«Відвантаження» нерухомості: парадокси податкового законодавства
Григорій Козаков, консультант
У ситуаціях, коли споживач (покупець, інвестор, пайовик) отримує від забудовника об’єкт нерухомості до моменту сплати повної його вартості, перед головбухом забудовника неминуче постає завдання: як адекватно визначити дату виникнення валового доходу і податкових зобов’язань.
На жаль, чинне законодавство не дає чіткого уявлення про те, коли саме забудовник має нарахувати відповідні суми податків.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон про податок на прибуток
— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.
І
п.п. 1.3.1 Закону про податок на прибуток, і п.п. 7.3.1 Закону про ПДВ, що визначають так звані перші події, у разі якщо зарахування грошових коштів на рахунок продавця (постачальника) ще не відбулося, апелюють до «дати відвантаження товарів».Для об’єкта нерухомості ідентифікація моменту відвантаження уявляється досить складною. Такий об’єкт, власне кажучи, узагалі не може бути «відвантажено» в загальноприйнятому розумінні цього слова. Адже слово «відвантаження» передбачає насамперед процес переміщення (пересування) чогось у просторі. Нерухомість тому й називається нерухомістю, що рухатися (пересуватися, переміщатися) не може.
Загалом, законодавець, який формував базові постулати чинної на сьогодні системи українського оподаткування, схибив, випустивши з уваги цілий сегмент національної економіки.
Це означає таке:
формально кажучи, забудовник, який передав контрагенту об’єкт нерухомості, узагалі може не відображати ні валові доходи, ні податкові зобов’язання з ПДВ. Аж до моменту оплати.Часто фахівці, які коментують цю проблему, посилаються на те, що наріжні категорії
продажу і поставки, наведені відповідно в Законі про податок на прибуток та Законі про ПДВ, спираються на перехід права власності як на загальний ключовий критерій оподатковуваної операції. З цього робиться висновок про те, що в ситуації, коли оплата ще не відбулася, першою подією є перехід права власності.Однак зазначені вище
закони не дають достатніх підстав для таких однозначних висновків.Це змушена визнати і ДПАУ, у
листі якої від 07.03.2008 р. № 4501/7/16-1517-18 зазначається таке:«...визначення дати виникнення податкових зобов’язань при здійсненні операцій з продажу товарів
не залежить від дати переходу права власності на товар, що поставляється, а використаний у підпункті 11.3.1 пункту 11.3 статті 11 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» та в підпункті 7.3.1 пункту 7.3 статті 7 Закону України «Про податок на додану вартість» термін «відвантаження товару» розуміється не як факт виникнення права власності на товар, а як початок фізичного переміщення товару з місця його постійного знаходження (зберігання) у постачальника».Таким чином, девелопери, які продають нерухомість у новобудовах, могли б де-факто перейти на
касовий метод нарахування двох основних податків.Потрібно визнати: оскільки оподатковувані операції прив’язані до права власності, щодо нерухомості існує кілька критичних моментів, які цивільне право так чи інакше пов’язало з цим правом:
— укладення відповідного цивільно-правового договору між забудовником та його контрагентом;
— приймання новобудови в експлуатацію;
— фактична передача готового об’єкта нерухомості від забудовника контрагенту;
— державна реєстрація права власності.
Залежно від конкретних обставин ці моменти можуть чергуватися в різній послідовності.
Наприклад, при продажу готової нерухомості цивільно-правова угода укладається після введення об’єкта в експлуатацію, а при укладенні пайових контрактів уведення об’єкта в експлуатацію, як правило, відбувається пізніше за підписання договору.
До речі, стосовно пайових та подібних (дольових, інвестиційних тощо) до них угод виникає проблема з виділенням моменту
переходу (передачі) права власності. Адже їх основна особливість якраз в тому й полягає, що забудовник не передає пайовикам право власності (інакше операції, що здійснюються в межах таких контрактів, не підпадали б під особливі норми оподаткування за п. 7.9 Закону про податок на прибуток). У таких схемах споживачі кінцевого будівельного продукту (пайовики, інвестори) не отримують право власності від забудовника. Таке право в них виникає само собою внаслідок появи нерухомості в натурі та її держреєстрації.Не дивно, що фахівці ДПАУ, вважаючи за краще не погрузнути в хитросплетіннях сучасної української цивілістики, вирішили як першу подію використовувати момент
фактичної передачі нерухомості. Характерно, що в листі ДПАУ від 02.04.2009 р. № 3842/5/16-1516 надавалося посилання на бухгалтерську «первинку»:«Унаслідок того, що первинні документи має бути складено під час здійснення господарської операції (або безпосередньо після її закінчення), та з урахуванням того, що обов’язковими реквізитами первинного документа є, зокрема, дата складання, зміст і обсяг господарської операції, датою визначення валового доходу є
дата відвантаження товарів, визначена в первинному документі, що засвідчує здійснення операцій з продажу, у тому числі й нерухомого майна».З таким тлумаченням «відвантаження» мудрі юристи забудовників можуть, звичайно, й не погодитися. Але в такому разі їм потрібно буде підготувати серйозні аргументи на користь свого бачення того, як саме в Україні «відвантажуються» об’єкти нерухомості. І за необхідності зуміти захистити свою позицію в суді.
