(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
3/9
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Листопад , 2016/№ 94

Облік внутрішньоукраїнської оперативної оренди (ч. 2)

2.4. Бухгалтерський облік в орендаря

Облік об’єкта оренди

Прийняті в оперативну оренду необоротні активи зараховують на позабалансовий рахунок 01 «Орендовані необоротні активи» за вартістю, зазначеною в договорі оренди (п. 8 П(С)БО 14, Інструкція № 291).

Збільшення залишку рахунка 01 відбувається при отриманні необоротних активів, а зменшення — при їх поверненні орендодавцю після закінчення строку оренди.

Орендна плата

Перш за все зазначимо: для правомірного відображення витрат з оренди в бухобліку необхідний первинний документ.

Як зазначає Мінфін у листі від 30.05.2016 р. № 31-11410-09-10/15182, для здійснення орендних платежів зазвичай складають акт виконаних робіт (послуг), підписаний посадовими особами орендаря та орендодавця. Хоча умовами договору може бути передбачений і інший документ.

Такий акт/документ підтверджує факт користування об’єктом оренди протягом певного періоду часу. Він обов’язково повинен містити вартість відповідної послуги за цей період, а також інші обов’язкові реквізити первинного документа, перелічені в п. 2 ст. 9 Закону про бухоблік.

Підписувати акт доцільно в останній день того періоду, за який цей акт складено. А оптимальна періодичність його складання — місяць (детальніше про це див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 7, с. 10; № 75, с. 3).

Орендну плату визнають витратами згідно з П(С)БО 16 на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу отримання економічних вигод, пов’язаних з використанням об’єкта операційної оренди (п. 9 П(С)БО 14).

Оскільки «орендне» П(С)БО відсилає нас до П(С)БО 16, до нього і звернемося. Так, згідно з цим стандартом та Інструкцією № 291 орендну плату відображають за дебетом рахунків:

23 «Виробництво», якщо основні засоби, що орендуються, безпосередньо беруть участь у процесі виробництва і витрати на оренду можна прямо віднести на собівартість продукції, робіт, послуг, що виробляються (п. 14 П(С)БО 16);

91 «Загальновиробничі витрати», якщо об’єкт оренди використовують у виробництві, але прямо на собівартість такі витрати віднести не можна (п.п. 15.4 П(С)БО 16);

92 «Адміністративні витрати», якщо об’єкт оренди використовують для загальногосподарських цілей (п. 18 П(С)БО 16);

93 «Витрати на збут», якщо майно, що орендується, використовують для збуту (п. 19 П(С)БО 16);

94 «Інші витрати операційної діяльності» — в інших випадках, наприклад при оренді об’єктів житлово-комунального та соціально-культурного призначення.

Крім того, при використанні майна, що орендується, для створення (будівництва) власних об’єктів необоротних активів орендна плата може потрапити до первісної вартості таких створюваних об’єктів шляхом капіталізації за дебетом рахунка 15.

Майте на увазі: якщо орендар сплачує орендну плату авансом, то одразу на зазначені вище рахунки вона не потрапить. Спочатку її обліковують за дебетом рахунка 39 «Витрати майбутніх періодів». У свою чергу,

списання витрат майбутніх періодів (Кт 39) здійснюють у тих періодах, за які орендну плату було перераховано

Облік орендарем супутніх витрат

Орендар при отриманні в оренду майна, крім безпосередньо орендної плати, несе також інші витрати, пов’язані з об’єктом оренди. Зокрема, орендар може оплачувати комунальні послуги, страхування об’єкта оренди, технічне обслуговування, а також здійснювати інші витрати, пов’язані з утриманням та експлуатацією майна, що орендується.

Такі витрати орендар може сплачувати безпосередньо постачальникам послуг або шляхом відшкодування їх орендодавцю. У разі будь-якого з варіантів орендар обліковує супутні витрати аналогічно орендній платі, тобто з урахуванням напряму використання об’єкта, що орендується (Дт 23, 91, 92, 93, 94).

При цьому суми супутніх витрат, сплачені наперед за декілька періодів, слід відображати за дебетом рахунка 39 з подальшим уключенням до складу відповідних витрат у періоді, до якого вони належать.

Проілюструємо викладене на прикладі.

Приклад 2.4. Підприємство отримало в оренду складське приміщення, що використовується для зберігання товарів, які підлягають реалізації. Вартість об’єкта оренди згідно з договором становить 280000 грн.

Орендна плата сплачується орендарем авансом щомісячно не пізніше 10-го числа поточного місяця в розмірі 2100 грн. (у тому числі ПДВ — 350 грн.).

На підставі окремих рахунків, що виставляються орендодавцем, орендар щомісячно оплачує витрати, пов’язані з утриманням та експлуатацією приміщення (комунальні платежі, прибирання приміщення тощо). У жовтні 2016 року вони становили 5400 грн. (у тому числі ПДВ — 900 грн.).

Орендарем укладено зі страховою компанією договір страхування об’єкта оренди. У жовтні 2016 року орендарем перераховано страховий платіж за IV квартал у сумі 1350 грн. (по 450 грн. за кожен місяць кварталу).

В обліку орендаря зазначені операції відображають таким чином (див. табл. 2.4 на с. 32):

Таблиця 2.4. Облік орендної плати та супутніх оренді витрат

№ з/п

Зміст господарської операції

Кореспонденція рахунків

Сума, грн.

Дт

Кт

Отримання приміщення в оренду

1

Отримано в оренду складське приміщення

01

280000,00

Облік орендної плати

1

Перераховано орендну плату за жовтень 2016 року авансом

371

311

2100,00

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної)

641/ПДВ

644

350,00

3

Нараховано орендну плату за жовтень 2016 року

93

685

1750,00

4

Списано суму відображеного раніше податкового кредиту з ПДВ

644

685

350,00

5

Здійснено залік заборгованостей

685

371

2100,00

6

Віднесено витрати на фінансовий результат

791

93

1750,00

Облік витрат на утримання та експлуатацію об’єкта оренди

1

Відображено суму витрат на утримання та експлуатацію об’єкта оренди, що відшкодовуються орендодавцю

93

685

4500,00

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної)

641/ПДВ

685

900,00

3

Перераховано суму відшкодування орендодавцю

685

311

5400,00

4

Віднесено витрати на фінансовий результат

791

93

4500,00

Облік витрат на страхування орендованого приміщення

1

Перераховано страховій компанії страховий платіж за IV квартал 2016 року

655

311

1350,00

2

Віднесено суму сплачених наперед страхових платежів до витрат майбутніх періодів

39

655

1350,00

3

Віднесено суму страхового платежу за жовтень 2016 року на витрати звітного періоду

93

39

450,00

4

Віднесено витрати на фінансовий результат

791

93

450,00

Ремонт і поліпшення об’єкта оренди

Бухгалтерський облік ремонтів і поліпшень орендованих основних засобів залежить від таких факторів:

1) спрямованості ремонтних заходів, що проводяться (підтримка орендованих об’єктів у робочому стані або їх поліпшення);

2) сторони, яка компенсує витрати на ремонт/поліпшення (орендар або орендодавець).

Жодних особливих правил обліку витрат на ремонт узятих в оренду основних засобів спеціальне «орендне» П(С)БО 14 не встановлює. Тому орендар у цьому випадку керується загальними ремонтними нормами П(С)БО 7.

Тобто витрати на проведення звичайного ремонту, спрямованого на підтримку об’єкта оренди в робочому стані, які орендодавець не компенсує, орендар відносить на витрати періоду залежно від напряму використання об’єкта: Дт 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 20, 22, 13, 63, 65, 66, 68. На це вказують п. 15 П(С)БО 7 і п. 32 Методрекомендацій № 561.

Аналогічним чином обліковують і витрати на ремонт орендованого майна у разі, коли орендодавець компенсує такі витрати після повернення об’єкта оренди.

А ось витрати на поліпшення орендованого майна (модернізацію, модифікацію, добудову, дообладнання, реконструкцію тощо), які орендодавець не відшкодовує або відшкодовує після закінчення строку дії договору оренди, обліковують інакше. Згідно з абзацом другим п. 8 П(С)БО 14 затрати на поліпшення орендованого об’єкта основних засобів орендар обліковує як капітальні інвестиції на створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів. Тобто такі витрати відображають за дебетом субрахунку 153 «Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів».

Відповідно при введенні таких поліпшень в експлуатацію орендодавець робить проводку: Дт 117 — Кт 153.

Отриманий об’єкт у загальному порядку підлягає амортизації протягом строку корисного використання

Цей строк зазвичай прив’язують до строку дії договору оренди, хоча ніщо не заважає встановити інший строк.

До інших необоротних матеріальних активів застосовують виключно прямолінійний або виробничий метод амортизації (п. 27 П(С)БО 7). Нарахування амортизації розпочинають з місяця, що настає за місяцем введення в експлуатацію, а в разі застосування виробничого методу — з дати, що настає за датою, на яку об’єкт став придатним для корисного використання. Суми нарахованої амортизації відображають на тих самих рахунках, що й суми орендної плати.

Передачу поліпшень на баланс орендодавця, який відшкодовує їх вартість після закінчення дії договору оренди, орендар відображає як продаж об’єкта інших необоротних матеріальних активів.

Що стосується випадку, коли компенсація відсутня, то такий об’єкт списують з балансу орендаря як при безоплатній передачі.

Якщо ж витрати орендаря на ремонти/поліпшення об’єкта оренди орендодавець компенсує відразу грошовими коштами або зараховує в рахунок орендної плати, то, на нашу думку, орендареві слід відображати таку операцію як продаж робіт (послуг). Адже орендар не створює в цьому випадку жодних необоротних активів (поліпшення капіталізуються орендодавцем у загальному порядку). А отже, немає підстави і для відображення орендарем капітальних інвестицій.

Дохід від реалізації таких робіт слід відображати за кредитом субрахунку 703, а витрати — як їх собівартість (дебет рахунка 23 з подальшим списанням проводкою Дт 903 — Кт 23). Таким чином, передача поліпшень орендодавцю буде здійснена одразу, і надалі орендар їх не враховує (як протягом строку дії договору оренди, так і при поверненні об’єкта орендодавцю після закінчення цього строку).

Коли «поліпшувальні» витрати орендодавець компенсує поступово, зараховуючи їх у рахунок орендної плати, то на зараховану суму орендар робить проводку: Дт 685 — Кт 377.

Проілюструємо зазначене на прикладі.

Приклад 2.5. Підприємство-орендар здійснило такі «ремонтно-поліпшувальні» заходи щодо орендованого майна:

1) ремонт отриманого в оренду офісного приміщення господарським способом (спрямований на підтримання об’єкта оренди в робочому стані) на суму 25000 грн. (у тому числі ПДВ — 2500 грн.);

2) поліпшення орендованого автомобіля, що використовується для збуту продукції, підрядним способом на суму 3000 грн. (у тому числі ПДВ — 500 грн.). Згідно з умовами договору витрати на поліпшення орендодавець зараховує в рахунок орендної плати. Сума орендної плати за автомобіль становить 3300 грн. на місяць (у тому числі ПДВ — 550 грн.);

3) поліпшення отриманого в оренду виробничого обладнання (підрядним способом) на суму 9000 грн. (у тому числі ПДВ — 1500 грн.). На об’єкт «поліпшення» орендар щомісячно нараховує в бухобліку амортизацію за прямолінійним методом у сумі 250 грн. Зазначені поліпшення передаються орендодавцю після закінчення строку дії договору з компенсацією їх вартості з урахуванням зносу поліпшень на момент передачі. Залишкова вартість поліпшень на початок місяця їх передачі орендодавцю — 1750 грн., а на кінець такого місяця — 1500 грн. Договірна вартість поліпшень на момент передачі — 1800 грн. (у тому числі ПДВ — 300 грн.);

4) поліпшення орендованого офісного приміщення (підрядним способом) на суму 27000 грн. (у тому числі ПДВ — 4500 грн.). На об’єкт «поліпшення» орендар щомісячно нараховує в бухобліку амортизацію за прямолінійним методом у сумі 750 грн. Зазначені поліпшення передаються орендодавцю після закінчення строку дії договору без компенсації. Залишкова вартість поліпшень на початок місяця їх передачі орендодавцю — 5250 грн., а на кінець такого місяця — 4500 грн.

Як зазначені операції відображають в обліку орендаря, див. у табл. 2.5.

Таблиця 2.5. Облік ремонтів і поліпшень в обліку орендаря

№ з/п

Зміст господарської операції

Кореспонденція рахунків

Сума, грн.

Дт

Кт

1. Ремонт орендованого офісу

1

Відображено витрати на проведення ремонту орендованого офісного приміщення

92

20, 22, 13, 661, 651, 631, 685

22500,00

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованих у ЄРПН податкових накладних)

641/ПДВ

631, 685

2500,00

3

Збільшено залишок на позабалансовому рахунку 09 на суму нарахованої амортизації, що увійшла до складу витрат на ремонт

09

150,00

(умовно)

4

Витрати з ремонту списано на фінансовий результат

791

92

22500,00

2. Поліпшення орендованого автомобіля із заліком у рахунок орендної плати

1

Відображено (на підставі акта підрядної організації) витрати з поліпшення автомобіля, що орендується, як собівартість послуг з поліпшення, які надаються орендодавцю

23

631

2500,00

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної)

641/ПДВ

631

500,00

3

Перераховано оплату підрядній організації

631

311

3000,00

4

Відображено реалізацію послуг з поліпшення орендованого автомобіля орендодавцю (підписано додаткову угоду про залік витрат у рахунок орендної плати)

377

703

3000,00

5

Відображено податкові зобов’язання з ПДВ

703

641/ПДВ

500,00

6

Списано собівартість послуг з поліпшення орендованого автомобіля

903

23

2500,00

7

Нараховано орендну плату

93

685

2750,00

8

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної від орендодавця)

641/ПДВ

685

550,00

9

Проведено залік заборгованостей на суму здійснених поліпшень

685

377

3000,00

10

Перераховано залишок заборгованості з орендної плати (3300,00 грн. - 3000,00 грн.)

685

311

300,00

11

Сформовано фінансовий результат:

— списано суму доходу

703

791

2500,00

— списано собівартість послуг з поліпшення орендованого автомобіля

791

903

2500,00

— списано витрати з оренди

791

93

2750,00

3. Поліпшення обладнання з відшкодуванням орендодавцем вартості поліпшень після закінчення строку оренди

1

Відображено капітальні інвестиції на поліпшення орендованого обладнання

153

631, 685

7500,00*

* Високодохідники та малодохідники-добровольці з суми здійснених поліпшень формують у податковому обліку окремий об’єкт основних засобів (група 9), амортизують його за правилами податкового обліку та визначають податкові різниці, установлені пп. 138.1 і 138.2 ПКУ.

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованих в ЄРПН податкових накладних)

641/ПДВ

631, 685

1500,00

3

Зменшено залишок на позабалансовому рахунку 09 на вартість поліпшень

09

7500,00

4

Оплачено роботи з поліпшення орендованого обладнання

631, 685

311

9000,00

5

Сформовано об’єкт інших необоротних матеріальних активів

117

153

7500,00

6

Відображено нарахування амортизації (зносу) за об’єктом інших необоротних матеріальних активів (щомісячно)

23 (91)

132

250,00

09

250,00

7

Після закінчення строку дії договору оренди списано суму нарахованої амортизації (7500,00 грн. - 1500,00 грн.)

132

117

6000,00

8

Відображено переведення об’єкта до складу необоротних активів, що утримуються для продажу

286

117

1500,00

9

При передачі поліпшень після закінчення строку оренди складено акт, відображено дохід у сумі, що відшкодовується орендодавцем

377

712

1800,00

10

Нараховано податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з договірної вартості поліпшень

712

641/ПДВ

300,00

11

Донараховано податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з балансової вартості поліпшень на початок місяця, в якому відбулася їх передача орендодавцю* (1750,00 грн. х 20 % : : 100 % - 300,00 грн.)

949

641/ПДВ

50,00

* Необхідність такого донарахування викликана тим, що договірна вартість поліпшень (1500 грн.) нижче їх балансової (залишкової) вартості на початок місяця передачі орендодавцю (1750 грн.) (п. 188.1 ПКУ).

12

Списано балансову вартість об’єкта, що реалізується

943

286

1500,00

13

Відшкодовано орендодавцем вартість поліпшень

311

377

1800,00

14

Уключено до фінансового результату:

— доходи від реалізації поліпшень

712

791

1500,00

— собівартість реалізованих необоротних активів

791

943

1500,00

— витрати, пов’язані з донарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ

791

949

50,00

4. Безоплатна передача поліпшень орендодавцю

1

Відображено капітальні інвестиції на поліпшення орендованого приміщення

153

631, 685

22500,00

2

Відображено податковий кредит з ПДВ (за наявності зареєстрованих в ЄРПН податкових накладних)

641/ПДВ

631, 685

4500,00

3

Зменшено залишок на позабалансовому рахунку 09 на вартість поліпшень

09

22500,00

4

Оплачено роботи з поліпшення орендованого приміщення

631, 685

311

27000,00

5

Сформовано об’єкт інших необоротних матеріальних активів

117

153

22500,00*

* Високодохідники та малодохідники-добровольці з суми здійснених поліпшень формують у податковому обліку окремий об’єкт основних засобів (група 9), амортизують його за правилами податкового обліку та визначають податкові різниці, установлені пп. 138.1 і 138.2 ПКУ.

6

Відображено нарахування амортизації за об’єктом інших необоротних матеріальних активів

92

132

750,00

09

750,00

7

Після закінчення строку дії договору оренди списано суму нарахованої амортизації (22500,00 грн. - 4500,00 грн.)

132

117

18000,00

8

Списано залишкову вартість об’єкта інших необоротних матеріальних активів на витрати

976

117

4500,00

9

Нараховано податкові зобов’язання з ПДВ

(5250,00* грн. х 20 % : 100 %)

976

641/ПДВ

1050,00

* При передачі поліпшень без компенсації базу обкладення ПДВ визначають виходячи з їх залишкової вартості за даними бухобліку на початок місяця передачі (п. 188.1 ПКУ).

10

Віднесено витрати на фінансовий результат

793

976

5550,00

2.5. Податковий облік орендних операцій з фізичними особами

Усе, що ми розглянули раніше в підрозділах 2.1 — 2.4, стосувалося виключно випадків, коли орендар та орендодавець — суб’єкти господарювання. Проте буває, що одна зі сторін орендної операції — звичайний громадянин (не підприємець). І тут, звичайно, діють свої облікові правила.

Якщо фізособа є за договором оренди орендарем, то жодних значних особливостей облік у підприємства-орендодавця не має. Тому на цій ситуації не зупинятимемося. Звернемо вашу увагу на випадок, коли договір оренди укладено з фізособою, яка виступає орендодавцем. Адже тут є низка нюансів, пов’язаних зі стягненням податку на доходи фізичних осіб (далі — ПДФО), військового збору (далі — ВЗ) і єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування (далі — ЄСВ), про які слід знати.

Нарахування та виплата орендної плати

ПДФО і ВЗ. Одразу зазначимо, що доходам від надання майна в оренду не уникнути потрапляння до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи — орендодавця. На це вказують пп. 164.2.2 і 164.2.5 ПКУ. А це означає, що

орендна плата, що виплачується фізособі-орендодавцю, підлягає обкладенню ПДФО

Крім того, таку виплату обкладають ВЗ (п.п. 1.2 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ, п.п. 163.1.1 ПКУ).

При цьому податковим агентом, який зобов’язаний здійснювати утримання та сплату до бюджету ПДФО і ВЗ з такого доходу, відповідно до п.п. 14.1.180 ПКУ є орендар юридична особа або фізична особа — підприємець. Щодо оренди нерухомості* це підтверджує й абзац перший п.п. 170.1.2 ПКУ.

* Тут ми не розглядаємо порядок оподаткування оренди землі.

Об’єкт оподаткування за доходами від надання в оренду рухомого майна визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі.

Якщо йдеться про оренду нерухомості, то керуйтеся нормами п. 170.1 ПКУ. Так, згідно з абзацом другим п.п. 170.1.2 цього Кодексу об’єкт оподаткування має бути не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди.

У свою чергу, мінімальну суму орендного платежу визначають відповідно до Методики № 1253 за формулою:

П = О х Р,

де П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно, у гривнях;

О — загальна площа орендованого нерухомого майна, у кв. м;

Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, у гривнях.

Мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна (Р) установлює орган місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщено майно, що здається в оренду, і оприлюднює у спосіб, доступний для жителів територіальної громади, до 1 січня звітного податкового року. Якщо орган місцевого самоврядування не визначив цей показник або не оприлюднив його у відведені строки, об’єкт обкладення ПДФО і ВЗ орендар визначає виходячи з розміру орендної плати, передбаченого в договорі.

До доходу у вигляді орендної плати необхідно застосовувати ставку ПДФО в розмірі 18 % (п. 167.1 ПКУ). Ставка ВЗ становить 1,5 % (п.п. 1.3 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Перераховують до бюджету ПДФО і ВЗ*, утримані з орендної плати, у такі строки (див. табл. 2.6 на с. 38):

* Про те, що сплату ВЗ до бюджету здійснюють у тому самому порядку, що і сплату ПДФО, свідчить п.п. 1.4 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.

Таблиця 2.6. Строки перерахування податків до бюджету

№ з/п

Порядок виплати орендної плати

Строк сплати ПДФО і ВЗ до бюджету

Норма ПКУ

1

Готівкою, знятою з рахунка в банку, або шляхом перерахування на банківський рахунок фізичної особи — орендодавця

При виплаті доходу

П.п. 168.1.2 ПКУ

2

У натуральній формі або готівкою з каси податкового агента

Протягом банківського дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання)

П.п. 168.1.4 ПКУ

3

Орендна плата нарахована, але не виплачена

Протягом 30 календарних днів, що настають за останнім днем місяця, в якому вона нарахована, але не виплачена

П.п. 49.18.1, п. 57.1 і п.п. 168.1.5 ПКУ

Інформацію про суми доходу, нарахованого (наданого) у вигляді орендної плати, а також утриманих та перерахованих з нього ПДФО і ВЗ податковий агент повинен показати в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ. При цьому в розділі I цього звіту наводять таку ознаку доходу:

— при оренді нерухомого майна — «106»;

— при оренді рухомого майна — «127» (див. консультації в підкатегоріях 103.22 і 103.25 БЗ).

ЄСВ. Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону № 2464 до бази нарахування ЄСВ уключають суми винагород, що виплачуються фізичним особам відповідно до договорів цивільно-правового характеру за виконані роботи (надані послуги). Інакше кажучи, винагорода за цивільно-правовими договорами потрапляє до бази нарахування ЄСВ тільки в разі, якщо такий договір передбачає виконання робіт (гл. 61 ЦКУ) або надання послуг (гл. 63 ЦКУ).

Договір оренди належить до цивільно-правових договорів. Проте

здавання майна в оренду не є з точки зору цивільного законодавства ані виконанням робіт, ані наданням послуг

Як ми зазначали раніше (див. розділ 1 на с. 4), правове регулювання договору оренди здійснюється на підставі гл. 58 і 59 ЦКУ. Факт виконання робіт або надання послуг у цьому випадку відсутній. На те, що договір найму (оренди) не може бути віднесений до договорів про надання послуг, вказував свого часу й Мін’юст у листі від 23.02.2004 р. № 8-11-19.

Таким чином, винагорода за договором оренди (найму) не є об’єктом нарахування ЄСВ. Такої самої думки дотримуються фіскали (див. роз’яснення, наведене в підкатегорії 301.03 БЗ) і Пенсійний фонд (див. листи ПФУ від 11.03.2013 р. № 6211/03-20 і від 10.08.2011 р. № 16534/03-20).

Компенсація вартості комунальних платежів

Так само, як і в разі оренди нерухомого майна в юридичної особи, в договорі оренди приміщення, укладеному з фізособою, може бути передбачена компенсація орендарем вартості комунальних платежів, оплачуваних орендодавцем. Причому така компенсація може або здійснюватися окремим платежем, або входити до вартості орендної плати.

ПДФО і ВЗ. Якщо компенсація вартості комунальних платежів є єдиним цілим з орендною платою, то її обкладають ПДФО і ВЗ у складі плати за оренду майна.

А що коли вартість спожитих комунальних послуг орендар компенсує фізособі-орендодавцю окремо від орендної плати? У такій ситуації утримати ПДФО і ВЗ також доведеться. Сума компенсації вартості комунальних платежів у такому разі буде додатковим благом фізособи-орендодавця, що включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу на підставі п.п. «г» п.п. 164.2.17 ПКУ. Про це зазначають фіскали в листі ДФСУ від 28.01.2016 р. № 917/П/99-99-17-03-03-14 і роз’ясненні, наведеному в підкатегорії 103.02 БЗ.

Оподатковують суму компенсації вартості комунальних послуг за стандартними ставками: ПДФО — 18 %, ВЗ — 1,5 %.

У формі № 1ДФ дохід фізособи-орендодавця у вигляді окремої компенсації вартості спожитих орендарем комунальних послуг відображають з ознакою доходу «126»

Зверніть увагу: ураховуючи норми податкового законодавства, фактично орендодавець отримає суму компенсації комунальних платежів не в повному розмірі, а за мінусом ПДФО і ВЗ. У зв’язку з цим в окремих випадках орендарю при оренді приміщення у фізособи доцільніше укладати прямі договори з підприємствами, що надають комунальні послуги.

ЄСВ. Що стосується цього внеску, то з суми компенсації комунальних платежів його не справляють. Адже, як ми вже зазначали, до бази обкладення ЄСВ уключаються тільки винагороди за цивільно-правовими договорами, за якими надавалися послуги або виконувалися роботи. У свою чергу, відносини, що виникають між власником приміщення — фізичною особою та суб’єктом господарювання — орендарем, регулюються договором оренди (найму). А, як ви вже знаєте, оренда не є виконанням робіт або наданням послуг.

Технічне обслуговування, ремонт та поліпшення об’єкта оренди

ПДФО і ВЗ. Як ми зазначали раніше, обов’язком орендаря є підтримання об’єкта оренди в належному стані. Для цих цілей здійснюється його технічне обслуговування. Проведення таких робіт є запорукою безпечної та надійної роботи орендованого майна і не приводить до його поліпшення. Отже, витрати орендаря на проведення технічного обслуговування об’єкта оренди не є доходом фізособи-орендодавця. А отже, обкладати ПДФО і ВЗ нічого.

Тепер про ремонт. Тут важливим буде вид ремонту: поточний чи капітальний.

У більшості випадків поточний ремонт за свій рахунок здійснює орендар (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Такий ремонт не приводить до поліпшення об’єкта оренди або збільшення строку його служби, а тільки забезпечує або відновлює його роботоздатність. У зв’язку з цим можна стверджувати, що дохід у орендодавця — фізичної особи в разі проведення поточного ремонту орендарем не виникає. Відповідно немає й об’єкта обкладення ПДФО і ВЗ.

Інша справа — капітальний ремонт. У загальному випадку обов’язок щодо його проведення покладено ч. 2 ст. 776 ЦКУ на орендодавця (якщо інше не встановлено договором чи законом). При цьому часто капремонт здійснює орендар, а орендодавець компенсує йому вартість такого ремонту (окремим платежем або шляхом заліку до вартості оренди). Якщо компенсація була, ні про який оподатковуваний дохід фізособи не може бути й мови.

Проте може статися, що орендар здійснив капітальний ремонт, а орендодавець не компенсував його вартість. Тоді можна стверджувати, що орендар безоплатно надав орендодавцю послугу з капітального ремонту орендованого майна. З цього випливає, що в орендодавця виникне дохід, який слід класифікувати як додаткове благо (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). А такий дохід, як ми вже зазначали, обкладають ПДФО і ВЗ у загальному порядку.

А яка ситуація з поліпшеннями

Нагадаємо: орендар може здійснити поліпшення орендованого майна тільки за згодою орендодавця (ч. 1 ст. 778 ЦКУ). Інакше вимагати в орендодавця компенсації за здійснені «поліпшувальні» заходи він не має права.

Припустимо, на проведення поліпшень згода отримана і орендодавець компенсує орендарю їх вартість. Тоді жодного оподатковуваного доходу в орендодавця не виникає. Те саме стосується випадку, коли попередня згода отримана не була, але після проведення поліпшень орендодавець їх схвалив та відшкодував орендарю понесені на них витрати.

Компенсація витрат на поліпшення орендарю не здійснюється? Так може статися, якщо орендар здійснив поліпшення без згоди орендодавця або орендодавець дав згоду на їх проведення, але надалі з певних причин не компенсував витрати на них. Тут можна говорити, що орендар безоплатно надав орендодавцю послугу з поліпшення об’єкта оренди. Тобто знову має місце дохід орендодавця у вигляді додаткового блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ).

Але! Якщо проведені поліпшення можна відокремити і перед поверненням орендованого майна орендар їх вилучає, то жодного доходу в орендодавця-фізособи, звичайно ж, не виникне. А отже, не буде і ПДФО з ВЗ.

Ще один важливий момент! На нашу думку, і при капремонті, і при поліпшенні об’єкта оренди дохід орендодавця, який не відшкодував вартість цих робіт, виникає не в місяці завершення капремонту (здійснення поліпшень), а в момент передачі (повернення) такого об’єкта орендодавцю. Адже скористатися результатом таких робіт орендодавець зможе тільки після отримання об’єкта оренди назад. До того ж до закінчення строку договору оренди поліпшення можуть значно зноситися, а то й зовсім втратити свою актуальність.

Урешті-решт, орендодавець може передумати та все ж компенсувати витрати орендаря. Крім того, у випадку з поліпшеннями, які можна відокремити, орендар має право їх вилучити перед поверненням об’єкта оренди орендодавцю. Тоді підстав для нарахування доходу взагалі не буде.

На момент повернення об’єкта оренди орендодавцю замінений при проведенні капітального ремонту агрегат та/або додаткові вдосконалення певною мірою будуть зношені. У зв’язку з цим вважаємо, що суму доходу фізособи потрібно визначати як вартість виконаних робіт, зменшену на суму фактичного зносу замінених або встановлених об’єктів. Для визначення звичайної ціни (справедливої вартості) поліпшень, що повертаються, орендар створює спеціальну комісію.

При цьому врахуйте: дохід у вигляді вартості капітального ремонту та поліпшень надається орендодавцю-фізособі в негрошовій формі. Тому до бази обкладення ПДФО він повинен потрапити збільшеним на «натуральний» коефіцієнт, передбачений п. 164.5 ПКУ. Обчислюють такий коефіцієнт за такою формулою:

К = 100 : (100 - Сп),

де К — «натуральний» коефіцієнт;

Сп — ставка податку, установлена для таких доходів на момент нарахування.

При ставці ПДФО 18 % «натуральний» коефіцієнт становить 1,219512

Тобто дохід фізичної особи дорівнюватиме витратам на капремонт (поліпшення) за вирахуванням фізичного зносу замінених (установлених) агрегатів, помноженим на «натуральний» коефіцієнт.

Тепер про ВЗ. Для нього окремого «натурального» коефіцієнта у ПКУ не передбачено. Водночас, на наш погляд, при визначенні бази обкладення ВЗ логічно застосовувати «натуральний» коефіцієнт, установлений для ПДФО. Адже саме з урахуванням цього коефіцієнта в бухобліку буде нараховано дохід орендодавця. Таким чином, база обкладення для ПДФО і ВЗ буде однаковою.

Але майте на увазі: фіскали цю точку зору не особливо підтримують (див., зокрема, листи ДФСУ від 20.11.2015 р. № 24759/6/99-99-17-02-01-15, від 27.11.2015 р. № 25405/6/99-99-17-02-01-15, підкатегорію 103.25 БЗ). На їх думку, для визначення суми ВЗ необхідно виходити з «чистої» суми доходу. Водночас усім відомо, як часто податківці змінюють свою позицію. Тому щоб дотримуватися таких рекомендацій, краще перестрахуватися та одержати індивідуальну податкову консультацію з цього питання.

ПДФО і ВЗ із суми доходу орендодавця підприємство — податковий агент сплачує до бюджету протягом банківського дня, що настає за днем виплати (нарахування) такого доходу (п.п. 168.1.4, п.п. 1.4 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Сума нарахованого та виплаченого орендодавцю доходу має бути відображена в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з урахуванням «натурального» коефіцієнта (див. лист ДФСУ від 04.04.2016 р. № 7309/6/99-95-42-02-16 і роз’яснення в підкатегорії 103.25 БЗ). При цьому для доходу у вигляді додаткового блага призначено ознаку «126».

ЄСВ. Одразу зазначимо, що будь-яка маніпуляція (техобслуговування, ремонт, поліпшення) з об’єктом оренди до якихось ЄСВ-наслідків не призведе. Пояснимо чому.

Якщо говорити про техобслуговування та поточний ремонт, то, як ми зазначали вище, при проведенні таких заходів орендарем дохід у орендодавця у принципі не виникає. Тобто справляти ЄСВ ні з чого.

При проведенні капремонту або поліпшень об’єкта оренди за рахунок орендаря дохід в орендодавця-фізособи виникнути може. Проте потрапити до бази нарахування ЄСВ йому все одно не призначено. Адже він виник не в межах трудових відносин і не у зв’язку з виконанням цією особою робіт (послуг). А отже, немає бази для нарахування ЄСВ.

висновки

  • Орендна плата є об’єктом обкладення ПДВ.
  • Переданий в оперативну оренду об’єкт продовжує значитися у складі необоротних активів орендодавця.
  • Поліпшення об’єкта оренди вартістю понад 6000 грн., що не відшкодовуються орендодавцем, орендатори-високодохідники (малодохідники-добровольці) у податковому обліку зараховують до складу основних засобів і визначають за ними «амортизаційні» різниці, передбачені пп. 138.1 і 138.2 ПКУ.
  • Прийняті в оперативну оренду необоротні активи орендар зараховує на позабалансовий рахунок 01 за вартістю, зазначеною в договорі оренди.
  • Доходи від надання майна в оренду включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця і підлягають обкладенню ПДФО і ВЗ.
оперативна оренда додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті