Теми статей
Обрати теми

Господарям хатин та палаців: податок на нерухомість у юросіб

Редакція ПБО
Стаття

Господарям хатин та палаців: податок на нерухомість у юросіб

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), став реальністю для платників податків зовсім недавно. Зокрема, для юридичних осіб рік, що настав, — другий рік його декларування та сплати. А де справляння будь-якого податку, там і супутні цьому проблеми… Загалом, у запропонованій статті йтиметься про те, що зараз потрібно пам’ятати при складанні «нерухомої» звітності, щоб проблем із його сплатою протягом року стало якомога менше.

Олександр Ключник, податковий експерт

 

Щоб правильно сплачувати практично будь-який податок, необхідно знати такі його елементи, як об’єкт оподаткування, база оподаткування, ставка оподаткування, коло осіб, які є платниками, базовий податковий (звітний) період. Щодо платників ми зупинимося, як це випливає із заголовка, на юридичних особах*. А от інші «складові успіху» послідовно розглянемо далі.

* Про новації, які відчують на собі в поточному році фізичні особи — платники цього податку, ви можете прочитати в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 64, с. 31. До речі, приватні підприємці сплачують податок на нерухоме майно як звичайні фізособи (див. «Вісник Міністерства доходів і зборів України», 2014, № 4).

 

Об’єкт оподаткування

Згідно з п.п. 265.2.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ) об’єктом обкладення податком на нерухомість є об’єкт житлової нерухомості, у тому числі його частка.

При цьому об’єкти житлової нерухомості визначені як будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки (п.п. 14.1.129 ПКУ). Типи житлової нерухомості наведемо в табл. 1.

Таблиця 1. Типи житлової нерухомості

Найменування

Характеристика

1

2

Житловий будинок

будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості

Житловий будинок садибного типу

житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень

Прибудова до житлового будинку

частина будинку, яка розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін та має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну

Квартира

ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання

Котедж

одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою

Кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах

ізольовані приміщення в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів

Садовий будинок

будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків

Дачний будинок

житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку

 

Важливо мати на увазі, що п.п. 265.2.2 ПКУ містить перелік житлової нерухомості, що не є об’єктом обкладення податком на нерухомість. Зазначений перелік загальний — як для фізичних, так і для юридичних осіб, хоча не всі з наведених у ньому позицій є універсальними з точки зору кола платників. Із числа тих, що можуть становити виняток з об’єкта оподаткування для юросіб, назвемо насамперед гуртожитки та об’єкти житлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження або безумовного (обов’язкового) відселення.

img 1Пільг у юридичних осіб серед об’єктів дуже мало. По суті, це тільки можливість установлення місцевими радами додаткових пільг для об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності релігійних організацій України за певних умов (див. п.п. 265.4.2 ПКУ). Звертаємо увагу, що пільга у вигляді зменшення бази оподаткування на 120/250/370 кв. м, установлена п.п. 265.4.1 ПКУ, юрособами не застосовується.

Зауважимо, що як об’єкт оподаткування на нерухомість прямо названо частку об’єкта житлової нерухомості, а як базу оподаткування — житлову площу таких часток (див. пп. 265.2.1 і 265.3.3 ПКУ відповідно). У зв’язку з цим не зайвим буде нагадати, що будь-яке майно (у тому числі й нерухоме) може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності (ч. 2 ст. 355 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV).

Варте уваги, що коло суб’єктів права спільної сумісної власності аналогічне суб’єктам права спільної часткової власності, причому в обох випадках такими суб’єктами можуть бути юридичні особи. Утім, на практиці відносини спільної сумісної власності виникають майже виключно між фізичними особами. Із цієї причини обмежимося тут розглядом тільки тих нюансів сплати юрособами податку на нерухомість, які стосуються спільної часткової власності. Головний із них визначено п.п. «а» п.п. 265.1.2 ПКУ: якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності декількох осіб, платником податків є кожна з цих осіб за частку, що їй належить.

База оподаткування

Згідно з п.п. 265.3.1 ПКУ базою оподаткування є житлова площа об’єкта нерухомості, у тому числі його частки. При цьому п.п. 265.3.3 ПКУ уточнює, що база оподаткування об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, які перебувають у власності юросіб, розраховується ними самостійно виходячи з житлової площі об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Такими документами є, наприклад, Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором, органом державної виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, договір купівлі-продажу, договір міни, дарування, Свідоцтво про придбання квартири з прилюдних торгів, рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно тощо (детальніше див. Методичні рекомендації стосовно документів, необхідних для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, прийняті колегією Держреєстру України від 11.12.2012 р. (протокол № 3)).

Ставки податку

Ставки податку мають бути встановлені місцевою владою виходячи з житлової площі об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.5.1 ПКУ). Розміри таких ставок прив’язані до законодавчо встановленого розміру мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року (п.п. 265.5.3 ПКУ). Наведемо їх далі в табличній формі.

Таблиця 2. Ставки податку на нерухомість для юросіб

 

Житлова площа

квартири

житлового будинку

квартири

житлового будинку

від 0 до 240 кв. м

від 0 до 500 кв. м

понад 240 кв. м

понад 500 кв. м

Ставка податку на нерухомість

1 % МЗП*

2,7 % МЗП*

* Мінімальна заробітна плата на 01.01.2014 р. — 1218 грн. (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 10, с. 26).

 

Базовий період, порядок обчислення та сплати податку

Базовий податковий (звітний) період, за який обчислюється податок на нерухомість, становить календарний рік (п.п. 265.6.1 ПКУ).

У 2014 році (і далі, якщо не відбудуться чергові зміни) юрособи можуть подавати податковому органу декларацію з податку на нерухомість до 20 лютого звітного року. Це — наслідок змін, унесених Законом України від 04.07.2013 р. № 403-VII (далі — Закон № 403 // «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 64) до п.п. 265.7.5 ПКУ. Зауважимо, що у 2013 році строк подання звітності було обмежено датою 1 лютого.

Що стосується форми звітності з податку на нерухомість, то тут на момент написання статті є певна невизначеність. Річ у тім, що наказом Міндоходів від 05.12.2013 р. № 766 затверджено нову форму Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. При цьому наказом Мінфіну України від 27.12.2013 р. № 1178 колишня форма декларації, затверджена наказом цього ж міністерства від 25.12.2012 р. № 1408 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 8, с. 5), визнана такою, що втратила чинність.

Водночас обидва свіжі накази взагалі-то набирають чинності 7 лютого (принаймні, коли готувалася ця стаття, то на зазначену дату було заплановане їх опублікування в бюлетені «Офіційний вісник України»). За такого розкладу виходить, що згідно з п. 46.6 ПКУ застосовувати нові форми «нерухомої» звітності слід аж наступного року. Сподіваємося, що так само підійдуть до цього і контролери, особливо з урахуванням того, що принципових відмінностей між старою і новою формами немає жодних (навіть помилки і ті залишилися на місці). ☺

Одним словом, у цій статті ми спеціально не наводитимемо «шапку» звіту, щоб не вводити вас, шановні читачі, в оману. Ну а щодо заповнення змістовної частини, як ви далі побачите, між ними немає жодної різниці. Повернемося краще до порядку подання декларації.

Отже, підпунктом 265.7.5 ПКУ передбачено, що її подають до контролюючого органу за місце­знаходженням об’єкта обкладення податком на нерухомість, із розбиттям річної суми рівними частинами поквартально.

Це означає, що якщо об’єкти житлової нерухомості і власне юрособа розташовані на території однієї сільської, селищної або міської ради (код КОАТУУ один і той же), то можна подавати одну узагальнену податкову декларацію за місцем розташування, яке збігатиметься з місцем основної реєстрації юрособи.

Якщо ж об’єкти житлової нерухомості знаходяться на території різних адміністративно-територіальних одиниць (коди органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єктів житлової нерухомості згідно з КОАТУУ різні), то платник податків зобов’язаний подати до податкової інспекції за місцезнаходженням кожного об’єкта житлової нерухомості окрему декларацію з податку на нерухомість. Це вимагає від юрособи — власника житлової нерухомості зареєструватись за неосновним місцем обліку в органі Міндоходів за місцезнаходженням кожного об’єкта житлової нерухомості (п. 63.3 ПКУ).

Сплачують задекларовану в такий спосіб суму податку на нерухомість юрособи щокварталу авансовими внесками (по 1/4 суми) до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом (п.п. «б» п.п. 265.10.1 ПКУ). Здійснюється сплата також за місцем розташування об’єкта житлової нерухомості та зараховується до відповідного бюджету відповідно до положень Бюджетного кодексу (п.п. 265.9.1 ПКУ).

Примітка (виноска **) до форми декларації з податку на нерухомість вказує, що, розподіляючи річну суму рівними частинами поквартально, округ­лювати суми нарахованого податку в декларації слід таким чином:

— за 1, 2 і 3 квартали округлення здійснюється за загальними правилами;

— за 4 квартал сума податку визначається як різниця річної суми податку і суми податку за перші три квартали.

Зміна бази оподаткування протягом року

Зміна бази обкладення (кількості об’єктів та/або їх площі) юрособи податком на нерухомість протягом року може відбуватися з таких причин:

збудовано новий об’єкт житлової нерухомості та зареєстровано право власності на нього;

придбано новий об’єкт житлової нерухомості (або збільшено частку в праві власності на об’єкт житлової нерухомості);

продано об’єкт житлової нерухомості (або зменшено частку в праві власності на такий об’єкт).

Як визначено п.п. 265.8.1 ПКУ, в разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року, податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт. Для нового власника обчислення податку починається з місяця, в якому в нього виникло право власності.

До речі, якщо придбання житлової нерухомості та її продаж відбуваються в межах одного місяця, то за наявності документального підтвердження цих фактів платник звільняється від сплати податку на нерухомість. Про це говорять податківці в БЗ (підкатегорія 106.07). Що ж, логічно і справедливо (за попередній місяць податок заплатить первісний власник, а починаючи з поточного місяця його повинен буде сплачувати остаточний власник).

Для випадку виникнення права власності на новостворений об’єкт ст. 265 ПКУ говорить лише про необхідність протягом місяця з дати виникнення зазначеного права подати відповідну декларацію (п.п. 265.7.5). Прямої вказівки на те, за який період слід розрахувати та сплатити податок у такому разі (тобто для житлового новобуду, на який зареєстровані права власності), ст. 265 ПКУ не містить.

У Базі знань (див. підкатегорію 106.07) відповіді на запитання, з якого періоду юридична особа починає нараховувати податок на нерухомість за новоствореним (нововведеним) об’єктом житлової нерухомості, на момент підготовки цієї статті теж, на жаль, немає.

За таких обставин дозволимо собі припустити, що для новоствореного об’єкта житлової нерухомості необхідно обчислювати податок на нерухомість починаючи з місяця, у якому в юрособи виникло право власності на такий об’єкт — тобто так само, як і при переході права власності до покупця. Раніше можна було б стверджувати, що в цьому випадку податок слід обчислити з дня виникнення права власності, як про це зазначалося в п.п. 265.7.6 ПКУ. Проте з прийняттям Закону № 403 цей підпункт було вилучено. У табл. 3 на с. 31 наведене наше бачення того, за який проміжок часу в межах звітного періоду (календарного року) потрібно обчислити податок, якщо об’єкт не належить платнику протягом усього року.

Таблиця 3. Розрахунок податку на нерухомість при зміні бази оподаткування протягом року

Причина зміни суми податку

Власник об’єкта житлової нерухомості

попередній

новий

Перейшло право власності на об’єкт від попереднього власника до нового

З 1 січня звітного року до початку місяця, в якому втрачено право власності (п.п. 265.8.1 ПКУ)

З початку місяця, в якому виникло право власності на об’єкт, до кінця року або до початку місяця, в якому таке право буде втрачено, якщо це станеться раніше кінця року (п.п. 265.8.1 ПКУ)

Побудовано новий об’єкт та зареєстровано право власності на нього

 

На нашу думку — з початку місяця, в якому виникло право власності на об’єкт, до кінця року або до початку місяця, в якому таке право буде втрачено, якщо це станеться раніше кінця року (аналогічно тому, як це відбувається при переході права власності)

 

Оскільки початок і закінчення проміжків часу, за які протягом року може нараховуватися «неповний» податок на нерухомість, прив’язані до початку місяців, то варто обчислити за конкретним об’єктом величину податку за рік і розділити на 12. Величина, що вийшла, — це сума податку за один місяць. У кожному конкретному випадку, коли право власності належить юрособі менше року, суму податку за місяць необхідно помножити на кількість місяців (з урахуванням правила п.п. 265.8.1 ПКУ). Це і буде величина податку, що підлягає сплаті.

Наведемо далі приклад, у якому покажемо, як заповнити звітну декларацію з податку на нерухомість на 2014 рік і заразом, як уточнити її показники у зв’язку зі зміною бази оподаткування у звітному році.

Приклад. На 1 січня 2014 року підприємство є власником двох об’єктів нерухомості: квартири житловою площею 85 кв. м та квартири житловою площею 220 кв. м. Ці об’єкти були враховані в декларації, поданій до 20 лютого. Припустимо, 12 травня 2014 року підприємство продає меншу з квартир.

Наведемо спочатку фрагмент звітної декларації (див. рис. 1 на с. 32).

Після того, як 12 травня 2014 року менша з квартир продана, необхідно, по-перше, відобразити цей факт у декларації, яка подається протягом місяця після переходу права власності до покупця (хоча безпосередньо строк її подання в один місяць установлено абзацом другим п.п. 265.7.5 ПКУ тільки для новостворених об’єктів житлової нерухомості). По-друге, у цій же декларації слід правильно розраху­вати авансові внески, які ще доведеться сплатити за 2014 рік.

Оскільки строки декларування до моменту продажу однієї з квартир уже минули, то декларація, що подається, матиме тип «Уточнююча». Про це йдеться в листах Міндоходів від 27.05.2013 р. № 3492/6/99-99-15-03-01-16 («Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 68) і ГУ Міндоходів у м. Києві від 06.06.2013 р. № 805/10/06-4-06 («Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 58).

Звітний період залишиться тим самим — 2014 рік, але з’явиться позначка «з урахуванням уточнень з», у якій слід зазначити 12.05 (дата продажу квартири житловою площею 85 кв. м). Номер її, судячи з усього, теж буде 1, оскільки з уточнюючих декларацій вона в цьому році перша (див. виноску на бланку декларації до заповнення цього поля).

Згідно з п.п. 265.8.1 ПКУ податок має бути сплачено з 1 січня звітного року до початку місяця, в якому втрачено право власності, тобто в нашому прикладі з 01.01.2014 р. по 30.04.2014 р. включно. Це — 4 місяці. Річна сума податку за квартиру, що продається, — 1035,30 грн., розділивши її на 12, отримаємо суму податку за один місяць — 86,275 грн. Підприємство повинне в 2014 році сплатити податок у сумі 86, 275 х 4 = 345,10 грн. Фрагмент такої уточнюючої декларації наведено на рис. 2 (див. с. 33).

 

№ з/п

Тип об’єкта житлової нерухомості (зазначається код*)

Житлова площа об’єкта житлової нерухомості

Ставки податку

Річна сума податку на нерухоме майно, яка підлягає сплаті за даними платника7,8

I квартал8

II квартал8

III квартал8

IV квартал8**

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

1

85,00

12,18

1035,30

258,83

258,83

258,83

258,81

2

1

220,00

12,18

2679,60

669,90

669,90

669,90

669,90

3

4

59

6

Нараховано податку на 2014 рік, усього (сума значень к. 6 - 9 р. 1 - 5)

3714,90

928,73

928,73

928,73

928,71

 

<…>

До декларації додаються:

Х

Додаток «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості»

 

 

 

Доповнення до Податкової декларації (заповнюється і додається відповідно до пункту 46.4 статті 46 глави 2 розділу II Податкового кодексу України)

 

Рис. 1. Фрагмент звітної декларації з податку на нерухомість на 2014 рік

 

Зменшення податкового зобов’язання в нашому прикладі не пов’язано з виправленням помилки, а є, по суті, коригуванням податкових зобов’язань у зв’язку зі зміною бази оподаткування. Не буде виправлення помилки й у іншої сторони (припустимо, набувачем проданої квартири стала теж юридична особа), а отже, у неї не буде підстав відображати в уточнюючій декларації, що подається, розмір недоплати та вести мову про штрафи.

Повернемося до нашого прикладу. За перший квартал (у строк — до 30 квітня) до моменту очікуваного продажу квартири підприємство вже сплатило авансовий внесок у сумі 928,73 грн. За другий квартал залишилося сплатити 86,27 грн. (за квітень) за продану в травні квартиру та чергову порцію податку за другу квартиру в розмірі 669,90 грн. Сукупно — 756,17 грн. Ми показали цю суму як таку, що має бути сплачена у строк до 30 липня. Чесно кажучи, подібна вимога ніде не міститься і не можна виключити можливість «розтягнути» 86,27 грн. на три порції — за другий квартал, за третій і за четвертий. Платежі, що залишилися, в такому разі були б рівними. Але в ситуації з невизначеним алгоритмом розподілу величини податкових зобов’язань, що змінилася, наш підхід виглядає безпечнішим (адже податок за продану в травні квартиру сплачено таким чином повністю вже за підсумками другого кварталу, а не року).

І нарешті, не забудьте, що як зі звітною, так і з уточнюючою декларацією слід подавати додаток «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості» (власне додаток ми не наводимо, бо його заповнення, впевнені, не викличе жодних труднощів). Причому, на думку контролерів (див. підкатегорію 106.07 БЗ), навіть якщо у звітному році буде продано один або декілька об’єктів житлової нерухомості, у цьому додатку до уточнюючої декларації все одно повинні відображатися ті об’єкти, на які припинено право власності. Аргументом на користь такого підходу автори консультації вважають наявність в названому додатку колонки 3, у якій наводяться документи, що підтверджують виникнення, перехід і припинення права власності на об’єкти житлової нерухомості.

 

№ з/п

Тип об’єкта житлової нерухомості (зазначається код*)

Житлова площа об’єкта житлової нерухомості

Ставки податку

Річна сума податку на нерухоме майно, яка підлягає сплаті за даними платника7,8

I квартал8

II квартал8

III квартал8

IV квартал8**

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

1

85,00

12,18

345,10

258,83

86,27

2

1

220,00

12,18

2679,60

669,90

669,90

669,90

669,90

3

4

59

6

Нараховано податку на 2014 рік, усього (сума значень к. 6 - 9 р. 1 - 5)

3024,70

928,73

756,17

669,90

669,90

710

Нараховано податку на 2014 рік за даними раніше поданої декларації (р. 6 декларації, що уточнюється)

928,73

928,73

928,73

928,71

810

Нараховано до збільшення податкового зобов’язання з податку на 20__ рік (позитивне значення (р. 6 - р. 7))

910

Розмір заниження (недоплата) податкового зобов’язання з податку минулих податкових періодів

1010

Нараховано до зменшення податкового зобов’язання з податку на 2014 рік (позитивне значення (р. 7 - р. 6))

172,56

258,83

258,81

1110

Розмір завищення (переплата) податкового зобов’язання з податку минулих податкових періодів

1211

Сума штрафу ((колонки з 6 по 9 р. 9) х 3 % або 5 %)

1312

Сума пені

1410

Розкриття (пояснення) окремих результатів фінансово-господарської діяльності

на

арк.

 

До декларації додаються:

Х

Додаток «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості»

 

 

 

Доповнення до Податкової декларації (заповнюється і додається відповідно до пункту 46.4 статті 46 глави 2 розділу II Податкового кодексу України)

 

Рис. 2. Фрагмент уточнюючої декларації з податку на нерухомість на 2014 рік

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі