Самочинне будівництво: якщо відсутній дозвіл на виконання будівельних робіт
Лист Мінрегіонбуду від 10.01.2011 р. № 23-16/7/0/7-11
<...>
На сьогодні законодавче врегулювання питань самочинного будівництва регламентується нормами статті 376 Цивільною кодексу України (ЦКУ).
Згідно з нормами частини першої статті 376 ЦКУ
житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважають самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, шо не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.Як свідчать роз’яснювальні матеріали Вищого господарського суду України від 01.01.2010 «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами» (див. пункт 3.2 «Самочинне будівництво»)
та Апеляційного суду м. Києва від 01.01.2010 «Узагальнення судової практики вирішення цивільних справ, пов’язаних із самочинним будівництвом, реконструкцією та переплануванням об’єктів нерухомості», для винесення судового рішення про знесення самочинно збудованих об’єктів відсутність лише одного дозвільного документа у сфері будівництва — дозволу на виконання будівельних робіт, — як правило, не є достатньою підставою для прийняття такого рішення.Передусім, судом враховується наявність у відповідача документів:
на право володіння чи користування земельною ділянкою, на якій здійснено будівництво;
підтвердження згоди власника земельної ділянки на розміщення об’єкта будівництва на його земельній ділянці у разі здійснення будівництва користувачем цієї земельної ділянки;
рішення відповідного державного органу про надання попередньої згоди на розташування на земельній ділянці об’єкта будівництва та розроблення проекту землевідводу для такого будівництва;
розробленої та у встановленому порядку затвердженої проектної документації на будівництво об’єкта;
підтвердження відповідності закінченого будівництвом об’єкта вимогам будівельних норм і правил та підтвердження прав власності на збудований об’єкт (щодо будівель і господарських споруд, споруджених до 5 серпня 1992 року, існує Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1035, пунктом 3 якого визначено спрощений порядок набуття прав власності на такі будівлі).
Оскільки законодавством передбачено право забудовника на узаконення самочинного будівництва шляхом врегулювання прав власності на земельну ділянку чи її користування, оформлення відповідних дозвільних документів та проектної документації на будівництво, усунення допущених порушень будівельних норм і правил під час будівництва об’єкта, виконання інших вимог, встановлених чинним законодавством (сплата штрафних санкцій тощо), судове рішення про знесення самочинно збудованих об’єктів приймається як остаточний засіб, коли забудовник не може в установлений строк усунути допущені ним порушення.
Звертаємо увагу на те, що нормами законопроекту «Про регулювання містобудівної діяльності» (реєстраційний номер № 7418 від 02.12.2010) передбачено врегулювання проблемних питань щодо знесення самочинно збудованих об’єктів містобудування.
Так, частиною першою зазначеного законопроекту передбачається, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об’єкта містобудування, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі коли особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, інспекція подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об’єкта за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.
Судова практика вирішення цивільних справ, пов’язаних із самочинним будівництвом, узагальнюється судами відповідної юрисдикції. Зазначені узагальнення (у тому числі й згадані вище) розміщуються на офіційному сайті Мін’юсту, на сайті інформаційно-аналітичного центру «ЛІГА» тощо і, відповідно, є загальнодоступними для ознайомлення як суб’єктів права, так і суб’єктів будівельної діяльності.
Заступник Міністра І. Соколов
Коментар
Лист
, що коментується, з’явився у відповідь на таке запитання: чи є власне відсутність дозвільних документів на будівництво підставою для висунення вимоги про знесення самочинно побудованих об’єктів?Нагадаємо, що згідно з
ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони побудовані чи будуються на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети, або без належного дозволу чи належним чином затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм та правил. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм та правил суд за позовом відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування може винести рішення, яким зобов’яже особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим чи особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (ч. 7 ст. 376 ЦК).Беручи до уваги наведені вище положення, судова практика виходить з того, що власне факт відсутності дозвільної документації не є підставою для прийняття рішення про знесення об’єкта самочинного будівництва (див.
постанову ВГСУ від 30.03.2009 р. у справі № 2-1/8388-2008). При цьому в Узагальненні судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами (лист ВГСУ від 01.01.2010 р.), Вищий господарський суд України висловився дещо жорсткіше, зауваживши: якщо під час вирішення спору судом буде встановлено, що відповідач не має належного дозволу, а також немає належним чином затвердженого проекту на будівництво об’єкта містобудування, то такі обставини є підставою для висновку про те, що відповідачем здійснено самочинне будівництво на спірній земельній ділянці, а отже, зазначене майно відповідно до чинного законодавства підлягає знесенню. Однак і в цьому випадку ВГСУ робить застереження, що це не єдиний факт, який підлягає встановленню в подібних справах, а застосування ч. 7 ст. 376 ЦК окремо в цьому листі взагалі не розглядає.Аналогічну наведеній вище позицію займає і Мінрегіонбуд у
листі, що коментується. Міністерство зауважує: оскільки законодавством передбачено право забудовника на узаконення самочинного будівництва, то знесення «самобуду» є крайнім заходом, коли забудовник у встановлений строк не може усунути допущені порушення.Крім того, у
листі, що коментується, Мінрегіонбуд посилається на проект Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (рег. № 7418), який, на думку Міністерства, спрямовано на вирішення проблемних питань, пов’язаних зі знесенням об’єктів самочинного будівництва. Зауважимо: по-перше, зазначеним законопроектом посилюється відповідальність за самочинне будівництво, а по-друге, цей закон прийнятий 17.02.2011 р. з урахуванням пропозицій Президента України, але його подальша доля поки що є невизначеною.
Дмитро Вовк
