Ссуда или аренда?
Аренда. Доход от предоставления имущества в аренду попадает в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя (п.п. 164.2.5 НКУ).
Если арендатором является юрлицо или самозанятое лицо, то именно оно является налоговым агентом такого физлица по доходам, начисленным (выплаченным) по договору аренды. В этом случае
объект налогообложения определяют исходя из размера арендной платы, указанного в договоре, но не ниже минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды
Это прямо указано в абзаце втором п.п. 170.1.2 НКУ.
Минимальную сумму арендного платежа (П) находят так:
П = О х Р,
где П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн;
О — общая площадь арендованного недвижимого имущества, м2;
Р — минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, грн/м2. Ее устанавливает орган местного самоуправления села, поселка, города (далее — ОМС), на территории которого размещена недвижимость, сдаваемая в аренду. Он же обязан обнародовать такую минимальную стоимость способом, наиболее доступным для жителей территориальной громады, до 1 января отчетного налогового года.
Если до 1 января отчетного налогового года ОМС не установила или не обнародовала минстоимость, то НДФЛ удерживаете с фактического размера арендной платы, указанного в договоре аренды.
Удержанный налог перечисляете в соответствующий бюджет по местонахождению налогового агента (по основному месту учета).
Пример. Предприятие в августе 2024 года взяло в аренду у физлица производственно-складское помещение общей площадью 200 м2. Согласно договору стоимость аренды составляет 12000 грн/мес. Помещение расположено в г. Кропивницкий.
Кропивницким горсоветом на 2024 год установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества физических лиц, которое используется для осуществления производственной деятельности, на уровне 42,88 грн.
Минимальная сумма арендного платежа представляет:
200 м2 х 42,88 грн/м2 = 8576 грн.
Эта сумма меньше фактической суммы арендного платежа, определенной в договоре аренды. Поэтому база налогообложения = сумме арендной платы, определенной в договоре аренды.
Исчислим сумму НДФЛ:
12000 грн х 18 % : 100 % = 2160 грн.
Где НДФЛ, там и ВС. Определим сумму ВС:
12000 грн х 1,5 % : 100 % = 180 грн.
«На руки» арендодателю будет выплачен арендный доход в сумме:
12000 - 2160 - 180 = 9660 (грн).
В разд. І 4ДФ сведения о суммах начисленной (выплаченной) физическому лицу платы за аренду помещений отражают с признаком дохода «196».
А вот с начислением и уплатой ЕСВ предприятию-арендатору морочиться не придется. Арендная плата не является выплатой, которая включается в базу начисления этого взноса.
Важный момент! С начала полномасштабного вторжения рф в Украину многие наши граждане выехали за границу. За это время они могли потерять свой резидентский статус. И здесь следует понимать, что
в отношении аренды недвижимости, которая принадлежит физлицу-нерезиденту, действуют особые правила налогообложения
Сдавать ее в аренду такое лицо имеет право исключительно через уполномоченные лица. Это может быть или ФЛП-резидент, или юрлицо-резидент (п.п. 170.1.3 НКУ). Свои представительские функции они выполняют на основании письменного договора, например на основании договора поручения (см. гл. 68 ГКУ).
В этом случае предприятие-арендатор будет перечислять арендную плату представителю нерезидента. Такой представитель, в свою очередь, будет налоговым агентом в отношении арендных доходов.
Ссуда. В чем суть ссуды? По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязывается передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока (ч. 1 ст. 827 ГКУ).
Безвозмездность — это один из ключевых признаков ссуды. Именно она отличает ссуду от аренды.
Обратите внимание: пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними. Поэтому если вы заключаете договор ссуды, то укажите в нем о безвозмездности пользования вещью. Иначе такие отношения могут быть признаны арендными.
Договор ссуды не предусматривает выплату доходов физлицу-ссудодателю? Что же, тогда о НДФЛ/ВС можно не беспокоиться. Нет начисления (выплаты, предоставления) дохода — нет НДФЛ/ВС.
Однако возможна ситуация, когда стоимость услуг, связанных с содержанием предмета ссуды (например, коммунальные платежи), оплачивает ссудодатель, а пользователь впоследствии осуществляет их компенсацию. Вот здесь появляется вопрос налогов.
Коммуналка
Помещение в аренде или взято в ссуду. Что с коммунальными услугами? Здесь возможны следующие три варианта:
1) арендатор заключает прямые договоры с предприятиями — поставщиками коммунальных и других услуг. Все расчеты идут непосредственно от арендатора к поставщику. Арендодатель — «за бортом»;
2) сумму коммунальных платежей «зашивают» в арендную плату, конечно, если заключен именно договор аренды, а не ссуды. В таком случае стороны договариваются о какой-то условной сумме, которая теоретически должна отвечать расходам на коммуналку, и на нее увеличивают сумму арендной платы. Коммуналка облагается налогом и отражается в 4ДФ в составе арендной платы;
3) арендатор отдельным платежом будет возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг по арендованному помещению. В таком случае сумма коммунальной компенсации является для ее получателя налогооблагаемым доходом в виде дополнительного блага (п.п. «г» п.п. 164.2.17 НКУ). Поэтому из этой суммы удерживаем НДФЛ по ставке 18 % и ВС — 1,5 %, а остаток выплачиваем физлицу-арендодателю.
В 4ДФ такой доход указываем по факту начисления/выплаты с признаком дохода «126».
А как быть, если арендатор хочет получить всю сумму, которая была им израсходована на уплату коммунальных услуг, без уменьшения ее на суммы НДФЛ и ВС? В таком случае можно рассмотреть возможность увеличить сумму налогооблагаемого дохода так, чтобы сумма увеличения перекрыла общую сумму НДФЛ и ВС, которые будут удержаны с коммунальной компенсации. Например, можно предусмотреть в договоре аренды или в отдельном документе (это может быть договор о возмещении коммунальных и других расходов), что доход в виде компенсации стоимости потребленных коммунальных услуг начисляется арендодателю с коэффициентом 1,242236.
Что касается ЕСВ, то его не будет. Такие выплаты осуществляются не в пределах трудовых отношений и они не являются вознаграждением за выполненные физлицом работы (услуги) по гражданско-правовому договору (арендодатель не предоставляет арендатору коммунальные услуги).
О том, как такие операции по получению в ссуду или аренду недвижимости отразить в бухучете юрлица и как они повлияют на определение налога на прибыль, читайте в статьях «Арендуем недвижимость у физлица: бухучет и налог на прибыль», «Юрлицо получает в ссуду недвижимость от физлица» // «Налоги & бухучет», 2024, № 67.
Выводы
- Если физлицо согласно отдать вам в пользование помещение безвозмездно, стоит подумать над заключением договора ссуды. Так вы сэкономите на НДФЛ/ВС.
- Занизить сумму арендной платы, чтобы минимизировать суммы налога на доходы и военного сбора, вам может помешать установленная ОМС минимальная стоимость месячной аренды.
- Сумма компенсации понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги является для него дополнительным благом.
