Уперше на арені: податок на нерухомість для фізичних осіб. З яких об’єктів та як його сплачувати
У 2014 році фізичні особи, у тому числі й приватні підприємці, уперше стикнулися з необхідністю сплати податку на нерухомість. І хоча, на відміну від юридичних осіб, громадянам не потрібно самим розраховувати цей податок і подавати за ним звітність, усе одно цікаво знати, з яких об’єктів доведеться сплачувати податок, коли та в якому розмірі. Давайте розберемося.
Олеся ОЛЕКСАНДРОВА, консультант газети «Власне Діло»
За що сплачуємо
Податок на нерухомість потрібно сплачувати виключно з житлової нерухомості. Сплачують його лише власники об’єктів житлової нерухомості: житлових будинків, у тому числі садибного типа, квартир, котеджів, садових і дачних будинків тощо (пункт 265.1, підпункт 14.1.129 ПКУ). Сюди ж потрапили готелі та/або мотелі, віднесені до житлового фонду (розділ 106.02 ЗІР Міндоходів).
Якщо ж громадянин лише зареєстрований у квартирі або будинку, однак не є власником, то податок він не сплачує.
Уся нежитлова нерухомість, земельні ділянки під оподаткування не підпадають.
Також податок не сплачуємо з житлових об’єктів, перелічених в підпункті 265.2.2 ПКУ:
Не є об’єктом оподаткування:
а) об’єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності);
б) об’єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;
в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;
г) садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку.
Якщо у фізособи є і садовий, і дачний будинки, виникає запитання, який з них не буде об’єктом оподаткування? Як роз’яснили в ЗІР Міндоходів, платник податку в цьому випадку має право подати до 1 липня до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) письмове звернення (заяву) про вибір одного з об’єктів житлової нерухомості (садового або дачного), який за його власним бажанням не буде об’єктом оподаткування;
ґ) об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать фізичним особам, які відповідно до закону мають статус багатодітних або прийомних, або малозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю, опікуна, піклувальника;
д) гуртожитки;
е) об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину.
Про пільгові площі
Якщо фізична особа у власності має квартиру або житловий будинок, це не завжди може означати, що вона зобов’язана сплачувати податок на нерухомість. Річ у тім, що існують граничні розміри площ, у разі володіння якими податок можна не сплачувати — він сплачується лише з перевищення загальної суми площ.
Розмір пільгової площі, з якою не сплачується податок, становить:
— для квартир — 120 кв. м;
— для житлових будинків — 250 кв. м;
— якщо у власності фізичної особи одночасно перебуває квартира/квартири та житловий будинок/житлові будинки, пільгова площа становить 370 кв. м.
Зверніть увагу
Зверніть увагу: якщо громадянин володіє декількома об’єктами житлової нерухомості, база оподаткування обчислюється виходячи із сумарної житлової площі таких об’єктів у розрізі їх типів — за квартирами, за житловими будинками, а також за квартирами та житловими будинками разом, якщо у громадянина є те й інше (див. підпункт. 265.3.4 ПКУ). Інакше кажучи, пільга застосовується до бази оподаткування, яка включає житлові площі всіх об’єктів, що перебувають у власності фізичної особи (їх частин). Це дозволить власнику, скажімо, двох квартир житловою площею по 58 кв. м кожна не сплачувати податок узагалі.
Важливо при цьому мати на увазі, що на об’єкти житлової нерухомості, що використовуються їх власниками з метою отримання доходу (тобто для надання в оренду, лізинг, використання в підприємницькій діяльності), пільги у сплаті податку на нерухомість не надаються. Отже, якщо фізична особа здасть свої квартири в оренду, на пільги розраховувати не доводиться. При цьому невизначеним залишається питання, як відбуватиметься оподаткування всіх тих квартир і житлових будинків, за адресами яких зареєстровані підприємці. Адже, по суті, кожний підприємець реєструється в податковому органі за своїм місцем проживання. При цьому частина з них дійсно використовує свої квартири під офіс, а решта провадить підприємницьку діяльність за іншою адресою: за адресою магазину, виробництва в орендованих або викуплених площах для ведення бізнесу. На нашу думку, якщо квартира використовується під офіс, то ще можна говорити про незастосування пільги, але за ситуації, коли квартира є просто місцем реєстрації в податковій, а діяльність провадиться за іншою адресою, позбавляти пільги підприємців — фізичних осіб немає підстав. Ну а як це буде реалізовано податківцями на практиці, покаже час.
Порядок сплати та ставки податку
Якщо й є якийсь позитив у податку на нерухомість, так це лише те, що фізичним особам не потрібно подавати звітність з цього податку та самостійно його розраховувати. Їм суму податку (зокрема, з квартири/квартир площею понад 120 кв. м; будинку/будинків — понад 250 кв. м) розрахують податківці, надіславши у строк до 1 липня року, наступного за звітним, податкові повідомлення-рішення (підпункт 265.7.2 ПКУ). Таким чином, у 2014 році фізичним особам уперше доведеться сплачувати податок на нерухомість за 2013 рік.
Зазначену в повідомленнях суму фізичні особи сплачують у 60-денний строк з дня вручення їм такого податкового повідомлення-рішення (підпункт «а» підпункту 265.10.1 ПКУ).
До 31 грудня 2013 року фізичні особи — власники нерухомості на підставі оригіналів документів про право власності могли провести звірку даних про житлоплощу та нарахований податок на нерухомість з податковими органами (підпункт 2 пункту 18 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ). Якщо хтось цього не зробив, нічого страшного.
Ставки податку (у відсотках до розміру мінзарплати) для фізичних осіб установлюються в таких розмірах:
а) не більше* 1 % — для квартири/квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м, або житлового будинку/будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв. м;
б) 2,7 % — для квартири/квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. м, або житлового будинку/будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. м;
в) 1 % — для різних видів об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності одного платника податків, сумарна площа яких не перевищує 740 кв. м;
г) 2,7 % — для різних видів об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності одного платника податків, сумарна площа яких перевищує 740 кв. м.
* Конкретний розмір ставок установлюють сільські, селищні або міські ради в розрахунку на 1 кв. м житлової площі об’єкта.
З урахуванням наведеної вище інформації порядок розрахунку податку для фізичних осіб такий:
1. За наявності у власності платника податку одного об’єкта житлової нерухомості будь-якого виду, у тому числі його частки, спочатку до його житлової площі застосовується пільга (неоподатковуване обмеження за площею), а потім — відповідна ставка податку;
2. Якщо у власності фізичної особи перебуває декілька об’єктів одного виду, то за базу береться сумарна житлова площа таких об’єктів, яка також зменшується на відповідну пільгу. При цьому не зовсім зрозуміло, як застосовувати ставки податку до такої бази, адже може вийти так, що деякі об’єкти повинні обкладатися за різними ставками (наприклад, якщо одна квартира має житлову площу 50 кв. м, а інша — 350 кв. м).
3. Якщо громадянин володіє декількома об’єктами різних видів (наприклад, квартира та житловий будинок), то тут за базу також береться сумарна житлова площа таких об’єктів, після зменшення якої на відповідну пільгу застосовується менша ставка — 1 %, якщо така сумарна житлова площа менше 740 кв. м, а більша (2,7 %) — якщо більше.
Зверніть увагу
при обчисленні податку за 2013 рік ставка повинна розраховуватися виходячи з розрахунку мінзарплати на 1 січня 2013 року. Таким чином, 1 % ставки податку становитиме 11,47 грн./ кв. м, а 2,7 % — 30,97 грн. за кв. м.
У майбутньому, отримавши повідомлення від органів Міндоходів з розрахунковою сумою податку, ми радимо з метою контролю здійснити самостійний розрахунок. Якщо ваша розрахункова сума не збігатиметься із зазначеною в повідомленні, ви маєте право звернутися до органу Міндоходів з проханням про звірку даних. Для цього будуть потрібні письмова заява та оригінали документів, підтверджуючих помилковість розрахунків. Якщо контролери дійсно помилилися, то фізичній особі надішлють нове податкове повідомлення-рішення з уточненою сумою податку.
На закінчення зауважимо, що на сьогодні існує низка невирішених питань щодо сплати податку на нерухомість фізичними особами. Однак оскільки до 1 липня ще далеко, часу для їх розв’язання ще вистачає. Ми, у свою чергу, стежитимемо за роз’ясненнями органів Міндоходів, а також відповідатимемо на ваші запитання, які надійдуть на адресу нашої редакції.
