висновок документа
Планується скасовувати мораторій на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Останнім часом знову загострилася боротьба прибічників і противників зняття мораторію на продаж сільгоспугідь. І ось нарешті Верховна Рада зробила хай хоч маленький крок до зняття мораторію на продаж таких земель. А саме 13.11.2019 р. вона в першому читанні погодила законопроєкт, що коментується.
Чи стане він законом, ще говорити зарано. Під час другого читання може статися що завгодно. Його можуть не підтримати, або підтримати, але з численними правками. Тому робити прогнози не беремося. Але і обходити стороною цей документ не варто. Тож далі коротко поговоримо, що саме він принесе агросектору.
Найголовніше нововведення, яке може невдовзі стати реальністю, — це виключення з 01.10.2020 р. обмежувального п. 15 із розд. Х ЗКУ (цим пунктом свого часу був запроваджений мораторій на продаж сільгоспугідь) і відкриття ринку землі.
Потенційні власники. Скасування дії цього пункту хоч і відкриває шлях до продажу землі, але, як випливає зі змін, що мають внести до ст. 130 ЗКУ, стати власником сільгоспугідь зможуть не всі бажаючі, а тільки:
а) громадяни України;
б) юридичні особи України, створені за законодавством України;
в) територіальні громади;
г) держава.
При цьому, за загальним правилом, щоб вищезгадані особи могли купити сільгоспземлю державної або комунальної власності, їм слід взяти участь у торгах. Придбання земель приватної власності може відбуватися на торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок (ст. 135 ЗКУ).
Крім того, законодавці мають намір надати переважне право на придбання сільгоспземлі її орендарю, якщо він:
— при придбанні землі не через аукціон сплачує ціну, за якою вона продається;
— у разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.
Хоча не зрозуміло, як такі вимоги уживуться із забороною на використання переважного права купівлі держземлі на земельних торгах, що встановлена абзацом другим ч. 2 ст. 135 ЗКУ.
Також законодавці мають намір установити особливості придбання землі громадянами, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння держ- і комунземлею, виділеною для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарям, які набули права оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування землею. Вони можуть викупити такі землі (1) без проведення земельних торгів, до того ж (2) за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земель та ще й (3) із розстрочкою платежу до 5 років.
Іноземці-землевласники. Щодо іноземних фізосіб та юросіб планується, що вони напряму стати власниками сільгоспугідь не зможуть. Це стосується навіть фізосіб-іноземців та осіб без громадянства, які набувають права власності на сільгоспугіддя в порядку спадкування. Вони довго бути власником таких угідь не зможуть. Успадковану сільгоспземлю ці особи зобов’язані відчужити (наприклад, продати) протягом одного року з дня набуття права власності.
Отже, прямо придбати землю іноземній компанії, чи, наприклад, філії іноземної компанії, що працює в Україні, чи іноземцю навіть після зняття мораторію не вдасться.
Хоча якщо прямо стати власником сільгоспугідь іноземні фізособи і юрособи не зможуть, то вони це можуть зробити «через голову». Приміром, через українську юрособу. Тобто якщо стануть засновниками такої юрособи, наприклад, бенефіціарними власниками (контролерами).
До відома! Якщо іноземна фізособа, щоб працювати в Україні, зареєсьрується фізособою-підприємцем за українським законодавством, то вона у такому своєму статусі придбати землю взагалі не зможе. Річ у тому, що фізособа-підприємець не є суб’єктом права власності на землю в Україні.
Тобто щоб іноземці могли придбати сільгоспугіддя, їм слід створити юрособу за українським законодавством, наприклад, підприємство з іноземними інвестиціями.
Водночас і тут не все так просто. Річ у тому, що в цілому до 01.01.2024 р. українським юрособам, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні держави, юрособи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, заборонено придбавати:
— земельні ділянки сільгосппризначення державної та комунальної власності;
— земельні ділянки, які перебувають у приватній власності і призначені для ведення товарного сільгоспвиробництва, виділені в натурі (на місцевості) власникам земчасток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї).
Ця заборона не стосується тільки випадку, коли українське підприємство, бенефіціарним власником якого є іноземець, виконує декілька вимог:
1) таке підприємство є сільгосптоваровиробником. Про те, які юрособи можуть мати такий статус, говорить п.п. 14.1.235 ПКУ;
2) з часу держреєстрації такої юрособи має пройти не менше 3 років.
Тобто щоб з 01.10.2020 р. можна було придбати сільгоспугіддя, юрособі, бенефіціаром якої є іноземець, вона має бути створена не пізніше 01.10.2017 р.
При цьому навіть дотримавшись таких вимог, юрособа з бенефіціаром-іноземцем може придбати в період з 01.10.2020 р. до 01.01.2024 р. не будь-яку землю, а тільки ті сільгоспугіддя, щодо яких на момент скасування мораторію у неї було оформлене право оренди, емфітевзису.
І тільки після 01.01.2024 р. таким юрособам буде відкрито український ринок землі.
Якщо юрособа порушить наведені вище правила, то це стане підставою для примусового відчуження такої земельної ділянки.
До відома! Крім вищенаведених осіб заборона на придбання сільгоспугідь може зачепити й інших. Річ у тому, що законодавці мають намір заборонити придбання сільгоспугідь юрособам, створеним іноземцями родом із країн, дії яких створюють загрози національним інтересам, національній безпеці, суверенітету і територіальній цілісності України тощо.
Розмір володіння. Щоб уся сільгоспземля не зосередилася у одного власника, законодавці пропонують обмежити обсяг її концентрації в одних руках. Так, у власності одного громадянина, юридичної особи, з урахуванням пов’язаних осіб або юросіб, створених за законодавством України, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера), концентрація землі не може бути більшою:
— у межах однієї об’єднаної територіальної громади — 35 % сільгоспземель такої громади;
— у межах однієї області або АР Крим — 8 % сільгоспземель такої області або АР Крим;
— у межах України — 0,5 % сільгоспземель України.
За даними Держстату, в Україні площа сільгоспугідь становить приблизно 41,5 млн га. Тобто один громадянин чи юридична особа може мати у власності не більше 207 тис. га. На сьогодні кілька агрохолдингів, що працюють в Україні, використовують у своїй діяльності площу сільгоспугідь більшу, ніж ця величина. При цьому деякі з них мають у користуванні площу, вдвічі більшу, ніж граничний розмір. Тому багато це чи мало, судити буде кожен самостійно.
Щоб не допустити перевищення граничної площі в одних руках, законодавці вносять зміни до низки нормативно-правових актів з приводу обміну даних між Держкадастром, Держреєстром речових прав на нерухоме майно, ЄДР та Держреєстром актів цивільного стану громадян.
Порушення цієї межі є підставою для визнання правочину недійсним, а також для примусового відчуження сільгоспземлі (напевно тієї, що перевищує граничну межу).
