Кабінет Міністрів України
Деякі питання оплати оренди державного майна
Постанова від 25 березня 2009 р. № 316
(із змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 2009 року № 1341)*
* Унесені зміни по тексту виділено
напівжирним курсивом. — Прим. ред.
Кабінет Міністрів України
постановляє:1. Установити, що до
1 січня 2011 р.** орендні ставки, визначені в додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 (ЗП України, 1996 р., № 2, ст. 57), крім ставок, визначених пунктами 1 — 3 зазначеного додатка, застосовуються у розмірі 45 відсотків встановленого обсягу.** Раніше строк застосування знижених на 55 % орендних ставок обмежувався 2009 роком. —
Прим. ред.2. Для проведення розрахунків за чинними договорами оренди державного нерухомого майна, що укладені до набрання чинності цією постановою, застосовується орендна ставка, визначена відповідно до пункту 1 цієї постанови.
Прем’єр-міністр України Ю. Тимошенко
коментар редакції
Знижки з орендної плати за держмайно збережено до 01.01.2011 р.
Постановою Кабміну «Деякі питання оплати оренди державного майна» від 25.03.2009 р. № 316 було передбачено, що
орендні ставки, зазначені в додатку 2 до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабміну від 04.10.95 р. № 786, застосовуються в розмірі 45 відсотків установленого обсягу. Це правило вводилося до 01.01.2010 р. Постановою, що коментується, його дію продовжено до 01.01.2011 р.Нагадаємо: наведені в додатку 2 до Методики ставки застосовуються при розрахунку плати
за оренду нерухомого майна державної власності .Формула визначення розміру річної орендної плати в цьому випадку виглядає так: Опл = Во х Сор, де Во – вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор – орендна ставка, визначена згідно з додатком 2. Після набуття чинності постановою від 25.03.2009 р. № 316 розраховану відповідно до цієї формули величину необхідно помножити на коефіцієнт 0,45, визначивши таким чином розмір річної орендної плати.
Коефіцієнт 0,45 не застосовується
при визначенні орендної плати для розміщення казино, інших гральних закладів, гральних автоматів (у разі якщо буде знято заборону на гральний бізнес), розміщення пунктів продажу лотерейних білетів, пунктів обміну валюти фінансових установ, ломбардів, бірж, брокерських, дилерських, маклерських, ріелторських контор (агентств нерухомості), банкоматів, ресторанів з нічним режимом роботи, торговельних об’єктів з продажу ювелірних виробів, виробів з дорогоцінних металів та дорогоцінного каміння, антикваріату, зброї, операторів телекомунікацій, які надають послуги мобільного зв’язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги з доступу до Інтернету.Постановою, що коментується, залишено без змін п. 2 постанови від 25.03.2009 р. № 316, яким передбачено, що для проведення розрахунків за діючими договорами оренди державного нерухомого майна, які укладено до набуття чинності постановою (тобто до 14.04.2009 р.), застосовується орендна ставка в розмірі 45 відсотків від передбаченої в додатку 2 до Методики. У зв’язку з цим необхідно визначитися щодо таких моментів.
Насамперед, слід відповісти на запитання: чи є ця норма підставою для того, щоб коефіцієнт 0,45 застосовувався автоматично? Інакше кажучи, чи означає це, що при сплаті чергового орендного платежу орендар за своєю ініціативою міг його зменшити, узявши за основу лише 45 відсотків розміру базової орендної ставки?
На наш погляд, такі можливості орендарю не надано. Постанову № 316 радше слід розглядати як підставу для внесення змін до договору оренди нерухомого майна. Відповідно, орендар після 14.04.2009 р. отримав можливість звернутися до орендодавця з пропозицією внести зміни до договору оренди в частині визначення орендної плати. У разі відмови орендодавця зробити це орендар може вимагати зміни договору в судовому порядку. До речі, деякі орендарі так і вчинили, і вже сьогодні є перші судові рішення на їх користь (див., наприклад, рішення Господарського суду м. Києва від 22.06.2009 р. у справі № 36/96).
Висновок про необхідність унесення змін до договору в частині визначення орендної плати ґрунтується на ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з якою розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у випадках, установлених законодавчими актами. Передбачений постановою № 316 випадок саме можна віднести до їх числа.
Аналогічно слід діяти у випадках, коли договір оренди було укладено після 14.04.2009 р., але
до 16.12.2009 р. (дати набуття чинності постановою, що коментується), та він містить умову, згідно з якою коефіцієнт 0,45 застосовується для визначення розміру орендної плати до 01.01.2010 р. Тепер сторони також повинні внести зміни до відповідного пункту договору, продовживши строк застосування цього коефіцієнта до 01.01.2011 р. Слід пам’ятати: якщо договір оренди об’єкта нерухомості укладався більше ніж на три роки, то він має бути нотаріально посвідчений та підлягає держреєстрації. Відповідно, зміни до договору повинні вноситися в такій самій формі.І ще одне питання, яке вже стало предметом судових спорів: чи застосовується встановлений коефіцієнт до плати за суборенду? Згідно зі ст. 22 Закону про оренду держмайна плата за суборенду, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендну плати орендаря. Це означає, що застосування коефіцієнта при визначенні орендної плати за основним договором оренди має стати підставою для перегляду плати за суборендним договором (див. рішення Господарського суду АРК від 14.12.2009 р. у справі № 2-3/6193-2009).
Олена Уварова
