Теми статей
Обрати теми

Не всі операції з приватизації землі мають пільгу з ПДВ

Редакція ББ
Стаття

Не всі операції з приватизації землі
мають пільгу З ПДВ

Юлія Ляшенко, головний редактор

 

У цій статті наводиться коментар до листа ДПАУ № 11738/7/16-1516 (текст листа на с. 7 цього номера газети).

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

Цивільний кодекс

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Земельний кодекс

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон про ПДВ

— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

Закон про особисте сільське господарство

— Закон України «Про особисте сільське господарство» від 15.05.2003 р. № 742-IV.

Постанова № 844

— постанова КМУ «Порядок безоплатного оформлення та видачі громадянам України у 2009 році державних актів на право власності на земельні ділянки» від 05.08.2009 р. № 844.

Лист № 11738/7/16-1516

— лист ДПАУ від 28.09.2009 р. № 11738/7/16-1516.

 

Прискорена приватизація землі для громадян

Почнемо з того, що влітку поточного року Кабмін визначив спрощену процедуру оформлення та видачі громадянам держактів на землю, яка має тривати 30 днів, затвердивши

постанову № 844 1.

1 Документ набрав чинності з 15.08.2009 р.

З коментарем до нього ви можете ознайомитися, звернувшись до статті «Державний акт на землю за 30 днів (як працює постанова КМУ № 844) // «Місцеве самоврядування», 2009, другий рекламний номер, с. 9 — 14.

Слід зауважити, що

постанова № 844 поширюється не на всі земельні ділянки, передачу яких передбачено ст. 118, 121 Земельного кодексу, а лише на призначені для ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у межах норм безоплатної приватизації.

Земельний кодекс

, крім зазначених вище земельних ділянок, відніс до земель, які безоплатно передаються та підпадають під приватизації 2, також земельні ділянки для індивідуального дачного будівництва та для будівництва індивідуальних гаражів (див. ст. 118, 121).

2 Докладно з нюансами приватизації землі в Україні можна ознайомитися, звернувшись до книги: Ляшенко Ю., Кобзан С. Операції із землею. — Х.: Фактор, 2007. — 824 с.

До того ж

постанова № 844 стосується лише тих випадків, коли вже існує рішення органу місцевого самоврядування чи районної держадміністрації про передачу громадянам безоплатно у приватну власність земельної ділянки (відповідно до Декрету КМУ «Про приватизацію земельних ділянок» від 26.12.92 р. № 15-92 або згідно зі ст. 118 Земельного кодексу), але акт на право власності з будь-яких причин не отримано.

Таким чином, спрощений порядок

безоплатного оформлення та видачі громадянам України землі як у 2009, так і в наступних роках, орієнтовано на такі земельні ділянки, як:

1) земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських споруд;

2) земельні ділянки для ведення особистого сільського господарства в межах населених пунктів;

3) земельні ділянки для ведення садівництва

.

 

Який висновок зроблено в листі № 11738/7/16-1516

Коментований лист ДПАУ присвячено питанню обкладення ПДВ операцій з безоплатного оформлення та видачі громадянам України

у 2009 році державних актів на право власності на земельні ділянки.

Як випливає з роз’яснення ДПАУ, у 2009 році

від обкладення ПДВ звільняються тільки операції з безоплатного оформлення та видачі громадянам у 2009 році держактів на право власності на землі для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських споруд і земельні паї, а також супутні такій процедурі операції.

Тож, інакше кажучи, орган місцевого самоврядування або районна держадміністрація

не нараховує ПДВ і не сплачує його до бюджету, якщо тільки безоплатно оформляються документи на землю громадянам у приватну власність для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських споруд(!). А при безоплатному оформленні та видачі держактів на право власності на земельні ділянки для садівництва та ведення особистого сільського господарства ПДВ нараховується і підлягає сплаті до Державного бюджету України(!!!).

Але як бути, якщо на земельній ділянці,

що передається у приватну власність для ведення особистого сільського господарства, є житлові будівлі з господарськими спорудами? Чи зобов’язаний орган місцевого самоврядування або районна держадміністрація нараховувати і сплачувати ПДВ при безоплатній передачі такої землі громадянам, адже фактично на цій ділянці є присадибна ділянка?

Розберемося разом...

 

Пільга з ПДВ за п.п. 5.1.19 та сфера її поширення

Згідно з

п.п. 5.1.19 Закону про ПДВ від обкладення ПДВ звільняються операції з «...безоплатної приватизації житлового фонду, включаючи місця загального користування (у тому числі підвали та горища) у багатоквартирних будинках, присадибних ділянок та земельних паїв відповідно до законодавства, а також з надання послуг, отримання яких відповідно до законодавства є передумовою приватизації такого житлового фонду, присадибних ділянок та земельних паїв...».

Отже,

ті операції, що не підпадають під наведений перелік, підлягають обкладенню ПДВ, причому за правилом п. 4.2 Закону про ПДВ, тобто за звичайними цінами3.

3

У разі здійснення операцій з безоплатної передачі товарів (робіт, послуг) база оподаткування визначається виходячи з фактичної ціни операції, але не нижчої за звичайні ціни (п. 4.2 Закону про ПДВ).

Відразу зробимо невелике застереження: у межах цієї статті ми не розглядатимемо операції з

безоплатної приватизації житлового фонду, включаючи місця загального користування (у тому числі підвали та горища) у багатоквартирних будинках, а звернемо увагу на другу частину норми, наведену в п.п. 5.1.19 Закону про ПДВ, а саме: безоплатна приватизація присадибних ділянок та земельних паїв відповідно до законодавства, а також з надання послуг, отримання яких відповідно до законодавства є передумовою приватизації присадибних ділянок та земельних паїв.

У зв’язку з цим виникають такі три запитання:

1) що є присадибною ділянкою;

2) що таке земельний пай;

3) що належить до послуг, отримання яких відповідно до законодавства є передумовою приватизації?

Тому наш аналіз буде побудовано у вигляді відповідей на наведені вище запитання.

 

Присадибна ділянка

На сьогодні визначення поняття

«присадибна ділянка» в законодавстві існує в такому вигляді:

«

присадибна земельна ділянка — земельна ділянка (обмежована, забезпечена виїздом на вулицю, провулок тощо), на якій розміщені житловий будинок, господарські будівлі та споруди, сад, город тощо»4;

4 Наказ Фонду державного майна і Державного комітету з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень — будівель, будов та споруд малоповерхового житлового будівництвам. Збірник укрупнених показників вартості відтворення функціональних об’єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будівель, будов і споруд (загальна частина, розділ 1 (табл. 1-1.1 — 1-42.4))» від 23.12.2004 р. № 2929/227.

«присадибна ділянка —

ділянка землі, що передається у власність громадян для обслуговування житлового будинку»5.

5 Наказ Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства «Про затвердження Правил утримання зелених насаджень у населених пунктах України» від 10.04.2006 р. № 105.

У тлумачному словнику6 термін

«присадибна ділянка» роз’яснюється як «розташована при будинку, при садибі», а «садиба» — як «житловий будинок з прилеглими надвірними спорудами та угіддями (сад, город тощо), що є окремим господарством; ...земельна ділянка біля будинку, зайнята садом, городом тощо...».

6 Текст перекладено українською мовою. Джерело: Кузнецов С. А. Большой толковый словарь. — С.-П.:Норинт, 1998. — 1536 с.

У

п. 1 ст. 381 Цивільного кодексу щодо садиби зазначено таке:

«

Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями».

З наведених вище визначень випливає

, що ключовим критерієм тут є те, що на присадибній ділянці знаходиться житловий будинок (можна з господарськими будовами), основне призначення її — обслуговування житлового будинку (з господарськими будовами). Як бачимо, тут немає жодних застережень щодо цільового призначення землі та її категорії.

Фахівці податкових органів і Держкомзему присадибну ділянку для цілей застосування пільги з ПДВ за

п.п. 5.1.19 розглядають виключно як землі для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будов 7.

7 Див. лист Держкомзему України від 06.06.2000 р. № 14-13-4/2300, листи ДПАУ від 15.06.2000 р. № 8305/7/16-120, від 07.11.2007 р. № 22703/7/16-1117, від 28.09.2009 р. № 11738/7/16-1516.

Так, у

листі, що коментується8, чиновники аргументують свою точку зору, посилаючись на норми Земельного кодексу, а саме:

«...Відповідно до статей 118 та 121 цього Кодексу земельна ділянка із земель державної або комунальної власності для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд

розуміється як присадибна ділянка».

8 Мається на увазі лист ДПАУ від 28.09.2009 р. № 11738/7/16-1516 (текст документа наведено на с. 7 цього номера газети).

У

Земельному кодексі формулювання «присадибна ділянка» зустрічається тричі: в абзаці «в» п. 2 ст. 55, п. 6 ст. 118 та абзаці «г» п. 1 ст. 121, але при цьому в жодній із цих статей визначення цього поняття не наводиться.

Так, звернувшись до норм

ст. 118 і 121, можна зауважити, що законодавець дійсно використовує термін «присадибна ділянка», але не як самостійний термін, а як доповнюючий та уточнюючий зворот до попереднього формулювання (далі цитуємо):

«6. Громадяни, зацікавлені в одержанні

безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву про вибір місця розташування земельної ділянки до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. До заяви додаються матеріали, передбачені частиною п’ятою статті 151 цього Кодексу, а також висновки конкурсної комісії (у разі відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства)».

Стосовно інших земельних ділянок, таких, як землі для ведення особистого сільського господарства, садівництва, індивідуального дачного господарства та гаражів, такого «уточнення» у вигляді словосполучення «присадибна ділянка» немає.

Далі, у

ст. 55 Земельного кодексу, законодавець разом з терміном «присадибна ділянка» використовує також термін «дачні та садові ділянки». Із цього випливає, що він усе-таки розмежував ці поняття, указавши при цьому насамперед на призначення таких ділянок.

Таким чином, можна дійти висновку, що законодавець у межах норм

Земельного кодексу дійсно має на увазі під присадибною ділянкою землі для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будов...

Однак що ж робити із землями, що передаються для ведення особистого сільського господарства, на яких можуть також знаходитися

житлові будівлі, господарські будови і споруди (про це йдеться у ст. 6 Закону про особисте сільське господарство, див. нижче інформаційний блок).

 


Стаття 1. Поняття особистого селянського господарства

Особисте селянське господарство

— це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.

Члени особистого селянського господарства здійснюють діяльність на свій розсуд і ризик у межах встановленого правового господарського порядку, дотримуючись вимог цього Закону, законів України, інших нормативно-правових актів.

Діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької діяльності

.

 

Стаття 6. Майно, яке використовується для ведення особистого селянського господарства

До майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать

жилі будинки, господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птиця, бджолосім’ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства в установленому законодавством порядку.

(Закон про особисте селянське господарство)


 

Тут дозволимо собі невеликий відступ.

Землі, що виділяються громадянам для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будов, належать до категорії «землі житлової та громадської забудови» (

ст. 40, 41 Земельного кодексу).

А землі, що виділяються для ведення особистого сільського господарства, належать до категорії «землі сільськогосподарського призначення» (

абзац «а» п. 3 ст. 22 Земельного кодексу).

Тому доходимо висновку, що цільове призначення таких ділянок різне: у першої — це житлова забудова, у другої — це сільгоспземлі! Як наслідок такі ділянки матимуть й інші відмінності:

— площа, що приватизується, допустима до передачі у приватну власність (у першої — це від 0,10 до 0,25 га залежно від місця розташування ділянки: у селі, селищі чи місті; у другої — це до 2,0 га включно);

— грошова оцінка таких земельних ділянок, а отже, і їх вартість.

Як бачимо, відмінності в таких ділянок дійсно є. Але, незважаючи на такі істотні відмінності, обидві ці земельні ділянки можуть мати на своїй території житлові будівлі з господарськими будовами і спорудами, що, у свою чергу, свідчить про те, що в обох ділянок за наявності зазначених об’єктів нерухомості апріорі буде присутня присадибна ділянка, призначення якої, як уже зазначалося вище, — обслуговування житлової будівлі.

Тому для цілей застосування

п.п. 5.1.19 Закону про ПДВ такі присадибні ділянки, за ідеєю, повинні мати однакове значення, а отже, операції з приватизації таких ділянок повинні мати однакові наслідки для цілей обкладення ПДВ або застосування пільги за п.п. 5.1.19. Інакше кажучи, операції з безоплатного оформлення та видачі громадянам держактів на право власності на земельні ділянки для ведення особистого сільського господарства і відповідно операції, супутні такому оформленню, також можна було б віднести до пільгованих за п.п. 5.1.9 операцій з ПДВ.

Ця точка зору має право на існування, так само як і на її відкидання. Нагадаємо, що ДПАУ і в більш ранніх своїх роз’ясненнях9 дотримувалася такої думки: тільки операції з приватизації земель

для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських споруд у межах обкладення ПДВ є пільгованими і ПДВ не обкладаються. Тому останній її лист № 11738/7/16-1516 є лише доказом незмінності та зміцнення її позиції з питання, що розглядається.

9 Див. листи ДПАУ від 15.06.2000 р. № 8305/7/16-120, від 07.11.2007 р. № 22703/7/16-1117.

Підбиваючи підсумки викладеного в цьому підрозділі, хотілося б додати, що наше законодавство перебуває в перманентному стані внесення усіляких змін, доповнень та уточнень. Тому при вирішенні спорів, пов’язаних з питанням застосування пільги з ПДВ при безоплатній передачі земель громадянам, останнє слово, безумовно, — за судовими органами.

 

Земельні паї

У

ч. 1 ст. 25 Земельного кодексу зазначено, що у процесі приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам таких підприємств, установ та організацій, а також працівникам державних і комунальних установ освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам шляхом визначення для кожного з них земельної частки (паю).

Право

таких працівників на отримання своєї земельної частки (паю), виділеної в натурі (на місцевості), гарантоване державою (ч. 5 ст. 25 Земельного кодексу).

Паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя

, передані в колективну власність 10:

— колективним сільськогосподарським підприємствам;

— сільськогосподарським кооперативам;

— сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі і створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

10 Див. Указ Президента України «Про порядок пайового поділу земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям» від 08.08.95 р. № 720/95.

У законодавстві немає чіткого визначення поняття «земельний пай». За словами Андрейцева В. І.11,

«...земельна частка (пай) — це не реальна земельна ділянка уповноваженої особи, а право на умовну земельну частку в гектарах із відповідною грошовою оцінкою без виділення у загальному масиві земель, які перебували на праві колективної власності».

11 Андрейцев В. І. Земельне право та законодавство суверенної України: Актуальні проблеми практичної теорії. — К.: Знання, 2005. — 445 с. (див. с. 154).

Принцип паювання та розпаювання земель заслуговує на окремий розгляд, тому в межах сьогоднішньої статті ми не заглиблюватимемося в це питання12.

12 Докладно з процедурою паювання земель в Україні можна ознайомитися, звернувшись до книги: Ляшенко Ю., Кобзан С. Операції із землею. — Х.: Фактор, 2007. — 824 с.

 

Перелік послуг (робіт), одержання яких є обов’язковою передумовою приватизації земельних ділянок і земельних паїв

Перелік послуг (робіт), одержання яких є обов’язковою передумовою приватизації земельних ділянок і земельних паїв,

операції з продажу яких звільняються від обкладання ПДВ, наведено у листі Держкомзему України від 06.06.2000 р. № 14-13-4/230013.

13 Див. також лист ДПАУ «Про окремі питання справляння податку на додану вартість» від 07.11.2007 р. № 22703/7/16-1117.

Відповідно до вказаного

листа виходячи з положень Земельного кодексу такими операціями (роботами) є:

— розробка проектів відведення земельних ділянок громадянам у приватну власність для будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка);

— розробка технічної документації щодо складання державних актів на право приватної власності на землю громадянам, яким передано земельні ділянки для будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка);

— складання схеми розподілу земель колективної власності на земельні частки (паї) з метою їх приватизації громадянами;

— розробка технічної документації зі складання державних актів на право приватної власності на землю громадянам, що мають бажання одержати свою земельну частку (пай) у натурі (на місцевості);

— заповнення бланків державних актів на право приватної власності на землю.

 

Висновки

Отже, у 2009 році, як, утім, і в наступних роках

від обкладення ПДВ звільняються операції з безоплатного оформлення та видачі громадянам у 2009 році держактів на право власності на:

1) землі

для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських споруд;

2)

земельні паї.

Не обкладаються ПДВ також операції, що є супутніми для проведення зазначеного вище оформлення документів.

При безоплатному оформленні та видачі держактів на право власності на земельні ділянки

для садівництва і ведення особистого сільського господарства органи місцевого самоврядування або районні держадміністрації зобов’язані на загальній підстав нарахувати ПДВ у розмірі 20 % і сплатити його до держбюджету. Те саме стосується й операцій, супутніх такій процедурі.

Як бачимо, операції з приватизації земель для будівництва та обслуговування житлового будинку з господарськими будовами та земельними паями в межах обкладення ПДВ законодавець виділив в окремий «коридор», звільнивши органи місцевого самоврядування та районні держадміністрації від нарахування і сплати ПДВ, чого не скажеш про землі для ведення особистого сільського господарства, садівництва, індивідуального дачного будівництва та для будівництва індивідуальних гаражів.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі