Пошта редакції. Продаж об’єкта нерухомості за готівку

Продаж об’єкта нерухомості за готівку

При розрахунках готівкою слід мати на увазі, що п. 2.3 Положення № 637 встановлено обмеження щодо суми щоденних готівкових розрахунків між суб’єктами підприємницької діяльності. Так, сума готівкового розрахунку одного підприємства (підприємця) з іншим підприємством (підприємцем) протягом одного дня за одним або декількома платіжними документами не може перевищувати 10000 грн. (постанова Правління НБУ «Про встановлення граничної суми готівкових розрахунків» від 09.02.2005 р. № 32). Платежі суб’єктів підприємництва понад таку суму здійснюються виключно в безготівковій формі. При цьому кількість підприємств (підприємців), з якими проводяться протягом дня готівкові розрахунки, не обмежується.

Водночас звертаємо увагу: це обмеження стосується готівкових розрахунків, що здійснюються між суб’єктами підприємницької діяльності (!), тобто готівкових розрахунків підприємств (підприємців) з підприємствами (підприємцями). Тоді як, наприклад, на розрахунки підприємств (підприємців) зі звичайними фізичними особами (громадянами) воно не поширюється (п.п. «а» п. 2.3 Положення № 637). Тому готівкові розрахунки фізичних осіб (громадян) із підприємствами (підприємцями) можуть здійснюватися в будь-якому розмірі та їх сума наразі при цьому не обмежується (на що, зокрема, звертав увагу і НБУ в листі від 06.03.2013 р. № 11-117/736/2821). Оскільки у запитанні йдеться про продаж об’єкта нерухомості фізичній особі (громадянину), 10-тисячне обмеження таких готівкових розрахунків не стосується і за домовленістю сторін внести оплату готівкою громадянин-покупець може в будь-якому розмірі, у тому числі відразу в усій сумі (обмеження щодо суми готівкового платежу при цьому немає).

Хоча слід зауважити, наміри в перспективі «взятися» і за громадян — фізичних осіб у НБУ все ж є. У всякому разі, на сьогодні існує проект відповідної постанови, якою пропонується обмежити готівкові розрахунки фізичних осіб з підприємствами (підприємцями) за товари (роботи, послуги) протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами сумою у 150000 грн. До того ж, таке ж обмеження у 150000 грн. у проекті постанови пропонується запровадити і щодо готівкових розрахунків між фізичними особами за договорами купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню. Проте, повторимо, наразі такий документ — усього лише проект, тому при проведенні готівкових розрахунків за участі громадян заплановане 150-тисячне обмеження поки не діє (тобто сума готівкових розрахунків з громадянами, а також між громадянами допоки ніяк не лімітується).

Що стосується патенту та РРО при продажу нерухомості за готівку, то відразу вкажемо: якщо підприємство-продавець уже має торговий патент та РРО (тобто займається, наприклад, торговельною діяльністю, у межах якої здійснює готівкові розрахунки з покупцями), то продаж об’єкта нерухомості в такому разі та приймання готівкових коштів від покупця йому також краще провести через РРО.

Якщо ж підприємство торговельним не є (патенту та РРО не має), то, на наш погляд, подібна разова операція з продажу об’єкта основних засобів (нерухомості) не може вважатися для нього торговельною діяльністю (п.п. 14.1.246 ПКУ), тому необхідності придбання торгового патенту та проведення розрахунків через РРО спричинити не повинна.

Водночас контролюючі органи, схоже, дотримуються із цього приводу іншої думки, відповідаючи, наприклад, на запитання про необхідність придбання торгового патенту при продажу за готівку основних засобів (ОЗ) ствердно. Так, зокрема, у консультації з розділу 120.01 ЄБПЗ роз’яснюється: якщо продаж основних засобів здійснюється суб’єктом господарювання в окремому приміщенні (офісі) шляхом готівкових розрахунків (у тому числі з оформленням прибуткового касового ордера), то такому суб’єкту господарювання на загальних підставах слід придбати торговий патент відповідно до ст. 267 ПКУ. У такому разі, ураховуючи «разовість» та несистематичність операції продажу ОЗ, податківці, вважаємо, повинні погоджуватися з можливістю придбання підприємством короткострокового торгового патенту строком дії від 1 до 15 календарних днів (п.п. 267.7.2 ПКУ) та вартістю за один день у розмірі 0,02 мінімальної заробітної плати (п.п. 267.3.8 ПКУ). Принагідно нагадаємо, що від придбання торгового патенту та сплати пов’язаного з ним збору за провадження деяких видів підприємницької діяльності звільнені суб’єкти спрощеної системи оподаткування — єдиноподатники (п.п. 5 п. 297.1 ПКУ). Тому їм торговий патент придбавати не потрібно.

Щодо застосування РРО в разі продажу ОЗ за готівку, то думку податківців з цього питання не можна назвати усталеною. Адже в минулому контролюючі органи висловлювалися як «проти» застосування РРО (листи ДПАУ від 18.11.2004 р. № 10413/6/23-2119 та від 10.04.2009 р. № 7612/7/23-7017/264 // «Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 42, с. 6 і № 97, с. 47), так і, іноді змінюючи свою думку на протилежну, «за» застосування РРО в цьому випадку (лист ДПАУ від 26.07.2006 р. № 14109/7/23-8017).

На сьогодні, наприклад, у розділі 07.02 ЄБПЗ можна зустріти консультацію (у дусі згаданого вище листа ДПСУ від 10.04.2009 р. № 7612/7/23-7017/264), де роз’яснюється таке: при продажу основних засобів (що обліковуються в бухгалтерському обліку на рахунку 10 «Основні засоби»), суб’єкти господарювання можуть проводити готівкові розрахунки за них у касах підприємств без РРО, з оформленням операцій прибутковими та видатковими касовими ордерами та видачею відповідних квитанцій, підписаних та завірених печаткою в установленому порядку. Разом із тим, дозволяючи, на перший погляд, не застосовувати РРО, такі роз’яснення контролюючих органів водночас викликають ще більше запитань. Особливо якщо враховувати, що будь-який продаж основних засобів на сьогодні згідно з вимогами П(С)БО 27 супроводжується їх попереднім переведенням на субрахунок обліку запасів 286 «Необоротні активи, утримувані для продажу», звідки вони в подальшому при реалізації і списуються з балансу (детальніше про продаж та вибуття основних засобів див. «Податки та бухгалтерський облік», 2011, № 94). Також при цьому виникає запитання: як бути, наприклад, у разі продажу інших (у тому числі малоцінних) основних засобів, що обліковуються в бухобліку на рахунку 11.

До того ж про те, що насправді не все так гладко й відомо чимало випадків, коли податківці при перевірках, як і раніше, донараховують штрафи за непроведення готівки при продажу ОЗ через РРО, свідчить і численна судова практика, яка, на щастя, при розгляді подібних спорів підтримує платників податків. Так, зокрема, при розгляді подібних справ суди виходять з такого: оскільки реалізація основних засобів здійснюється несистематично та має разовий характер, то така діяльність у розумінні Закону про РРО не може вважатися торговельною діяльністю, а отримання коштів від покупця — «розрахунковою» операцією. Тому операція з продажу суб’єктом господарювання ОЗ, що не відповідає таким критеріям, під дію (сферу регулювання) Закону про РРО не підпадає та застосування РРО не потребує, а приймання готівкових коштів у такому разі може проводитись з оформленням прибутковими ордерами в касі підприємства. Показовими в цьому плані є, наприклад, ухвали ВАСУ від 19.07.2012 р. № К-32888/10; від 26.07.2011 р. № К-16120/08, що винесені вже на стадії касаційного оскарження та підтримали платників податків при продажу за готівку об’єктів ОЗ — нерухомості (!) без РРО (у тому числі, коли за наявності в підприємства РРО сума від продажу будинку прибуткувалася повз нього безпосередньо до каси підприємства — див. ухвалу ВАСУ від 09.10.2012 р. № К-32430/10-С).

До речі, аналогічно, слід зауважити, судові органи виступають на захист платників податків і при «разових» продажах «рухомих» об’єктів ОЗ, зокрема, транспортних засобів, указуючи на те, що автомобілі є основними засобами та не можуть у розумінні Закону про РРО вважатися товаром. А оскільки Закон про РРО зобов’язує суб’єктів господарювання застосовувати РРО при продажу товарів та на продаж ОЗ не поширюється, вимога податківців щодо проведення готівкової виручки при продажу транспортних засобів через РРО, як зазначають суди, є неправомірною, а нарахування штрафних санкцій у такому разі виглядає безпідставним (ухвали ВАСУ від 25.04.2013 р. № К/9991/15336/11; від 21.02.2013 р. № К-23501/10; від 20.12.2012 р. № К/9991/24148/11; від 23.07.2012 р. № К-28359/10). Також у цьому випадку варто відзначити ухвалу ВАСУ від 07.03.2013 р. № К-33645/10, де суд дійшов висновку, що продаж об’єкта ОЗ (будівлі) є разовою операцією та не може вважатися для підприємства торговельною діяльністю, тому придбання підприємством-продавцем торгового патенту не потребує.

Та все ж, зважаючи на позитивну судову практику, як бачимо, отримання готівкової оплати при продажу об’єктів ОЗ пов’язане для підприємства з певними труднощами. Тому, ураховуючи «особливе» ставлення до ситуації контролюючих органів, у цьому випадку ми, як і раніше, рекомендуємо за можливістю не використовувати готівкові розрахунки (тобто не оформляти продаж основних засобів через касу за допомогою прибуткового касового ордера), а при продажу ОЗ перераховувати оплату за них безготівковим способом (з унесенням покупцем оплати через касу банку). А тому, щоб уникнути зазначених вище можливих претензій з боку податківців, якими може обернутися готівкова оплата для підприємства-продавця, сторонам усе ж краще домовитися про перерахування оплати за об’єкт нерухомості в безготівковій формі.