(044) 581-10-10 Передзвоніть менi
Перейти до номеру
  • № 88
  • № 87
  • № 86
  • № 85
  • № 84
  • № 83
  • № 82
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
У цьому номері :
 
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
7/21
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Листопад , 2015/№ 89

Виплата доходу за оренду нерухомості фізособі-нерезиденту

Оренда нерухомості за кордоном — це не тільки «хатинка на Мальдівах». Наприклад, кримчан для цілей оподаткування теж прирівняли до нерезидентів*. А отже, оренда нерухомості в нерезидента — це не така вже й розкіш, а цілком реальна ситуація. Розберемося, які ж особливості потрібно враховувати при виплаті доходу такому орендодавцю.

* Фізичні особи, які мають податкову адресу (місце проживання) на території вільної економічної зони «Крим», прирівнюються для цілей оподаткування до нерезидентів (п. 5.3 Закону України «Про створення вільної економічної зони «Крим» та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України» від 12.08.2014 р. № 1636-VII).

Головна особливість орендних відносин з фізособою-нерезидентом полягає в тому, що орендарю та орендодавцю ніяк не обійтися без «третього». Хто ж він? Зараз усе стане відомо.

Третій не зайвий, третій — представник

Заради справедливості зазначимо, що ані цивільне, ані господарське законодавство обмежень на операції з фізособами-нерезидентами не вводить. При цьому оренда нерухомості не виняток: орендуйте на здоров’я. А ось податкове законодавство дозволяє орендувати нерухомість у фізособи-нерезидента тільки через уповноважених осіб, які виконують представницькі функції ( п.п. 170.1.3 ПКУ).

Інакше кажучи, орендувати нерухоме майно безпосередньо у фізичної особи — нерезидента підприємство не може. Знадобиться участь юридичної особи або фізичної особи — підприємця (далі — уповноважена особа), які здійснюватимуть представницькі функції.

Зауважте: уповноважена особа має брати участь в оренді навіть у тому випадку, якщо в нерезидента є постійне місце проживання в Україні. Таке роз’яснення наведено в консультації з розділу 103.09 БЗ.

Крім того, фізична особа — нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо юрособі, яка виконує функції податкового агента щодо доходів такої фізичної особи. Такий висновок озвучено в розділі 103.18 БЗ. Податківці аргументують таким: представницькі функції слід розуміти як представництво ( ст. 237 ЦКУ), що визначається як правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені іншої сторони, яку вона представляє. При цьому ст. 238 ЦКУ встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах.

І хоча в консультації йдеться про юрособу, вважаємо, що фізособа-підприємець також не може бути одночасно орендарем і уповноваженою особою.

Отже, аксіома прийнята: орендувати нерухомість у фізособи-нерезидента потрібно тільки через уповноважену особу. А як сплачувати податки? Тепер розберемося і з цим питанням.

Хто податковий агент

Нагадаємо, що обов’язок орендувати нерухомість у фізособи-нерезидента виключно через уповноважену особу введено п.п. 170.1.3 ПКУ.

Оскільки договір від імені нерезидента укладає його представник, то і функції податкового агента виконуватиме саме такий представник. Інакше кажучи, орендар не зобов’язаний нараховувати, утримувати та сплачувати податки і збори з такої орендної плати. І навіть у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ таку оренду не відображає. Але! Один нюанс все ж таки є.

Так, якщо уповноваженою особою є фізособа-підприємець, то орендар відображає суму орендної плати, що перераховується такій особі, у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «157» (так консультують податківці в розділі 103.25 БЗ). І хоча не зовсім зрозуміло, навіщо таку «транзитну» суму показувати як підприємницький дохід, сперечатися не будемо: сказано відобразити — ось і відображайте!

Тепер розберемося з орендодавцем-нерезидентом. Дохід у вигляді орендної плати, що виплачується такій фізособі, обкладається ПДФО за ставками 15 (20) % при його виплаті за рахунок такої особи ( п.п. 170.1.4 ПКУ). При цьому уповноважена особа відображає нарахування та виплату доходу (а також нарахування та сплату ПДФО) у розділі I Податкового розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «106».

Увага! Для заповнення форми № 1ДФ податковому агенту не обійтися без реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера) нерезидента. Необхідність отримання іноземними громадянами реєстраційного номера платника податків у разі виплати ним доходів з джерелом їх походження в Україні встановлено ст. 70 ПКУ і Положенням про реєстрацію фізичних осіб у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків, затвердженим наказом Міндоходів від 10.12.2013 р. № 779. При цьому

відмовитися від отримання реєстраційного номера через релігійні переконання іноземці
не можуть

Річ у тім, що таку процедуру передбачено законодавством тільки для громадян України.

Також урахуйте, що фізичні особи — нерезиденти є платниками ВЗ ( п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. XX ПКУ). При цьому об’єкт обкладення збором практично* повністю збігається з об’єктом обкладення ПДФО. Висновок: орендна плата, що виплачується фізособі-нерезиденту, обкладається і ВЗ за ставкою 1,5 %. Відповідає за нарахування, утримання та виплату збору, а також відображення його в розділі II Податкового розрахунку за формою № 1ДФ уповноважена особа.

* Об’єкт обкладення ВЗ ширше за рахунок доходів-винятків, передбачених п.п. 1.7 п. 161 підрозд. 10 рззд. XX ПКУ. Детально про це читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 24, с. 20.

Зауважте, що ЄСВ з орендної плати не справляють, оскільки орендні відносини не є за своєю природою ані роботою, ані послугою (роз’яснення в розділі 301.03 БЗ).

Ось такий «волейбол» функцій від орендаря до уповноваженого. Але вам напевно цікаво: що буде, якщо все ж «обійти» уповноважену особу? І це з’ясуємо.

Відповідальність за «ігнор» ПКУ

Відповідати, дійсно, доведеться. Річ у тім, що

нерезидент, який порушує норми п.п. 170.1.3 ПКУ, вважається таким, що ухиляється від сплати податку

Чим це загрожує? За порушення законів з питань оподаткування й іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, застосовується фінансова, адміністративна і кримінальна відповідальність.

Для підприємства виплата доходу нерезиденту без уповноваженої особи загрожує фінансовою відповідальністю згідно з п. 127.1 ПКУ. Так, ненарахування, неутримання та/або несплата (неперерахування) податків платником податків, у тому числі податковим агентом, до або під час виплати доходу на користь іншого платника податків — тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 25 % суми податку, що підлягає нарахуванню та/або сплаті до бюджету. Виплатите дохід безпосередньо нерезиденту вдруге (протягом 1095 днів) — вас оштрафують уже на 50 % суми податку. А за третій і наступні рази (протягом усе тих же 1095 днів) покарають штрафом у розмірі 75 % суми податку.

Не виключена й адмінвідповідальність за порушення порядку утримання та перерахування ПДФО за ст. 1634 Кодексу про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X. Штраф становить від 34 до 51 грн. (а при повторному порушенні — від 51 до 85 грн.). Щоправда, можуть обмежитися й попередженням.

Але найгірше, що податківці говорять і про кримінальну відповідальність згідно з ч. 1 ст. 212 Кримінального кодексу України від 05.04.2001 р. № 2341-III (див. розділ 103.28 БЗ). Щоправда, вона застосовується, якщо доведуть «намір» ухилення від сплати податків. Але краще не ризикувати і... орендувати нерухомість через уповноважену особу.

Чи потрібно сплачувати ПДВ?

Згідно з пп. «б» п. 185.1 ПКУ, постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, є об’єктом обкладення ПДВ. Місцем постачання послуг з надання нерухомості в оренду є фактичне місцезнаходження нерухомого майна ( п.п. 186.2.2 ПКУ). Тому ця операція є об’єктом обкладення ПДВ. База обкладення визначається відповідно до п. 190.2 ПКУ. Особою, відповідальною за нарахування і сплату податку до бюджету, є отримувач послуг ( п. 180.2 ПКУ).

Порядок оподаткування послуг нерезидентів регулюється ст. 208 ПКУ. Згідно з п. 208.1 ПКУ, в цій статті встановлюються правила оподаткування у разі постачання «особою-нерезидентом», яка не зареєстрована як платник податку, послуг, місце постачання яких знаходиться на митній території України, особі, яка зареєстрована як платник податку, або будь-якій іншій юридичній особі — резиденту ( п. 208.1 ПКУ).

Виникає запитання: чи вважатиметься звичайний іноземець «особою-нерезидентом», зазначеною у п. 208.1? Звернемося до визначення терміна «особа», наведеного в п.п. 14.1.139 ПКУ. Є всі підстави вважати, що такий іноземець не підпадає під п.п. 14.1.139, оскільки не є суб’єктом підприємницької діяльності. Виходить, дія ст. 208 ПКУ не поширюється на послуги, надані нерезидентом — фізичною особою?

Упевнені, що податківці таку позицію не підтримають. Адже свого часу їх зовсім не збентежило, що ПДВ з імпортних послуг у частині отримувачів — неплатників повинні сплачувати тільки юрособи. Звернемо увагу на консультацію в БЗ у категорії 101.29.04, де на запитання «як оподатковується операція з отримання послуг з оренди нерухомості, розташованої на митній території України, власником якої є фізособа-нерезидент, у випадку якщо послуги надаються через посередника — фізособу — громадянина, який є резидентом», була надана відповідь «фізособа — підприємець, який не є платником ПДВ, при отриманні від нерезидента послуг з оренди нерухомості, розташованої на митній території України, на дату, визначену п. 187.8 ПКУ, повинен нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ і подати Розрахунок податкових зобов’язань».

Можна припустити, що в цій ситуації податківці намагаються «призначити» відповідальним за нарахування і сплату ПДВ представника нерезидента.

висновки

  • Орендувати нерухомість у фізособи-нерезидента можна тільки через уповноважену особу.

  • Плату за оренду нерухомості обкладають ПДФО і ВЗ у загальному порядку і відображають у формі № 1ДФ з ознакою «106».

  • Функції податкового агента виконує уповноважена особа.

оренда додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті