Власність не може порушувати права третіх осіб

Спірні ситуації

Одним із способів «насолити» колишньому з подружжя є відключення від електропостачання будинку, в якому залишився жити колишній член сім’ї, проте договір на постачання цієї послуги оформлено на іншого. Відповідно той, хто живе у будинку, якщо він не є власником, поновити електропостачання за своєю заявою не може і вимушений звертатись до свого «опонента», який на поступки не піде. Як бути у такій ситуації?

Або інший приклад: сусід установив високий паркан, який затемнює частину городу іншого сусіда, або не надає можливість природнім потокам повітря обвітрювати врожай, внаслідок чого сусід несе збитки.

Хто правий у таких ситуаціях та чи можна владнати конфлікт власними силами.

Однозначної відповіді не буде, адже все залежатиме від процедури проведення переговорів між двома сторонами конфлікту. І староста може взяти на себе роль медіатора.

Найкраще розв’язаний той спір, в якому немає переможених, а є сторони, які домовились на взаємовигідних умовах. Звісно, краще, коли кожен конфлікт вирішується мирно, але, на практиці, не завжди можна домовитись так, щоб усі залишились задоволеними. Саме тому і виникають судові провадження або навіть кримінальні справи.

Задля того, щоб правильно провести перемовини із врегулювання конфлікту, слід розумітися у багатьох нормах чинного законодавства.

В означених ситуаціях слід пам’ятати два правила:

1. Право власності є абсолютним та непорушним. Власник самостійно обирає спосіб користування та володіння власним майном, вирішує його долю. Застосовуючи це правило до двох названих вище ситуацій, можна констатувати: власник самостійно вирішує питання про отримання комунальних послуг та встановлення паркану на території своєї власності (будинок, город, земельна ділянка).

2. Власність зобов’язує. Право власності не може порушувати прав інших осіб та чинне законодавство України. Права однієї людини завершуються там, де починаються права іншої. У контексті наших ситуацій це означає, що власник може робити зі своїм майном що завгодно до тих пір, допоки він не порушує права інших осіб.

Відповідно нам потрібно розібратись, а чи відбувається порушення хоча б одного права чи законного інтересу іншої особи у ситуації відключення електропостачання на будинок чи встановлення паркану на межі двох земельних ділянок.

Трошки лікнепу

Згідно зі ст. 13 Конституції України власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності й господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

Відповідно до частин 2 та 3 ст. 13 Цивільного кодексу України¹ при здійсненні своїх прав, особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб чи завдати шкоди довкіллю. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживанням права в інших формах.

¹ Далі за текстом — ЦК.

Відповідно до ст. 317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов’язків власник зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов’язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі (частини 1 — 5 ст. 319 ЦК).

Ситуація 1

Почнемо із ситуації встановлення огорожі (паркану) на межі двох земельних ділянок.

Частиною 1 ст. 375 ЦК визначено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно з п. 9 ч. 1 та ч. 2 ст. 21 Закону України від 06.09.2005 № 2807-IV «Про благоустрій населених пунктів»² огорожі є різновидом малих архітектурних форм та є елементом благоустрою. Розміщення малих архітектурних форм здійснюється відповідно до цього Закону за рішенням власника об’єкта благоустрою з дотриманням вимог законодавства, державних стандартів, норм і правил.

² Далі за текстом — Закон про благоустрій.

Відповідно до пунктів 1 — 3 ч. 2 ст. 17 Закону про благоустрій громадяни у сфері благоустрою населених пунктів зобов’язані:

Відповідно до ст. 103 Земельного кодексу України власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається менше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній будівель та споруд власниками або користувачами здійснюється з урахуванням законних інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будівель і споруд. Також враховуються містобудівні та планувальні вимоги, обмеження щодо гранично допустимої висоти будинків, мінімально допустимої відстані від об’єктів, які проектуються, до меж земельної ділянки, існуючих будівель, споруд та огорожі.

Відповідно до положень п. 6.7 ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій», затвердженого наказами Мінрегіону від 28.10.2011 № 259, від 30.03.2012 № 139, дозволено проектувати огородження як окремих ділянок, так і усієї прибудинкової території садибної забудови.

При цьому висота огороджень має бути не більше ніж 2,0 м на межі сусідніх земельних ділянок та не більше ніж 2,5 м на межі з вулицею для забезпечення нормативної інсоляції та провітрювання суміжних територій.

Разом із тим існують також обмеження і щодо мінімальної висоти парканів (огороджень) у певних випадках. Так, наприклад, згідно з положеннями ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», затверджених наказом Державного комітету України у справах містобудування і архітектури від 17.04.1992 № 44, у випадку влаштування пасіки на належній особі земельній ділянці, огорожа навколо пасіки у напрямку вильоту бджіл повинна бути суцільною (дерев’яною, залізною) або живою огорожею заввишки не менше 2 м.

Встановлення огорожі на межі між сусідніми землекористувачами регламентується Державними будівельними нормами 360-92 (ДБН 360-92) «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень». У п. 3.19 зазначених будівельних норм передбачено, що поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їх складу, огорожі ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови залежно від розміру ділянок, умов інженерного обладнання, інсоляції будинків та територій, інших нормативних вимог, регіональних традицій.

При цьому будівельними нормами передбачено, що висота огорожі має бути не більше 2 м.

Правилами забудови населених пунктів, які приймаються ОМС, можуть встановлюватися інші граничні межі висоти паркану, яких мають дотримуватися усі землевласники та землекористувачі відповідних населених пунктів.

Вимоги та обмеження щодо встановлення парканів на присадибних (садових та дачних) ділянках регулюються цілою низкою нормативно-правових актів, частина з яких містить загальні положення про влаштування огорож, а частина – встановлює конкретні вимоги та обмеження (у т. ч. щодо висоти) при спорудженні парканів.

Постановою КМУ від 07.06.2017 № 406 затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

Так, згідно з п. 6 вказаного вище Переліку зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків (щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків), не потребує оформлення дозвільних документів на будівництво.

Таким чином, станом на сьогодні чинне законодавство України не містить зобов’язань щодо оформлення дозвільних документів на будівництво парканів (огорож) на присадибних (садових, дачних) ділянках.

Проте недотримання правил установлення огорож (парканів), внаслідок чого завдаються незручності сусідам, може стати приводом для судових баталій.

Суд у такому випадку має встановити наявність або відсутність порушення правил добросусідства. У разі встановлення того факту, що власник огорожі під час її встановлення не дотримався вимог, установлених правилами благоустрою, суд може зобов’язати останнього привести належне йому майно у відповідність до чинних вимог благоустрою.

Тому під час проведення роз’яснювальної роботи з місцевими мешканцями доречно зазначити вимоги чинного законодавства в частині дотримання правил добросусідства та пояснити наслідки небажання врахування інтересів сусідів у вигляді:

Чому б одразу, не витрачаючи часу та коштів, не вирішити питання мирним шляхом.

З огляду на те, що конфлікти між сусідами виникають не тільки з приводу паркану, доречно зазначити, що 01.10.2019 набули чинності нові будівельні норми — ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», які, серед іншого, регулюють і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.

Згідно з новими ДБН для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід установлювати не менше 3 м. При розміщенні будинків у кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1 м. При цьому має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.

Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м. В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також у глибині ділянки.

Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м залежно від величини крони (але не менше половини діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.

Господарські будівлі/сараї для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв. м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

Приблизно років 8 тому була в мене судова справа між двома сусідами. Кодова назва «справа про два кущі смородини та кущ агруса». Дійсно, предметом спору були зазначені вищі кущі, які росли майже на межі між земельними ділянками. Справа для обох сусідів була принциповою, жоден не бажав поступатися. Справа слухалась більше року, було проведено дві експертизи та винос межі в натуру, внаслідок чого позивач витратила величезну купу грошових коштів, адже згідно з правилами цивільного провадження саме на позивача покладено обов’язок доведення порушення його прав. Цікавим є той факт, що внаслідок усіх тривалих судових баталій сторони настільки втомились, що по фіналу позивачка відмовилась від позову, проклявши всіх учасників справи.

Доречно зазначити, що якби позивачка не зробила такого необачного кроку, скоріше за все, позов би вона виграла, грошові кошти би повернула з відповідача через виконавчу службу і далі б чекала, допоки відповідач усунув би перешкоди шляхом пересадження зазначених зелених насаджень. Тому знов постає запитання, а чи потрібно доводити справу до суду, чи все ж таки можна владнати спір мирно?

Повертаючись до нормативів, варто зазначити, що майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

За відсутності мереж міської (селищної) каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75 (ср. ).

Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід установлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.

Однак на практиці ці норми не дотримуються, внаслідок чого і маємо тривалі ворожнечі між сусідами, які не вирішуються роками, а потім вибухають через найменшу дрібноту, серйозно завдаючи шкоди усім учасникам конфлікту.

Ситуація 2

Розглянемо другу ситуацію: будинок за заявою власника відключено від електропостачання, внаслідок чого інші особи не можуть у ньому нормально проживати.

Ця ситуація є трошки іншою, адже спір існує на території одного будинку, в якому особа власника та особа користувача не збігаються. Відповідно у нас складається нашарування відносин:

³ Далі за текстом — ЖК.

⁴ Далі за текстом — Закон про ЖКП.

Загальні норми ЦК, на які ми посилались під час вирішення першої ситуації, і в цьому випадку будуть доречними. Проте у цьому контексті є важлива теза: право власності не може суперечити праву на житло та на проживання у ньому. Адже, за загальним правилом, власник не може позбавити іншу особу права користування своїм житлом у разі, якщо така особа заселилася в житло правомірно (у т. ч. за згоди самого власника раніше).

За положеннями ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та ОМС безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

З огляду на те, що ЖК доволі старий та не адаптований до нових реалій — у частині права власності на житло, ми вимушені застосовувати норми про користування житлом наймача (а не власника) за аналогією.

Відповідно до ст. 64 ЖК члени сім’ї наймача, які проживають разом із ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Якщо вказані особи перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права і обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.

Отже, як бачимо, припинення родинних відносин не є автоматично і припиненням права на проживання у будинку, який належить тепер уже зовсім чужій людині.

Згідно зі ст. 65 ЖК наймач має право в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом із ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно. Особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають із ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Відповідно до ст. 405 ЦК члени сім’ї власника житла, які проживають разом із ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

Із наведеного вище випливає, що право на проживання, в більшості випадків після розірвання шлюбу, залишається за колишнім подружжям. Винятком із цього правила є факт добровільного непроживання протягом 1 року, що дає підстави вважати особу такою, яка втратила право на користування житлом. При цьому цей факт установлюється рішенням суду.

Пунктом 1 ст. 8 Європейської конвенції прав людини і основоположних свобод⁵ гарантовано кожній особі, окрім інших прав, право на повагу до її житла. Воно охоплює насамперед право займати житло, не бути виселеною чи позбавленою свого житла.

⁵ Далі за текстом — Конвенція.

Згідно з ч. 4 ст. 9 ЖК ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Відповідно до ст. 310 ЦК фізична особа має право на місце проживання. Фізична особа має право на вільний вибір місця проживання та його зміну, крім випадків, установлених законом.

Частиною 4 ст. 311 ЦК передбачено, що фізична особа не може бути виселена або іншим чином примусово позбавлена житла, крім випадків, установлених законом.

Право на житло (на проживання) протиставляється правам власника на мирне володіння своїм майном.

Відповідно до ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття «майно» має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається ст. 1 Першого протоколу до Конвенції.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.

У своїй діяльності Європейський суд з прав людини керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб’єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Згідно з Конвенцією поняття «житло» не обмежується приміщеннями, в яких законно мешкають або які законно створені. Чи є конкретне місце проживання «житлом», яке підлягає захисту на підставі п. 1 ст. 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин, а саме — від наявності достатніх та триваючих зв’язків із конкретним місцем (рішення у справі «Прокопович проти Росії» від 18.11.2004, заява № 58255/00).

Згідно з нормою ст. 319 ЦК власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не повинні суперечити закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства.

Аналогічна позиція міститься у п. 1 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист власності та інших речових прав».

Якщо особу не виселяють, то відключення від мережі електропостачання не можна вважати фактом виселення. Скоріше, це факт чинення перешкод у користуванні житлом, яким особа користується цілком законно.

Проте чи включається створення нормальних умов на проживання до однієї з компетентностей щодо проживання у житловому приміщенні — доволі спірне питання, адже прямої норми не існує.

Тепер перейдемо безпосередньо до оформлення договору із постачальником електрики.

Відповідно до Закону про ЖКП індивідуальним споживачем є фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об’єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги. Отже, якщо як у нашому випадку особа, яка фактично проживає у будинку, не є власником житла та на підставі довіреності не була уповноважена представляти власника, відповідно в розумінні цього закону вона навіть не є споживачем. Більше того, навіть не виступає суб’єктом правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг.

Щоб стати суб’єктом будь-якої комунальної послуги, у т. ч. на електропостачання, між особою та виконавцем послуг має бути укладений відповідний договір.

Згідно зі ст. 13 Закону про ЖКП договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача. Отже, без відповідного договору із власником (чи довіреності) укласти прямий договір із виконавцем послуги у сторонньої особи не вийде.

Таким чином, зобов’язати електропостачальника відновити подання та продаж електроенергії не власнику не вийде. Залишається тільки судитися із власником житла про усунення перешкод у користуванні житлом. Проте тут слід одразу зробити застереження: договір про продаж та постачання електричної енергії є добровільним, і навіть суд не може зобов’язати власника підключити електроенергію не для себе, а в інтересах інших осіб. Тому позовні вимоги мають бути сформульовані таким чином, щоб їх виконання дозволило фактичному користувачу укласти прямий договір із постачальником послуг.

На практиці ж люди в більшості випадків не готові судитися у таких ситуаціях, адже відновлення електропостачання у найближчий час не відбудеться, а проживання в умовах без світла в теперішній час є вкрай важким.