Теми статей
Обрати теми

ЖБК: новий старий механізм інвестування

Редакція ББ
Стаття

ЖБК: новий старий механізм інвестування

Іван Чалий, консультант

 

Усе частіше контрагентами забудовників у схемах спорудження житла виступають житлово-будівельні кооперативи (ЖБК).

Незважаючи на удавану традиційність такого організаційно-правового утворення, на практиці трапляються найрізноманітніші інтерпретації ролі ЖБК в інвестиційному процесі.

Розглянемо деякі проблеми діяльності житлової кооперації.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ГК

— Господарський кодекс від 16.01.2003 р. № 436-IV.

ЦК

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Житловий кодекс

— Житловий кодекс УРСР від 30.06.83 р. № 5464-X.

Закон про інвестиційну діяльність

— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР.

Закон про ПДВ

— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

Закон про кооперацію

— Закон України «Про кооперацію» від 10.07.2003 р. № 1087-IV.

Закон про власність

1 — Закон УРСР «Про власність» від 07.02.91 р. № 697-XII.

Правила № 76

— Правила утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держбуду від 17.05.2005 р. № 76.

 

1 Закон втратив чинність з 20.06.2007 р. відповідно до Закону України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. № 997-V.

 

Менеджери будівельних компаній сьогодні часто схиляються до думки, що використання ЖБК як механізму фінансування будівництва є досить зручним.

По-перше

, якщо ЖБК після закінчення будівництва об’єкта стає його балансоутримувачем, забудовник може швидко вирішити проблему передачі будинку на баланс управителя. І тут слід зауважити, що абревіатура ЖБК звичніша для слуху пересічного українця, ніж, скажімо, абревіатура ОСББ 2. ЖБК є звичним інститутом для більшості українських громадян. Багато хто ще пам’ятає, що житлобудкооперативи використовувалися як органи самоорганізації мешканців ще за часів «розвиненого соціалізму». Тому українці зараз ще мають щодо ЖБК певний кредит довіри.

2 Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.

По-друге

, на відміну від ОСББ, ЖБК може створюватися вже на початкових стадіях будівництва об’єкта.

По-третє

, багато хто з юристів забудовників вважає, що фінансування будівництва через ЖБК дозволяє забудовникам вирішити проблему обмежень каналів інвестування, що виникла у 2006 році з набуттям чинності новою редакцією ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність.

Ми, відверто кажучи, у цьому питанні не такі оптимістичні. Адже зазначена норма не робить будь-яких особливих винятків для ЖБК. Отже,

вузьке тлумачення ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність може легко привести до висновку, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів у будівництво житла. Просто тому, що ЖБК не згадано у вичерпному переліку тих дозволених каналів, через які можуть здійснюватися «інвестування і фінансування» будівництва об’єктів житлобуду.

Нагадаємо, що обмеження

Закону про інвестиційну діяльність стосуються коштів як фізичних, так і юридичних осіб. А ЖБК є повноправною юридичною особою.

Але якщо підходити до трактування обмежень

ст. 4 Закону не суворо, то ЖБК, безумовно, має бути визнано абсолютно легітимними джерелами житлобудфінансування.

У цьому розумінні є дуже показовою позиція одного авторитетного фахівця.

У листі заступника голови Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування та житлокомунгоспу В. А. Поляченка від 16.10.2006 р. ідеться про те, що внесення змін до

ст. 4 Закону було спричинено необхідністю «створення додаткових гарантій громадянам, які виявляють бажання побудувати собі житло».

Таким чином, сутність зазначених обмежень полягає в тому, щоб убезпечити житлобудінвестиції пересічних співвітчизників. З цієї точки зору нічого кращого за ЖБК не вигадаєш: громадяни добровільно об’єднуються у самоврядну та повністю підконтрольну своїм членам організацію, яка, здійснюючи фінансування будівництва, діє виключно на користь самих кооператорів.

В усякому разі, досі ми не знаємо про жоден випадок переслідування за застосування незаконного джерела фінансування тих забудовників, які отримують кошти на будівництво від ЖБК.

Мабуть, тут зіграла свою роль звичність таких утворень, як житлобудкооперативи. Навіть представникам найсуворіших контролюючих органів і на думку не спадає сумніватися в законності залучення кооперативів до фінансування будівництва житлових об’єктів.

 

Організаційно-правові проблеми

Класифікація

Перш за все визначимося з типом ЖБК.

Стаття 94 ГК

у «галузевому» розрізі прямо згадує виробничі, споживчі та житлові кооперативи.

Стаття 6 Закону про кооперацію

за критерієм «характер діяльності» виділяє виробничі, обслуговуючі та споживчі кооперативи. «Житлово-будівельні» кооперативи в цій статті фігурують в іншій класифікації — тій, що розділяє кооперативи «за напрямами діяльності».

Якщо припустити, що категорія «характер діяльності», що використовується в

Законі про кооперацію, суміжна з категорією «галузі» (у розумінні ст. 94 ГК), то можна дійти висновку, що «житловий кооператив» є різновидом обслуговуючого кооперативу.

Цей висновок підтверджується і думкою фахівців Держкомпідприємництва (див.

лист від 23.02.2007 р. № 1352).

Тут потрібно зробити одне важливе застереження.

Не завжди, на жаль, податківці реєструють ЖБК як неприбуткові організації (про це йдеться нижче).

І в разі, якщо ЖБК не вдалося зареєструватися в податкових органах неприбутковою організацією, юристам потрібно бути вкрай обережними і в жодному разі не піддаватися на умовляння податківців зареєструвати кооператив як

виробничий або назвати ЖБК «кооперативним підприємством» у розумінні частини четвертої ст. 95 ХК.

У цій ситуації потрібно констатувати базову сентенцію: навіть не пройшовши неприбутково-податкову реєстрацію, ЖБК не стає звичайним комерційним підприємством у загальноправовому розумінні.

Тільки виробничі кооперативи займаються власне

підприємницькою діяльністю. Тільки виробничий кооператив діє з метою отримання прибутку (ст. 2 Закону про кооперацію).

Але однією з відмітних особливостей

виробничих кооперативів є обов’язковість особистої трудової участі членів у виробничій діяльності кооперативу. Цю наріжну тезу зафіксовано у ст. 163 ЦК, у ст. 95 ГК та у визначенні ст. 2 Закону про кооперацію.

Оскільки всі члени ЖБК, як правило, особисто не беруть

трудової участі у функціонуванні кооперативу, а діяльність кооперативу спрямована переважно на задоволення потреб самих кооператорів, то ЖБК, який волею долі не знайшов офіційного неприбуткового статусу, продовжує за своєю сутністю залишатися неприбутковим утворенням.

Тепер спробуємо визначитися з тим, чи ідентичні поняття «житловий» кооператив (

ст. 94 ГК) та «житлово-будівельний» кооператив (ст. 6 Закону про кооперацію)?

Вважаємо, що ці поняття якщо не тотожні, то дуже близькі.

Свідченням цього є

ст. 384 ЦК, де використовується таке нормативне формулювання: «житлово-будівельний (житловий) кооператив».

Мабуть, це повністю виправдано, оскільки в тій же

статті ЦК зазначається, що такий кооператив може як побудувати будинок, так і придбати його.

У першому випадку кооператив, мабуть, називатиметься житлово-будівельним, а у другому випадку, коли в самому процесі будівництва кооператив не бере участі, такий кооператив буде просто житловим.

 

Членство

Інколи на практиці виникає запитання: чи можуть юридичні особи бути членами ЖБК?

У

ст. 94 ГК при визначенні кооперативу йдеться лише про «добровільне об’єднання громадян». Водночас ця ж норма констатує, що «діяльність різних видів кооперативів регулюється законом».

Стаття 2 Закону про кооперацію

серед створювачів кооперативів згадує і фізичних, і юридичних осіб.

Що стосується ЖБК, то

Правила № 76 дають таке визначення:

«Житлово-будівельний кооператив — юридична особа, утворена

фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації».

Отже, судячи з усього, юридичним особам не протипоказано членство в житлокооперативах.

Того ж висновку в

листі від 23.02.2007 р. № 1352 доходять і чиновники Держкомпідприємництва.

 

Форма внесків

При створенні кооперативу часто виникає запитання: ЩО може бути внеском у ЖБК?

Наведене вище держбудівське визначення ЖБК оперує виключно категорією

«майновий пайовий внесок».

У

ст. 21 Закону про кооперацію зазначається, що «майнові внески оцінюються в грошовій формі». Це може дати підстави для ідентифікації «майнових» внесків як негрошових. (Інакше навіщо їх оцінювати?)

Тут слід застерегти, що термінологічний апарат, що використовується для різних законодавчих цілей, може по-різному трактувати проблему «майновості».

Так, спеціальні правила оподаткування ЖБК, наведені в

п.п. 7.11.7 Закону про податок на прибуток, оперують формулою ««кошти»3 чи майно», тобто тут гроші майном не вважаються.

3 Кошти — гривня чи інвалюта (п. 1.3 Закону про податок на прибуток).

Водночас загальноправове регулювання включає гроші до категорії майна:

ст. 177 ЦК відносить гроші до речей, а ст. 190 ЦК, у свою чергу, визначає майно як «окрему річ, сукупність речей».

Як нам здається, визначення ЖБК, надане у

Правилах № 76, має спиратися на цивільно-правовий зміст майна.

На користь цього положення свідчить і таке визначення

ст. 2 Закону про кооперацію:

«

пай — майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки».

Виходить, уносити до ЖБК можна як гроші, так й інше майно.

У

листі Держкомпідприємництва від 23.02.2007 р. № 1352 із цього приводу зазначається:

«<...> пай може вноситися як у вигляді грошей, так і у вигляді майна, майнових прав, земельної ділянки

».

 

Податковий статус

Критично важливим для організаторів житлобудкооперативу є питання про те, чи будь-який ЖБК є неприбутковим.

Як ми вже зазначали,

ст. 94 ЦК дистанціює житловий кооператив від виробничого, який відповідно до тієї ж статті «здійснює господарську діяльність на засадах підприємництва».

А отже, житлокооператив за своєю природою розумівся законодавцем як непідприємницька організація.

Тому дуже органічно виглядає в

п.п. 7.11.1 Закону про податок на прибуток п.п. «є», що відносить житлово-будівельні кооперативи до неприбуткових організацій.

Але, на думку податківців, це зовсім не означає, що

будь-який ЖБК автоматично є неприбутковою організацією для цілей оподаткування. В усякому разі, у листі від 29.01.99 р. № 583/6/15-1216 ДПАУ для неприбуткової ідентифікації абсолютно однозначно вимагала від ЖБК відповідності його статуту до положень п. 7.11 Закону про податок на прибуток.

Але проблема в тому, що статут ЖБК навряд чи може повністю відповідати

п. 7.11 Закону про податок на прибуток.

Звернемо увагу, що

Закон про податок на прибуток в п.п. 7.11.11 вимагає «у разі ліквідації неприбуткової організації її активи повинні бути передані іншій неприбутковій організації відповідного виду або зараховані до доходу бюджету».

Водночас

спеціальний законодавчий акт — Закон про кооперацію — у ст. 29 містить дещо іншу «ліквідаційну» норму:

«Майно кооперативу, що залишилося після задоволення вимог кредиторів кооперативу, здійснення виплат членам кооперативу паїв та виплат на паї, кооперативних виплат, оплати праці, розрахунків з кооперативним об’єднанням, членом якого він є,

розподіляється між членами кооперативу у порядку, визначеному статутом.

Майно неподільного фонду не підлягає поділу між його членами і передається за рішенням ліквідаційної комісії іншій (іншим) кооперативній організації (кооперативним організаціям). При цьому у рішенні повинні бути визначені напрями використання зазначеного майна».

Таким чином,

Закон про кооперацію може відповідати п.п. 7.11.11. Закону про податок на прибуток лише в частині «нерозподілюваного» фонду кооперативу.

Про те, що невідповідність порядку ліквідації кооперативу вимогам

п.п. 7.11.11 Закону про податок на прибуток є самодостатньою причиною для відмови у включенні кооперативу до Реєстру неприбуткових організацій, прямо йшлося в листі ДПАУ від 12.03.2004 р. № 1898/6/15-1316 4.

4 Слід зауважити, що в тому листі йшлося про сільгоспкооператив. При цьому податківці визнали, що такий кооператив, будучи

обслуговуючим (і це ріднить його з ЖБК), не має мети отримувати прибуток. Але цього виявилося замало, щоб визнати неприбутковий статус кооперативу.

У

листі ДПАУ від 06.04.2007 р. № 1688/ш/15-0516, спеціально присвяченому питанням реєстрації ЖБК як неприбуткової організації, зазначається таке:

«<...> включення житлово-будівельного кооперативу до Реєстру неприбуткових організацій і установ за ознакою неприбутковості (0015), можливо

за умови відповідності цього кооперативу статусу неприбуткової установи (організації), передбаченого положеннями пункту 7.11. статті 7 Закону».

То чи може ЖБК усупереч нормі

ст. 29 Закону про кооперацію відобразити у своєму статуті порядок ліквідації, що відповідає вимогам п.п. 7.11.11 Закону про податок на прибуток?

Стаття 8 Закону про кооперацію

вимагає описувати у статуті серед усього іншого «порядок реорганізації та ліквідації кооперативу».

Напевно, це положення корелює зі

ст. 29 у частині визначення порядку «розподілу між членами».

Ми не сумніваємося, що тямущі юристи зможуть сформулювати положення статуту ЖБК так, щоб «розподіл між членами» перетворився на «передачу» активів іншій неприбутковій організації. (Тим більше, що ліквідацію легко можна влаштувати так, щоб жодних активів на момент такої «передачі» вже не залишилося.)

Якщо ж зупинитися на тій позиції, що

невідповідність «ліквідаційних» положень Закону про податок на прибуток і Закону про кооперацію є непереборною суперечністю, то потрібно визнати, що норма п.п. «є» п.п. 7.11.1 Закону про податок на прибуток щодо кооперативів не діє з 2003 року, тобто з моменту набуття чинності Законом про кооперацію. І жоден ЖБК не може бути неприбутковим за жодних обставин.

Ми з таким підходом погодитися не можемо та вважаємо, що в разі належного оформлення статуту ЖБК мають шанси на податково-неприбутковий статус.

У зв’язку з цим зауважимо, що в

листі ДПАУ від 24.05.2007 р. № 2488/ш/15-0516, присвяченому роз’ясненню питань діяльності ЖБК, про п.п. 7.11.11 Закону про податок на прибуток немає жодної згадки. Замість цього ДПАУ в зазначеному листі дуже лояльно відзначає суто неприбуткову природу ЖБК:

«Таким чином, фізичні та/або юридичні особи утворюють юридичну особу — житлово-будівельний кооператив в якому об’єднують свої майнові пайові внески для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку та наступної експлуатації цього будинку, а

не для безпосереднього будівництва будинку, яке є прибутковою діяльністю.

Оскільки участь в будівництві або реконструкції житлового будинку та наступна експлуатація будинку,

не має на меті отримання прибутку, законодавцями передбачена можливість перебування в Реєстрі неприбуткових установ та організацій, який ведеться державними податковими органами, в цілях звільнення від оподаткування податком на прибуток окремих видів доходів, зокрема, житлово-будівельних кооперативів».

Слід зауважити, що практика в питаннях «неприбуткової» реєстрації ЖБК іде різними шляхами: в одних областях ЖБК безперешкодно отримують коди неприбутковості, а в інших — податківці, спекулюючи на розбіжностях законодавства, відмовляють організаторам ЖБК у можливості поповнити Реєстр неприбуткових установ та організацій.

 

Власність і «викуп»

Українське законодавство наполягає на тому, що

право власності на побудований будинок належить ЖБК. Цю норму зафіксовано в першій частині ст. 384 ЦК. Стаття 19 Закону про кооперацію також установлює, що кооператив може бути власником будівель і споруд.

Звернемо увагу, що зазначені норми оперують не поняттям «квартира», а поняттями «будинок», «будівля», «споруда».

І ось тут учасники ЖБК-схеми стикаються із

загадкою сучасної української правової системи: чи може багатоквартирний будинок бути окремим об’єктом права власності за умови, що квартири, які є його складовими частинами, є самостійними об’єктами цивільно-правового обороту?

Досі це питання не знаходить однозначної відповіді серед фахівців5.

5 Докладніше про цю проблему див. газету «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 30 — 34.

У другій

та третій частинах ст. 384 ЦК зазначається:

«2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не

викупив її.

3. У разі

викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником».

Ключовою проблемою функціонування схеми «інвестор — ЖБК — забудовник» є ідентифікація того, ЩО ж саме розуміється в

ЦК під «викупом» квартири?

Деякі юристи вважають, що викупом тут називається звичайна купівля-продаж.

І тоді побудова ЖБК-алгоритму може базуватися на первісному оформленні права власності на всі квартири на кооператив. А подальша передача квартир членам ЖБК відбувається за договорами купівлі-продажу.

Але якщо все так просто, то чому законодавець не використав у

ст. 384 ЦК звичайну термінологію і не констатував, що член ЖБК стає власником квартири в разі її купівлі (а не «викупу»)?

Намагаючись відповісти на це запитання, прихильники іншого підходу до тлумачення змісту «викупу» схиляються до думки, що під викупом мається на увазі не буквальний продаж квартири, а власне факт унесення застереженої суми пайового внеску:

«Залишається тільки вирішити,

що ж вважається викупом квартири (іншого житлового приміщення) в кооперативному будинку, після якого член ЖБК стає власником своєї нерухомості? Припустимо, такими стануть унесення пайового внеску в повному обсязі та виконання інших зобов’язань перед кооперативом, передбачених законодавством, статутом, іншими розпорядчими та договірними документами. Тоді все стає на свої місця: до моменту внесення пайового внеску в повному обсязі та виконання взятих на себе зобов’язань член ЖБК має право володіти і користуватися житловими приміщеннями в будівлі, після підтвердження всіх узятих на себе зобов’язань член ЖБК має право отримати такі житлові приміщення у власність» 6.

6 С. Ильяшенко. Строительный кооператив (ЖСК): советское «ноу-хау» для украинского жилья // «Строительная деятельность», 2007, № 1, с. 58.

Щоб надати цій позиції легітимного статусу, відповідні положення вносяться до статуту кооперативу.

Від того, який шлях обрано кооператорами, залежатиме вирішення багатьох проблем обліку ЖБК.

Ми вважаємо, що при тлумаченні терміна «викуп» слід брати до уваги таке: відповідні норми

ЦК українським законодавцем було просто скопійовано з положень законодавства «радянської» епохи.

У нормативах періоду «розвиненого соціалізму» зазначалося, що житловий будинок належить житлово-будівельному кооперативу «на праві

кооперативної власності» (п. 19 Примірного статуту ЖБК, затвердженого постановою Радміну УРСР від 30.04.85 р. № 186). А у ст. 4 Житлового кодексу зазначається, що до складу житлового фонду включаються житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам.

Законодавство початкового періоду української незалежності називало кооперативи «суб’єктами права

колективної власності» (ст. 20 Закону про власність).

Нагадаємо, що за соціалістичних часів ЖБК інколи брали кредити в банках і спрямовували їх на будівництво житлових будинків. У міру приєднання до ЖБК нових членів під час будівництва за рахунок їх пайових внесків кредити поступово погашалися.

Таким чином, ЖБК могли будувати житло не тільки за рахунок коштів кооператорів, а й за рахунок позикових коштів.

Доти, доки не знаходився громадянин, який бажає вступити до кооперативу і здатний внести всю суму паю, квартири, побудовані за рахунок банківської позики, де-факто перебували в розпорядженні кооперативу.

І тільки після внесення паю, що дозволяє розрахуватися з банком, відповідна квартира переходила в розпорядження кооператора. Це тоді й називали «викупом» квартири.

Тож за поняттям «викуп» не обов’язково має стояти купівля-продаж7.

7 Про те, що законодавець намагається врегулювати існуючу проблему в системі житлово-будівельних кооперативів, див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 5, с. 43.

Підіб’ємо підсумок.

У контексті побудови ЖБК-схеми від того, як трактуватиметься

п. 3 ст. 384 ЦК, залежить і процедура оформлення прав власності на квартири: або свідоцтва відразу оформляються на членів ЖБК, які повністю внесли весь пай, або свідоцтва оформляються спочатку на ЖБК, а потім право власності передається від ЖБК самим кооператорам.

Ураховуючи високий ступінь невизначеності, властивий ідентифікації первинного власника, ми б рекомендували перед створенням ЖБК ознайомлюватися з думкою місцевих органів, що провадять реєстрацію прав власності на нерухомість.

 

Схеми функціонування та податкові трактування

На сьогодні на ринку юридичних послуг поширюється кілька варіантів ЖБК-схем. Проаналізуємо основні схеми з точки зору оподаткування.

 

Податок на прибуток

Деякі схеми участі ЖБК у житловому будівництві побудовано таким чином: кооператори здійснюють пайові внески лише в символічних сумах. Це дозволяє їм легалізуватися як членам кооперативу. Основна ж сума вноситься членом кооперативу як передоплата за «викуп» квартири.

Багато хто вважає: якщо до статуту ЖБК унести положення, що продаж квартир членам кооперативу є одним із напрямів основної діяльності кооперативу, то надходження від такої реалізації не обкладатимуться податком на прибуток.

На жаль, у нас є деякі підстави для сумнівів із цього приводу.

Справа в тому, що

п.п. 7.11.7 Закону про податок на прибуток звільняє від оподаткування лише доходи ЖБК, «отримані у вигляді внесків, коштів або майна, які надходять таким неприбутковим організаціям для забезпечення потреб їх основної діяльності, та у вигляді пасивних доходів».

Зауважте: на відміну від, наприклад, благодійних організацій, в яких пільгується отримання

«коштів або майна, які надходять таким неприбутковим організаціям, від проведення їх основної діяльності», у ЖБК пільгуються тільки внески, що надходять для проведення такої діяльності.

Отже, навіть якщо визнати, що продаж квартир є основною діяльністю ЖБК, дохід

від такої діяльності навряд чи зможе звільнитися від оподаткування.

Щоб звільнитися від податку, кооператорам доведеться доводити, що кошти від викупу квартир є коштами, що надходять

для забезпечення потреб ЖБК. Неважко припустити, що зробити це буде дуже складно.

Деякі фахівці пропонують у такому разі для уникнення нарахування податку на прибуток від «викупу»-продажу квартир оформляти повернення паїв членам кооперативу:

«Але якщо квартира буде

передана у власність членові кооперативу, то така операція є продажем об’єкта права власності ЖБК, і дохід від такого продажу підлягає включенню до складу оподаткованого доходу ЖБК. Утім, серйозних податкових наслідків можна уникнути і в цьому випадку, оформивши передачу квартири як повернення майном більшої частини внесків члену кооперативу»8.

8 В. Батіщев. Ким бути житлово-будівельному кооперативу // «Бухгалтерія», 2006, № 48, с. 49.

Але для застосування такого методу сума паю має бути близькою до вартості квартири.

Тому поширенішим є «пайовий» шлях надходження житлово-інвестиційних коштів на ЖБК-фінансування будівництва. У цьому випадку загальна вартість квартири покривається сумою пайового внеску.

Тоді вся сума, що надходить від кооператорів, не підлягає обкладенню податками ЖБК, зареєстрованого як неприбуткова організація.

Цікаво, що в деяких випадках ЖБК вдається звільнитися від оподаткування навіть у тих випадках, коли кооперативу не пощастило отримати «неприбутковий» статус.

Якщо кооператори дотримуються позиції, згідно з якою викуп квартири здійснюється без додаткового підписання договору купівлі-продажу і первинне оформлення прав власності відбувається

відразу на ім’я кожного члена ЖБК, то роль кооперативу багато в чому схожа на роль забудовника, який є організатором будівництва.

У такому разі ЖБК може претендувати на використання тих механізмів оподаткування прибутку, які інколи називають

пайовим методом обліку.

Тут мається на увазі алгоритм оподаткування, наведений у

листах ДПАУ від 07.08.2000 р. № 4473/6/15-11169, від 28.11.2003 р. № 18540/7 /15-1117 та Комітету Верховної Ради з питань фінансів і банківської діяльності від 27.04.2005 р. № 06-10/10-503. У цих листах було визнано правомірність застосування специфічних правил податкового обліку пайових операцій у будівництві житла.

9 Цей лист у 2005 році було відкликано ДПАУ. Однак пізніше листом Комітету Верховної Ради з питань фінансів і банківської діяльності метод, родоначальником якого був відкликаний лист ДПАУ, по суті, було визнано таким, що відповідає законодавству.

«Пайовий» метод обліку полягає в тому, що забудовник використовує спецнорми

п. 7.9 Закону про податок на прибуток: усі надходження від пайовиків не включаються до складу валового доходу забудовника, а всі витрати, понесені забудовником у зв’язку зі спорудженням об’єкта, не включаються до його валових витрат. Оподаткуванню підлягає тільки різниця між надходженнями та витратами, що визначається в періоді закінчення будівництва.

Якщо керівництво ЖБК, акцентуючи увагу податківців на «пайовій» природі внесків кооператорів, зможе переконати контролюючі органи в тому, що участь у фінансуванні будівництва будинку між кооперативом та пайовиками (членами ЖБК) не передбачає безпосередньої передачі права власності на майно, то доступ до алгоритму

п. 7.9 Закону про податок на прибуток може стати цілком реальним.

Інколи фахівці описують ще один спосіб звільнитися від обкладення податком на прибуток платежів, отриманих тими ЖБК, які не набули «неприбуткового» статусу.

Якщо не дуже критично поставитися до визначення корпоративних прав, наведеного в

п. 1.8 Закону про податок на прибуток, то можна стверджувати, що кооперативний пай у розумінні Закону про податок на прибуток може бути названо «корпоративним правом».

Виходячи з цього деякі юристи, апелюючи до того, що надходження від продажу корпоративних прав не підлягають оподаткуванню, доходять висновку про відсутність підстав для відображення у складі валових доходів сум, отриманих від кооператорів.

Ми б застерегли кооператорів від такої аргументації.

Справа в тому, що згідно з

п.п. 4.2.5 Закону про податок на прибуток до валового доходу не включаються суми прямих інвестицій у корпоративні права. А при розгляді визначення прямих інвестицій (п.п. 1.28.2 Закону про податок на прибуток) можна зробити висновок, що здійснення кооператором пайового внеску до ЖБК до таких не належить.

 

ПДВ

Якщо передачу квартири кооператору буде здійснено за допомогою купівлі-продажу, то незалежно від того, чи набули ЖБК статусу «неприбуткового», операцію буде ідентифіковано

Законом про ПДВ як поставку.

Це фактично означає, що ЖБК доведеться реєструватися платником ПДВ.

У ситуації, коли «викуп» трактується членами ЖБК не як перехід прав власності, а лише як ознаменування повного внесення паю, говорити про нарахування ПДВ в обліку ЖБК не доводиться. Адже право власності на квартиру в такому разі до члена ЖБК ні від кого не переходить, воно виникає в нього через оформлення первинного права власності на нерухомість.

Але навіть якщо документи ЖБК свідчать про те, що кооператив

передає право власності на квартиру члену кооперативу, така операція може не спричинити нарахування податкових зобов’язань з ПДВ в обліку кооперативу.

Справа в тому, що ДПАУ в

листі від 24.05.2007 р. № 2488/ш/15-0516 недвозначно зауважила: операція «викупу» квартир членами ЖБК пільгується за п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ.

 

Бухоблік

Чинне законодавство не містить універсальної рецептури обліку операцій ЖБК.

Тут, очевидно, багато що залежатиме від того, як саме інтерпретується сутність тієї чи іншої операції в кожному конкретному випадку.

Скажімо, деякі схеми передбачають існування ЖБК лише протягом будівництва. Після закінчення будівництва кооператив ліквідується, а його майно у вигляді квартир розподіляється між членами ЖБК. У такому разі ЖБК не стає в подальшому балансоутримувачем будинку, і тому відсутня необхідність капіталізувати вартість будівництва в балансі кооперативу.

Можливо, саме для таких ситуацій буде зручною така схема, що пропонується деякими фахівцями10:

10 С. Ильяшенко. Строительный кооператив (ЖСК): советское «ноу-хау» для украинского жилья // «Строительная деятельность», 2007, № 1, с. 61.

 

№ з/п

Зміст господарської операції

Дебет

Кредит

1

Збільшено розмір пайового фонду під час прийняття у члени ЖБК нового кандидата

67

41

2

Отримано транш від члена ЖБК

311

67

3

Нараховано витрати за собівартістю будівництва при отриманні підтверджуючих документів від виконавців

23

631, 684

4

Оплачено роботи, результати яких відображено у складі собівартості

631, 684

311

5

Будинок уведено в експлуатацію

231

23

6

Відображено передачу прав на квартиру члену ЖБК

977

231

 

Звернемо увагу на такі нюанси запропонованої системи:

— для обліку будівельних витрат використовується цілком «комерційний» рахунок 23. Цей рахунок як накопичувач собівартості характерний для тих, хто виконує роботи

з метою їх реалізації;

— списання собівартості до дебету субрахунку 977 не супроводжується відображенням доходу. З точки зору бухгалтерії така операція дуже нагадує

безоплатну передачу активу кооператорам.

У результаті такого механізму в обліку ЖБК зникне вартість будинку і з’являться збитки на суму вартості будівництва.

Побоюємося, що ця методологія обліку загрожує досить високими податковими ризиками: адже такий бухоблік дуже нагадує виробничо-господарську діяльність із безоплатною передачею результатів виконаних будівельно-монтажних робіт.

Якщо ж ЖБК планується використовувати і як організацію, що управляє будинком, після закінчення будівництва, то такий механізм обліку не є прийнятним.

У такому разі ЖБК не має сенсу списувати зі свого балансу вартість будинку.

Тому навряд чи головбуху кооперативу варто використовувати для обліку вартості будівельно-монтажних робіт комерційно-виробничий рахунок 23.

Розумнішим здається накопичення будівельної «незавершенки» в дебеті рахунка 15 з подальшим переведенням вартості готового будинку до дебету рахунка 10.

Уключення вартості будинку до активів кооперативу виправдовуватиметься

ст. 384 ЦК, згідно з якою власником будинку є кооператив.

Таку схему породжено парадоксом українського законодавства: навіть якщо всі члени кооперативу стануть повноцінними власниками квартир, сам будинок належатиме кооперативу. Тому при передачі («викупі») квартири конкретному кооператору така «операція» в обліку самого кооперативу взагалі не відобразиться: поява та перехід прав власності на окремі

квартири ніяк не вплине на облік будинку в цілому.

Таким чином, облік ЖБК, який не лише споруджує будинок, а і збирається управляти ним після закінчення будівництва, може мати такий вигляд:

 

№ з/п

Зміст господарської операції

Дебет

Кредит

1

Збільшено розмір пайового фонду під час прийняття у члени ЖБК

37

41

2

Отримано пайовий внесок від члена ЖБК

311

37

3

Прийнято роботи за актами забудовника (підрядника)

15

63

4

Оплачено роботи, результати яких відображено у складі капітальних інвестицій

631

311

5

Будинок уведено в експлуатацію

10

15

 

Приймаючи на баланс будинок, кооператори повинні визначитися із джерелом погашення його амортизації.

Якщо суму зносу просто списувати на витрати (Дт 97 — Кт 13), то в обліку виникнуть збитки на відповідні суми. (Що, утім, для неприбуткової організації виглядає цілком нормально.)

При використанні традиційного «балансоутримувацького» алгоритму, описаного в

п. 30 П(С)БО 7, кооператорам, мабуть, доведеться змиритися із пропорційним списанням пайового капіталу (Дт 41 — Кт 74). У цьому випадку збитків в обліку ЖБК не буде. Але тоді в міру амортизації будинку зменшуватиметься і розмір пайового капіталу ЖБК:

 

№ з/п

Зміст господарської операції

Дебет

Кредит

1

Відображено амортизацію вартості будинку

97

13

2

Пропорційно амортизації нараховано дохід

41

74

 

Зауважимо також, що в тому випадку, коли ЖБК зареєстровано як неприбуткову організацію, він може вести облік у «неприбутковому» форматі.

Тоді пайові надходження можуть розглядатися як

цільове фінансування. Адже кооператори сплачують внески з конкретною метою, яку має «неприбутковий» ЖБК, — будівництво будинку.

У цьому випадку після закінчення будівництва

першої мети ЖБК буде досягнуто і виникне друга мета — утримання та експлуатація будинку. Для реалізації цієї мети члени кооперативу можуть прийняти рішення про прийняття на баланс ЖБК готового будинку.

Таким чином, на другому етапі облік ЖБК буде аналогічний обліку звичайного балансоутримувача: отримання об’єкта буде відображено по рахунку додаткового капіталу. У кореспонденції з рахунком додаткового капіталу відображатиметься дохід, який погашатиме амортизацію, що нараховується.

Такий варіант обліку взагалі не передбачає формування бухгалтерією пайового капіталу кооперативу, адже пайові внески розглядаються як цільове фінансування будівництва.

 

№ з/п

Зміст господарської операції

Дебет

Кредит

1

Нараховано внесок

37

48

2

Отримано пайовий внесок від члена ЖБК

31

37

3

Прийнято роботи за актами забудовника (підрядника)

15

63

4

Оплачено роботи, результати яких відображено у складі капітальних інвестицій

631

31

5

Будинок уведено в експлуатацію. Умови цільового фінансування виконано — заборгованість щодо цільового фінансування погашається

48

15

6

Прийнято будинок на баланс ЖБК в управління за рішенням членів кооперативу

10

42

7

Нараховано амортизацію будинку

97

13

8

Пропорційно амортизації нараховано дохід

42

74

 

Як бачимо, способів обліку операцій може бути досить багато.

Головне, щоб головбух кооперативу зміг у разі потреби:

— пояснити природу кожної операції;

— обґрунтувати сенс кожної проводки;

— підтвердити цей сенс посиланням на відповідні документи, оформлені згідно з чинним законодавством.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі