентом є особа, відповідальна за нарахування, утримання та сплату (перерахування) податку з оподатковуваних доходів з джерелом їх походження з України, до яких належить і дохід від надання майна в оренду.

Хто буде податковим агентом у разі укладення договору оренди, залежить від статусу орендодавця та орендаря.

Для зручності перелік осіб, відповідальних за нарахування та сплату податку щодо доходів у вигляді плати за надання

в оренду нерухомого майна, наведемо в таблиці.

 

Орендодавець

Орендар

Особа, відповідальна за нарахування та сплату податку

Фізична особа — резидент

Юридична особа — резидент

Орендар

Фізична особа — СПД

Фізична особа — резидент

Фізична особа, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності

Орендодавець

Фізична особа — нерезидент

Юридична особа — резидент

Уповноважена особа — резидент, яка виконує представницькі функції щодо нерезидента на підставі письмового договору*

Фізична особа — СПД

*Згідно з Податковим роз’ясненням № 50 такою уповноваженою особою може бути орендар — юридична або фізична особа — резидент.

 

Щодо

оренди рухомого майна, то в разі якщо орендодавець — звичайна фізособа або фізична особа надає рухоме майно в оренду не в межах підприємницької діяльності, податковим агентом є підприємство-орендар, тобто саме воно зобов’язане нараховувати, утримувати та сплачувати (перераховувати) податок з доходів до бюджету (див. лист ДПАУ від 24.06.2005 р. № 12585/7/17-3117).

Якщо орендарем є фізична особа — підприємець, то при дотриманні певних умов, про які йтиметься далі, підприємство-орендар не є податковим агентом.

 

Що є об’єктом оподаткування?

Об’єкт оподаткування доходів від надання в

оренду нерухомого майна визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеної в договорі оренди, але не менше розміру мінімального орендного платежу (п.п. 9.1.2 Закону № 889).

У свою чергу, розмір мінімального орендного платежу визначається згідно з методикою, установленою Кабінетом Міністрів України. На виконання норм

п.п. 9.1.2 Закону № 889 розроблено Методику визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухомість фізичних осіб, затверджену постановою КМУ від 20.11.2003 р. № 1787. Відповідно до зазначеної Методики податкові агенти при нарахуванні доходів від надання в оренду нерухомого майна визначають мінімальну суму орендного платежу за кожний повний чи неповний місяць оренди за такою формулою:

Пмін = Вмін х Sзаг ,

де Пмін — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно, грн.;

Вмін — мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, грн.;

Sзаг — загальна площа орендованого нерухомого майна, кв. м.

Мінімальна вартість місячної оренди 1 м2 загальної площі нерухомого майна встановлюється та публікується до 1 січня звітного податкового року органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких знаходиться нерухоме майно, що здається в оренду. Якщо таку величину не встановлено або не опубліковано до зазначеного моменту, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеної в договорі оренди.

Щодо

об’єкта оподаткування доходів від надання в оренду рухомого майна, то він також визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди. Це підтверджує ДПАУ у своєму листі від 24.06.2005 р. № 12585/7/17-3117.

 

Як оподатковується орендна плата, якщо орендодавець — підприємець?

Відповідно до

п.п. 9.12.1 Закону № 889 доходи, отримані фізичними особами — суб’єктами підприємницької діяльності від продажу товарів (надання послуг, виконання робіт) у межах їх підприємницької діяльності, оподатковуються за правилами, установленими спеціальним законодавством. Якщо підприємець отримує інші доходи (тобто доходи, що виходять за межі його підприємницької діяльності), такі доходи оподатковуються за загальними правилами, установленими Законом № 889 для фізичних осіб (п.п. 9.12.2 Закону № 889).

Спеціальними нормативними актами, що регулюють оподаткування доходів фізичних осіб — суб’єктів підприємницької діяльності, є

Указ Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» у редакції від 28.06.99 р. № 746/99 (далі — Указ), Декрет Кабінету Міністрів України «Про прибутковий податок з громадян» від 26.12.92 р. № 13-92 (далі — Декрет) та Інструкція про оподаткування доходів фізичних осіб від зайняття підприємницькою діяльністю, затверджена наказом ДПАУ від 21.04.93 р. № 12.

Якщо фізична особа є приватним підприємцем на єдиному податку, то слід ураховувати норми

ст. 2 Указу, з яких випливає, що платник єдиного податку не є платником податку з доходів фізичних осіб від здійснення того виду підприємницької діяльності, дохід від якого обкладається єдиним податком. Отже, для необкладення податком з доходів фізичних осіб сум отриманої орендної плати приватний підприємець має надати підприємству копії Свідоцтва про реєстрацію підприємницької діяльності, Свідоцтва про сплату єдиного податку, в якому має бути зазначено такий вид діяльності, як надання майна в оренду, а також копію платіжки про сплату єдиного податку. Про це йдеться й у листі ДПАУ від 13.03.2006 р. № 2241/6/17-0716 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 41).

Щодо приватних підприємців на загальній системі оподаткування, то вони сплачують податок з доходів самостійно шляхом перерахування авансових платежів (

ст. 14 Декрету). Для неутримання податку з доходів з суми орендної плати в такому разі приватний підприємець має надати копію Свідоцтва про реєстрацію підприємницької діяльності та копію платіжки про сплату авансових платежів з податку з доходів фізичних осіб.

Отже, підприємство-орендар не утримує податок з доходів із сум орендної плати, нарахованої орендодавцю, який є фізичною особою — підприємцем у таких випадках:

— орендодавець — підприємець на загальній системі надає копію Свідоцтва про державну реєстрацію та платіжне доручення про сплату авансових внесків за квартал, в якому виплачується орендна плата;

— орендодавець — платник єдиного податку надає копії Свідоцтва про державну реєстрацію, діючого Свідоцтва про сплату єдиного податку, в якому як вид діяльності зазначено здавання нерухомого (рухомого) майна в оренду, платіжне доручення про сплату єдиного податку.

 

За якою ставкою утримується податок з доходу у вигляді орендної плати і в які строки перераховується?

Доходи фізичної особи від надання в оренду як рухомого, так і нерухомого майна, обкладаються податком з доходів за ставкою 15 % згідно з

п. 7.1 Закону № 889.

Окремого розгляду потребує питання щодо розміру ставки податку з доходів, що застосовується при оподаткуванні доходів фізичних осіб —

нерезидентів від надання в оренду майна.

Згідно з

п. 7.3 Закону № 889 для будь-яких доходів, нарахованих на користь фізичних осіб — нерезидентів, ставка податку з доходів фізичних осіб становить 30 %, крім доходів, зазначених у п.п. 9.11.3 Закону № 889.

У

Податковому роз’ясненні № 50 ДПАУ доходить висновку, що доходи нерезидентів, отримані від здавання в оренду нерухомого майна, оподатковуються за ставкою, визначеною в п. 7.1 Закону № 889, тобто 15 %.

При цьому аргументи наводяться такі. В

абзаці першому п.п. 9.11.3 Закону № 889 ідеться про доходи, зазначені в п.п. 9.11.1 того ж Закону. У свою чергу, п.п. 9.11.1 Закону № 889 визначає правила оподаткування отриманих нерезидентами доходів із джерелом їх походження з України. Доходи у вигляді орендної плати включаються до переліку доходів із джерелом їх походження з України, установленого п. 1.3 Закону № 889. Отже, такі доходи належать до категорії доходів, зазначених у п.п. 9.11.3 Закону № 889, та оподатковуються вони за ставкою, передбаченою п. 7.1 Закону № 889 (15 %).

Таким чином, згідно з

Податковим роз’ясненням № 50 доходи фізичних осіб — нерезидентів від надання в оренду нерухомого майна оподатковуються за ставкою 15 %.

Однак на сьогодні думка податківців з цього питання кардинально змінилася. У своїх листах та консультаціях вони вказують на те, що при оподаткуванні доходів нерезидентів у вигляді орендної плати застосовується ставка 30 % (

листи ДПАУ від 01.10.2007 р. № 11925/5/17-0716 // «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 88, від 20.03.2008 р. № 2531/6/15-0216 // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 33, від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717, консультація в журналі «Вісник податкової служби України», 2007, № 14, с. 20).

Обережні платники податків керуватимуться роз’ясненнями ДПАУ. Для сміливих платників податків, які продовжуватимуть керуватися

Податковим роз’ясненням № 50, нагадаємо: згідно з п.п. «д» п.п. 4.4.2 Закону України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III платника податків, який діяв відповідно до узагальнюючого податкового роз’яснення, не може бути притягнуто до відповідальності тільки на підставі того, що згодом таке роз’яснення було змінено або скасовано.

При

оподаткуванні доходів фізичних осіб — нерезидентів від надання в оренду рухомого майна слід застосовувати ставку податку, зазначену в п. 7.3 Закону № 889, тобто 30 %.

При нарахуванні орендної плати фізичній особі — нерезиденту необхідно враховувати також норми

ст. 21 Закону № 889, а саме: якщо міжнародним договором, згоду на обов’язковість якого надано Верховною Радою України, установлено правила, що відрізняються від передбачених Законом № 889, застосовуються норми такого міжнародного договору. З метою застосування положень ст. 21 Закону № 889 слід керуватися Порядком звільнення (зменшення) від оподаткування доходів з джерелом їх походження з України відповідно до міжнародних договорів України про уникнення подвійного оподаткування, затвердженим постановою КМУ від 06.05.2001 р. № 470. Перелік чинних міжнародних договорів наведено в листі ДПАУ від 13.01.2009 р. № 405/7/12-0117.

 

В які строки сплачується податок з доходів?

Податок з доходів фізичних осіб від надання

в оренду нерухомого та рухомого майна підлягає сплаті (перерахуванню) до бюджету:

— при безготівковій виплаті — у день виплати доходу у вигляді орендної плати (

п.п. 8.1.2 Закону № 889);

— при виплаті доходу у вигляді орендної плати готівкою з каси або в натуральній формі — на наступний банківський день (

п.п. 8.1.4 Закону № 889).

При цьому слід ураховувати положення

п.п. 8.1.2 Закону № 889, згідно з яким у разі, якщо оподатковуваний дохід нараховується, але не виплачується платнику податку, то податок, що підлягає утриманню з нарахованого доходу, має бути сплачено (перераховано) до бюджету у строки, установлені для місячного податкового періоду, тобто протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем місяця такого нарахування.

Наприклад, якщо орендар нараховує орендодавцю дохід у вигляді орендної плати за користування нерухомим (рухомим) майном щомісячно, а виплачує такі суми раз на квартал, податок з нарахованого за кожний місяць доходу слід сплачувати протягом 30 календарних днів, наступних за місяцем нарахування.

 

Як відображається дохід у вигляді орендної плати в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ?

У Податковому розрахунку за формою № 1ДФ

доходи фізичних осіб від надання в оренду нерухомого майна відображаються податковим агентом з ознакою «08».

Щодо доходів від надання

в оренду рухомого майна, то Порядком заповнення та подання податковими агентами податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (виплаченого) на користь платника податку, і сум утриманого з них податку, затвердженим наказом ДПАУ від 29.03.2003 р. № 451, не передбачена ознака для відображення такого виду доходу. На нашу думку, доходи фізичних осіб від надання в оренду рухомого майна слід відображати в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою «14». Хоча податківці рекомендують відображати такий дохід з ознакою «01» (див. консультацію в журналі «Вісник податкової служби України», 2008, № 5, с. 4).

Якщо орендна плата виплачується

фізичній особі — підприємцю в межах його підприємницької діяльності, у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ такий дохід відображається з ознакою «42».

Слід зауважити: якщо орендодавцем є нерезидент, він повинен отримати ідентифікаційний номер. Річ у тім, що згідно із

Законом № 320/94 ідентифікаційний номер з Державного реєстру фізичних осіб — платників податків є обов’язковим для використання підприємствами, установами, організаціями всіх форм власності в разі виплати доходів, з яких утримуються податки та інші обов’язкові платежі згідно з чинним законодавством України.

При цьому у

ст. 5 Закону № 320/94 зазначено, що до Державного реєстру вноситься інформація про осіб, які не мають постійного місця проживання в Україні, але згідно з чинним законодавством зобов’язані сплачувати податки в Україні.

Реєстрація фізичних осіб, які не мають постійного місця проживання в Україні, проводиться державною податковою інспекцією за місцем отримання доходів або за місцезнаходженням об’єкта оподаткування.

 

Чи обкладається орендна плата внесками до фондів соціального страхування?

У зв’язку з тим, що договір оренди належить до договорів цивільно-правового характеру, на практиці часто виникає запитання: чи обкладається орендна плата внесками до Пенсійного фонду та до Фонду соціального страхування на випадок безробіття?

Внески до Пенсійного фонду

на суму орендної плати не нараховуються і з неї не утримуються, оскільки згідно з роз’ясненнями Пенсійного фонду (див. лист від 27.02.2004 р. № 1852/04) суми доходу, отриманого фізичною особою від надання майна в оренду, не є заробітною платою і не пов’язані з виконанням робіт (послуг).

Не нараховуються

на суму орендної плати, що виплачується за договором оренди фізичній особі, і внески до Фонду соціального страхування на випадок безробіття. Незважаючи на те що договір оренди є цивільно-правовим договором, він не є договором на надання послуг. Згідно з листом Мін’юсту від 23.02.2004 р. № 8-11-19 предметом договору про надання послуг та договору найму є різні об’єкти цивільних прав. Річ у тім, що предметом договору найму є неспоживна річ (ч. 1 ст. 760 ЦКУ), а предметом договору про надання послуг є послуга, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності (ч. 1 ст. 901 ЦКУ).

 

Як відображаються орендні операції в податковому обліку?

Відповідно до

п.п. 7.9.6 Закону про податок на прибуток передача майна в оперативну оренду не змінює податкових зобов’язань орендаря.

Вартість орендованого майна не збільшує балансову вартість відповідної групи основних фондів орендаря, а також не підлягає амортизації.

Орендар має право збільшувати валові витрати на суму нарахованої орендної плати за результатами податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування. Збільшення валових витрат орендаря на суму нарахованої орендної плати провадиться на момент складання акта про використання орендованого майна. Тобто правило першої події, установлене

пп. 11.2 і 11.3 Закону про податок на прибуток, у цьому випадку не діє.

Звертаємо увагу:

Законом про податок на прибуток передбачені особливості віднесення до складу валових витрат нарахованої орендної плати в разі оренди легкового автомобіля.

Згідно з

п.п. 5.4.10 Закону про податок на прибуток 50 % витрат на оперативну оренду легкових автомобілів не включаються до складу валових витрат . Отже, орендар може збільшити валові витрати тільки наполовину нарахованої орендної плати за користування легковим автомобілем. При цьому орендарі звільняються від обов’язку доводити зв’язок таких витрат з господарською діяльністю підприємства.

Витрати, пов’язані з оперативною орендою інших об’єктів нерухомого та рухомого майна (приміщень, вантажних автомобілів тощо), уключаються до складу валових витрат на підставі

п.п. 5.2.1 Закону про податок на прибуток за умови їх зв’язку з господарською діяльністю підприємства-орендаря.

Якщо договір оренди укладається з фізичною особою, яка є відносно підприємства-орендаря

пов’язаною особою, до складу валових витрат уключається орендна плата, зазначена в договорі, але не вища за звичайні ціни (п.п. 7.4.4 Закону про податок на прибуток).

Зауважимо: фізична особа, яка здає в оренду майно, але не зареєстрована як підприємець, не є платником ПДВ і не підлягає обов’язковій реєстрації платником цього податку. Це підтверджують податківці в

листі № 14312.

Для фізичних осіб — підприємців, які є платниками ПДВ, передача в оперативну оренду нерухомого (рухомого) майна відповідно до

п.п. 3.2.2 Закону про ПДВ не є об’єктом обкладення ПДВ. У свою чергу, орендні платежі є об’єктом для обкладення ПДВ.

Якщо підприємство укладає договір оренди з фізичною особою (підприємцем — платником ПДВ), за наявності належним чином оформленої податкової накладної орендар на підставі

п.п. 7.4.1 Закону про ПДВ має право включити суму ПДВ, сплачену у складі орендної плати, до податкового кредиту.

При оренді легкового автомобіля

підприємство-орендар має право включати до податкового кредиту всю суму ПДВ, сплачену у складі орендної плати. Річ у тім, що відповідно до п.п. 7.4.1 Закону про ПДВ при формуванні податкового кредиту відсутня залежність формування податкового кредиту від складу валових витрат.

Право на податковий кредит виникає за наявності податкової накладної за правилом першої події, установленим

п.п. 7.5.1 Закону про ПДВ: за датою списання коштів з банківського рахунка орендаря в оплату послуг за договором оренди або за датою підписання акта виконаних робіт.

 

Як відображаються орендні операції в бухгалтерському обліку?

Згідно з

п. 8 П(С)БО 14 об’єкт операційної оренди відображається орендарем на позабалансовому рахунку бухгалтерського обліку 01 «Орендовані необоротні активи» за вартістю, зазначеною в договорі оренди. При прийнятті в операційну оренду об’єкти нерухомого (рухомого) майна відображаються за дебетом рахунка 01, при поверненні — за кредитом рахунка 01.

Орендна плата за користування об’єктом нерухомого (рухомого) майна визнається витратами згідно з

П(С)БО 16 «Витрати», затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 31.12.99 р. № 318, на прямолінійній основі (до витрат звітного періоду включається сума орендної плати рівними частинами протягом строку оренди незалежно від сплати орендних платежів) або з урахуванням способу отримання економічних вигод, пов’язаних з використанням об’єкта операційної оренди (сума орендної плати відноситься до складу витрат звітного періоду з урахуванням фактичного використання та ступеня зношеності об’єкта оренди).

Залежно від цілей використання об’єкта оренди нарахована орендна плата відображається на рахунках 23, 91, 92, 93.

У разі використання орендарем рахунків класу 8, нарахування сум орендної плати відображається за дебетом рахунка 84 з подальшим списанням до складу витрат діяльності залежно від цільового використання об’єкта оренди.

Розглянемо конкретні приклади

Приклад 1.

Підприємство з вересня 2009 року орендує у фізичної особи (Дьяченка А. П.), яка не є підприємцем, легковий автомобіль для адміністративних потреб. Вартість автомобіля — 35000 грн. Сума місячної орендної плати становить 250 грн.

Податковий та бухгалтерський облік у орендаря господарських операцій, пов’язаних з орендою автомобіля, наведемо в таблиці.

 

№ з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Сума,грн.

Податковий облік (ВВ, грн.)

дебет

кредит

1

Отримано легковий автомобіль в оперативну оренду

01

35000

2

Нараховано орендну плату

84

685

250

125

(250 х 50 %)

92

84

3

Утримано податок з доходів фізичних осіб із суми орендної плати (250,00 х 15 %)

685

641/ПДФО

37,50

4

Виплачено орендну плату Дьяченку А. П.

685

301

212,50

5

Перераховано до бюджету податок з доходів фізичних осіб

641/ПДФО

311

37,50

 

Приклад 2.

Підприємство орендувало у фізичної особи — підприємця (ФОП Овсієнко Є. І.), яка знаходиться на загальній системі оподаткування є платником ПДВ, приміщення під офіс вартістю 300000 грн. Надання приміщення в оренду здійснюється в межах підприємницької діяльності фізичної особи. Місячна орендна плата становить 1200 грн.

Податковий та бухгалтерський облік у орендаря господарських операцій, пов’язаних з орендою приміщення, наведемо в таблиці.

 

№ з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Сума,грн.

Податковий облік (ВВ, грн.)

дебет

кредит

1

Отримано приміщення в оперативну оренду

01

300000

2

Нараховано орендну плату

84

685

1000

1000

92

84

3

Відображено право на податковий кредит з ПДВ (у випадку отримання податкової накладної від орендодавця)

641/ПДВ

685

200

4

Перераховано орендну плату ФОП Овсієнко Є. І.

685

311

1200*

* Підприємець надав свідоцтво про державну реєстрацію та платіжне доручення про сплату авансових внесків за квартал, в якому виплачується орендна плата.

 

Хто оплачує комунальні послуги при оренді нерухомості?

При оренді нерухомості оплачувати комунальні послуги (спожиті воду, електроенергію, тепло тощо) може як орендодавець, так і орендар. Умову щодо того, хто оплачуватиме комунальні послуги, слід уключити до договору оренди.

Якщо обов’язок з оплати комунальних послуг покладається на орендаря, на нього переоформляються всі договори з постачальниками комунальних послуг. Орендар оплачує комунальні рахунки від свого імені. За умови, що орендована нерухомість використовується для здійснення господарської діяльності, витрати на оплату комунальних послуг, підтверджені документально, включаються до складу валових витрат орендаря на підставі

п.п. 5.2.1 Закону про податок на прибуток.

Суму ПДВ, сплачену у складі оплати комунальних послуг, орендар має право включити до складу податкового кредиту згідно з

п. 7.4 Закону про ПДВ. Нагадаємо: відповідно до п.п. 7.2.6 Закону про ПДВ платник податків має право відобразити податковий кредит без отримання податкової накладної на підставі рахунка, що виставляється за послуги, вартість яких визначається за показаннями приладів обліку. При цьому рахунок повинен містити такі реквізити: суму платежу, суму ПДВ та податковий номер продавця. Отже, рахунки за комунальні послуги, споживання яких визначається приладами обліку, є підставою для відображення податкового кредиту.

Оскільки орендодавець при цьому способі не бере участі в розрахунках ані з постачальниками комунальних послуг, ані з орендарем, у нього не буде ні доходів, ні витрат.

Зауважимо: на практиці, як правило, на момент укладення договору оренди приміщення договори з постачальниками комунальних послуг уже укладено. Переоформлення таких договорів на орендаря забере час та потребуватиме витрат. Тому найчастіше застосовується такий спосіб розрахунку за комунальні послуги: орендодавець оплачує їх вартість, а орендар компенсує суму оплати.

При цьому можливі такі варіанти:

— розмір установленої в договорі орендної плати покриває витрати орендодавця на оплату комунальних послуг і окрема компенсація таких послуг не провадиться;

— витрати на оплату комунальних платежів відшкодовуються орендодавцю окремо, тобто не у складі орендної плати. Орендар перераховує (виплачує) орендодавцю грошові кошти в рахунок оплати спожитих комунальних послуг на підставі виставлених рахунків.

У другому випадку виникає питання щодо оподаткування суми компенсації спожитих орендарем комунальних послуг. Річ у тім, що для орендодавця сума компенсації є оподатковуваним доходом, з якого має бути утримано податок з доходів за ставкою 15 % (

п.п. «г» п.п. 4.2.9 Закону № 889).

Якщо орендодавець є підприємцем і в межах підприємницької діяльності здає приміщення, він відображає грошові кошти, отримані як компенсацію за комунальні послуги, у Книзі за ф. № 10 як дохід, а суму оплати комунальних послуг, перераховану постачальникам (за наявності платіжних документів), — у складі витрат. Тобто сума компенсації оподатковуватиметься в загальному порядку як підприємницький дохід.

Орендодавцю-підприємцю, який працює на єдиному податку, доцільно включити до Свідоцтва про єдиний податок такий вид діяльності, як «інші види діяльності». Це необхідно, щоб отримання компенсації спожитих орендарем комунальних послуг не було розцінено податківцями як непідприємницький дохід, оскільки в такому разі потрібно буде утримувати податок з доходів.

Якщо нерухоме майно (наприклад, квартира «під офіс») орендується у звичайної фізичної особи, то орендарю слід мати на увазі, що віднести витрати на відшкодування комунальних послуг, найімовірніше, він не зможе (див. статтю «Офіс у приміщенні житлового фонду: аргументи «за» і «проти» // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 94).

Якщо орендодавцем є фізична особа — підприємець, яка здає нерухомість у межах підприємницької діяльності, орендар має право включити витрати на відшкодування вартості комунальних послуг до складу валових витрат за наявності рахунка від орендодавця щодо спожитих комунальних послуг (див.

лист ДПАУ від 05.01.2000 р. № 34/6/15-1116).

Якщо орендодавець є підприємцем — платником ПДВ, то при отриманні податкової накладної від підприємств, що надають комунальні послуги, він відображає податковий кредит з ПДВ на загальну суму. На дату виставляння рахунка орендодавець нараховує податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з вартості комунальних послуг, що відшкодовуються орендарем. У податковій накладній слід зазначити окремим рядком «Відшкодування комунальних послуг».

Орендар має право включити суму ПДВ, обчислену виходячи з вартості комунальних послуг, що відшкодовуються, до податкового кредиту на підставі податкової накладної, отриманої від орендодавця (якщо орендодавець — платник ПДВ).

 

Хто сплачує екозбір та транспортний податок при оренді автомобіля?

Необхідність сплати збору за забруднення навколишнього природного середовища щодо пересувних джерел забруднення атмосфери, до яких належать транспортні засоби, установлено

Порядком розробки та затвердження нормативів вмісту забруднюючих речовин у відпрацьованих газах та впливу фізичних факторів пересувних джерел забруднення атмосферного повітря, затвердженим постановою КМУ від 13.03.2002 р. № 303. Об’єктом нарахування екозбору для таких джерел забруднення є обсяги фактично використаних видів пального, у результаті спалювання яких утворюються забруднюючі речовини (п. 3.1 Інструкції про порядок обчислення та сплати збору за забруднення навколишнього природного, затвердженої наказом Мінприроди та ДПА України від 19.07.99 р. № 162/379).

Сплачувати збір за забруднення навколишнього природного середовища зобов’язані суб’єкти господарювання, які фактично експлуатують транспортний засіб

, що є джерелом забруднення та здійснює викиди забруднюючих речовин в навколишнє природне середовище при спалюванні пального, незалежно від умов його придбання.

Таким чином, при передачі транспортного засобу в оренду на підставі договору оренди відповідальним за сплату збору за забруднення навколишнього природного середовища є орендар, а не орендодавець (власник транспорту).

Щодо податку з власників транспортних засобів, то необхідність його сплати передбачено

Законом України «Про податок з власників транспортних засобів та інших самохідних машин і механізмів» від 11.12.91 р. № 1963-XI. Відповідно до зазначеного Закону транспортний податок сплачують тільки особи, які мають зареєстровані в Україні відповідно до чинного законодавства власні транспортні засоби, що є об’єктами оподаткування. У зв’язку з тим, що власником автомобіля, який передається в оренду, є в цьому випадку фізична особа — орендодавець, саме така особа зобов’язана сплачувати транспортний податок, а не особа, яка експлуатує автомобіль, тобто орендар.

Проаналізувавши порядок оподаткування доходів фізичних осіб від здавання в оренду нерухомого і рухомого майна та оцінивши суму орендної плати, фізична особа може вибрати оптимальний варіант: здавати нерухоме (рухоме) майно в оренду як звичайна фізична особа або зареєструватися як підприємець та здавати майно вже в межах підприємницької діяльності. Від статусу фізичної особи — орендодавця залежатимуть дії орендаря щодо оподаткування доходів такої фізичної особи, а також податкового обліку орендних операцій.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд