Будівництво завершено: як бути із землею?
Віта Василенко, юрист
Ольга Папінова, консультант з питань бухгалтерського обліку та оподаткування
Після того як забудовник здійснив відчуження побудованого об’єкта нерухомості, земельна ділянка, на якій розташовано цей об’єкт, йому фактично вже не потрібна. Як поводитися забудовнику в такій ситуації? Повинен він продовжувати сплачувати земельний податок (орендну плату) за земельну ділянку чи це слід робити новим власникам будівлі? Відповімо на зазначені запитання в цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон про податок на прибуток
— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.Закон № 2535
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.98 р. № 2535-ХІІ.Закон № 161
— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-ХIV.Порядок № 1524
— Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.Порядок № 439
— Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затверджений постановою КМУ від 06.05.2009 р. № 439.П(С)БО 7
— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. № 92.П(С)БО 27
— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 27 «Необоротні активи, що утримуються для продажу, та припинена діяльність», затверджене наказом Мінфіну від 07.11.2003 р. № 617 (у редакції наказу Мінфіну від 03.10.2007 р. № 1100).П(С)БО 32
— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість», затверджене наказом Мінфіну від 02.07.2007 р. № 779.Інструкція № 43
— Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації та зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затверджена наказом Держкомзему України від 04.05.99 р. № 43.
Як «розлучитися» із земельною ділянкою
У
ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК зазначено: до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю чи споруду, переходить право власності (користування) на земельну ділянку, на якій їх розміщено. Проте на практиці після закінчення будівництва та відчуження об’єкта нерухомості нічого не змінюється, тому що норма про автоматичний перехід прав на землю, передбачена ст. 120 ЗК і ст. 377 ЦК, фактично не спрацьовує внаслідок того, що згідно зі ст. 125 ЗК право власності, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Зараз законодавство виписано таким чином, що одного договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо для реєстрації в земельному кадастрі прав на землю. Це випливає зі ст. 126 ЗК. Навіть після внесення останніх змін у цій статті зазначено, що право власності на землю може засвідчуватися цивільно-правовим договором про відчуження земельної ділянки (зверніть увагу, не об’єкта нерухомості!). Також не слід забувати і про ст. 132 ЗК, у якій установлено вимоги до договорів про перехід права власності на земельні ділянки. Предметом такої операції згідно з п.п. « в» ч. 1 ст. 132 ЗК має бути земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення тощо. Усі ці умови в договорі купівлі-продажу нерухомості, як правило, відсутні. Крім того, згідно з п. 1.16 Інструкції № 43 технічна документація на землю в обов’язковому порядку включає договір відчуження земельної ділянки.От і виходить, що зареєструвати право на землю на підставі одного тільки договору купівлі-продажу нерухомості стандартним способом неможливо (а отже,
у нового власника нерухомості не виникне прав на землю згідно зі ст. 125 ЗК). До речі, у листі Держкомітету із земельних ресурсів від 02.09.2009 р. № 12132/17/6-09 зазначено, що підприємство може зарахувати земельну ділянку на баланс тільки після держреєстрації права власності на землю в установленому порядку.Щоправда, у такій ситуації можливий нестандартний варіант — рішення суду. Але, на жаль, для забудовника щасливі власники нерухомості в новобудові не квапляться звертатися до суду, щоб визнати за собою права на землю та швидше розпочати вносити за неї плату.
А поки у нового власника нерухомості не виникло прав на землю відповідно до
ст. 125 ЗК, а в забудовника залишається на руках державний акт на право власності на земельну ділянку або зареєстрований договір оренди землі, разом з правом на землю за забудовником зберігається й обов’язок — сплачувати земельний податок (орендну плату). Про платне користування землею сказано в ч. 1 ст. 206 ЗК, а в ч. 2 цієї статті зазначається про те, що плата за землю стягується відповідно до закону. Таким законом є Закон № 2535, згідно зі ст. 15 якого (далі цитуємо):«
Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок , а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.У разі припинення права
власності або права користування земельною ділянкою податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році».Так, у
ст. 140, 141 ЗК відчуження об’єкта нерухомості не зазначено як підстава для припинення права власності або права користування земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташовано. А через ст. 15 Закону № 2535 у нового власника нерухомості обов’язок сплачувати земельний податок (орендну плату) з’явиться з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.От тільки чи справедливо це:
отже, будівлею і земельною ділянкою забудовник уже не користується, а податок (орендну плату) сплачувати повинен?Оскільки на земельній ділянці розташовано об’єкт нерухомості, цілком очевидно, що ця ділянка не може використовуватися за іншим призначенням, ніж обслуговування та експлуатація будинку (будівлі, споруди). Особа, яка експлуатуватиме об’єкт нерухомості та відповідно стане фактичним землекористувачем, визначається залежно від того, який об’єкт будувався: житловий будинок чи будівля комерційного (промислового) призначення.
У випадку з житлом після закінчення будівництва та здавання будинку в експлуатацію, він передається з балансу будівельного підприємства на баланс товариства співвласників багатоквартирного будинку (ТСББ), якщо таке товариство створене, або на баланс іншої експлуатуючої організації (це може бути ЖЕО, ЖБК тощо) за процедурою, передбаченою
Порядком № 1521. Причому експлуатуючу організацію може бути створено самим забудовником. Тобто в цьому випадку фактичним землекористувачем стає експлуатуюча організація.Нежитлові будівлі (споруди), як правило, передаються у власність одного або декількох осіб — суб’єктів господарювання. Отже, у цій ситуації вони й будуть фактичними користувачами земельної ділянки, на якій розташовано будівлю.
Залежно від того, перебуває земельна ділянка у власності або користуванні забудовника, можливі різні варіанти передачі прав на землю фактичним землекористувачам. Розглянемо їх.
Якщо земля — у власності забудовника
У цьому випадку забудовник може:
1) продати
земельну ділянку1:—
експлуатуючій організації або ТСББ (Нагадаємо, що в цьому випадку йдеться про житловий будинок. Власники квартир, як правило, не виявляють бажання оформити на себе ділянку. Якщо у будь-якого власника квартири є таке бажання, то тоді немає проблеми для забудовника, яку ми намагаємося вирішити в цій статті. А про інших власників див. нижче);—
власнику будівлі — суб’єкту господарювання, а якщо їх декілька, то — у загальну пайову власність (у цьому випадку продавець буде один — забудовник, а покупців декілька — ст. 87 ЗК). Якщо нових власників будівлі більше одного, то продати земельну ділянку кожному окремо навряд чи вийде — необхідно ділити ділянку на декілька частин, оформляти відведення. А якщо будинок багатоповерховий, то на практиці зробити це взагалі нереально, оскільки немає можливості визначити межі ділянки кожному «пайовику» у натурі (на місцевості). Таким чином, договір купівлі-продажу має бути укладено з власниками будівлі щодо всієї земельної ділянки, а не його частин;—
третім особам. Варіант, швидше, з області фантастики, — навряд чи хтось погодиться купити «не вільну» земельну ділянку, на якій розташовано чужу будівлю;У цьому випадку відчуження земельної ділянки здійснюється за договором купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (
ст. 657 ЦК). При цьому право власності на земельну ділянку перейде експлуатуючій організації (ТСББ) або новим власникам будівлі у момент державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗК).Така реєстрація здійснюється територіальним органом Держкомзему за місцезнаходженням земельної ділянки.Зазначений орган на підставі документа про відчуження земельної ділянки (у цій ситуації — нотаріально засвідченого договору купівлі-продажу землі відповідно до
Порядку № 439) проставляє на державному акті про право власності на земельну ділянку відмітку про реєстрацію права власності (заздалегідь відповідну відмітку робить нотаріус, який посвідчує договір, — ст. 126 ЗК).Одночасно з правом власності на земельну ділянку у нових власників землі виникне обов’язок сплачувати земельний податок (
ст. 15 Закону № 2535);2) подарувати
земельну ділянку.При такому варіанті земельна ділянка перейде у власність експлуатуючої організації (ТСББ) або новим власникам будівлі на підставі договору дарування. А після реєстрації права власності на земельну ділянку в них виникне й обов’язок сплачувати земельний податок (
ст. 125 ЗК, ст. 15 Закону № 2535);3) відмовитися від права власності
на земельну ділянку.Можливість такої відмови передбачено
ст. 142 ЗК. Із цією метою необхідно написати заяву про добровільну відмову від права власності на земельну ділянку на користь держави або територіального товариства — на ім’я відповідного органу (держадміністрації або місцевої ради). Проте право власності забудовника на ділянку припиниться тільки в тому випадку, якщо зазначений орган дасть свою згоду на отримання права власності на земельну ділянку та укладе із забудовником відповідну угоду. Ця угода підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 142 ЗК).Питання тільки в тому, чи погодиться орган влади (місцевого самоврядування) на отримання права власності (адже хтось же має платити земельний податок)? Найвірогідніше, спір в цьому випадку доведеться вирішувати в суді, посилаючись при цьому на те, що підставою для відмови від права власності є нецільове використання земельної ділянки (
п.п. «ґ1» ст. 141 ЗК). Адже, як ми зазначали вище, після відчуження об’єкта нерухомості забудовник фактично перестав використовувати земельну ділянку (що рівнозначно його нецільовому використанню);1 Тут, можливо, у читача виникне запитання: а хіба може забудовник продати чужу ділянку? Адже, заплативши за об’єкт, новий власник уже купив землю (через пряму норму ЦК), тобто ділянка вже не перебуває у власності забудовника.
Але в тому-то й справа, що купівлі землі не було. Купівлю об’єкта нерухомості не можна вважати купівлею земельної ділянки, на якій цей об’єкт розташовано, це абсолютно різні об’єкти і відповідно мають бути різні предмети договору (навіть якщо оформляється один договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості та ділянки). Вище вже згадано ст. 132 ЗК, якою в цьому випадку слід керуватися.
4) передати
земельну ділянку в оренду;Із цією метою забудовник укладає з експлуатуючою організацією (ТСББ) або новими власниками будівлі договір оренди землі. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін та державній реєстрації (
ст. 124, 126 ЗК). При такому варіанті забудовник, звичайно, не позбавляється обов’язку сплачувати земельний податок, але за рахунок орендної плати зможе компенсувати свої витрати на сплату земельного податку.
Якщо земля орендується забудовником
У такій ситуації можна:
1)
найпростіше — діждатися закінчення строку оренди й тоді необхідність сплачувати орендну плату за земельну ділянку, що вже не використовується забудовником, відпаде сама по собі;2)
достроково розірвати договір оренди.Для цього необхідна згода сторін — орендаря й орендодавця (
ст. 31 Закону № 161). Варіант досить клопіткий та здійснюється, мабуть, тільки в тому випадку, якщо одночасно з розірванням договору із забудовником його буде переоформлено на нового орендаря — експлуатуючу організацію (ТСББ) або нових власників будівлі. Адже для орендодавця (держадміністрації або місцевої ради) важливо, щоб до бюджету надійшла орендна плата за земельну ділянку державної чи комунальної власності. При переукладенні договору, найвірогідніше, зміниться цільове призначення земельної ділянки (замість — «для будівництва...» буде — «для обслуговування та експлуатації...»), а отже, знадобиться новий проект відведення.Якщо орендодавець не погодиться на дострокове розірвання договору, спор доведеться вирішувати в суді. При цьому підставою для розірвання договору слід зазначати нецільове використання земельної ділянки;
3)
передати земельну ділянку в суборенду.Цей варіант підходить у тих ситуаціях, коли достроково розірвати договір оренди не вийшло, а чекати закінчення його строку достатньо довго. Уклавши з експлуатуючою організацією (ТСББ) або новими власниками будівлі договір суборенди, забудовник отримає можливість компенсувати свої витрати щодо орендної плати за рахунок отримуваної плати за суборенду.
Проте слід мати на увазі, що для укладення договору суборенди необхідна письмова згода орендодавця земельної ділянки. Якщо в договорі оренди немає дозволу на суборенду, то для його отримання слід направити повідомлення орендодавця. І якщо той не відповість протягом місяця, орендовану земельну ділянку може бути передано в суборенду (
ст. 8 Закону № 161);4)
викупити земельну ділянку фактичними землекористувачами;У цьому випадку з ініціативою викупу земельної ділянки з державної (комунальною) власності мають виступити експлуатуюча організація (ТСББ) або нові власники будівлі, посилаючись при цьому на автоматичний перехід прав на землю при придбанні об’єкта нерухомості, про який ми згадали на початку статті (
ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК). Причому процедура викупу в такій ситуації не вимагає проведення аукціону, адже на земельній ділянці знаходиться об’єкт нерухомості, що належить потенційним покупцям. Відповідно договір оренди землі із забудовником буде розірвано.Розглянемо облікові особливості для кожного із запропонованих варіантів.
Облікові нюанси
Продаж ділянки
У цьому випадку для забудовника не має значення: продає він земельну ділянку одній особі — експлуатуючій організації (наприклад, ТСББ) чи декільком особам — «пайовикам». Бухгалтерський та податковий облік для нього буде однаковим.
Бухгалтерський облік.
Земельна ділянка, придбана забудовником для будівництва житлового будинку (будівлі, споруди), ураховується як звичайний об’єкт основних засобів на субрахунку 101 (п.п. 5.1.1 П(С)БО 7). Земельна ділянка, що відповідає всім критеріям, зазначеним у п. 1 розділу ІІП(С)БО 27, необхідно перевести до складу необоротних активів, що утримуються для продажу (далі — НАУП) і враховувати відповідно до вимог названого стандарту (на субрахунку 286). Результати продажу землі враховуються у складі інших операційних доходів та витрат (субрахунок 712 і 943, відповідно).На дату балансу земельна ділянка, як об’єкт НАУП, відображається за найменшою з двох величин — балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації.
Податок на прибуток.
У податковому обліку земельні ділянки не вважаються об’єктами основних фондів.Відповідно до
п.п. 8.9.1 Закону про податок на прибуток забудовник має вести окремий облік операцій із землею. У цьому випадку земельна ділянка придбавалася під забудову об’єкта нерухомості (тобто придбання землі не було пов’язано з придбанням об’єкта основних фондів), тому витрати на його придбання не включалися ані до валових витрат, ані до групи основних фондів з метою амортизації.При продажу земельної ділянки витрати, пов’язані з придбанням землі, беруть участь у формуванні оподатковуваного прибутку, але в окремому обліку. Зазначимо, що результати цієї операції можуть тільки збільшити прибуток оподаткування, оскільки:
— додатна різниця між сумою доходу та зібраними в окремому обліку витратами включається до складу валового доходу;
— від’ємна різниця до складу валових витрат платника податків не включається.
ПДВ
. Відповідно до п.п. 5.1.17 Закону про ПДВ звільняються від оподаткування операції поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, крім тих, що знаходяться під об’єктами нерухомості та включаються до їх вартості згідно із законодавством. Хоча ділянка в цьому випадку і знаходиться під об’єктом нерухомості, але її вартість не включається до вартості такого об’єкта2. Тому нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ забудовник не повинен.2 Земельне законодавство взагалі не містить норм, згідно з якими вартість землі включається до вартості нерухомості.
Особливо слід зупинитися на податковому кредиті за витратами, пов’язаними з придбанням. Оскільки надалі такі витрати беруть участь в операціях, що звільняються від оподаткування, то суму «вхідного» ПДВ не може бути включено до складу податкового кредиту (
п.п. 7.4.2 Закону про ПДВ). Такі витрати, на жаль, не можуть ураховуватися для цілей податкового обліку відповідно до п.п. 5.3.3 Закону про податок на прибуток. Адже вартість землі не включається до валових витрат і не підлягає амортизації. Як уже наголошувалося, витрати на придбання землі включаються в окремому обліку до витрат (але не до валових витрат). Тобто витрати на сплату «вхідного» ПДВ повинні погашатися підприємством за рахунок власних джерел.Приклад 1
Забудовник продає земельну ділянку ТСББ за 1500 тис. грн. (договірна вартість відповідає експертній грошовій оцінці земельної ділянки). Витрати на придбання та оформлення ділянки обійшлися забудовнику в 900 тис. грн.
Відображення в обліку операцій продажу наведено нижче.
(тис. грн.)
| № з/п | Зміст операції | Бухгалтерський облік | Податковий облік | |||
| Дт | Кт | Сума | ВД | ВВ | ||
| 1 | Земельну ділянку переведено до складу НАУП (за балансовою вартістю) | 286 | 101 | 900,00 | — | — |
| 2 | Продано ділянку (підписано Акт приймання-передачі об’єкта) | 377 | 712 | 1500,00 | 600* | — |
| 3 | Списано вартість землі | 943 | 286 | 900,00 | — | — |
| 4 | Відображено фінансовий результат: | |||||
| — дохід | 712 | 791 | 1500,00 | — | — | |
| — витрати | 791 | 943 | 900,00 | — | — | |
| * Додатна різниця між сумою доходу від продажу та витрат, пов’язаних з придбанням землі. | ||||||
Дарування та відмова від ділянки
Облікові наслідки операцій дарування, як на користь експлуатуючої організації, так і відмова на користь держави (територіальної громади) однакові.
Бухгалтерський облік.
Придбана забудовником для будівництва об’єкта нерухомості земельна ділянка ураховується як звичайний об’єкт основних засобів (субрахунок 101). Якщо ділянка вибуває в результаті дарування, то переводити її до складу НАУП не потрібно (п. 33 П(С)БО 7). У цьому випадку результат дарування буде відображено у складі інших витрат звичайної діяльності (субрахунок 976).Податок на прибуток
. Як уже зазначалося, забудовник має вести окремий облік операцій із землею. У цьому випадку, керуючись п.п. 8.9.1 Закону про податок на прибуток, забудовник може отримати:— від’ємну різницю між доходом (він дорівнює нулю) та витратами на його придбання. Такий результат можливий у разі, коли обдаровувана особа є платником податку на прибуток (і при цьому немає пов’язаною особою3 щодо забудовника). Оскільки збиток не включається до складу валових витрат забудовника, то фактично витрати на придбання ділянки не буде враховано до зменшення об’єкта оподаткування навіть при його вибутті;
3 Визначення терміна «пов’язана особа» наведено в п. 1.26 Закону про податок на прибуток.
— від’ємну або додатну різницю. Такий результат можливий у разі, коли обдаровувана особа є пов’язаною особою, або не є платником податку на прибуток. Тоді відповідно до
пп. 7.4.1, 7.4.3 Закону про податок на прибуток дохід відповідає звичайній ціні (вона дорівнює експертній оцінці ділянки), витрати — сумі витрат на придбання ділянки.ПДВ
. Також як і при продажу, передача земельної ділянки на безвідплатній основі звільняється від оподаткування (п.п. 5.1.17 Закону про ПДВ). Про проблеми податкового кредиту за витратами, пов’язаними з придбанням землі див. попередній розділ статті.Приклад 2
Витрати забудовника на придбання та оформлення ділянки становлять 900 тис. грн. За договором дарування земля передається ТСББ, яке є платником єдиного податку за ставкою 6 %. Експертну грошову оцінку земельної ділянки визначено в сумі 1000 тис. грн.
Відображення в обліку операцій дарування наведено нижче.
(тис. грн.)
| № з/п | Зміст операції | Бухгалтерський облік | Податковий облік | |||
| Дт | Кт | Сума | ВД | ВВ | ||
| 1 | Списано вартість землі (підписано Акт приймання-передачі об’єкта) | 976 | 101 | 900 | 1001 | — |
| 2 | Відображено фінансовий результат | 793 | 976 | 900 | — | — |
| 1 Додатна різниця між звичайною ціною ділянки та витратами, пов’язаними з її придбанням (1000 - 900). | ||||||
Передача в оренду
Бухгалтерський облік.
Після передачі ділянки в операційну оренду вона продовжує залишатися на балансі орендодавця. І оскільки така земельна ділянка утримуватиметься з метою отримання орендних платежів, то вона має відображатися на субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість» та враховуватися відповідно до правил П(С)БО 32.Орендні платежі включаються до складу інших операційних доходів орендодавця (субрахунок 713). Як правило, вони розраховуються на прямолінійній основі протягом строку оренди, але згідно з
п. 17 П(С)БО 14 їх можна визначати з урахуванням способу отримання економічних вигод, пов’язаних з використанням об’єкта оренди.За домовленістю сторін орендодавець може взяти на себе оплату послуг:
— нотаріальне посвідчення договору оренди;
— державну реєстрацію договору;
— проведення землевпоряджувальних робіт;
— консультаційні послуги тощо.
Витрати орендодавця, пов’язані з укладенням договору оренди — це інші операційні витрати того звітного періоду, в якому вони мали місце (
п. 18 П(С)БО 14).Податок на прибуток.
Оподаткування операцій оренди землі здійснюється за правилами п.п. 7.9.6 Закону про податок на прибуток.Передача земельної ділянки від орендодавця до орендаря не впливає на об’єкт оподаткування. Валовий прибуток орендодавця збільшується на суму нарахованої орендної плати за результатами того податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування. Тобто при отриманні орендної плати авансом валовий прибуток орендодавця не збільшується: збільшення валового доходу «прив’язане» до нарахування орендних платежів (про особливості відображення орендної плати орендодавцем див.
лист Держкомітету з питань регуляторної політики і підприємництва від 16.03.2005 р. № 1680).Витрати орендодавця, пов’язані з укладенням договору оренди (див. вище), може бути включено до складу його валових витрат. Хоча з деякими видами витрат слід розбиратися окремо (наприклад, з витратами на страхування — з урахуванням спеціального
п.п. 5.4.6 Закону про податок на прибуток, що містить певні обмеження за такими витратами).ПДВ.
Згідно з п.п. 3.2.2 Закону про ПДВ передача земельної ділянки від орендодавця до орендаря не є об’єктом обкладення ПДВ. Проте орендні платежі підлягають оподаткуванню відповідно до загальних правил і розглядаються як плата за надану орендну послугу (пп. 1.4, 4.1 Закону про ПДВ). Тобто в цьому випадку орендодавець має застосовувати правило першої події та при отриманні авансу нараховувати податкові зобов’язання з ПДВ.Суму податку, сплачену у складі послуг, пов’язаних з укладенням договору, може бути включено до податкового кредиту звітного періоду (за умови дотримання вимог
п.п. 7.4.1 Закону про ПДВ)Приклад 3
Забудовник надав в оренду земельну ділянку ЖЕО строком на 10 років. Її справедлива вартість становить 1 500 тис. грн., річна орендна плата — 288 тис. грн. (з урахуванням ПДВ). Частина витрат, пов’язаних з оформленням договору оренди (послуги юридичної фірми, нотаріуса) забудовник узяв на себе.
Відображення в обліку операцій, здійснюваних у межах договору оренди, наведено нижче.
(тис. грн.)
| № з/п | Зміст операції | Бухгалтерський облік | Податковий облік | |||
| Дт | Кт | Сума | ВД | ВВ | ||
| 1 | Отримано послуги від юридичної фірми | 949 | 685 | 50 | — | 50 |
| 2 | Відображено податковий кредит з ПДВ | 641 | 685 | 10 | — | — |
| 3 | Відображено послуги нотаріуса | 949 | 685 | 15 | — | 15 |
| 4 | Земельну ділянку передано в оренду (підписано Акт приймання-передачі об’єкта) і переведено до складу інвестиційної нерухомості1 | 100 | 101 | 1500 | — | — |
| 5 | Отримано орендну плату за два місяці | 311 | 681 | 48 | 20 | — |
| 6 | Нараховано податкові зобов’язання з ПДВ | 643 | 641 | 8 | — | — |
| 7 | Нараховано орендну плату за місяць | 377 | 713 | 24 | — | — |
| 8 | Закрито розрахунки за податковими зобов’язаннями з ПДВ | 713 | 643 | 4 | — | — |
| 9 | Проведено взаємозалік | 681 | 377 | 24 | — | — |
| 10 | Нараховано податок на землю за місяць | 949 | 641/податок | 19 | — | 19 |
| 1 Балансова вартість земельної ділянки відповідає її справедливій вартості (тобто актив не потребує переоцінки). | ||||||
Передача в суборенду
Така операція можлива, якщо земельна ділянка належить забудовнику на праві оренди.
У бухгалтерському обліку орендована ділянка враховується на забалансовому рахунку. Передача ділянки за договором суборенди відображається тільки в аналітичному обліку орендодавця.
Облік суборендних платежів і в бухгалтерському, і в податковому обліку здійснюється за тими самими правилами, що передбачені для винагороди за договором оренди (див. попередній розділ).
Ми зупинилися на найпоширеніших варіантах «позбавлення» від земельної ділянки. При цьому не розглянули випадки із застосуванням таких прав користування землею, як сервітут та суперфіцій, оскільки поки що вони не так часто застосовуються на практиці. Звичайно, законодавство постійно змінюється, і, сподіваємося, коли-небудь «запрацює» схема, що лежить на поверхні, — автоматичний перехід прав на землю при придбанні об’єкта нерухомості. На жаль, на сьогодні таку можливість хоч і передбачено законодавством, але вона має, по суті, тільки декларативний характер.
