Чи необхідна перереєстрація договору оренди землі в разі внесення до нього змін?
Між двома юридичними особами укладено договір оренди земельної ділянки приватної форми власності строком на два роки. Наразі орендар ініціює внесення до договору оренди змін, пов’язаних зі строком оренди та формою оплати. Чи підлягають такі зміни державній реєстрації?
(м. Львів)
Так, підлягають.
Згідно зі
ст. 654 ЦКУ зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.Договір оренди землі підлягає обов’язковій державній реєстрації
(ст. 20 Закону № 161), з чого можна зробити висновок про необхідність держреєстрації змін, що вносяться до нього.Однак слід зауважити, що цей висновок не є безспірним. Річ у тім, що державна реєстрація договору не виступає формою його укладення. Форма договору може бути усною, письмовою або нотаріальною. Щодо оренди землі, то згідно зі
ст. 14 Закону № 161 договір оренди землі укладається в письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально*.* У цій частині слід окремо звернути увагу на те, що до 09.07.2009 р. у законодавстві України існувало протиріччя в урегулюванні питання щодо форми договору оренди землі. Так, Закон № 161 як обов’язкову передбачає письмову форму договору оренди землі. Водночас ГКУ до внесення до нього змін Законом України від 11.06.2009 р. № 1509-VI містив ст. 290, відповідно до якої
оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається. Зазначеними змінами цю статтю було вилучено з ГКУ.Проте, це не звільняє суб’єктів господарювання від необхідності провести державну реєстрацію змін, що вносяться до договору оренди. Таку обов’язковість можна обґрунтувати тим, що правила набуття чинності, передбачені для документа в цілому, обов’язкові і для кожної його складової частини. Згідно зі
ст. 18 Закону № 161 договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Відповідно, можна зробити висновок, що окремі положення цього договору повинні набирати чинності виключно в такому самому порядку. Це означає, що до проведення державної реєстрації змін до договору оренди вони не наберуть чинності.На необхідність держреєстрації змін до договору оренди землі вказують також податківці (див. «Вісник податкової служби України», 2009, № 18, с. 48) та вищі судові інстанції (див., наприклад,
постанову ВГСУ від 28.01.2009 р. № 35/384). Відповідні положення закріплено й у п. 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабміну від 25.12.98 р. № 2073, згідно з яким у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. До проекту нового Порядку також уключено норму, згідно з якою додаткова угода щодо зміни договору оренди (суборенди) землі підлягає обов’язковій державній реєстрації шляхом внесення відповідного запису реєстрації до Книги реєстрації.
Олена Уварова, юрист
