Почнемо з того, що жодних спеціальних правил для ОСББ розділ V ПКУ не містить. І йому у своїй діяльності доводиться керуватися загальними ПДВ-нормами. Тому, як і будь-який інший суб’єкт господарювання, ОСББ зобов’язаний зареєструватися платником ПДВ у разі, якщо загальна сума здійснених ним протягом останніх 12 календарних місяців оподатковуваних операцій перевищує 1 млн грн. ( п.п. 2 п. 180.1 ПКУ, п. 181.1 ПКУ).
Зауважте: ідеться про здійснення оподатковуваних операцій (утім податківці включають туди й операції, що звільнені від ПДВ). Тільки їх слід обліковувати, контролюючи перевищення зазначеного ліміту. Ось чому навіть незареєстрованому платнику ПДВ необхідно розуміти, яку операцію (оподатковувану чи ні) він здійснює.
А ось визначити «оподатковуваність» конкретної операції не так уже просто. Причина та сама: специфіку діяльності ОСББ ПДВшний розділ ПКУ не враховує. А визначення постачання товарів/послуг, за яких і виникає об’єкт обкладення ПДВ ( п.п. «а», «б» п. 185.1 ПКУ), стосовно ОСББ досить розмиті, що дозволяє двоякі судження про «оподатковуваність» практично кожної здійснюваної ОСББ операції. У цій статті ми висловимо свою точку зору з цього питання і проаналізуємо позицію контролюючих органів.
Ураховуючи те, що першою подією за кожною операцією в ОСББ найчастіше буде надходження коштів, контролювати перевищення ліміту, швидше за все, доведеться саме за «оподатковуваними» грошами, що надійшли. Тому визначимо, які із сум, що надходять ОСББ, є оподатковуваними в момент такого надходження.
Оплата за утримання та експлуатацію будинку та прибудинкової території
Такі платежі співвласників за своєю природою є оплатою за послуги, що надаються ОСББ. Тому, на наш погляд, вони підлягають обкладенню ПДВ. При цьому неважливо, чи залучає ОСББ виконавця якоїсь конкретної послуги або надає її самостійно (за рахунок власних ресурсів). У будь-якому разі, має місце постачання послуг, а отже, ця операція — оподатковувана.
Хоча податківці в листі від 22.06.2012 р. № 8958/5/15-2116 (далі — лист № 8958) заявляють: кошти, що надходять на банківський рахунок ОСББ від власників жилих і нежилих приміщень для компенсації витрат на утримання та ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності об’єднання, не підпадають під об’єкт обкладення ПДВ. Це саме підтверджує й Мінфін (див. лист Мінфіну від 05.07.2012 р. № 31-08310-3-8/4538 (далі — лист № 4538)).
На жаль, обґрунтувати цю позицію законодавчими нормами складно. Та й на практиці податківці далеко не завжди її дотримуються. А тому покладатися на це роз’яснення, на наш погляд, небезпечно.
Оплата за комунальні послуги
Комунальні послуги, як і послуги з утримання та експлуатації будинку, ОСББ може надавати самостійно (за наявності власних ресурсів) або виступати колективним замовником цих послуг.
Звичайно, є ще варіант, коли ОСББ просто визначає виконавця, договір з яким укладає мешканець. До речі, послуги газо- і електропостачання можуть бути поставлені тільки за такими договорами (абз. 7 ст. 22 Закону про ОСББ). Колективним замовником або безпосереднім виконавцем ОСББ тут виступити не може. Але ця ситуація нас не цікавить. Адже кошти в такому разі ОСББ не надходять.
А ось коли платіж надійшов ОСББ, виникає запитання: чи є він оподатковуваним?
На наш погляд, на відміну від оплати за утримання та експлуатацію будинку та прибудинкової території, не завжди. А причина в тому, що п.п. 14.1.191 ПКУ визначає, що теплова та електрична енергія, газ, пара, вода, повітря (охолоджене або кондиціоноване) є товаром. А отже, саме п.п. 14.1.191 ПКУ необхідно керуватися при визначенні «оподатковуваності» «комунальної» оплати (водночас, як для «експлуатаційних» оплат слід застосовувати п.п. 14.1.185 ПКУ). І це дещо змінює ситуацію.
Якщо ОСББ самостійно виробляє будь-яку комунальну послугу (теплову енергію, що можливо за наявності котла, воду — за наявності свердловини) постачання товарів, на наш погляд, відбувається. А ось у разі, коли ОСББ виступає колективним замовником, такого постачання, очевидно, нема. Адже ОСББ тут виступає своєрідною транзитною ланкою, схожою на посередника. А як ми знаємо, посередницькі договори проходять через ПДВ ( п. 189.4 ПКУ). Але чи можна в нашому випадку застосувати посередницькі правила? Зверніть увагу, що постачанням товару в посередницькому випадку буде тільки передача товару за договором, за яким сплачується комісія за продаж або купівлю ( п.п. «е» п.п. 14.1.191 ПКУ). Але ж жодної комісії ОСББ як колективний замовник комунальної послуги не отримує. Та й узагалі ми б не перебільшували значення слів «колективний споживач (замовник)», що вжито в ст. 22 Закону про ОСББ, адже споживачем ОСББ точно не є (див., наприклад, лист Нацкомісії, що здійснює держрегулювання у сферах енергетики і комунальних послуг від 18.03.2015 р. № 2450/15/61-15). Тобто цей термін використано не зовсім коректно.
Податківці підтверджують: в ОСББ відсутній об’єкт оподаткування за водо-, тепло-, газо-, електропостачанням та іншими послугами, кошти за які власники жилих і нежилих приміщень перераховують на рахунок ОСББ для накопичення та подальшого перерахування підприємствам, що надають ці послуги (див. лист № 8958). Такий самий висновок містить лист № 4538.
Внески співвласників до резервного, ремонтного та інших фондів
На відміну від платежів співвласників, доля яких чітко визначена одразу при їх надходженні, внески цим похвалитися не можуть. При їх надходженні часто не зрозуміло, коли і яким чином вони будуть витрачені. А тому говорити про те, що внесок є оподатковуваним, у момент його надходження не можна.
Податківці з цим, швидше за все, погодяться. Адже вони дозволяють при отриманні таких внесків не застосовувати РРО. А отже, ані постачання товару, ані надання послуг вони тут не бачать (див. лист ДФСУ від 04.11.2015 р. № 23517/6/99-99-22-07-03-15).
Інші надходження ОСББ
Усі перелічені вище внески та платежі ОСББ отримує для забезпечення своєї основної — непідприємницької діяльності. Але ж разом з нею ОСББ має право здійснювати й підприємницьку діяльність. Таке право за ним закріплює ст. 86 ЦКУ. А Закон про ОСББ жодних обмежень у цьому питанні не встановлює. Єдина умова: така діяльність повинна відповідати меті, для якої ОСББ було створено, і сприяти її досягненню. А всі доходи, від неї отримані, можуть бути використані виключно на фінансування витрат, пов’язаних зі здійсненням основної діяльності ( п.п. 133.4.2 ПКУ).
Чи є такі доходи оподатковуваними?
Податківці з Мінфіном одностайно стверджують: доходи, отримані ОСББ від здійснення господарської діяльності, підлягають обкладенню ПДВ (див. лист № 8958, лист № 4538).
Ми з цим твердженням сперечатися не станемо, тільки додамо: якщо такий господарський дохід створює об’єкт обкладення ПДВ. Адже господарським також є пасивний дохід ОСББ (наприклад проценти на залишок коштів на рахунку), але об’єктом обкладення ПДВ він зовсім не є.
Які ж зі здійснюваних ОСББ «господарських» операцій є оподатковуваними?
Ними є будь-які операції постачання товарів/послуг (з урахуванням визначень з пп. 14.1.185, 14.1.191 ПКУ). З найпоширеніших можна виділити:
— надання в оренду нежилих приміщень;
— надання комунальних послуг мешканцям інших будинків;
— продаж будь-якого майна ОСББ.
Узагалі, на практиці не так уже багато ОСББ здійснюють оподатковувані операції. А з тих, що здійснюють, зовсім невелика кількість перевищать критерій, що вимагає обов’язково зареєструватися платником ПДВ. А чи можуть ОСББ зареєструватися платником ПДВ добровільно? І чи варто це робити?
Добровільна реєстрація платником ПДВ
Про те, що ОСББ для ПДВшного розділу ПКУ є найзвичайнішим, нічим не примітним платником, ми вже говорили на самому початку статті. Тому добровільна реєстрація для нього можлива в загальному порядку згідно з п.п. 1 п. 180.1 ПКУ. Єдина умова однакова для всіх: ОСББ, як і будь-який інший «доброволець», має здійснювати або планувати здійснення господарської діяльності. Нагадаємо, що такою згідно з п.п. 14.1.36 ПКУ є будь-яка діяльність з постачання товарів/послуг, спрямована на одержання доходу. У тому, що ОСББ має право здійснювати таку діяльність (а тим більше, планувати її здійснення), ми вже переконалися. Тому перешкод для добровільного отримання ПДВ-статусу для ОСББ немає.
Та чи варто ОСББ реєструватися добровільно?
Адже добровільно статус, в основному, набувається або суб’єктами господарювання, в яких потенційний податковий кредит перевищує потенційні податкові зобов’язання, або суб’єктами господарювання, покупці яких потребують податкового кредиту. І те, й інше для ОСББ дуже сумнівно. Тому, швидше за все, крім зайвого клопоту, ПДВ-статус ОСББ нічого не принесе.
висновки
- Спеціальних правил обкладення ПДВ для ОСББ розділ V ПКУ не містить.
- ОСББ зобов’язане зареєструватися платником ПДВ тільки тоді, коли загальна сума оподатковуваних операцій, здійснених протягом останніх 12 календарних місяців, перевищує 1 млн грн.
- Платежі співвласників на утримання будинку та прибудинкової території є оподатковуваними надходженнями.
- Платежі співвласників за комунальні послуги оподатковуються тільки в тому випадку, якщо ОСББ самостійно виробляє комунальну послугу. Якщо ОСББ — її колективний замовник, такий платіж для ОСББ є неоподатковуваним.
- Внески співвласників на момент їх надходження обкладенню ПДВ не підлягають.
- Усі «господарські» постачання товарів/послуг, що здійснюються ОСББ, є оподатковуваними.
- ОСББ має право добровільно зареєструватися платником ПДВ у загальному порядку, передбаченому ст. 183 ПКУ. Проте вигоди від ПДВ-статусу для нього дуже малоймовірні.
