Це може здатися дивним, але в нинішній редакції Закону про ОСББ немає взагалі жодної згадки про землю, крім того, що діяльність таких об’єднань регулюється, зокрема, ЗКУ. Отже, навіть якщо і є у вітчизняному правовому полі якісь «земельні» спецнорми, що стосуються виключно ОСББ, то шукати їх треба перш за все в ЗКУ.
Правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків урегульовано ст. 42 цього Кодексу. Причому окремо для будинків державної та комунальної власності (див. ч. 1 цієї статті) і для будинків, які перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень ( ч. 2 ст. 42 ЗКУ).
Але перш ніж заглибитися у вивчення ЗКУ, скажемо ось про що.
Так сталося, що ОСББ на сьогодні — украй різнорідні структури.
У тому сенсі, що одні з них дійсно були утворені з ініціативи знизу, не чекаючи ані появи Закону № 417, ані настання встановленого ним часу «Ч» (01.07.2016 р.). Переважно ці об’єднання з’явилися в новобудовах. А тому таких очевидна меншість.
До масового створення інших підштовхує зазначений Закон. І такі інші ОСББ (назвемо їх «ОСББ-за-примусом» ☺) спостерігаємо найчастіше у старих багатоповерхівках так званого державного житлового фонду, квартири в яких були приватизовані громадянами згідно із Законом № 2482*.
* Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-XII.
Які земельні проблеми в першої категорії ОСББ? Для відповіді на це запитання пригадаємо, що будь-яке будівництво не могло розпочатися без попереднього узаконення того чи іншого речового права замовника будівництва на ділянку землі, відведену під нього.
Зазвичай це була оренда землі комунальної або державної форми власності. Тоді після закінчення будівництва така ділянка поверталася орендодавцю і підлягала оформленню на організацію, що управляє цим будинком. Якщо такі функції брало на себе ОСББ, то відповідна земельна ділянка могла передаватися безоплатно у власність або надаватися в користування цьому об’єднанню (див. ч. 2 ст. 42 ЗКУ в редакції, що діяла до 01.07.2015 р.). Як цьому ОСББ діяти зараз, у світлі Закону № 417, з отриманою землею, наразі сказати важко. Єдине, в чому ми впевнені — оскільки в ОСББ є правовстановлюючі «земельні» документи, то й податок на землю сплачувати поки що йому…
Траплялося й так, що земля перебувала у власності замовника будівництва. Тут, звичайно, можливі варіанти, один з яких — безоплатна відмова від власності на землю на користь ОСББ, але обов’язку зробити це у замовника не було. Втім, він міг зробити це в добровільному порядку, якщо передбачливо заклав вартість своєї землі в ціну проданих ним квартир. Якщо земля навіть після здачі будинку залишалася за замовником, то він і повинен був сплачувати за неї земельний податок.
У будь-якому разі, ці ситуації мають більш-менш окреслені правові контури: є конкретна ділянка землі з оформленими на неї правами, є будинок, побудований на цій ділянці. А отже, рішення щодо землі, прийнятне для замовника будівництва і мешканців в особі ОСББ, за бажання можна знайти…
Набагато більший інтерес становить доля землі під багатоповерхівкою для другої категорії ОСББ («ОСББ-за-примусом»), тобто для більшості з нас із вами. Як бути тут?
Ну, припустимо, створили ви об’єднання під натиском невідворотності дати «Ч» із Закону № 417. Ну, прийняло це ОСББ багатоквартирний будинок на свій баланс від колишнього власника (точніше, балансоутримувача). А що ж усе-таки в цьому випадку буде із землею?
Цікаво, що Закон № 2482, який свого часу ініціював житлову приватизацію, також містить усього лише відсильну норму (див. п. 5 ст. 10), згідно з якою користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку та на умовах, передбачених ЗКУ. Тобто, судячи з усього, настав час процитувати відповідну норму ЗКУ (ч. 2 ст. 42):
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоповерхові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія <…>, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України
Погодьтеся, наведена цитата не залишає сумнівів у тому, що суб’єктами, які набувають відповідні права на землю біля багатоквартирного будинку, є саме його мешканці — власники квартир, а також інші юридичні та фізичні особи — власники нежитлових приміщень у ньому. Інакше кажучи, співвласники багатоквартирного будинку, як вони визначені в ст. 1 Закону про ОСББ. Там же, до речі, визначено й поняття ОСББ як юридичної особи, утвореної співвласниками багатоквартирного будинку.
Таке чітке розділення термінів дозволяє стверджувати: якби планувалася передача «багатоквартирної» землі об’єднанню співвласників, тобто юридичній особі, то у ст. 42 ЗКУ так би прямо й прописали (до речі, раніше у ній так і було). Замість цього з 01.07.2015 р. ми бачимо там абсолютно іншу конструкцію, яка взагалі звільняє ОСББ від юридичних проблем із землею. Хоча і не звільняє від необхідності «належного утримання та використання спільного майна» (ст. 4 Закону про ОСББ).
А до спільного майна багатоквартирного будинку, крім іншого, зараховують також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі, споруди та його прибудинкова територія (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).
При цьому в ЦКУ (див. ч. 2 ст. 382) уточнюється, що всі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Але права на земельну ділянку, що належить до багатоповерхівки, уключаються до складу спільного майна тільки в разі державної реєстрації таких прав.
Що ж виходить? На жаль, поки що тільки те, що навіть за наявності ОСББ належним чином оформити «багатоквартирну» землю не вийде. Адже ОСББ вже не має на неї аніяких прав! І ті місцеві ради, які в умовах законодавства (маємо на увазі ч. 2 ст. 42 ЗКУ), що змінилося, продовжують керуватися старими нормами та передавати землю у власність ОСББ, а не співвласникам будинку, порушують закон. Допоки механізм такої передачі все ще розробляє Кабмін, «земельно-багатоквартирні» питання виявилися замороженими.
Але вже зараз ми маємо бути готові до того, що суб’єктами, які от-от стануть власниками/користувачами землі, закріпленої за нашим будинком, будемо ми з вами, а не ОСББ. А оскільки так, то кожен співвласник багатоквартирного будинку (у тому числі і власники житлових приміщень) стане самостійним платником земельного податку.
Розраховувати його, очевидно, слід пропорційно частці, що належить кожному співвласнику. Такою вважається частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 417). При цьому земельний податок не має входити до складу плати за утримання будинку та прибудинкової території, яку мешканці сплачують ОСББ.
Та чи так станеться, як гадається, з цілковитою упевненістю можна буде сказати лише після появи згаданого порядку від КМУ. А доки його нема, затямте собі ось що: ОСББ, які до 01.07.2015 р. оформили землю на себе, продовжують сплачувати земельний податок. Решта — не сплачують, терпляче чекаючи ☺ на цей порядок...
