Щодо оподаткування ПДВ операцій з постачання житла

Щодо оподаткування ПДВ операцій з постачання житла

Лист від 03.07.2012 р. № 18073/7/15-3417-13

(витяг)

<…>

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України (далі — Кодекс) звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлового фонду) покупцю, який є особою іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Враховуючи вищезазначене, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.

Операції з подальшого постачання житла (об’єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.

Операції з поставки послуг по спорудженню житла за рахунок замовника (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) підлягають оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах за правилом першої події, встановленим пунктом 187.1 статті 187 Кодексу.

Враховуючи вищевикладене:

1. У випадку коли замовник в процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло укладає попередні договори купівлі-продажу з фізичними особами, згідно з якими отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів фізичними особами на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування у замовника. Лише при передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло фізичній особі (першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов’язання на підставі пункту 187.1 статті 187 Кодексу.

2. У випадку коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, в розумінні норм Кодексу, не буде вважатися операцією з першого постачання житла, а тому ця операція буде звільнятися від оподаткування податком на додану вартість відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.

3. У випадку коли будівництво житла здійснюється забудовником за рахунок залучених коштів ФФБ, податкові зобов’язання у забудовника виникають:

по операціях з постачання послуг зі спорудження житла на загальних підставах за правилом першої події, встановленим пунктом 187.1 статті 187 Кодексу;

по операціях з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва, чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій, у періоді передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло.

Операції по перерахуванню коштів, залучених ФФБ, забудовнику не змінюють податкового кредиту ФФБ та податкових зобов’язань забудовника .

Заступник Голови А. Ігнатов

коментар редакції

Житлова пільга: чергова плутанина від ДПСУ

У цьому листі ДПСУ навела кілька думок щодо застосування житлової пільги з п.п. 197.1.14 ПКУ (про звільнення від ПДВ постачання житла, крім першого постачання) — причому серед них є як цілком передбачувані, так і несподівані. Далі розглянемо їх у розрізі забудовників та підрядників будівництва.

1. Забудовники

1.1. Що вважати першим постачанням житла? Податківці повторюють та частково конкретизують свій традиційний підхід (див. листи ДПСУ від 03.01.2012 р. № 51/7/15-3417-13, від 04.11.2011 р. № 4979/6/15-3415-26) щодо того, що першим постачанням житла в контексті п.п. 197.1.14 ПКУ вважається лише операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло його першому власнику — незалежно від джерел фінансування (за власні кошти, кошти ФФБ тощо). Ця думка вже неодноразово та небезпідставно піддавалася критиці, нагадаємо чому.

По-перше , якщо житло будується підрядником за рахунок замовника, то першим постачанням у розумінні абз. «а» п.п. 197.1.14 ПКУ необхідно вважати постачання БМР таким підрядником та як наслідок обкладати його ПДВ. У свою чергу, подальша передача новозбудованого житла покупцю буде другим постачанням, а тому ця операція повинна звільнятися від ПДВ. На жаль, ДПСУ традиційно забуває про це та виносить постачання БМР за межі п.п. 197.1.14 ПКУ, наполягаючи на їх оподаткуванні в загальному порядку (також див. далі).

По-друге , висновок контролерів про те, що першим постачанням є операція з оформлення правовстановлюючих документів на першого власника, не випливає з п.п. 197.1.14 ПКУ — це виключно їх думка, тоді як формально в цій нормі йдеться про передачу новозбудованого житла його покупцю (який, до речі, зовсім не обов’язково має бути першим власником).

Для наочності наведемо обидва підходи (формальний та запропонований ДПСУ) у табличній формі.

1.2. Подія для відображення зобов’язань з ПДВ . На відміну від попереднього, щодо цього питання контролери висунули нові думки. Так, вони вважають, що зобов’язання з ПДВ у забудовника виникають лише при передачі покупцю права власності на житло — навіть якщо першою подією було отримання оплати, уключаючи кошти ФФБ та суми забезпечення за попереднім договором купівлі-продажу житла (див. про це далі). На жаль, ДПСУ не уточнила, на якій підставі було зроблено відступ від правила першої події, установленого п. 187.1 ПКУ, але вважаємо, що приводом для цього могло стати і формулювання норми п.п. 197.1.14 ПКУ: річ у тім, що в ній дійсно зазначається про передачу житла покупцю*. Водночас через неочевидність цього підходу перед його реалізацією краще обзавестися індивідуальною податковою консультацією.

* Звісно, можна заперечити, що п.п. 197.1.14 ПКУ не може встановлювати дату виникнення податкових зобов’язань. Це логічно, але повинні попередити, що в ПКУ подібні казуси зустрічаються раз у раз: наприклад, установлення касового методу щодо податкового кредиту в п. 187.1 ПКУ.

1.3. Забезпечення за попереднім договором . У багатьох фахівців у сфері оподаткування роздуми ДПСУ щодо оподаткування забезпечувальних платежів за попереднім договором (зокрема, про те, що отримання забудовником цих сум не спричинює необхідності відображення зобов’язань з ПДВ) викликали зауваження. Вони засновані на тому, що завдаток (у правочинах з продажу житла ця форма забезпечення зобов’язань зустрічається найчастіше) не може застосовуватися до попередніх договорів. З цим твердженням ми не споритимемо — адже відповідно до ч. 1 ст. 570 ЦКУ завдаток виконує у тому числі і платіжну функцію (спрямовується в рахунок погашення зобов’язань), тоді як платіжних зобов’язань за попереднім договором не виникає. Проте слід зауважити: неможливість використання в цьому випадку завдатку не свідчить про неможливість застосування інших форм забезпечення, тим більше, що ЦКУ містить не вичерпний їх перелік та надає сторонам певну свободу в їх конструюванні (ч. 2 ст. 546 ЦКУ). При цьому ДПСУ вважає, що отримання забудовником таких забезпечувальних платежів не спричинює необхідності нарахування зобов’язань з ПДВ, що, на наш погляд, правильно. Річ у тім, що таке забезпечення в будь-якому разі не має виконувати платіжну функцію (див. вище), а отже, воно не вважатиметься авансом. Водночас перед тим, як дотримуватись наданого висновку, рекомендуємо отримати індивідуальну податкову консультацію.

Крім того, на вказану думку можна спиратися лише в контексті попередніх договорів, що стосуються постачання житла, тоді як в інших ситуаціях при отриманні завдатку чи іншого подібного забезпечення платнику слід відобразити зобов’язання з ПДВ як за авансом (якщо отримання такої суми є першою подією) — навіть незважаючи на те, що правова природа цих платежів відрізняється.

2. Підрядники

На думку ДПСУ, операції зі спорудження житла за рахунок замовника (уключаючи вартість придбаних виконавцем матеріалів) підлягають обкладенню ПДВ на загальних підставах — як уже зазначалося, податківці не бажають визнавати того факту, що саме ці постачання повинні вважатися першими в розумінні абз. «а» п.п. 197.1.14 ПКУ. Водночас увагу в цьому контексті звертає на себе зовсім інше. Так, у листі зазначено, що підрядники повинні нараховувати ПДВ-зобов’язання за правилом першої події, без варіантів. Проте, як нам усім відомо, з 19.01.2012 р. до п. 187.1 ПКУ було внесене доповнення, що передбачає для підрядників у будівництві право застосування касового методу з ПДВ (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2012, № 15, с. 6). Незважаючи на це, зазначений факт, судячи з усього, викликаний не фіскальною думкою, а банальною помилкою, що підтверджується і консультаціями в Єдиній базі податкових знань у розділі 130.07 (хоча слід зауважити, наразі податківці істотно звужують сферу застосування касового методу щодо БМР, однак про це ми поговоримо в одному з наступних матеріалів).

　Віталій Смердов