Продаж нерухомості: дата виникнення податкових наслідків з податку на прибуток та ПДВ
Наше підприємство (платник ПДВ) уклало договір купівлі-продажу промислової будівлі. У договорі зазначено, що право власності на будівлю переходить у момент його укладення. У свою чергу, оплату за будівлю має бути перераховано протягом 3 місяців із моменту його укладення. Підкажіть, за якою датою виникнуть доходи та податкові зобов'язання з ПДВ?
(м. Донецьк)
Перш ніж перейти до аналізу податкових наслідків зазначимо, що при складанні договорів сторони не мають права відхилятись від приписів ЦКУ, що мають імперативний характер (ч. 3 ст. 6 ЦКУ). Річ у тім: якщо договір на відчуження майна підлягає держреєстрації, то право власності на таке майно переходить не раніше моменту держреєстрації. У свою чергу, договори купівлі-продажу нерухомого майна (крім майна, що перебуває в податковій заставі) відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦКУ необхідно реєструвати. Отже, вказівка в договорі на те, що право власності на об'єкт (у цьому випадку будівлю) переходить за датою укладення договору, не має юридичної сили — право власності на нього буде передано лише після держреєстрації*. Цей факт має ключове значення для податкових наслідків з податку на прибуток.
* Договір купівлі-продажу нерухомості повинен реєструватися в день його нотаріального посвідчення.
Податок на прибуток . Відповідно до п. 137.1 ПКУ дохід від реалізації товару визнається за датою переходу права власності на нього. При цьому під товаром ПКУ розуміє будь-які матеріальні і нематеріальні активи — тобто виходить, що з позиції податкового законодавства будівлі (у тому числі що входять до складу основних засобів) також є товаром. За цією логікою дохід від продажу будівлі має бути визнано в момент передачі права власності на неї — тобто після дати держреєстрації договору купівлі-продажу (теоретично, повинна збігатися з датою його нотаріального посвідчення).
Але не будемо поспішати з висновками, бо в той же час такі доходи вважаються іншими згідно з п.п. 135.5.11 ПКУ , а ці доходи, в свою чергу, відображаються за правилами бухобліку (п.п. 137.16 ПКУ). Мабуть, цієї версії будуть дотримуватися податківці (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2011, № 94, с. 4 та ЄБПЗ за кодом 110.09.01)
ПДВ . Згідно з п. 187.1 ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з ПДВ у загальному випадку вважається дата першої події — відвантаження або оплати. З умов запитання стає зрозуміло, що договір купівлі-продажу укладено на умовах подальшої оплати, а це означає, що в питанні про моменті виникнення ПДВ-зобов'язань орієнтуватися слід на дату відвантаження. При цьому в контексті продажу будівлі датою відвантаження слід вважати дату затвердження Акта приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів за формою № ОЗ-1**.
** Форму документа затверджено наказом Мінстату від 29.12.95 р. № 352.
На завершення нагадаємо, що з 01.01.2012 р. договори на відчуження майна не підлягатимуть реєстрації, що пов'язане з набуттям чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмеження» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI. Так, із цієї дати перехід права власності на нерухомість буде прив'язано до моменту реєстрації такого права. При цьому, виходячи з порядку проведення такої реєстрації***, дати нотаріального посвідчення договору та реєстрації прав власності на майно відрізнятимуться (для такої реєстрації, як і сьогодні, буде передбачено строк у 14 робочих днів). При цьому, найімовірніше, що передача майна (з виникненням зобов'язань з ПДВ) відбуватиметься вже при нотаріальному посвідченні договору, тоді як право власності на нього переходитиме пізніше.
*** З 01.01.2012 р. порядок реєстрації, затверджений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. 1952-IV, буде викладено в новій редакції.
Віталій Смердов, економіст-аналітик
