Продаж інвестнерухомості: чи будуть різниці

Якщо ви використовуєте метод оцінки об’єкта інвестнерухомості за справедливою вартістю, то амортизація на цей об’єкт не нараховується. Просто на кожну дату балансу вартість об’єкта коригується через зміну його справедливої вартості.

Саму зміну вартості об’єкта інвестнерухомості на дату балансу відображають (залежно від збільшення чи зменшення справедливої вартості) у складі або інших операційних доходів (субрахунок 710), або інших витрат операційної діяльності (субрахунок 940). Потім відображена сума списується на субрахунок 791, тобто безпосередньо впливає на бухгалтерський фінансовий результат, а отже й на об’єкт оподаткування. Оскільки в бухобліку об’єкт не амортизується, то не амортизується він і в податковому обліку. А отже, амортизаційні різниці не розраховуються.

Що стосується продажу цього об’єкта, то в бухобліку він спочатку переводиться до складу запасів на субрахунок 286. Виняток становить випадок, коли реалізація інвестнерухомості здійснюється без попередньої підготовки. Тоді переведення до складу запасів не здійснюється ( п. 25 П(С)БО 32).

Стосовно ж податкового обліку зазначимо, що пп. 138.1 і 138.2 ПКУ встановлено так звані «продажні» різниці за основними засобами — при продажу фінрезультат збільшується на залишкову вартість, визначену за правилами бухобліку, і зменшується на залишкову вартість згідно з нормами ПКУ.

Але чи застосовується ця різниця до нашої інвестнерухомості?

Ми вважаємо, що ні.

По-перше, не зовсім зрозуміло, що таке «залишкова вартість згідно з ПКУ» інвестнерухомості, яка обліковується за справедливою вартістю. Адже такий об’єкт за ПКУ не амортизується.

Якщо ж визначати її як балансову вартість на 01.01.2015 р., то вважаємо, що формально та ідеологічно це не правильно. Так, згідно з п. 11 розд. 4 Перехідних положень ПКУ балансова вартість на 01.01.2015 р. дорівнює балансовій вартості на 31.12.2014 р. Але ця норма передбачена для цілей амортизації згідно з п. 138.3 ПКУ. А в нас і амортизації немає, і взагалі зовсім інша операція. Крім того, сучасна вартість може принципово відрізнятися від тієї, що була на 31.12.2014 р.

По-друге, у ПКУ йдеться про залишкову вартість об’єкта, а точно кажучи, у П(С)БО говориться про балансову вартість (формально різні терміни). Та й не зовсім очевидно, чи є ця інвестнерухомість основними засобами згідно з п.п. 14.1.138 ПКУ, адже зовсім не факт, що вартість цього об’єкта поступово зменшується — вона взагалі не амортизується.

У будь-якому разі з такою думкою згодні й податківці. У листі від 15.08.2016 р. № 17633/6/99-99-15-02-02-15 вони зазначають: у разі здійснення операцій з продажу інвестиційної нерухомості, що обліковується у фінансовому обліку за справедливою вартістю (амортизація та зменшення корисності не визнаються), коригування фінансового результату до оподаткування згідно з нормами п. 138.1 і п. 138.2 ПКУ не здійснюється.

Результат від продажу таких активів визначається згідно з правилами бухгалтерського обліку і відображається у складі фінансового результату до оподаткування без коригувань

Отже, виходить, на сьогодні операції з такою інвестнерухомістю взагалі не призводять до появи різниць, адже одна-єдина різниця, яка передбачена в п.п. 141.2.1 ПКУ і стосується уцінок, що перевищують попередні дооцінки, з 01.01.2017 р. не застосовується (пункт втратив чинність).

Наведемо приклад продажу цієї нерухомості, але передусім нагадаємо, що згідно з п. 17 П(С)БО 32 оцінка інвестнерухомості за справедливою вартістю повинна застосовуватися до дати вибуття, переведення інвестнерухомості в операційну нерухомість і утримувану для продажу, або якщо стає неможливим достовірно визначити її справедливу вартість на дату балансу. З п. 26 П(С)БО 32 також можна зробити висновок, що перед переведенням інвестнерухомості до складу запасів, її потрібно оцінити за справедливою вартістю.

Тому перед переведенням до складу активів, утримуваних для продажу, об’єкт необхідно оцінити.

Приклад. Підприємство продає об’єкт інвестнерухомості балансовою вартістю 100 тис. грн. Продажна ціна — 180 тис. грн. (у тому числі ПДВ — 30 тис. грн.). Оцінка за справедливою вартістю.

Продаж інвестнерухомості, що обліковується за справедливою вартістю