Продаж нерухомості та авто: як відобразити дохід у річній декларації?

Декларувати чи ні?

За загальним правилом особа, яка отримувала доходи від продажу (обміну) майна, що не оподатковуються та/або з яких при нотаріальному посвідченні договорів було сплачено ПДФО/ВЗ, звільняється від подання податкової декларації, звісно, якщо не має інших підстав для її подання (п. 179.2 ПКУ).

Наприклад, у 2024 році ви отримали доходи від продажу квартири, що перебувала у власності більше 3 років, та легкового автомобіля, що не оподатковувалися ПДФО/ВЗ. Отримання таких доходів не зобов’язує вас подавати річну декларацію про майновий стан та доходи.

Виняток із загального правила, що наведено вище, — ситуація, за якої фізособа скористалася правом на зарахування витрат, понесених на придбання об’єкта продажу (див. табл. 1 нижче). За таких обставин з’являється обов’язок задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом 2024 року.

Також податкову декларацію слід подати для повернення ПДФО, який був сплачений, але при цьому не відбулося нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості.

Наприклад, фізособа вирішила продати нежитлову нерухомість. Знайшла покупця (іншу фізособу), сплатила ПДФО до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, проте в останній момент передумала продавати. Тоді, щоб повернути з бюджету сплачений ПДФО, необхідно подати декларацію про майновий стан та доходи, до якої додати підтвердні документи про фактичну сплату податку.

Звернуть увагу! Якщо подаєте декларацію про майновий стан та доходи з інших причин, у тому числі й із ціллю задекларувати податкову знижку, обов’язково включіть до неї доходи від продажу рухомого та нерухомого майна, незалежно від порядку їх оподаткування. Ба більше!

За яких умов доходи від продажу майна підпадають під оподаткування та за якими ставками ПДФО/ВЗ їх оподатковують? Говоримо про це далі.

Продаж (обмін) нерухомості

Оподаткування та ставки. Порядок оподаткування доходу від продажу об’єктів нерухомості, майбутнього об’єкта нерухомості, об’єктів незавершеного будівництва фізособою-резидентом визначений ст. 172 ПКУ. Інформацію щодо (не)оподаткування такого доходу (крім доходу від операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) залежно від категорії, до якої він належить, та черговості продажів протягом року, наведемо в табл. 1.

Зауважимо, що під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ПКУ).

Таблиця 1. Оподаткування операцій з продажу у 2024 році нерухомості, майбутнього об’єкта нерухомості, об’єктів незавершеного будівництва фізособою-резидентом

Важливий момент! Черговість продажу та, відповідно, порядок оподаткування доходу визначають за кожною з трьох наведених у табл. 1 категорій доходу окремо.

Наприклад, фізособа продала в лютому 2024 року нежитлову нерухомість, а в грудні — квартиру, що перебувала у її власності більше 3 років. Дохід від продажу нежитлової нерухомості оподатковуватиметься ПДФО 5 % + ВЗ 1,5 % (див. п. 2 табл. 1 вище). А ось дохід від продажу квартири не потрапляє під оподаткування, оскільки це перший продаж об’єкта нерухомості, що зазначений у п. 172.1 ПКУ, й така квартира перебувала у власності більше 3 років (див. п. 1 табл. 1 вище, а також лист ДПСУ від 21.02.2024 № 842/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК).

Окремо зупинимося на ситуації з обміном нерухомості та отриманням доплати (різниці в вартості нерухомості, що обмінювалася).

За договором міни кожна зі сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. При цьому кожна зі сторін договору міни є і продавцем товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона отримує натомість (ст. 715 ЦКУ).

До договору міни нерухомості застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. При цьому у разі обміну з доплатою об’єкта нерухомості, який:

— не оподатковується, — сума доплати не підпадає під оподаткування;

— оподатковується ПДФО та ВЗ, — з суми доплати має бути сплачено ПДФО за ставкою 5 % (див. п. 172.3 ПКУ). Що стосується розміру ВЗ, то якщо обмін відбувся до 01.12.2024, ставка ВЗ — 1,5 %. Якщо ж обмін був 01.12.2024 чи пізніше, то ставка ВЗ становить 5 % об’єкта оподаткування (див. також роз’яснення ДПСУ в категорії 103.21 БЗ).

Увага!

Це прямо визначено п. 172.9 ПКУ. Відповідно якщо громадянин України, який є нерезидентом, вирішить продати нерухомість, дохід від якої:

— не оподатковується відповідно до п. 172.1 ПКУ, то ПДФО та ВЗ з нього він не сплачуватиме;

— оподатковується, то з такого доходу потрібно сплатити ПДФО 18 % та ВЗ за ставкою 1,5 або 5 % залежно від того, коли був продаж (див. також роз’яснення ДПСУ в категорії 103.21 БЗ).

Визначення суми доходу. Дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але (за вибором платника податку) не нижче:

— оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або

— ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Оподаткування продажу (обміну) рухомого майна

Оподаткування та ставки. Оподаткування операцій із продажу (обміну) рухомого майна фізособою-резидентом регулює ст. 173 ПКУ. Інформацію щодо (не)оподаткування доходу, отриманого від продажу рухомого майна залежно від категорії, до якої він належить, та кількості продажів об’єктів одного типу протягом року, наведемо в табл. 2.

Також звертаємо увагу, що під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти рухомого майна, крім їх успадкування та дарування.

Таблиця 2. Оподаткування операцій із продажу (обміну) у 2024 році рухомого майна фізособою-резидентом

Якщо рухоме майно в Україні продає нерезидент, то дохід від такого продажу оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, але за ставкою ПДФО 18 % (п. 173.6 ПКУ).

Визначення суми доходу. Дохід від продажу (обміну) легкового автомобіля, мотоцикла, мопеда визначають виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу (міни), але (за вибором платника податку) не нижче:

— середньоринкової вартості відповідного транспортного засобу, що оприлюднена на сайті Мінекономіки, або

— його ринкової вартості, визначеної згідно із законом.

Якщо ж продається інший транспортний засіб, то дохід від його продажу для цілей оподаткування обчислюють виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче оціночної вартості цього об’єкта, визначеної згідно із законом.

А тепер трішки цікавенького від податківців. На їх думку, якщо щодо проданого транспортного засобу, що не є легковим автомобілем, мотоциклом або мопедом, відсутні (1) оцінка майна, яка проведена відповідно до закону, (2) документ про сплату до бюджету ПДФО та (3) договір купівлі-продажу з його нотаріальним посвідченням, то дохід від його продажу має оподатковуватися ПДФО за ставкою 18 % (див. роз’яснення в категорії 103.02 БЗ).

Якщо не транспорт. Окремо зупинимося на ситуації з продажем рухомого майна, яке не належить до транспортних засобів. З приписів ст. 173 ПКУ можна зробити висновок, що таке рухоме майно має оподатковуватися ПДФО за ставкою 5 % та ВЗ за ставкою 1,5 %, якщо продаж до 01.12.2024, або ж ПДФО та ВЗ за ставками 5 %, якщо продаж 01.12.2024 чи пізніше. До того ж фізособа-продавець повинна зробити оцінку такого майна, що продається, для цілей оподаткування, мати документ про сплату ПДФО та нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу.

Водночас податківцям ця концепція не до вподоби (див. роз’яснення в категорії 103.02 БЗ). Нетранспортні засоби вони традиційно називають товаром та пропонують оподатковувати дохід від їх продажу ПДФО за ставкою 18 % та ВЗ за ставкою 1,5 % (якщо мова йде про продаж у 2024 році).

Декларуємо доходи

У річній декларації про майновий стан та доходи фізособа зазначає доходи від продажу (обміну) рухомого та нерухомого майна, що:

— оподатковуються ПДФО/ВЗ — у рядку 10.5 розд. ІІ;

— не оподатковуються, — у рядку 11.2 розд. ІІІ.

Якщо мав місце обмін майна з доплатою, то суму такої доплати, на наш погляд, також слід відобразити в наведених вище рядках залежно від її (не)оподаткування.

Обидва наведені рядки заповнюють на підставі додатка Ф4. Тобто

У випадку коли ви зменшували дохід на документально підтверджені витрати на придбання відповідного об’єкта майнових прав (див. табл. 1), разом із декларацією подайте доповнення — копії документів, що підтверджують такі витрати.

Якщо на підставі декларації про майновий стан та доходи повертаєте ПДФО, що був сплачений за договором купівлі-продажу нерухомості, нотаріальне посвідчення якого не відбулося, то суму такого надміру сплаченого ПДФО вкажіть у рядку 17 розд. V податкової декларації. Копіями документів, що підтверджують таку сплату, доповнюємо декларацію.

Інформацію про документи, що додаєте до декларації про майновий стан та доходи, зазначте наприкінці такої декларації нижче реквізиту «Доповнення до податкової декларації довільної форми (заповнюється і подається відповідно до… пункту 172.2 статті 172 та пункту 176.1 статті 176 розділу IV Податкового кодексу України)». Перелік таких доповнень й мотиви їх подання опишіть у графі «Зміст доповнення» наприкінці декларації, а у графі «Кількість додатків» проставте кількість таких доповнень (або для електронної форми декларації — кількість доданих додатків з документом довільного формату).

Якщо ви, не бажаючи сперечатися з податківцями, готові оподатковувати, як товар, продане рухоме майно, відмінне від транспортних засобів, то його суму зазначаєте в рядку 10.13 розд. ІІ декларації у складі інших доходів.

Фрагмент заповненого в електронному кабінеті додатка Ф4 фізособи наведено на рис. 1.

Рис. 1. Фрагмент додатка Ф4

Також відомості щодо сум отриманих доходів та сплачених ПДФО й ВЗ до вчинення нотаріальних дій фізособа зазначила у відповідних рядках декларації про майновий стан та доходи. Оподатковувані доходи відображені у розділі II, а неоподатковувані — у розділі III декларації (див. рис. 2). При цьому, оскільки в прикладі ПДФО та ВЗ з доходів від продажу було сплачено до нотаріального посвідчення договору, додаткових податкових зобов’язань у фізособи не виникає.

Рис. 2. Фрагмент декларації про майновий стан та доходи