Придбання будинку із землею:
бухгалтерський облік
Наше підприємство планує в цьому році придбати об’єкт нерухомості (будинок із землею). Як відобразити цю операцію в бухобліку, ураховуючи, що право власності на земельну ділянку під об’єктом нерухомості було оформлено за продавцем такої нерухомості в установленому порядку?
Перш за все слід пам’ятати, що в бухгалтерському обліку придбані на праві власності земельні ділянки, а також будівлі та споруди, розташовані на землі, можуть по-різному класифікуватися залежно від свого призначення, а саме:
— як основні засоби, якщо вони утримуються для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу у процесі звичайної діяльності;
— як інвестиційна нерухомість, якщо вони утримуються з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу (див. п. 4 П(С)БО 32).
За наявності ознак, за якими конкретний об’єкт може бути віднесено і до операційної, і до інвестиційної нерухомості, підприємство самостійно розробляє критерії для їх розмежування.
Одиницею обліку основних засобів є об’єкт основних засобів (п. 7 П(С)БО 7). А от для інвестиційної нерухомості одиницею обліку є земельна ділянка, будівля (частина будівлі) або їх поєднання (див. п. 9 П(С)БО 32), що означає можливість зарахування на баланс об’єкта нерухомості, придбаного разом із землею, як одного об’єкта, без розподілу на два окремі. Нагадаємо, що стосовно ОЗ такого розподілу пропорційно справедливій вартості окремого об’єкта вимагає п. 9 П(С)БО 7. При цьому справедливою вартістю для землі та будівель потрібно вважати їх ринкову вартість (див. п.п. 4.1 додатка до П(С)БО 19).
Об’єкти нерухомості, що надходять на підприємство, та земельні ділянки і в тому, і в іншому випадку зараховують на баланс за первісною вартістю. Порядок її формування залежить від способу їх отримання та застережений: для основних засобів — у пп. 8 — 13 П(С)БО 7, а для об’єктів інвестиційної нерухомості — у пп. 10 — 13 П(С)БО 32.
Основна відмінність між тими та іншими полягає в тому, що для інвестиційної нерухомості передбачено особливий порядок бухгалтерського обліку. Зокрема, об’єкти інвестиційної нерухомості на кожну дату балансу можуть оцінюватися за одним із двох методів, зазначених у п. 16 П(С)БО 32:
1) за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити (правила визначення справедливої вартості для об’єктів інвестнерухомості застережено в пп. 19 — 23 П(С)БО 32);
2) за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення.
Головна відмінність обліку між цими методами полягає в тому, що об’єкт інвестиційної нерухомості, що обліковується за справедливою вартістю, не амортизується, а його справедлива вартість періодично оновлюється шляхом переоцінки. Другий же спосіб обліку, як бачимо, передбачає амортизацію. Однак для земельних ділянок, визнаних інвестиційною нерухомістю, це умова, на наш погляд, виконуватися не повинна за аналогією з тим, що вартість землі як основного засобу не є об’єктом амортизації . Уся ж решта об’єктів ОЗ, у тому числі будівлі та споруди, беззастережно підлягає амортизації в порядку, установленому в пп. 22 — 30 П(С)БО 7.
При продажу основних засобів у загальному випадку керуються правилами П(С)БО 7 і П(С)БО 27. Так, згідно з вимогами П(С)БО 27 основні засоби, щодо яких прийнято рішення про продаж, підлягають переведенню зі складу ОЗ до запасів — необоротних активів, утримуваних для продажу (із зарахуванням у бухобліку на однойменний субрахунок 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу») та подальшій їх реалізації вже як запасів.
При такому переведенні об’єкти ОЗ, як правило, зараховують на субрахунок 286 за залишковою вартістю. Якщо ж такі об’єкти ще не реалізовані та продовжують значитися в обліку, що якраз характерно для випадків продажу нерухомості та землі, то в подальшому на кожну дату балансу вони відображаються в бухгалтерському обліку за найменшою з двох вартостей — балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації (п. 9 П(С)БО 27). Щодо об’єктів ОЗ, переведених до необоротних активів, утримуваних для продажу, амортизація в бухгалтерському обліку не нараховується (п. 6 П(С)БО 27).
Надалі продаж об’єктів ОЗ у бухгалтерському обліку відображається як звичайний продаж запасів. Дохід від продажу в бухобліку визнається за правилами п. 8 П(С)БО 15, тобто за умови, що суму доходу може бути достовірно визначено, покупцю передано ризики та вигоди, пов’язані з правом власності на актив, продавець надалі не здійснює управління та контроль за реалізованим активом, існує впевненість, що в результаті операції відбудеться збільшення економічних вигод. Тому, як правило, при продажу ОЗ доходи в бухобліку виникають за датою відвантаження об’єктів ОЗ. Для об’єктів нерухомості та земельних ділянок викладене означає, що момент визнання доходів при їх продажу фіксується на дату підписання акта приймання-передачі.
На тему операцій із землею див. також наші статті: «Продаж частини будинку... Як бути із землею?» // «ББ», 2012, № 3, с. 16; «Продаж частини будівлі: документи, земля, облік у продавця» // «ББ», 2012, № 4, с. 11; «Земля & нерухомість: 5 відповідей на актуальні запитання» // «ББ», 2012, № 4, с. 26; «Земля & нерухомість: аналізуємо практику» // «ББ», 2012, № 16, с. 28.
Ігор Хмелевський
