Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем і орендарем (п. 288.1 ПКУ).
З іншого боку, ключові елементи орендної плати як податку встановлені ПКУ. Зокрема, у п. 288.5 ПКУ визначено мінімальні й максимальні розміри орендної плати. Крім того, базою для розрахунку орендної плати згідно з договором є нормативна грошова оцінка (далі — НГО) землі. Тобто той самий показник, що є базою при розрахунку земельного податку (ст. 271 ПКУ).
Власне, ця обставина і створює неоднозначну ситуацію при нарахуванні орендної плати. Зміна НГО через певний час після укладення договору призводить до того, що розмір орендної плати може змінитися. Як у такому випадку заповнювати декларацію з орендної плати? Тут можливі кілька варіантів залежно від того, як саме в договорі оренди прописано нарахування орендної плати.
Варіант 1. У договорі зазначено конкретний розмір НГО, від якого рахують розмір орендної плати, і НЕ передбачено автоматичне внесення змін до нього в разі затвердження нової НГО. У такому випадку зміна НГО для платника, по суті, нічого не означає. Орендну плату рахують саме від НГО, зазначеної в договорі. Адже саме договір визначає розмір орендної плати (п. 288.4 ПКУ). Без змін до договору орендар зобов’язаний нараховувати у декларації орендну плату в розмірі, який базується на НГО з договору. Незважаючи на те, що у звітному періоді величина НГО вже інша.
Варіант 2. У договорі оренди зазначено конкретний розмір НГО, від якого обраховується розмір орендної плати, і передбачено автоматичне внесення змін до нього в разі затвердження нової НГО. За таких обставин починаючи з дати, коли за правилами п. 271.2 ПКУ набирає чинності нова НГО, орендна плата рахується виходячи з нової НГО. Адже саме на неї буде вказувати договір оренди, у який було внесено автоматичні зміни.
Варіант 3. Договір оренди відсилає до НГО, не говорячи ані про її розмір, ані про автоматичні зміни в разі зміни НГО. Тут ситуація аналогічна до попередньої. Тобто, якщо в договорі не зазначено конкретний розмір НГО і не йдеться про автоматичну зміну договору, за замовчуванням вважається, що розмір орендної плати базується саме на актуальній НГО.
Єдиний виняток із цього правила — це коли внаслідок зменшення НГО розрахована сума орендної плати виявляється меншою, ніж мінімальна сума орендної плати, установлена п. 288.5 ПКУ. Тоді слід платити орендну плату виходячи з мінімального розміру.
Майте на увазі! Податківці неодноразово висловлювалися про те, що орендну плату необхідно визначати виходячи з нової НГО, не говорячи нічого про особливості договору (див. БЗ 111.02, роз’яснення ГУ ДПС у Запорізькій обл. від 18.08.2021 // zp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/493495.html). Цей їх висновок гарно застосовується до догорів, де не вказано ані розмір НГО, ані розмір орендної плати.
Якщо ж у договорі є вказівка на конкретний розмір НГО, то при збільшенні НГО податківці будуть не проти, щоб ви одразу, без унесення змін до договору, брали для розрахунку орендної плати нову НГО. Якщо ж, як у вашому випадку, НГО зменшується, то, щоб не було проблем, радимо орендарям з такими договорами менший розмір НГО застосовувати після внесення змін до договору оренди і заміни даних про стару (більшу) НГО на нову (меншу).
