Доходи від операцій з нерухомістю
Ще раз нагадаємо: у межах цієї публікації буде розглянуто ситуації:
— що безпосередньо стосуються
податкових агентів, а точніше, юридичних осіб та ФОП;— пов'язані з отриманням фізичною особою доходів від
продажу, обміну або здавання в оренду нерухомості податковим агентам.Особливості отримання фізичною особою доходу внаслідок дарування або виграшу нерухомого майна будуть розглянуті далі у відповідних розділах цього випуску.
Загальне
Отже, згідно зі ст. 181 ЦКУ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
У ПК, на відміну від Закону № 889, що втратив чинність з 01.01.2011 р., визначено лише поняття житлової нерухомості. Так, відповідно до п.п. 14.1.129 ПК об'єкти житлової нерухомості — це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:
а) житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;
б) житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;
в) прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;
г) квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;
ґ) котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
д) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;
е) садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який щодо питань нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;
є) дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою заміського відпочинку.
Правове регулювання операцій з купівлі-продажу та обміну об'єктів нерухомого майна здійснюється відповідно до норм ЦКУ.
Відповідно до ст . 655 ЦКУ за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Звертаємо увагу: договір купівлі-продажу об'єктів нерухомості (у тому числі земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку або квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).
Договір купівлі-продажу нерухомого майна вважається укладеним з моменту державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 ЦКУ).
Нюанси оподаткування
Продаж та обмін нерухомого майна
Згідно з
п.п. 164.2.4 ПК до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з нерухомим майном, розмір якої визначається положеннями ст. 172 ПК, що встановлює порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості.Зверніть увагу: для цілей обкладення ПДФО під
продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ПК). Проте в разі подальшого продажу резидентами і нерезидентами успадкованого (отриманого в дарунок) об'єкта нерухомого майна отриманий дохід підлягає оподаткуванню згідно з порядком, наведеним у ст. 172 ПК, що розглядається далі.1.
База оподаткування. Сума доходу, отриманого платником податків від продажу об'єкта нерухомості, визначається згідно з п. 172.3 ПК, а саме виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта.До набуття чинності
ПК оціночна вартість нерухомого майна визначалася бюро технічної інвентаризації (БТІ) і зазначалася у виписках з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), які видавалися платникам податків (лист ДПАУ від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717).Після набуття чинності
ПК ДПАУ також роз'яснювала (лист від 14.01.11 р. № 237/І/17-0714), що до визначення органа, уповноваженого здійснювати оцінку, при нарахуванні податку слід виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, зазначеної в довідках БТІ. Оцінка ґрунтується на принципах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.Останні ж роз'яснення ДПАУ (
лист від 22.03.11 р. № 2800/Л/17-0714) дозволяють зробити висновок, що під час продажу приватної власності оцінку нерухомого майна може здійснити професійний оцінювач — суб'єкт господарювання, що має сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.При цьому згідно зі
ст. 5 Закону України «Про оцінку майна, майнові права та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.01 р. № 2658 суб'єктами оціночної діяльності є:— суб'єкти господарювання — зареєстровані в установленому законодавством порядку ФОП, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач і які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього
Закону;— органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, яке є в комунальній власності, й у складі яких працюють оцінювачі.
Грошова оцінка земельної ділянки
проводиться відповідними місцевими органами Державного комітету України із земельних ресурсів за місцезнаходженням такої земельної ділянки (ст. 23 Закону України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII). Порядок її проведення визначається Законом України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV, Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.Що стосується оподаткування операцій з
обміну нерухомого майна, то з визначенням оподатковуваного доходу ситуація неоднозначна. На нашу думку, з положень абз. 2 п. 172.3 ПК випливає, що при обміні об'єкта нерухомості на інший (інші):—
базою оподаткування є сума отриманої платником податків грошової компенсації від відчуження нерухомого майна;—
об'єкт оподаткування відсутній, якщо один об'єкт нерухомого майна обмінюється на інший без доплати (тобто грошова компенсація відсутня).Зверніть увагу: ДПАУ, на жаль, зайняла недоброзичливу позицію стосовно платників податків, які обмінюють нерухомість.
Як відомо, норма, сформульована в
абз. 2 п. 172.3 ПК, дозволяла передбачати, що при обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) обкладенню ПДФО підлягає лише сума грошової компенсації (якщо така має місце).Очевидно, законодавець саме це мав на увазі. Проте ДПАУ інтерпретувала норму по-своєму:
порядок оподаткування доходів від обміну нерухомості аналогічний порядку оподаткування операцій з продажу такої нерухомості (лист від 22.03.11 р. № 2800/Л/17-0714).Інакше кажучи,
кожна зі сторін договору міни сплачує податок з вартості нерухомості, що нею передається.2. Згідно з
п. 172.1 ПК не обкладається ПДФО дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) нерухомості у разі одночасного виконання таких трьох умов:1)
об'єктом продажу (обміну) є: житловий будинок, квартира або їх частини, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної п. 1 ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення.Пунктом 1 ст. 121 ЗКУ
встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га; для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га; для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.Для
цілей оподаткування окремо не визначається дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом з ним;2) продаж (обмін) здійснюється
не частіше одного разу протягом звітного податкового року.Кількість продажів об'єкта нерухомого майна у звітному податковому році перевіряється нотаріусами, що засвідчують договір купівлі-продажу, за даними Державного реєстру правочинів. Пошук здійснюється за реєстраційним номером облікової картки платника податку (ідентифікаційним номером) продавця в Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов'язкових платежів, у разі його відсутності — за прізвищем, ім'ям та по-батькові продавця;
3) об'єкт продажу (обміну)
перебував у власності платника податку понад три роки.Така норма призведе до збільшення:
— вартості нерухомості на «вторинному» ринку новобудов, адже тепер процес ціноутворення включатиме «накрутку» суми ПДФО;
— податкового навантаження на продавців нерухомості, придбаної в кредит або успадкованої чи отриманої в подарунок менше ніж три роки тому. Зокрема, фізична особа, яка через погіршення фінансового становища вирішила продати нерухомість, придбану в кредит менше трьох років тому, змушена буде сплатити 5% ПДФО з отриманого доходу, у той час як прибутку з цієї операції може не отримати зовсім. Аналогічно з успадкованим чи подарованим нерухомим майном: спадкоємцю або особі, що отримала подарунок, які мають намір продати отримане майно, доведеться сплатити податок.
У разі невиконання хоча б однієї з перелічених вище умов (наприклад, при продажу об'єкта житлової нерухомості, що перебував у власності 1 рік, або при продажу об'єктів нежитловій нерухомості, об'єктів незавершеного будівництва) дохід, отриманий фізичною особою — платником податку від операцій з продажу об'єктів нерухомості,
включається до її оподатковуваного доходу.Правила оподаткування доходів від продажу (обміну) нерухомого майна узагальнимо в таблиці:
| Об'єкт нерухомості | Умови | Ставка ПДФО |
| 1 | 2 | 3 |
| Житлова нерухомість (квартира, будинок або їх частина, кімната, дачний будинок), включаючи земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти, а також земельні ділянки в межах норм безоплатної передачі, установлених ст. 121 ЗКУ * | Продаж (обмін) не частіше 1 разу на рік і якщо об'єкт перебував у власності продавця понад 3 роки | Дохід не обкладається ПДФО |
| Продаж (обмін) частіше 1 разу на рік або якщо об'єкт перебував у власності продавця не більше 3 років | Для резидентів — 5 % виручки від продажу** | |
| Нежитлова нерухомість та об'єкти незавершеного будівництва | — | Для резидентів — 5 % виручки від продажу** |
| * Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. Зверніть увагу: ДПАУ в листі від 22.03.11 р. № 2800/Л/17-0714 дала роз'яснення, що у разі, коли земельна ділянка перебуває у власності фізичної особи понад три роки, а побудований на ній будинок з господарсько-побутовими прибудовами — менше трьох років, доходи від продажу земельної ділянки не обкладатимуться ПДФО, а доходи від продажу будинку обкладатимуться ПДФО за ставкою 5 %. ** Дохід визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об'єкта. Докладніше див. п. 1 на с. 46 | ||
3. Згідно з
п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.1997 р. № 400/97-ВР платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування (далі — пенсійний збір) є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що набувають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ і організацій іноземних держав, що користуються імунітетом і привілеями згідно з законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких дана Верховною Радою України, а також громадяни, які придбавають житло і перебувають у черзі на отримання житла або придбавають житло вперше.Отже, при купівлі нерухомості податкові агенти зобов'язані сплатити пенсійний збір.
Об'єктом обкладення пенсійним збором
є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу.Розмір пенсійного збору
становить 1 % від об'єкта оподаткування.Згідно з
п. 153 постанови КМУ «Про затвердження Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» від 03.11.1998 р. № 1740 нотаріальне посвідчення або реєстрація на біржі* договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.* Зверніть увагу:
не можуть бути предметом біржової торгівлі речі, визначені індивідуальними ознаками, якщо вони не продаються як партія, а також будь-які товари, що були у вжитку, включаючи транспортні засоби, та капітальні активи. Таке обмеження не поширюється на майно, яке відчужується з податкової застави, а також майно, конфісковане відповідно до закону (ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.91 р. № 1956-XII). Таким чином, норма щодо реєстрації на біржі договорів купівлі-продажу є «мертвою».4. Якщо
стороною договору купівлі-продажу (міни) об'єкта нерухомого майна є юридична особа або ФОП, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО (п. 172.7 ПК).5. Інформація щодо нарахування та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО відображається податковими агентами в Податковому розрахунку за ф. № 1ДФ (подається протягом 40 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного кварталу). Дохід (його частина) від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості відображається в Податковому розрахунку за ф. № 1ДФ з ознакою доходу «104».
Оренда нерухомого майна
Згідно з
п.п. 164.2.5 ПК до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, дохід від надання майна в оренду, що визначається відповідно до п. 170.1 ПК.1. Із суми орендної плати, що виплачується фізичній особі — орендодавцю,
ЄСВ не справляється.Саме такого висновку дійшли представники ПФУ у
роз'ясненні «Щодо нарахування та сплати єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування» від 11.03.2011 р. Основний висновок роз'яснення такий: оскільки орендні відносини регулюються договором найму (оренди) та не мають ознак правовідносин, що регулюють виконання робіт або надання послуг, то ЄСВ на суму орендної плати за договором найму (оренди) приміщення не нараховується.Нагадаємо, що й раніше соцвнески на суми орендної плати не нараховувалися та не утримувалися (
лист ПФУ від 27.02.2004 р. № 1852/04).2. Об'єкт обкладення ПДФО визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди,
але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди (абз. 2 п.п. 170.1.2 ПК). На виконання зазначеної норми ПК розроблено Методику визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затверджену постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253. Відповідно до зазначеного документа мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м. загальної площі нерухомого майна за формулою:П = З
х Р,де
П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно в гривнях;З
— загальна площа орендованого нерухомого майна в кв. м.;Р
— мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м. загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, у гривнях.
Мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м. загальної площі нерухомого майна (Р) встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташоване майно, що здається в оренду, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади,
до 1 січня звітного податкового року.У разі якщо таку величину
не було визначено чи не оприлюднено органом місцевого самоврядування до початку звітного (податкового) року, то об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.Якщо мінімальну суму орендної плати
визначено та оприлюднено органом місцевого самоврядування, для правильного визначення об'єкта оподаткування доходу фізичної особи — орендодавця у вигляді орендної плати за користування нерухомим майном податковий агент повинен порівняти розмір орендної плати, зазначеної в договорі оренди, з мінімальною сумою орендного платежу, розрахованого за наведеною вище формулою. У разі якщо розмір місячної орендної плати, зазначеної в договорі оренди, виявиться меншим, ніж розмір розрахованого мінімального орендного платежу, об'єкт оподаткування визначається виходячи з мінімальної суми орендного платежу.3. Доходи фізичної особи від надання в оренду нерухомого майна обкладаються ПДФО за ставками, передбаченими
п. 167.1 ПК, а саме:— за ставкою
15 % — доходи, сума яких не перевищує 10-кратний розмір МЗП, установленої законом на 1 січня звітного податкового року (у 2011 році — 9410 грн.) (абз. 1 п. 167.1 ПК);— за ставкою
17 % — частина доходів у сумі перевищення (абз. 2 п. 167.1 ПК).У разі укладення договору оренди з працівником слід ураховувати, що ставки ПДФО, встановлені
п. 167.1 ПК, застосовуються до загального місячного доходу платника податку. Тому податковий агент (юридична особа або ФОП) для застосування ставок 15 (17) % зобов'язаний порівнювати з межею (9410 грн.) загальну суму доходу за місяць, нарахованого (наданого) такому працівнику, тобто заробітної плати та орендної плати.4.
Податковим агентом, тобто особою, відповідальною за нарахування, утримання і сплату ПДФО, із суми доходу фізичної особи — орендодавця від надання в оренду об'єкта нерухомості (до яких, зокрема, належить нежитлове приміщення) є орендар (п.п.170.1.2 ПК).Відомості про суми нарахованої (виплаченої) фізичним особам орендної плати та суми утриманого (перерахованого) ПДФО
податкові агенти зобов'язані відобразити в Податковому розрахунку за ф. № 1ДФ з ознакою доходу «106».5. Доходи від надання в оренду нерухомості обкладаються ПДФО
при їх виплаті за їх рахунок.6. Зверніть увагу:
здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичною особою як у межах підприємницької діяльності, так і як громадянином (непідприємцем) — на вибір. При цьому порядок оподаткування залежить від суті договору:— якщо договір оренди укладено від імені підприємця, який здає майно в оренду в межах підприємницької діяльності, то
орендарю утримувати ПДФО при виплаті орендних платежів не потрібно (за умови, що підприємець надасть податковому агенту відповідні документи. Наприклад, підприємцю на загальній системі оподаткування необхідно надати витяг* з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців про його держреєстрацію як суб'єкта підприємницької діяльності; далі — витяг з Держреєстру). Якщо ж надання житла в оренду не є діяльністю, що здійснюється ФОП у межах його підприємницької діяльності або ФОП не надасть відповідні документи, то доходи, отримані від такої оренди, підлягають оподаткуванню в загальному порядку;— якщо ж договір оренди укладено від імені громадянина, то орендар (зокрема, ФОП або юридична особа) зобов'язаний утримати із суми орендної винагороди ПДФО за ставкою 15 (17) %.
* Зверніть увагу: у п. 177.8 ПК як документи, що дозволяють податковому агенту не утримувати ПДФО з доходу підприємця на загальній системі, крім витягу з Держреєстру зазначено і виписку з Держреєстру. Проте
виписка не містить відомостей про види підприємницької діяльності, що здійснюються підприємцем (згідно зі ст. 21 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV). Таким чином, підприємцям на загальній системі оподаткування варто «озброїтися» саме витягом. А от підприємці-єдиноподатники можуть скористатися й випискою, але з обов'язковим доданням Свідоцтва про сплату єдиного податку.** У зв'язку з нечітким формулюванням згаданих пунктів ПК залишається відкритим питання про необхідність нотаріусу подавати інформацію (Податковий розрахунок за ф. № 1ДФ) за операціями, коли однією зі сторін договору є юридична особа або ФОП. Сподіваємося на швидкі роз'яснення ДПАУ.
Приклади
Приклад 1. У січні 2011 р. громадянин Іванов І. І. отримав дарунок від брата — однокімнатну квартиру загальною площею 30 кв. м. оціночна вартість квартири склала 250000 грн. На момент оформлення договору дарування ПДФО не сплачувався.
У червні 2011 р. громадянин Іванов І. І. продав подаровану однокімнатну квартиру підприємству «Саншайн-тревел». Ціна квартири згідно з угодою – 35000 $ (280000 грн.).
Відповідно до
п.п. 14.1.263 ПК дарунок від брата для цілей оподаткування розглядатиметься як дарунок від члена сім'ї другого ступеня споріднення. Отже, за підсумками 2011 року громадянин Іванов І. І. повинен буде подати річну декларацію і сплатити ПДФО у розмірі 5 % від суми, зазначеної в договорі дарування (згідно з п. 174.6 та п.п. 174.2.2 ПК):250000 грн. х 5 % = 12500 грн.
Оскільки на момент продажу (червень 2011 р.) квартира перебувала у власності фізичної особи менше 3-х років, то дохід від такої операції оподатковуватиметься за ставкою 5 %.
Причому, функції податкового агента в цьому випадку виконуватиме підприємство. Отже, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу підприємство
зобов'язане нарахувати, утримати та сплатити ПДФО із суми доходу фізичної особи (пп. 172.7 та 172.4 ПК).Отже, ПДФО становитиме:
280000 грн. х 5 % = 14000 грн.
ПДФО сплачується юридичною особою за її місцезнаходженням або місцезнаходженням її підрозділів. На нашу думку, нотаріуси в цьому випадку виконують функцію податкових агентів лише в частині контролю повноти сплати ПДФО до бюджету перед посвідченням договору та забезпечують надання відповідної інформації податковому органу (
пп. 172.4 та 172.7 ПК)**.Зверніть увагу на такий момент. Згідно з
п. 179.2 ПК обов'язок фізичної особи щодо подання декларації вважається виконаним у разі отримання доходу від продажу майна, при нотаріальному посвідченні договору за який було сплачено податок. Тобто якби в звітному році мав місце лише продаж нерухомості, то декларацію подавати було б не потрібно. У цій же ситуації декларуванню підлягатиме дохід у вигляді дарунку, отже, у відповідних рядках річної декларації фізичної особи буде також відображено нарахований дохід від продажу нерухомості (280000 грн.) та сплачений ПДФО (14000 грн.).
Приклад 2.
У власності фізичної особи (Вітренко П. А.) перебуває нежитлове приміщення (магазин). При цьому Вітренко П. А. зареєстрований як ФОП (вид діяльності «Надання в оренду власного нерухомого майна») на загальній системі оподаткування.Підприємство уклало договір оренди приміщення магазину з ФОП на загальній системі оподаткування Вітренком П. А.
Орендна плата виплачується щомісячно у розмірі 5000 грн.
Вітренко П. А. надав витяг із Держреєстру про види діяльності та систему оподаткування.
Той факт, що нежитловий фонд зареєстрований на фізичну особу (а не на підприємця), не заважає укладати правочини з передання його в оренду від імені підприємця. Адже згідно з роз'ясненням Мін'юсту суб'єктами права власності є фізичні особи, незалежно від наявності чи відсутності у них підприємницького статусу. Право власності на нерухомість повинне реєструватися саме на фізичну особу, а не на підприємця (див.
лист Мін'юсту від 11.01.2007 р. № 19-32/2).Таким чином, оскільки надання нерухомості в оренду охоплюється підприємницькою діяльністю фізичної особи, то орендар не повинен утримувати з нього ПДФО при виплаті орендних платежів.
Юридична особа — податковий агент зобов'язана відобразити дохід, що виплачується підприємцю, в Податковому розрахунку за ф. № 1ДФ з ознакою доходу «157». При цьому в графах 3а та 3 зазначається сума нарахованої та виплаченої орендної плати (5000 грн.), а графи 4а та 4 не заповнюються.
Приклад 3.
Свірін Л. М. здає в оренду свою квартиру юридичній особі. Орендна плата сплачується щомісячно у розмірі 2000 грн.Крім того, ця ж фізична особа зареєстрована як ФОП на загальній системі оподаткування, який займається іншими видами діяльності.
1. ЄСВ із суми орендної винагороди не справляється.
2. Як зазначалося вище, у разі якщо договір оренди укладено від імені громадянина, то підприємство-орендар є податковим агентом та зобов'язане утримати із суми орендної винагороди ПДФО за ставкою 15 (17) %.
Сума ПДФО становитиме:
2000 грн. х 15 % = 300 грн.
3. Сума, що виплачується орендодавцю на руки:
2000 грн. - 300 грн. = 1700 грн.
У Податковому розрахунку за ф. № 1ДФ суму доходу, що виплачується фізичній особі, буде відображено з ознакою доходу «106».
