Теми статей
Обрати теми

Договір про спільну діяльність з будівництва житла. Забудовники, будьте обережні!

Редакція ББ
Лист від 05.01.2011 р. № 16-12/42/0/6-11

Договір про спільну діяльність з будівництва житла. Забудовники, будьте обережні!

 

Лист Мінрегіонбуду від 05.01.2011 р. № 16-12/42/0/6-11

 

<...>

Призначенням інвестиційного договору будівництва житла є інвестування, у тому числі й у вигляді грошових коштів (фінансування), реалізації інвестиційного проекту будівництва об’єкта житлового будівництва.

Об’єктом інвестування за таким договором може бути об’єкт житлового будівництва в цілому, окрема його частина (корпус, поверх тощо) або окреме приміщення (квартира, офіс, машино-місце), що є частиною цілісного об’єкта житлового будівництва.

Нормами частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановлено обмеження щодо інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі й в управління, яке може здійснюватись виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості.

Отже, забудовник не може безпосередньо укладати з інвесторами (фізичними та юридичними особами) договори про фінансування будівництва об’єкта житлового призначення.

Проте, чинним законодавством не заборонено здійснення будівництва об’єктів житла шляхом укладання договору про спільну діяльність.

Оскільки частиною другою статті 1130 Цивільного кодексу України (ЦКУ) передбачено, що спільна діяльність може здійснюватись як на основі об’єднання вкладів учасників, так і без такого об’єднання, а вклади учасників можуть бути й у вигляді грошових коштів, це означає, що за договором про спільну діяльність договірні сторони об’єднують свої ресурси, у тому числі й фінансові, для досягнення поставленої мети — будівництва об’єкта житлового призначення.

Оформлення договорів щодо фінансування об’єкта будівництва житла як договорів про спільну діяльність між відповідними юридичними особами, серед яких буде визначено і особу, що виконує функції забудовника, має враховувати норми частини першої статті 1137 та частини першої статті 1139 ЦКУ, згідно з якими умови про повне звільнення учасника договору про спільну діяльність від участі у відшкодуванні спільних витрат або збитків та позбавлення або відмова учасника спільної діяльності від права на частину прибутку є нікчемними.

Відповідно, учасник договору про спільну діяльність не лише вносить кошти на фінансування будівництва відповідної кількості квартир, а й бере на себе зобов’язання щодо участі у відшкодуванні витрат та збитків, пов’язаних із реалізацією інвестиційного проекту, та участі у розподілі прибутку, отриманого від реалізації такого інвестиційного проекту.

Отже, суттєвим для договорів про спільну діяльність з реалізації інвестиційних проектів будівництва житлових об’єктів є не умова щодо співпраці у сфері подальшої експлуатації побудованого об’єкта житла (така умова може бути прийнята як договірними сторонами, які брали участь у реалізації проекту будівництва, виходячи з особливостей своєї господарської діяльності та вимог щодо експлуатації збудованого об’єкта, так і новими власниками приміщень у збудованому житловому об’єкті), а, як зазначалось вище, умови щодо взяття на себе договірними сторонами майнових зобов’язань за відповідними ризиками з реалізації інвестиційного проекту будівництва житла та їх участі в розподілі прибутку, отриманого від реалізації такого проекту.

Неврахування зазначених обставин забудовником під час укладення ним договорів з фізичними та юридичними особами про спільну діяльність з будівництва об’єкта житлового призначення може стати підставою для обґрунтування незаконності використання такої схеми залучення фінансових ресурсів для реалізації проектів будівництва житлових об’єктів.

 

В.о. першого заступника Міністра А. Беркута

 

Коментар

 

Лист

, що коментується, присвячено такому питанню.

Забудовник споруджує житловий будинок. З інвесторами він укладає договори про спільну діяльність на будівництво житла, в яких передбачено співпрацю у сфері подальшої експлуатації побудованого об’єкта нерухомості. Згідно з умовами цих договорів інвестори вносять на рахунок спільної діяльності кошти, якими за договором розпоряджається забудовник з метою будівництва житла. У договорі про спільну діяльність зазначено, що після закінчення будівництва квартири розподіляються у власність учасників спільної діяльності пропорційно їх внескам у спільну діяльність. Чи суперечить така схема фінансування

ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.11.1991 р. № 1560-ХІІ (далі — Закон про інвестиційну діяльність)?

Нагадаємо:

ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність установлює, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операції з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законом.

У

листі, що коментується, Мінрегіонбуд займає досить обережну позицію. З одного боку, Міністерство цілком обґрунтовано констатує, що чинним законодавством не заборонено будівництво житла шляхом укладення договорів про спільну діяльність, що, до речі, відповідає судовій практиці, яка склалася. Крім того, на думку ВГСУ, будівництво житла на підставі договору про спільну діяльність між юридичними особами, одну з яких уповноважено виконувати функції замовника, не суперечить законодавству, у тому числі і ст. 4 Закону про спільну діяльність (див. постанову ВГСУ від 25.06.2007 р. № 23/581).

З іншого боку, Мінрегіонбуд наполягає на тому, що подібна схема є правомірною, коли роль учасника спільної діяльності не зводиться до внесення грошей для фінансування будівництва відповідної кількості квартир (інакше така діяльність підпадає під дію

ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність), а полягає також і у взятті на себе зобов’язань щодо участі у відшкодуванні витрат і збитків, пов’язаних з реалізацією інвестиційного проекту, та участі в розподілі прибутку, отриманого від реалізації такого інвестиційного проекту. Якщо ж таких умов у договорі немає, то, на думку Міністерства, це може бути підставою для того, щоб говорити про незаконність укладених забудовником договорів. При цьому положення про подальшу спільну експлуатацію побудованого житла значення не матиме. Фактично аналогічна думка вже висловлювалася Мінрегіонбудом у листі від 03.04.2006 р. № 11/8-375, де Міністерство наполягало на тому, що законодавством заборонене залучення коштів населення та підприємств на будівництво житла безпосередньо будівельними компаніями та може здійснюватися виключно через фінансові установи за наявності дозволу на здійснення фінансової діяльності.

Визнаючи певну зваженість подібної позиції Мінрегіонбуду, не можемо не зауважити, що для обґрунтування непоширення на зазначену вище схему фінансування будівництва житла можна навести й ґрунтовнішу аргументацію.

У

листі, що коментується, Мінрегіонбуд цитує ст. 1130 Цивільного кодексу України (далі — ЦК). Виходячи зі змісту цієї статті можна зробити висновок, що у відносинах спільної діяльності відсутній елемент залучення грошових коштів від фізичних та юридичних осіб з боку забудовника, оскільки йдеться саме про об’єднання (координацію) зусиль рівноправних сторін для досягнення певної мети — будівництва житлового будинку (з однаковим ступенем правоти можна говорити про те, що забудовник потребує грошових коштів юридичних та фізичних осіб для будівництва або про те, що ці особи потребують виробничих потужностей забудовника для будівництва житла).

Крім того, про відсутність залучення свідчить і те, що побудоване в результаті спільної діяльності житло не переходить у власність забудовника, а є спільною частковою власністю учасників спільної діяльності пропорційно їх вкладам, якщо інше не передбачено договором (

ч. 1 ст. 1134 ЦК), тобто знову ж таки, забудовник не залучає необхідні йому для будівництва кошти, щоб потім реалізувавши побудовані об’єкти, повернути їх та отримати прибуток, а учасники спільної діяльності здійснюють необхідні дії, спрямовані на забезпечення будівництва об’єкта, що їх цікавить.

Таким чином, на наш погляд, обґрунтувати незаконність описаної в запитанні схеми будівництва об’єктів житлової нерухомості шляхом укладення договору про спільну діяльність буде досить важко (як уже зазначалося, Мінрегіонбуд на цьому не наполягає). Однак для уникнення зайвої уваги контролюючих органів у договорах, що укладаються, слід відображати умови, передбачені

ч. 2 ст. 1131 ЦК, щоб фізичні особи — інвестори хоча б формально здійснювали організаційні заходи у процесі будівництва, а також несли ті ризики, про які Мінрегіонбуд згадує в листі, що коментується.

 

Дмитро Вовк

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі