Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Щодо оподаткування земельних ділянок, що надаються для спорудження об’єктів містобудування

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Серпень, 2010/№ 61
Друк
Лист від 25.06.2010 р. № 12624/7/15-0717

Щодо оподаткування земельних ділянок, що надаються для спорудження об’єктів містобудування

Лист Державної податкової адміністрації України від 25.06.2010 р. № 12624/7/15-0717з

 

Державна податкова адміністрація України з метою правильності оподаткування земельних ділянок, що надаються підприємствам, установам і організаціям для спорудження об’єктів містобудування, повідомляє.

Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» з 1 січня 2010 року внесено зміни до Закону України від 3 липня 1992 року № 2535-XII «Про плату за землю», із змінами та доповненнями (далі — Закон № 2535), у частині справляння земельного податку у п’ятикратному розмірі за земельні ділянки, надані підприємствам, установам і організаціям для спорудження об’єктів містобудування, у разі: перевищення строку, встановленого для будівництва об’єкта містобудування при наданні земельної ділянки або визначеного умовами проведення земельних торгів; перевищення строку, встановленого для завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, визначеного умовами приватизації.

Відповідно до статті 5 Закону № 2535 об’єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), що перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб’єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар.

Підставою для нарахування земельного податку, як визначено статтею 13 Закону № 2535, є дані державного земельного кадастру.

Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (стаття 15 Закону № 2535).

Статтями 20 та 22 Закону України від 16 листопада 1992 року № 2780-XII «Про основи містобудування» (із змінами та доповненнями) встановлено, що регулювання земельних відносин у містобудуванні здійснюється відповідно до земельного законодавства. Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Згідно із статтею 231 Закону України від 20 квітня 2000 року № 1699-III «Про планування і забудову територій» (із змінами та доповненнями) у разі прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування у порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно дає право на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

Прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування може бути здійснено одночасно із затвердженням містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта містобудування.

Статтею 116 Земельного кодексу України, із змінами та доповненнями (далі — Кодекс), встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування у межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Відповідно до пункту 9 статті 123 Кодексу рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються: затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності); надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердження

умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Таким чином, у разі перевищення підприємствами, установами або організаціями строку, встановленого у рішенні відповідного органу місцевого самоврядування або виконавчої влади при наданні земельної ділянки для будівництва об’єкта містобудування, земельний податок за таку земельну ділянку справляється у п’ятикратному розмірі. Зазначена позиція підтримана Державним комітетом України із земельних ресурсів.

Стосовно строку, встановленого для завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, визначеного умовами приватизації, повідомляємо, що відповідно до статті 19 Закону України від 14 вересня 2000 року № 1953-III «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» (із змінами та доповненнями) однією із обов’язкових умов приватизації об’єктів незавершеного будівництва (крім продажу під розбирання) є

встановлення строку завершення будівництва таких об’єктів.

Отже, податок за земельні ділянки, надані підприємствам, установам або організаціям для спорудження об’єктів містобудування справляється у п’ятикратному розмірі у разі перевищення строку, встановленого для завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, визначеного умовами приватизації такого об’єкта.

Щодо строку, визначеного умовами проведення земельних торгів, повідомляємо, що згідно із пунктом 5 статті 136 Кодексу технічний паспорт об’єкта продажу (лота),

умови його продажу, у тому числі (у разі необхідності) вимоги щодо граничних термінів забудови земельної ділянки, розміру відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, визначення розміру пайової участі (внеску) у створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, затверджуються органом державної влади або органом місцевого самоврядування.

Таким чином,

податок за земельні ділянки, надані підприємствам, установам і організаціям для спорудження об’єктів містобудування, справляється у п’ятикратному розмірі у разі перевищення строку, встановленого для будівництва об’єкта містобудування, що визначений умовами проведення земельних торгів.

Одночасно, з метою уникнення множинного трактування норм чинного законодавства, а також забезпечення правильності обчислення і справляння земельного податку, доручаємо звернутися до відповідних органів місцевого самоврядування і виконавчої влади (розпорядників земель державної і комунальної власності) з рекомендацією в частині обов’язковості встановлення у відповідних рішеннях про надання земельних ділянок у користування за проектом землеустрою підприємствам, установам або організаціям для спорудження об’єктів містобудування строку такого будівництва.

 

Заступник голови ДПА України О. Любченко



коментар редакції

Земельний податок у разі перевищення строку будівництва

Про існування в Законі України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII (далі — Закон про плату за землю) норми, що встановлює

з початку поточного року необхідність обчислення земельного податку в підвищеному розмірі для окремих категорій землекористувачів, згадувалося ще у статті «Складаємо звітність із земельного податку» («Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 6). Нагадаємо, що тоді йшлося про ч. 13 ст. 7 цього Закону, яка передбачає справляння в п’ятикратному розмірі податку за земельні ділянки, надані підприємствам, установам та організаціям для спорудження об’єктів містобудування, у випадку:

перевищення строку, установленого для будівництва об’єкта містобудування при наданні земельної ділянки або визначеного умовами проведення земельних торгів;

перевищення строку, установленого для завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва, визначеного умовами приватизації.

Таке формулювання норми, що обговорюється, відразу ж викликало у платників податків низку запитань щодо її практичного застосування. При цьому як найбільш важливі ми б відзначили два з них:

(

1) чим слід керуватися для визначення конкретної дати, з якої забудовнику слід збільшити земельний податок у п’ять разів;

(

2) з якого моменту такий забудовник набуває права повернутися до сплати податку в одинарному розмірі ?

У листі, що коментується сьогодні, ДПАУ зробила спробу дати

відповідь на перше із них. На наш погляд, відповідь податківців видається дещо поверховою та потребує додаткових пояснень.

Як безпосередньо випливає з тексту ч. 13 ст. 7 Закону про плату за землю, законодавець виходив з того, що

строк будівництва, а отже, і момент перевищення цього строку, можна визначити з документації, якою супроводжується надання земельної ділянки для спорудження об’єктів містобудування. На цій тезі, яку повністю поділяє й центральне податкове відомство, базується, власне, вся аргументація його листа.

Тим часом, такий висновок цілком справедливий тільки щодо

земельних ділянок, проданих разом з об’єктами незавершеного будівництва, розташованих на таких ділянках, як це передбачено ст. 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2010 рік» від 27.04.2010 р. № 2154-VI. При цьому встановлення строку завершення будівництва недобудованих об’єктів є одією з обов’язкових умов приватизації «незавершенки». Про це прямо зазначено у ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 р. № 1953-III. Отже, недотримання зазначеної умови приватизації призведе, крім іншого, до необхідності п’ятикратного збільшення земельного податку.

У двох інших випадках набуття прав на землю для містобудівних цілей, які перелічено в ч. 13 ст. 7 Закону про плату за землю, відповідь на запитання № 1 не така вже й очевидна, як це здається ДПАУ. У всякому разі інформації, яка міститься в одних тільки документах на землю, для отримання повної відповіді буде замало.

Річ у тім, що

на практиці в рішеннях про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування, що приймаються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, строк майбутнього будівництва, як правило, не вказується. Це пов’язане з тим, що ст. 116 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі — ЗКУ), що встановлює підстави набуття права на землю, такої вимоги до змісту зазначених рішень не висуває. Головне, що має бути в таких рішеннях, — цільове призначення земельної ділянки, яке в цьому випадку може бути сформульоване як «будівництво, експлуатація та обслуговування такого-то об’єкта» без зазначення конкретного строку, відведеного на саме будівництво.

Схоже, що в цій частині ДПАУ видає бажане за дійсне, адже, судячи з останнього абзацу листа, вона тільки збирається звернутися до органів місцевого самоврядування та виконавчої влади з рекомендацією щодо встановлення в їх рішеннях про надання землі під будівництво строків такого будівництва. Поки ж відсилання податківців до зазначених рішень ані платникам податків, ані перевіряючим нічого не дає — через відсутність у них потрібної інформації перші не зможуть коректно обчислити земельний податок у підвищеному розмірі, а другі — перевірити перших та обґрунтовано донарахувати такий податок.

Останній випадок отримання землі під будівництво, що згадується в ч. 13 ст. 7 Закону про плату за землю (

придбання земельної ділянки на земельних торгах), сьогодні на практиці не реалізується через відсутність відповідного закону, який установлює порядок проведення земельних торгів, як того вимагає ч. 5 ст. 137 ЗКУ. Заради справедливості варто зауважити, що умови проведення земельних торгів, які затверджуються органом державної влади або органом місцевого самоврядування, можуть (у разі потреби) містити вимоги щодо граничних строків забудови земельної ділянки, виставленої на торги (див. ч. 5 ст. 136 цього ж Кодексу). Однак говорити про необхідність кратного обчислення земельного податку за ділянками під будівництво, придбаними на земельних торгах, можна буде лише у далекій перспективі.

Найголовніше ж, але не озвучене в листі ДПАУ, полягає в тому, що

умова почати та завершити забудову чи освоєння земельної ділянки протягом установлених строків є обмеженням прав на земельну ділянку (див. п. «б» ч. 1 ст. 111 ЗКУ) і підлягає державній реєстрації в Державному земельному кадастрі (ч. 2 цієї ж статті).

Таким чином, навіть якщо таку умову буде прописано:

у рішенні органу, уповноваженого розпоряджатися землею, про надання земельної ділянки під будівництво;

в умовах проведення земельних торгів з продажу земельної ділянки під будівництво;

у договорі купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва разом із земельною ділянкою, на якій такий об’єкт розташований,

але не зареєстровано відповідним чином

, як того вимагає ЗКУ, то, за великим рахунком, апелювати до платника податків з приводу порушення ним зазначеного обмеження податківці не мають права. Хоча не виключаємо, що на практиці це відбуватиметься незважаючи на наявність/відсутність згаданої держреєстрації обмеження щодо строків забудови.

Запитання № 2 (

про повернення до сплати земельного податку в одинарному розмірі) у документі, що коментується, взагалі не порушується. Проте воно хвилює тих забудовників, які найближчим часом планують завершити будівництво та сподіваються у зв’язку з цим зменшити свої зобов’язання з плати за землю. До речі, прямо таку можливість у ч. 13 ст. 7 Закону про плату за землю не обумовлено, але нам вона здається цілком справедливою, беручи до уваги такий принцип побудови вітчизняної системи оподаткування, як рівність, недопущення будь-яких проявів податкової дискримінації.

На нашу думку,

припинити сплату податку в п’ятикратному розмірі можна буде лише з моменту прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта. При цьому слід мати на увазі, що з 15 жовтня 2009 року така процедура здійснюється за новими правилами, які регламентовано ст. 301 Закону України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III, а також відповідним Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2008 р. № 923.

І на завершення акцентуємо увагу ще на одному важливому моменті, що залишився поза обговоренням у листі ДПАУ, — вимоги ч. 13 ст. 7 Закону про плату за землю поширюються виключно на

платників земельного податку, до яких відповідно до ч. 1 ст. 2 цього Закону належать власники земельних ділянок , земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів — учасників угоди про розподіл продукції (докладніше див. статтю «Складаємо звітність із земельного податку» // «Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 6).

Орендарі земельних ділянок державної та комунальної власності зобов’язані сплачувати орендну плату виключно відповідно до договорів оренди таких ділянок, а вимоги про будь-яке її підвищення, у тому числі й у зв’язку із закінченням строку будівництва, можуть бути задоволені лише за наявності згоди сторін або за рішенням суду.

 

Ігор Хмелевський

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі