Оренда у Фонду держмайна: хто виписує акт?
Підприємство орендує приміщення у Фонду державного майна, що перебуває на балансі держорганізації. Орендна плата розподіляється так: 30 % виплачується балансоутримувачу, 70 % — до бюджету. Хто виписує акти на суму орендної плати?
(м. Одеса)
На наш погляд, запитання первісно слід поставити дещо інакше: чи необхідний у принципі подібний акт у межах орендних відносин для підтвердження орендарем своїх податкових витрат, чи, скажімо, достатньо договору оренди, акта приймання-передачі майна, що орендується, а також документів, що підтверджують сплату орендних платежів? І якщо у відносинах зі звичайними суб’єктами господарювання мало хто з орендарів готовий відмовитися від перестраховування у вигляді акта, який щомісячно підписується з орендодавцем, то з Фондом держмайна (ФДМ) потрібні значно вагоміші аргументи. Отже, чи зобов’язаний ФДМ або балансоутримувач виписувати орендарю акти на суму орендної плати?
Відразу відповімо: такого обов’язку в них немає.
Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем (у нашій ситуації — ФДМ) та орендарем. При цьому Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII у питаннях регулювання орендної плати відсилає до затвердженої постановою Кабміну від 04.10.95 р. № 786 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (у редакції постанови Кабміну від 14.09.2011 р. № 961).
Пунктом 17 Методики , зокрема, передбачено: якщо орендодавцем є Фонд держмайна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата за нерухоме майно державних підприємств, організацій спрямовується — 70 % орендної плати до державного бюджету, 30 % — державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно. Як нам вбачається, такий розподіл платежів між бюджетом та балансоутримувачем, прямо передбачений нормативно-правовими актами, що регулюють питання орендної плати за державне майно, не змінює саму їх природу: оплата здійснюється за використання держмайна, орендодавцем якого є ФДМ. Саме з цим органом у орендаря виникають договірні відносини. Як і в будь-яких інших договірних відносинах, кредитор може вказати третю особу, на користь якої може бути виконане зобов’язання, у тому числі перераховано платіж.
Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (п. 14). Платіжні документи на перерахування до бюджету чи орендодавцю орендних платежів подаються платниками установам банку до настання строку платежу (п. 15).
Як уже зазначалося, на нашу думку, щомісячне підписання акта з боку орендаря та орендодавця є хоча і звичною, але з юридичної точки зору, необов’язковою дією. Та і для підтвердження податкових витрат орендарю великою мірою достатньо таких документів, як договір, акт приймання-передачі та платіжних документів, що підтверджують перерахування ним орендних платежів. На жаль, податкові органи традиційно займають в цьому питанні іншу позицію, а тому відхилення від неї у відносинах з орендодавцем — госпрозрахунковим підприємством загрожуватиме податковим спором.
Утім, якщо госпрозрахункові підприємства у своїх відносинах вільні включити до договору умову про таке щомісячне додаткове підтвердження належного виконання сторонами своїх зобов’язань за договором, то Фонд держмайна від положень затверджених Типових договорів навряд чи відступить.
Так, Типовим договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774 (у редакції наказу від 09.08.2007 р. № 1329), серед іншого передбачено:
«Орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні ____ % до ____ % щомісяця не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж» (п. 3.6);
«Орендар зобов’язаний щомісяця до 15 числа надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати за попередній місяць (копію платіжного доручення з відміткою обслуговувального банку про перерахування орендної плати до Державного бюджету України). На вимогу Орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння» (п. 5.11).
Як бачимо, типовий договір не передбачає підписання акта, що підтверджував би виконання орендарем його зобов’язання з перерахування орендних платежів. Для такого підтвердження достатньо відповідних платіжних документів. Зобов’язати Фонд держмайна підписати подібний акт орендар не зможе. Тим більше, вимагати подібного не можна від балансоутримувача, який навіть не перебуває в договірних відносинах з орендарем. Утім, якщо спір з податківцями і виникне, то у платника податків є всі шанси домогтися позитивного для себе рішення (див., зокрема, Інформаційний лист ВАСУ від 01.11.2011 р. № 1936/11/13-11).
Олена Уварова, юрист
