Користуємося нерухомістю фізособи: краще оренда чи позичка?

Позичка чи оренда?

Оренда. Дохід від надання майна в оренду потрапляє до оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця (п.п. 164.2.5 ПКУ).

Якщо орендарем є юрособа або самозайнята особа, то саме вона є податковим агентом такої фізособи щодо доходів, нарахованих (виплачених) за договором оренди. В цьому випадку

Це прямо зазначено в абзаці другому п.п. 170.1.2 ПКУ.

Мінімальну суму орендного платежу (П) знаходять так:

П = З х Р,

де П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно, грн;

З — загальна площа орендованого нерухомого майна, м²;

Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 м² загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних і якісних показників, грн/м². Її встановлює орган місцевого самоврядування села, селища, міста (далі — ОМС), на території якого розміщена нерухомість, що здається в оренду. Він же зобов’язаний оприлюднити таку мінімальну вартість способом, найбільш доступним для жителів територіальної громади, до 1 січня звітного податкового року.

Якщо до 1 січня звітного податкового року ОМС не встановила чи не оприлюднила мінвартість, то ПДФО утримуєте з фактичного розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Утриманий податок перераховуєте до відповідного бюджету за місцезнаходженням податкового агента (за основним місцем обліку).

Кропивницькою міськрадою на 2024 рік встановлено мінімальну вартість місячної оренди 1 м² загальної площі нерухомого майна фізичних осіб, що використовується для провадження виробничої діяльності, на рівні 42,88 грн.

Мінімальна сума орендного платежу становить:

200 м² х 42,88 грн/м² = 8576 грн.

Ця сума менша за фактичну суму орендного платежу, визначену в договорі оренди. Тому база оподаткування = сумі орендної плати, визначеної в договорі оренди.

Обчислимо суму ПДФО:

12000 грн х 18 % : 100 % = 2160 грн.

Де є ПДФО, там і ВЗ. Визначимо суму ВЗ:

12000 грн х 1,5 % : 100 % = 180 грн.

«На руки» орендодавцю буде виплачено орендний дохід в сумі:

12000 - 2160 - 180 = 9660 (грн).

У розд. І 4ДФ відомості про суми нарахованої (виплаченої) фізичній особі плати за оренду приміщень відображають з ознакою доходу «196».

А ось із нарахуванням і сплатою ЄСВ підприємству-орендарю морочитися не доведеться. Орендна плата не є виплатою, що включається до бази нарахування цього внеску.

Важливий момент! З початку повномасштабного вторгнення рф в Україну багато наших громадян виїхало за кордон. За цей час вони могли втратити свій резидентський статус. І тут слід розуміти, що

Здавати її в оренду така особа має право виключно через уповноважених осіб. Це може бути або ФОП-резидент, або юрособа-резидент (п.п. 170.1.3 ПКУ). Свої представницькі функції вони виконують на підставі письмового договору, наприклад на підставі договору доручення (див. гл. 68 ЦКУ).

У цьому випадку підприємство-орендар перераховуватиме орендну плату представнику нерезидента. Такий представник, у свою чергу, буде податковим агентом щодо орендних доходів.

Позичка. У чому суть позички? За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати іншій стороні (користувачеві) річ для користування протягом установленого строку (ч. 1 ст. 827 ЦКУ).

Безоплатність — це одна з ключових ознак позички. Саме вона відрізняє позичку від оренди.

Зверніть увагу: користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними. Тому якщо ви укладаєте договір позички, то вкажіть у ньому про безоплатність користування річчю. Інакше такі відносини можуть бути визнані орендними.

Договір позички не передбачає виплату доходів фізособі-позичкодавцю? Що ж, тоді про ПДФО/ВЗ можна не турбуватися. Немає нарахування (виплати, надання) доходу — немає ПДФО/ВЗ.

Проте можлива ситуація, коли вартість послуг, пов’язаних з утриманням предмета позички (наприклад, комунальні платежі), оплачує позичкодавець, а користувач згодом здійснює їх компенсацію. Ось тут постає питання податків.

Комуналка

Приміщення в оренді або взято в позичку. Що з комунальними послугами? Тут можливі такі три варіанти:

1) орендар укладає прямі договори з підприємствами — постачальниками комунальних та інших послуг. Усі розрахунки йдуть безпосередньо від орендаря до постачальника. Орендодавець — «за бортом»;

2) суму комунальних платежів «зашивають» в орендну плату, звісно, якщо укладено саме договір оренди, а не позички. у такому випадку сторони домовляються про якусь умовну суму, яка теоретично повинна відповідати витратам на комуналку, та на неї збільшують суму орендної плати. Комуналка оподатковується та відображається в 4ДФ у складі орендної плати;

3) орендар окремим платежем відшкодовуватиме орендодавцю вартість спожитих комунальних послуг за орендованим приміщенням. В такому випадку сума комунальної компенсації є для її отримувача оподатковуваним доходом у вигляді додаткового блага (п.п. «г» п.п. 164.2.17 ПКУ). Тож з цієї суми утримуємо ПДФО за ставкою 18 % та ВЗ — 1,5 %, а залишок виплачуємо фізособі-орендодавцю.

У 4ДФ такий дохід зазначаємо за фактом нарахування / виплати з ознакою доходу «126».

А як бути, якщо орендар хоче отримати всю суму, що була ним витрачена на сплату комунальних послуг, без зменшення її на суми ПДФО та ВЗ? У такому випадку можна розглянути можливість збільшити суму оподатковуваного доходу так, щоб сума збільшення перекрила загальну суму ПДФО та ВЗ, що будуть утримані з комунальної компенсації. Наприклад, можна передбачити в договорі оренди чи в окремому документі (це може бути договір про відшкодування комунальних та інших витрат), що дохід у вигляді компенсації вартості спожитих комунальних послуг нараховується орендодавцю з коефіцієнтом 1,242236.

Щодо ЄСВ, то його не буде. Такі виплати здійснюються не в межах трудових відносин і вони не є винагородою за виконані фізособою роботи (послуги) за цивільно-правовим договором (орендодавець не надає орендареві комунальні послуги).

Про те, як такі операції з отримання в позичку або оренду нерухомості відобразити в бухобліку юрособи та як вони вплинуть на визначення податку на прибуток, читайте в статтях «Орендуємо нерухомість у фізособи: бухоблік і податок на прибуток», «Юрособа отримує в позичку нерухомість від фізособи» // «Податки & бухоблік», 2024, № 67.