Примірна форма Договору про пайову участь замовників будівництва у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту
Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.07.2012 р. № 7/15-10782
На виконання частини першої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Закон), який набув чинності 12 березня 2011 року, органами місцевого самоврядування мали бути розроблені та затверджені Порядки залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів (далі — Порядки).
Аналіз інформації, яку надано Радою міністрів АР Крим, обласними державними адміністраціями, засвідчує про вкрай незадовільний стан виконання органами місцевого самоврядування усіх рівнів вимог, встановлених статтею 40 Закону.
Так, із 178 міст обласного значення Порядки затверджені у 107, що складає 60 % від їх загальної кількості. З 11029 міст районного значення, сіл та селищ Порядки затверджені лише у 1285, що складає 12 % від загальної кількості зазначених населених пунктів.
Непоодинокі випадки порушення органами місцевого самоврядування вимог, встановлених Законом, а саме:
— залучення органами місцевого самоврядування замовників будівництва до пайової участі за відсутності затверджених Порядків;
— перевищення граничного розміру пайової участі;
— відсутність чітких механізмів прийняття до комунальної власності та передачі на баланс спеціалізованих експлуатуючих організацій інженерних мереж і об’єктів інженерної інфраструктури та відшкодування замовникам будівництва їх вартості;
— встановлення органами місцевого самоврядування додаткових зборів, не передбачених законодавством;
— відмова замовникам будівництва у приведенні у відповідність до Закону договорів про пайову участь, укладених до набрання Законом чинності, тощо.
З метою неухильного виконання вимог, встановлених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», просимо сприяти опрацюванню зазначеного питання у виконавчих органах місцевого самоврядування усіх рівнів, які відповідно до власних повноважень мають затвердити Порядки розрахунку та залучення замовників будівництва до пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів, та поінформувати Міністерство.
Одночасно надсилаємо примірну форму Договору про пайову участь замовників будівництва у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Додаток: Примірна форма Договору про пайову участь замовників будівництва у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту на 7 арк.
Міністр А. Близнюк
КОМЕНТАР
Лист , що коментується, розміщено на офіційному сайті Мінрегіону1 й адресовано його Раді Міністрів АР Крим та обласним державним адміністраціям. У той же час, вважаємо не менш цікавим буде ознайомитися з ним і замовникам будівництва, оскільки стосується він такої невід’ємної складової будівельного процесу, як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту (далі — пайова участь). На жаль, як показує сьогодення, у забудовників виникає безліч запитань стосовно пайової участі, серед яких — як саме має розраховуватися пайова участь та які складові такого розрахунку.
1 http://www.minregion.gov.ua (знайти текст цього листа можна, якщо по черзі зайти на такі вкладки: Головна сторінка/Будівництво та архітектура/Ціноутворення, експертиза та контроль вартості у будівництві/Договірні відносини у капітальному будівництві).
Основна проблема, на наш погляд — це відсутність єдиного порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів (далі — Порядок).
Так, ч. 1 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. № 3038-VI (далі — Закон № 3038) передбачено, що зобов’язання щодо розроблення Порядку покладено на органи місцевого самоврядування. Тобто кожний орган місцевого самоврядування має розробити Порядок, який буде діяти лише на своїй території, підзвітній цій місцевій раді.
Основні вимоги щодо змісту такого Порядку містяться в тій же ст. 40 Закону № 3038. І більше ніде про це додатково не вказано.
Крім того, органи місцевого самоврядування повинні також розробити та затвердити форму договору про залучення замовника до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. При цьому формула розрахунку пайової участі також має складатися відповідним органом місцевого самоврядування. Ми ці питання вже неодноразово висвітлювали на сторінках нашого видання (див. «Будівельна бухгалтерія», 2012, № 6, с. 31 — 35; № 11, с. 44 — 45; № 13, с. 45 — 46).
До того ж чіткої формули розрахунку пайової участі не існує. Щодо її складових можна дійти висновку, ознайомившись з ч. 5 ст. 40 Закону № 3038. Зокрема, згідно з цією статтею величина пайової участі має визначатися у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються:
— витрати на придбання та виділення земельної ділянки;
— звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж;
— влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.
Також передбачається, що у разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності.
Звісно, не можна забувати і про таку складову формули, як граничний розмір пайової участі, встановлений ч. 6 ст. 40 Закону № 3038.
Ураховуючи відсутність чіткої формули розрахунку пайової участі та надання права органам місцевого самоврядування самостійно визначати складові такої формули (звісно, у межах діючого законодавства), почали виникати ситуації, коли на різних територіях, підзвітних тій чи іншій місцевій раді, затверджені різні формули розрахунку.
У листі, що коментується, проблему пайової участі розглянуто більш широко. Мінрегіон, який його підготував, підкреслив свої намагання надати допомогу органам місцевого самоврядування не лише в складанні формул розрахунку пайової участі, а й розробці форми договору про залучення замовників будівництва до пайової участі.
Проаналізувавши примірну форму договору про пайову участь, відзначимо, що «революційних» положень у ньому не міститься. Існуючі на сьогодні форми договорів, які прийняті органами місцевого самоврядування, майже відповідають за своїм змістом запропонованому Мінрегіоном примірному договору.
Натомість особливої уваги заслуговують формули розрахунків пайової участі, наведені у додатках до листа, що коментується. Слід зазначити, що формули розрахунків відрізняються одна від одної за своїми складовими.
Так, якщо підставою для розрахунку пайової участі є відома загальна кошторисна вартість будівництва — Мінрегіон пропонує для застосування одну форму розрахунку. Якщо ж розмір пайової участі визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності — це інша формула розрахунку.
Відмінність їх полягає в тому, що в першій формі розрахунку застосовуються у формулі такі складові, як витрати на придбання та виділення земельної ділянки; звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж; влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій. Вони вираховуються із загальної кошторисної вартості будівництва, як це і передбачено ст. 40 Закону № 3038. В іншій формулі такі значення відсутні.
Крім того, неважко помітити, що в формі розрахунку, яка здійснюється на підставі загальної кошторисної вартості, відсутня така складова, як коефіцієнт зональності, який присутній в іншій формі розрахунку. Слід зазначити, що на сьогодні коефіцієнт зональності широко застосовується органами місцевого самоврядування при визначенні розміру пайової участі, незалежно від того, що слугує підставою для його визначення: загальна кошторисна вартість чи норматив для одиниці створеної потужності.
І наостанок, що слід зазначити… Запропоновані Мінрегіоном форми документів, звісно, є позитивом. Вони можуть слугувати макетом для відповідних форм, які самотужки намагаються розробляти органи місцевого самоврядування. У той же час, існування, хоч і примірних форм документів, дозволить зорієнтувати замовників будівництва відносно того як же саме розраховується пайова участь.
Яна Брусенцова
