(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
Перейти до номеру
  • № 74
  • № 73
  • № 72
  • № 71
  • № 70
  • № 69
  • № 68
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
6/13
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Вересень , 2014/№ 75

Земля ФГ у заставі (іпотеці): чи можливо це?

У періоди напружених польових робіт чимало сільгосппідприємств у разі недостатності власних грошових коштів вимушені звертатися до банків за отриманням кредитів. А оскільки банк не схильний до благодійності і хоче гарантій, то аграріям завжди доводитися думати, що ж запропонувати в заставу. Під низьколіквідні напівзруйновані будівлі пострадянського тваринництва кредиту, найімовірніше, не побачиш. Значно більше шансів отримати позикові кошти під заставу майбутнього урожаю. «А чи можна заставити власне землю, а не те, що на ній колись виросте?» — запитує фермер із Полтавської області.

Поставлене нашим читачем запитання, гадаємо, буде цікавим багатьом аграріям. Тому, не обмежуючись лаконічними відповідями, суть яких зрештою зводиться до «так, але ні» або «у принципі можливо, але не настав час», поговоримо докладно. Отже, приступимо. У хащах далеко непрозорого законодавства разом пошукаємо, як мовиться, «світло в кінці тунелю». І зосередимося саме на можливості передання як застави земель фермерського господарства (далі — ФГ).

Але перед цим нагадаємо окремі ключові моменти створення та діяльності такого специфічного суб’єкта господарювання, як ФГ.

Фермерство — особливий вид підприємництва

ФГ є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону (ч. 1 ст. 1 Закону про ФГ).

Фермерству притаманний, так би мовити, сімейно-родинний характер ведення сільгоспбізнесу: ФГ може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім’ї.

У власності фермерського господарства може перебувати будь-яке майно, у тому числі земельні ділянки, житлові будинки, господарські будівлі та споруди, засоби виробництва тощо, яке необхідне для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ч. 3 ст. 20 Закону про ФГ).

Майно ФГ як юрособи не слід плутати з майном фізичних осіб — його членів. Якщо майно належить на праві власності ФГ-юрособі, то в цьому випадку воно не належить членам цього господарства. Запам’ятайте цей важливий висновок — надалі він нам ще знадобиться.

Землі ФГ

Так званою первинною землею ФГ (тобто землею, на якій «народжується» ФГ або, образно кажучи, без якої воно не «освятиться») є земельні ділянки державної або комунальної форми власності, передані фізичним особам — майбутнім фермерам у власність чи в користування (оренду). Для цього громадяни подають клопотання до відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 7 Закону про ФГ).

Наявність землі у засновника фермерського господарства є основною умовою для держреєстрації ФГ

На це прямо вказує ст. 8 Закону про ФГ: після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його держреєстрації ФГ підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.

Звертаємо увагу, що на момент реєстрації ФГ (як, утім, і надалі) право власності (право оренди) на «первинну» землю належить засновнику, а не власне ФГ. Тому було б помилкою ототожнювати в юридичному аспекті поняття земельних ділянок засновників (фізосіб) і земель ФГ (юросіб) — це можливо лише в плані господарського використання.

У цьому контексті доречно пригадати відому нам консультацію фахівця Держземагентства з питання переоформлення на ФГ землі, узятої в оренду зас­новником. У ній, зокрема, зазначено, що Закон про ФГ не встановлює обов’язковості ані переукладення договору оренди, ані укладення договору суборенди земельної ділянки, на підставі якої була проведена держреєстрація ФГ як юридичної особи. Інакше кажучи, не вимагається заміни сторони договору — орендаря: з фізичної особи (громадянина) на юридичну особу (ФГ).

Вважаємо, що такий же підхід має бути і в тому випадку, якщо засновник є власником тієї земельної ділянки, відомості про яку використовувалися при держреєстрації ФГ. Тобто ФГ-юрособа отримує право користування земельною ділянкою незважаючи на те, що правовстановлюючі документи як були, так і залишаються оформленими на фізособу-засновника. І право власності на цю землю теж, зрозуміло, залишається за фізособою.

Проте «первинними» ділянками засновників землі ФГ, як правило, не закінчуються. Частиною 1 ст. 31 ЗКУ, а також ч. 1 ст. 12 Закону про ФГ установлено, що землі фермерського господарства можуть складатися із:

— земельної ділянки, що належить на праві власності ФГ як юридичній особі;

— земельних ділянок, що належать громадянам — членам ФГ на праві приватної власності;

— земельної ділянки, яка використовується ФГ на умовах оренди.

При цьому права володіння і користування земельними ділянками, які перебувають у власності членів фермерського господарства, здійснює ФГ (ч. 2 ст. 12 Закону про ФГ).

Таким чином, ФГ як юридична особа має у своєму розпорядженні різний обсяг прав щодо кожного із трьох перелічених вище видів земельних ділянок. І тільки на один (!) у ФГ є право власнос­ті. На землі членів господарства та орендовані землі права ФГ-юрособи не поширюються далі прав володіння та користування, тобто мають обмежений характер. Це, у свою чергу, накладає певний відбиток на позитивне рішення питання про можливість передання тих чи інших земель ФГ у заставу (іпотеку). Хоча перешкода на цьому шляху не лише в цьому…

Але про все по черзі.

Застава й іпотека: супутники кредиту

ФГ, як і будь-який інший суб’єкт господарювання, має право отримувати у фінансово-кредитних установах довгострокові та короткострокові кредити на підставі укладеного договору. Як правило, отримання кредиту можливе під заставу майна, поручительство (гарантію) та інші види забезпечення зобов’язань. Під заставу майна може прийматися ФГ як цілісний майновий комплекс, окремі товарно-матеріальні цінності або інші речі, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов’язки (ч. 3 ст. 29 Закону про ФГ).

ЦКУ (ч. 1 ст. 546) і Закон про заставу (ст. 1) визначають заставу як один зі способів забезпечення виконання зобов’язань. Застава нерухомого майна (у тому числі земельних ділянок) іменується іпотекою і регулюється (крім ЦКУ та Закону про заставу) спеціальним Законом про іпотеку. Про решту юридично-заставних нюансів читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 94, с. 23.

Ми ж тут хочемо підкреслити таке: заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати закладене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно та право застави на це майно (ст. 11 Закону про заставу).

Проте, як уже зазначалося вище, право власності ФГ як юрособи не поширюється на ті земельні ділянки, які належать громадянам — членам ФГ на праві приватної власності. Отже, повноваження ФГ щодо передання як застави таких ділянок мають бути чітко (і головне — відповідно до вимог законодавства) прописані у Статуті ФГ. Або член ФГ — власник землі повинен виступити майновим поручителем за отриманим його господарством кредитом і на вимогу банку передати останньому свою ділянку в іпотеку.

Але навіть не в цьому полягає головна перешкода при переданні фермерської землі в заставу. Весь фокус у тому, що застава/іпотека тільки тоді зможе виконати свою забезпечувальну функцію, коли предметом застави/іпотеки є майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. А чи існує така можливість щодо земель фермерського господарства, хоч би то його власні земельні ділянки, хоч ті, що перебувають у власності його членів? Давайте з’ясуємо.

Застава земельних ділянок та сільгоспмораторій

Рідний «фермерський» закон, на перший погляд, дозволяє дати ствердну відповідь на поставлене нами запитання. Так, ч. 1 ст. 14 Закону про ФГ встановлено, що ФГ та його члени відповідно до закону мають право, зокрема, продавати або в інший спосіб відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину.

Але не поспішаємо казати «гоп». Насамперед звернемося до спеціальної ст. 133 «Застава земельних ділянок або прав на них» ЗКУ:

У заставу можуть передаватися земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом <…> (ч. 1 ст. 133 ЗКУ)
Заставодержателем земельних ділянок сільгосппризначення <…> можуть бути лише банки (ч. 4 ст. 133 ЗКУ)

Начебто все гаразд… Заставодержатель фермерської землі — банк, заставодавець таких земельних ділянок — ФГ або його член (члени). Залишається тільки підписати кредитний договір і договір застави (іпотеки). Але все виявляється не так просто…

Біда в тому, що пунктом 15 розд. X «Перехідні положення» ЗКУ встановлено, зокрема, таке:

До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається:
<…>
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок <…>, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва <…>, крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб <…>

Отже, в найближчому майбутньому (принаймні, до 01.01.2016 р.) відчуження сільгоспділянок неможливе. Винятком є згадані операції спадкування, обміну та викупу.

Як бачимо, у процитованій нормі не згадуються слова «застава», «іпотека». Самі по собі напрошуються логічні запитання: чи не означає це, що над такими операціями не висить «дамоклів меч» мораторію?

На жаль, але заборона на них ховається за словами «інші способи відчуження».

Безумовно, сам факт оформлення землі в заставу (іпотеку) не відповідає поняттю відчуження. Про негативні наслідки у вигляді відчуження закладеного майна можна говорити лише після невиконання боржником своїх договірних зобов’язань.

Водночас ми вже звертали вашу увагу, що і ч. 2 ст. 4 Закону про заставу, і ч. 1 ст. 5 Закону про іпотеку визначають предмет застави (іпотеки) як майно, яке може бути відчужене, на яке може бути звернене стягнення.

Тобто за основу береться не миттєва дія, а власне сама можливість, імовірність, яка не виключає відчуження у принципі. Звідси видна зворотна залежність: оскільки щодо земельних ділянок установлено мораторій на відчуження, то виходить, що такі об’єкти не можуть бути предметом застави (іпотеки).

Більше того, у ч. 1 ст. 15 Закону про іпотеку прямо зазначено, що заборони та обмеження щодо відчуження й цільового використання земельних ділянок, установлені ЗКУ, є чинними при їх іпотеці.

Остаточно «палицю в колеса» заставних (іпотечних) операцій із земельними ділянками ставить абзац третій п.п. «б» п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗКУ. У ньому зазначено, що угоди, укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або в інший спосіб відчуження земельних ділянок у частині їх купівлі-продажу та в інший спосіб відчуження, так само, як і в частині передання прав на відчуження цих земельних ділянок на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Те, що договори застави (іпотеки) за своїм характером передбачають передання прав на відчуження, очевидно..

На жаль, але мораторій не кращим чином позначається на можливості заставних операцій. Отже, з кредитом доведеться почекати. Зовсім трішки. Якщо, звісно, мораторій укотре не продовжать, як це вже бувало неодноразово…

Утім, є ще такий варіант, як передання в заставу не самої землі, а права користування нею. Але це вже зовсім інша історія.

висновки

  • Предметом застави можуть бути земельні ділянки, що належать на праві власності ФГ­юрособі, а також земельні ділянки фізосіб — членів ФГ, але тільки за їх згодою. Ураховуючи «сімейно-родинний» характер ФГ, проблем з отриманням такої згоди, найімовірніше, не виникне.

  • Проблема тут в іншому — у період дії мораторію на відчуження земель сільгосппризначення передання їх у заставу (іпотеку) не допускається.

  • Передання в заставу земельних ділянок, а також права на них законодавством передбачене, але реалізувати це стане можливим тільки після зняття мораторію. Попередні строки його скасування — набрання чинності законом про обіг земель сільгосппризначення, але не раніше 1 січня 2016 року.
фермерське господарство, застава, іпотека додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті