Пошта редакції. Продаж частини будівлі

Продаж частини будівлі

Насамперед зауважимо: оскільки в чинному законодавстві облікові моменти продажу частини об’єкта основних засобів (у тому числі частини нерухомості) прямо не врегульовано, у такому разі відображати операції доводиться, відштовхуючись від загальних облікових правил та норм.

Так, для продажу частини будівлі підприємству насамперед потрібно поділити об’єкт основних засобів (будівлю) на дві частини, виділивши тим самим два об’єкти: (1) об’єкт, що підлягає продажу, і (2) об’єкт, який підприємство продовжуватиме використовувати у своїй господарській діяльності. Зауважимо: чинне законодавство цьому не перешкоджає і, наприклад, п. 4
П(С)БО 7 допускає, що складові частини об’єкта основних засобів, які мають різний строк корисного використання (експлуатації), можуть визнаватися в бухгалтерському обліку окремими об’єктами основних засобів.

У зв’язку з цим постає запитання: як здійснити подібний розподіл та визначити балансову (облікову) вартість кожного з об’єктів? Адже платнику податків відома лише балансова вартість будівлі (об’єкта) у цілому. Методи тут можна запропонувати такі (з яких кожен платник податків вибере для себе найбільш відповідний):

— пропорційно площі: наприклад, балансова вартість будівлі (загальною площею 100 кв. м) 800000 грн.; площа частини будівлі, що продається, — 40 кв. м. Тоді балансова вартість частини будівлі, що продається, розраховується так: 800000 грн. х 40 кв. м : 100 кв. м = 320000 грн. Відповідно, розподіливши за таким принципом первісну вартість, залишкову вартість та суму нарахованого зносу за об’єктом (будівлею), виділяють частини, що реалізовується та залишається в користуванні підприємства. Зауважимо: ідею розподілу вартості нерухомості пропорційно площі підтримують і податківці (див., наприклад, консультацію в розділі 110.09.01 ЄБПЗ, що рекомендує визначати балансову вартість частини об’єкта нерухомості виходячи з розрахованої балансової вартості 1 кв. м об’єкта нерухомості та відповідної частини площі). Водночас, слід визнати: цей метод не універсальний, оскільки не враховує, наприклад, стан приміщень, їх розташування та інші фактори, що впливають на формування вартості. Тому при розподілі об’єкта можна зупинитися на іншому альтернативному варіанті, що дозволяє врахувати щодо об’єкта справедливу вартість;

— пропорційно справедливій вартості: у такому разі, як правило, проводять аналогію з нормами п. 9 П(С)БО 7, де передбачено, що первісна вартість об’єктів основних засобів, зобов’язання за якими визначено загальною сумою, визначається шляхом розподілу цієї суми пропорційно справедливій вартості кожного окремого об’єкта. У такому разі, наприклад, за даними проведеної експертної оцінки, що оцінила в загальній вартості будівлі частину, яка буде продана (тобто визначивши відповідно в такий спосіб справедливу вартість), підприємство зможе в такій же пропорції здійснити поділ об’єкта на частини, виділивши їх вартість. Наприклад, об’єкт нерухомості (балансовою вартістю 450000 грн.) було оцінено незалежним експертом у 500000 грн. (справедлива вартість), а його частина, що реалізується, — у 100000 грн. (справедлива вартість) Тоді балансову вартість частини будівлі, що продається, буде визначено так: 450000 грн. х 100000 грн. : 500000 грн. = 90000 грн. До речі, схожий принцип (що пропонує, щоправда, при розподілі за орієнтир брати звичайні ціни) установлено п. 146.7 ПКУ й у податковому обліку. У зв’язку з чим зауважимо: стосовно «нерухомої» ситуації, що розглядається, поняття справедливої вартості (для бухгалтерського обліку) та звичайної ціни (для податкового обліку), по суті, будуть ідентичними.

Після цього, виділивши в такий спосіб частину об’єкта основних засобів, що реалізується, в обліку операції з її продажу відображають у загальновстановленому порядку — тобто як продаж окремого об’єкта основних засобів:

— у бухгалтерському обліку — з попереднім переведенням згідно з вимогами П(С)БО 27 до складу запасів на субрахунок 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу»;

— у податковому обліку — керуючись п. 146.13 ПКУ, що регулює продаж основних засобів, та відображаючи результат від реалізації об’єкта ОЗ в інших «податкових» доходах (рядок 03.17 додатка ІД до декларації з податку на прибуток) або в інших «податкових» витратах (рядок 06.4.16 додатка ІВ до декларації з податку на прибуток).

Також при продажу частини будівлі відповідні записи вносять до інвентарної картки об’єкта (за типовою формою № ОЗ-6). Як варіант, після цього стара інвентарна картка може бути закрита, а на частину будівлі, що залишилася, яку підприємство продовжує використовувати в своїй господарській діяльності, заведено нову інвентарну картку обліку основних засобів (за типовою формою № ОЗ-6).

Приклад. На балансі підприємства значиться будівля (площею 100 кв. м), первісна вартість якої — 400000 грн.; сума нарахованого зносу — 150000 грн.; залишкова вартість — 250000 грн. Підприємство вирішило продати частину будівлі (20 кв. м) за договірною вартістю 72000 грн. (у тому числі ПДВ — 12000 грн.). Розподіл об’єкта на частини (пропорційно площі) здійснено так:

В обліку підприємства продаж частини будівлі відобразиться так:

І ще один момент, вартий уваги, стосується плати за землю. Зі ст. 377 ЦКУ і ст. 120 ЗКУ випливає, що перехід права власності на нерухомість (її частину) тягне за собою перехід права власності на частину земельної ділянки, що належить до такої будівлі. При цьому особливості сплати податку на землю в такому разі визначено п. 286.6 ПКУ.