Опціони в будівельній компанії: бухгалтерський та податковий облік

Опціони в будівельній компанії:
 бухгалтерський та податковий облік

Влада Карпова, консультант, канд. екон. наук
 (vladavika@gmail.com)

Опціони давно і доволі успішно використовуються в оптимізації оподаткування будівельних компаній. І оскільки в Податковому кодексі оподаткування операцій з опціонами безпосередньо пов’язане з бухгалтерським обліком, про це поговоримо у пропонованій статті.

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

Закон про держрегулювання ринку ЦП — Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» від 30.10.96 р. № 448/96-ВР.

Порядок № 572 — Порядок реєстрації випуску опціонних сертифікатів та проспекту їх емісії, затверджений рішенням ДКЦПФР від 16.06.2009 р. № 572.

Положення № 632 — Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів, затверджене постановою КМУ від 19.04.99 р. № 632.

Інструкція № 291 — Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організацій, затверджена наказом МФУ від 30.11.99 р. № 291.

НП(С)БО 1 — Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності», затверджене наказом МФУ від 07.02.2013 р. № 73.

П(С)БО 13 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 13 «Фінансові інструменти», затверджене наказом МФУ від 30.11.2001 р. № 559.

П(С)БО 15 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 15 «Дохід», затверджене наказом МФУ від 29.11.99 р. № 290.

П(С)БО 16 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 16 «Витрати», затверджене наказом МФУ від 31.12.99 р. № 318.

Як опціони використовуються в будівництві

Особливості законодавчого регулювання операцій випуску та обігу опціонів у будівельній сфері нещодавно розглядалися на сторінках «Будівельної бухгалтерії»¹, тому сьогодні ми зупинимося тільки на основних моментах, що впливають на облік.

¹ Див. статтю Д. Михайленка, Б. Бідія, А. Іванченка «Опціони як інструмент інвестицій у нерухомість» // «Будівельна бухгалтерія», 2013, № 1, с. 15.

Зауважимо тільки, що рішенням НКЦПФР від 05.02.2013 р. № 132 Порядок № 572 викладено в новій редакції (на сьогодні рішення не набрало чинності).

Опціон (option — право вибору, опція — англ.) — це стандартний документ, що засвідчує право придбати (продати) базовий актив на певних умовах у майбутньому, з фіксацією ціни на час укладення такого контракту або на час такого придбання за рішенням сторін контракту (п. 13 Положення № 632).

Опціон належить до деривативів — стандартних документів, що засвідчують право та/або зобов’язання придбати чи продати базовий актив на визначених ними умовах у майбутньому (пп. 1, 3 Положення № 632).

Базовим активом в опціоні, у принципі, можуть виступати цінні папери, інші фінансові та/або товарні ресурси, що є предметом виконання зобов’язань за опціоном. У будівельній сфері базовим активом, як правило, є об’єкт нерухомості, виражений у певних одиницях, зокрема у кв. м.

Покупець такого опціону отримує саме право, а не обов’язок на придбання об’єкта нерухомості за вказаною в опціоні ціною в майбутньому. За отримання такого права покупець опціону сплачує премію опціону — ціну, що сплачується продавцю за придбане право скористатися опціоном.

На сьогодні опціони фактично може бути випущено тільки у формі опціонних сертифікатів, які відповідно до ст. 1 Закону про держрегулювання ринку ЦП належать до похідних цінних паперів.

Опціонний сертифікат — стандартний документ, що засвідчує право його власника на придбання в емітента опціонного сертифіката (опціонний сертифікат на придбання) або на продаж емітенту опціонного сертифіката (опціонний сертифікат на продаж) базового активу у строк та на умовах, визначених у проспекті емісії цих опціонних сертифікатів. Процедуру випуску опціонних сертифікатів викладено в Порядку № 572.

Розміщення та обіг опціонних сертифікатів здійснюються на фондовій біржі. При цьому під обігом опціонних сертифікатів розуміється здійснення правочинів, пов’язаних з переходом прав власності на опціонні сертифікати і прав на базовий актив опціонного сертифіката, за винятком договорів, що укладаються під час розміщення опціонних сертифікатів. Отже, усі правочини з опціонними сертифікатами повинні здійснюватися через фондову біржу.

Слід зауважити, що в будівельній сфері опціонні сертифікати переважно емітуються з метою оптимізації ПДВ, хоча за рахунок запровадження деяких схем з використанням Інститутів спільного інвестування (ІСІ) може досягатися і ефект від оптимізації податку на прибуток.

Тому особливо популярними є схеми використання опціонних сертифікатів при будівництві комерційної нерухомості, а також житлової нерухомості, операції передачі якої забудовником покупцям обкладаються ПДВ².

² Докладніше про це див. статтю В. Карпової «Розподіл податкового кредиту з ПДВ при постачанні житла» // «Будівельна бухгалтерія», 2013, № 7, с. 11.

Оподаткування операцій з опціонними сертифікатами

Для цілей оподаткування опціон визначається як цивільно-правовий договір, згідно з яким одна сторона контракту отримує право на придбання (продаж) базового активу, а інша сторона перебирає на себе безумовне зобов’язання продати (придбати) базовий актив у майбутньому протягом строку дії опціону або на встановлену дату (дату виконання) за визначеною під час укладення такого контракту ціною на базовий актив. За умовами опціо-ну покупець виплачує продавцю премію опціону (п.п. 14.1.45.2 ПКУ).

У податковому обліку опціони також належать до деривативів — стандартних документів, що засвідчують право та/або зобов’язання придбати чи продати в майбутньому цінні папери, матеріальні чи нематеріальні активи, а також грошові кошти на визначених ними умовах. Стандартна (типова) форма деривативів і порядок їх випуску та обігу встановлюються законодавством (п.п. 14.1.45 ПКУ).

Про порядок відображення операцій з опціонними сертифікатами в обліку з податку на прибуток ітиметься нижче, оскільки він взаємопов’язаний з бухгалтерським обліком, а поки що визначимо основні моменти обкладення операцій з опціонними сертифікатами іншими податками.

ПДВ. В обліку з ПДВ операції з розміщення та продажу опціонних сертифікатів звільняються від оподаткування відповідно до норм п.п. 196.1.1 ПКУ, що передбачає звільнення від обкладення ПДВ операцій випуску (емісії), розміщення в будь-які форми управління та продажу (погашення, викупу) за грошові кошти цінних паперів, випущених в обіг (емітованих) суб’єктами підприємницької діяльності, уключаючи деривативи, обміну зазначених цінних паперів на інші цінні папери, корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах.

Акцизний податок. Фізична або юридична особа — резидент чи нерезидент, які провадять операції з деривативами з продажу, обміну чи інших способів відчуження цінних паперів, є платниками особливого акцизного податку (п.п. 212.1.9 ПКУ).

Об’єктами оподаткування є операції з продажу, обміну чи інших способів відчуження цінних паперів, за якими відбувається перехід права власності на цінні папери, та операції з деривативами, крім операцій, що здійснюються на міжбанківському ринку деривативів (п.п. 213.1.7 ПКУ). Під міжбанківським ринком деривативів розуміється сукупність відносин у сфері торгівлі деривативами між банками, між банками та їх клієнтами (у тому числі банками-нерезидентами), між банками і Нацбанком України, а також Нацбанком України та його клієнтами.

Водночас стосовно операцій з деривативами на фондовій біржі ставка акцизного податку становить 0 % від суми операції (п.п. 215¹.1.2 ПКУ).

Бухгалтерський облік операцій з опціонними сертифікатами в емітента

Як уже зазначалося, бухгалтерський облік опціонних сертифікатів безпосередньо впливає на оподаткування прибутку. Так, згідно з п. 153.9 ПКУ «цінно-паперові» норми п. 153.8 ПКУ не поширюються на операції з деривативами. За операціями з деривативами (похідними інструментами) фінансовий результат від таких операцій за звітний податковий період визначається відповідно до положень (стандартів) бухгалтерського обліку та оподатковується в загальному порядку, тобто за ставкою податку на прибуток 19 %.

Тим часом стосовно оподаткування посилання на норми П(С)БО є не зовсім вдалим, оскільки чіткі правила обліку опціонів не сформульовано ні у віт-чизняних П(С)БО, ні в Міжнародних стандартах фінансової звітності (МСФЗ).

Так, п. 14 П(С)БО 13 містить безальтернативне твердження, що опціони визнаються фінансовими активами або фінансовими зобов’язаннями в разі укладення контракту між покупцем та продавцем (що має місце при використанні опціонів будівельними компаніями).

Аналогічні положення наведено і в п. «г» параграфа Б3.1.2 додатка Б до МСФЗ 9 «Фінансові інструменти». Тим часом у міжнародних стандартах, на відміну від П(С)БО 13, ураховується специфіка «товарних» опціонів, що використовуються і в будівельній сфері.

Є підстави вважати, що міжнародна специфіка має братися до уваги й у вітчизняному обліку, оскільки згідно з п. 3 розд. I НП(С)БО 1: «…націо-нальне положення (стандарт) бухгалтерського обліку — нормативно-правовий акт, затверджений центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики, що визначає принципи та методи ведення бухгалтерського обліку і складання фінансової звітності, що не суперечать міжнародним стандартам фінансової звітності».

Оскільки в П(С)БО 13 не висвітлено особливості обліку «товарних» опціонів, у цьому випадку мають застосовуватися міжнародні правила.

Згідно з параграфом БА.2 додатка А до МСФЗ 9 контракти з похідними фінансовими інструментами, що утримуються з метою постачання нефінансової статті, не потрапляють до сфери застосування МСФЗ 9.

Викладене підтверджується і положеннями параграфа 8 МСБО 32 «Фінансові інструменти: надання», в якому зазначається таке: «Цей Стандарт слід застосовувати до тих контрактів на придбання чи продаж нефінансового об’єкта, погашення яких можна здійснювати на нетто-основі грошовими коштами чи іншим фінансовим інструментом або шляхом обміну фінансових інструментів, ніби ці контракти є фінансовими інструментами, за винятком контрактів, які були укладені та залишаються утримуваними з метою отримання чи надання не фінансового об’єкта згідно з вимогами суб’єкта господарювання до очікуваного придбання, продажу чи використання».

Такі правила вписуються і до загальної концепції класифікації фінансових активів та зобов’язань, наведеної в додатку до МСБО 32:

«КЗ11. Такі активи, як сплачені авансом витрати, майбутньою економічною вигодою від яких є отримання товарів або послуг, а не право на отримання грошових коштів чи іншого фінансового активу, не є фінансовими активами. Так само статті, зокрема відстрочений дохід та більшість гарантійних зобов’язань, не є фінансовими зобов’язаннями, оскільки вибуття пов’язаних з ними економічних вигод є наданням товарів та послуг, а не контрактним зобов’язанням сплатити грошові кошти або інший фінансовий актив.

<…>

КЗ20. Контракти на купівлю чи продаж нефінансових статей не відповідають визначенню фінансового інструмента, оскільки контрактне право однієї сторони отримувати нефінансовий актив або послугу та відповідне зобов’язання іншої сторони не створюють теперішнього права або зобов’язання будь-якої зі сторін отримувати, надавати чи обмінювати фінансовий актив. Наприклад, контракти, які передбачають розрахунок тільки при отриманні чи наданні нефінансової статті (наприклад, опціон, ф’ючерсні або форвардні контракти на срібло), не є фінансовими інструментами. Багато товарних контрактів — саме такого типу. Деякі з них стандартизовані за формою і мають вільний обіг на організованих ринках майже так само, як деякі похідні фінансові інструменти. Наприклад, товарний ф’ючерсний контракт можна легко придбати та продати за грошові кошти, оскільки він зареєстрований для торгівлі на біржі і може багато разів переходити з рук в руки. Проте сторони, які купують та продають контракт, фактично торгують товаром, який є основою контракту. Спроможність продавати або купувати товарний контракт за грошові кошти, легкість, з якою їх можна купити або продати, та можливість домовлятися про розрахунки в грошових коштах за зобов’язання отримувати або постачати товар не змінюють основний характер контракту так, щоб утворився фінансовий інструмент. Однак на деякі контракти на продаж чи продаж нефінансових статей, за якими можна розраховуватися на нетто-основі або шляхом обміну фінансових інструментів, або на контракти, у яких нефінансова стаття легко конвертується в грошові кошти, поширюється сфера застосування цього Стандарту, якщо вони є фінансовими інструментами (див. параграф 8)».

Настільки докладно на цьому питанні ми зупиняємося тому, що від кваліфікації «товарних» опціонів безпосередньо залежить бухгалтерський і як наслідок — податковий облік операцій з ними.

Таким чином, з викладеного можна дійти висновку, що «товарні» опціони, що містяться не для перепродажу, для цілей бухгалтерського обліку не є ні фінансовими інструментами, ні фінансовими активами, ні фінансовими зобов’язаннями.

Водночас в інших П(С)БО про облік опціонів нічого не йдеться, тому доводиться керуватися в цьому питанні загальними нормами. Тут слід зауважити, що передача базового активу за опціонним сертифікатом є окремим правочином, юридично не пов’язаним із фактом сплати премії за опціонним сертифікатом при його придбанні. При цьому опціон дає тільки право (але не обов’язок) його держателю здійснити купівлю (або продаж) базового активу за зафіксованою ціною в майбутньому, тобто у принципі це право може й не бути реалізоване. Виходячи з цього операції з опціонами, на думку автора, відображаються в обліку таким чином.

Витрати на випуск опціонних сертифікатів уключаються до складу інших операційних витрат у періо-ді їх понесення. Такі витрати «вписуються» у критерії з п. 6 П(С)БО 16: «Витратами звітного періоду визнаються або зменшення активів, або збільшення зобов’язань, що призводить до зменшення власного капіталу підприємства (за винятком зменшення капіталу внаслідок його вилучення або розподілу власниками), за умови, що ці витрати можуть бути достовірно оцінені».

При цьому вони не належать до фінансових витрат, оскільки опціонні сертифікати не є для емітента фінансовими інструментами. Оскільки ж випуск опціонних сертифікатів пов’язаний з продажем базового активу (об’єкта нерухомості), на думку автора, такі витрати в періоді їх понесення логічно відобразити на субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності».

У податковому обліку названі витрати також у періоді понесення відображаються у складі інших операційних витрат (абз. «в» п.п. 138.10.4 ПКУ).

Кошти, що надійшли емітенту від продажу опціонних сертифікатів у вигляді премії, уключаються в момент отримання до складу його доходів. У цьому випадку виконуються критерії визнання доходу з п. 5 П(С)БО 15: «Дохід визнається під час збільшення активу або зменшення зобов’язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена». Ці доходи з названої вище причини також можна відобразити у складі інших операційних доходів (субрахунок 719 «Інші доходи від операційної
діяльності»).

У зв’язку з цим і в податковому обліку емітент на цю дату визнає дохід від продажу (розміщення) опціонних сертифікатів згідно з нормами п.п. 135.5.15 ПКУ.

Хоча при випуску опціонних сертифікатів емітент перебирає на себе зобов’язання щодо постачання базового активу, необхідно враховувати, що покупець теоретично може не реалізувати своє право на отримання базового активу за опціонним сертифікатом³. Тому заборгованість перед покупцем при продажу опціонних сертифікатів в емітента не виникає, про неї можна говорити лише тоді, коли покупець пред’явить емітенту опціонний сертифікат до виконання.

³ До речі, на практиці таке траплялося (див., наприклад, рішення Апеляційного суду м. Севастополя від 11.12.2012 р. у справі № 22ц-2790-1587/2012).

Отже, при реалізації опціонних сертифікатів не виникає зобов’язань у розумінні п. 3 розд. І НП(С)БО: «зобов’язання — заборгованість підприємства, яка виникла внаслідок минулих подій і погашення якої в майбутньому, як очікується, призведе до зменшення ресурсів підприємства, що втілюють у собі економічні вигоди».

Відповідно до Інструкції № 291 облік зобов’язань за опціонами ведеться на позабалансовому рахунку 03 «Контрактні зобов’язання». Облік зобов’язань здійснюється за оцінкою, передбаченою контрактами, тобто за ціною, за якою емітент перебирає на себе зобов’язання поставити базовий актив. Списуються контрактні зобов’язання з рахунка в разі виконання, ліквідації, відмови від виконання, передачі або продажу зобов’язання за контрактом іншим особам.

Приклад 1. Будівельне підприємство випустило через андерайтера опціонні сертифікати на постачання базового активу (об’єкта комерційної нерухомості) за ціною 2328000 грн. з ПДВ. Витрати на випуск та розміщення опціонних сертифікатів склали 10000 грн. Опціонні сертифікати було продано ІСІ за ціною 20000 грн. Собівартість побудованого об’єкта склала 800000 грн. ІСІ продав опціонні сертифікати покупцю нерухомості, який пред’явив їх до виконання.

Таблиця 1

Облік операцій з опціонними сертифікатами в емітента

Облік у покупця
опціонних сертифікатів

Порядок відображення в обліку покупця опціонних сертифікатів, придбаних не для перепродажу, не є однозначним. З одного боку, вартість опціонних сертифікатів юридично не є платою (у тому числі авансовою) за придбання базового активу (об’єкта нерухомості). При цьому перерахування плати за опціонний сертифікат і передача базового активу можуть відбуватися через значний проміжок часу.

Унаслідок викладеного в момент сплати покупець опціонних сертифікатів може відобразити витрати, оскільки дотримуються критерії визнання витрат з п. 6 П(С)БО 16.

Однак якщо виходити з економічного сенсу операції придбання опціонних сертифікатів, то вона, безумовно, пов’язана з придбанням базового активу. У зв’язку з цим в обережному варіанті є сенс уключити витрати на оплату опціонних сертифікатів до первісної вартості базового активу. Тоді в момент оплати за опціонні сертифікати суму премії може бути відображено на субрахунку 39 «Витрати майбутніх періодів» із подальшим віднесенням цієї суми на рахунки обліку базових активів (рахунок 15 «Капітальні інвестиції», 28 «Товари»).

Якщо опціонні сертифікати придбаваються з метою їх подальшого продажу, що має місце в деяких схемах оптимізації оподаткування, облік буде іншим.

За цих обставин опціонні сертифікати відповідають визначенню фінансового активу, під яким, зокрема, маються на увазі (п. 4 П(С)БО 13):

— контракт, що надає право отримати грошові кошти або інший фінансовий актив від іншого підприємства;

— контракт, що надає право обмінятися фінансовими інструментами з іншим підприємством на потенційно вигідних умовах.

Такий опціонний сертифікат належить до фінансового активу, призначеного для перепродажу, — фінансового активу, придбаного з метою подальшого продажу для отримання прибутку від короткострокових змін його ціни та/або винагороди посередника (п. 4 П(С)БО 13).

Згідно з п. 29 П(С)БО 13 фінансові інструменти, якими вважаються і зазначені опціонні сертифікати, спочатку оцінюють і відображають за їх фактичною собівартістю, що складається зі справедливої вартості активів, зобов’язань або інструментів власного капіталу, наданих чи отриманих в обмін на відповідний фінансовий інструмент, та витрат, які безпосередньо пов’язані з придбанням або вибуттям фінансового інструменту (комісійні, обов’язкові збори та платежі при передачі цінних паперів тощо).

На кожну наступну після визнання дату балансу фінансові активи оцінюються за їх справедливою вартістю (пп. 30, 31 П(С)БО 13). Збільшення або зменшення балансової вартості фінансових інструментів, що не є об’єктом хеджування⁴ та оцінюються за справедливою вартістю, визнається іншими доходами чи іншими витратами (п. 32 П(С)БО 13).

⁴ Зауважимо, що опціонні сертифікати, які використовуються для оптимізації оподаткування в будівельній сфері, не пов’язані з хеджуванням ризиків.

При реалізації опціонних сертифікатів фінансовий результат визначається як різниця між виручкою від реалізації та його балансовою вартістю (пп. 17, 19 П(С)БО 13).

Аналогічні правила застосовні й до обліку з податку на прибуток.

Приклад 2. Покупець придбав в ІСІ через торговця цінними паперами опціонні сертифікати на постачання базового активу (об’єкта комерційної нерухомості) за ціною 2328000 грн. з ПДВ. Вартість опціонних сертифікатів (премія) склала 600000 грн.

Таблиця 2

Облік операцій з опціонними сертифікатами у покупця нерухомості

Схеми оптимізації оподаткування з опціонними сертифікатами

Оптимізація оподаткування із застосуванням опціонних сертифікатів у будівництві полягає в тому, що частина вартості об’єкта нерухомості «переводиться» до вартості опціонних сертифікатів. За рахунок цього ця сума не обкладається ПДВ.

На практиці емітенти опціонних сертифікатів, як правило, переводять до вартості опціонних сертифікатів більшу частину націнки на базовий актив, що реалізується, у зв’язку з чим мінімізується сума ПДВ за операцією. Крім того, емітент опціонних сертифікатів фактично отримує можливість отримати певний аванс за операцією без нарахування ПДВ.

У деяких схемах більша частина вартості опціонних сертифікатів переводиться на сателіта, в якого вона не обкладається податком на прибуток (наприклад, на ІСІ), що дозволяє оптимізувати податок на прибуток у забудовника.

Базова схема оптимізації з використанням опціонних сертифікатів у будівництві має такий вигляд:

Схема оптимізації з використанням опціонних сертифікатів у будівництві

У результаті застосування цієї схеми сума націнки на опціонні сертифікати, що залишається в ІСІ, не обкладається податком на прибуток за нормами п.п. 136.1.9 ПКУ.

Проілюструємо порядок застосування цієї схеми на прикладі. Припустимо, що об’єкт комерційної нерухомості продається за 2000000 грн. (сума без ПДВ), балансова вартість об’єкта (собівартість) становить 800000 грн. У разі реалізації базового варіанта за договором купівлі-продажу податкові зобов’язання з ПДВ за цією операцією дорівнюватимуть 400000 тис. грн., податок на прибуток (2000000 - 800000) х 0,19 = 228000 (грн.). Разом податки — 628000 грн.

Забудовник приймає рішення про випуск опціонних сертифікатів на купівлю об’єкта нерухомості вартістю 600000 грн. і зменшує на цю вартість ціну об’єкта нерухомості. Забудовник продає опціонні сертифікати ІСІ за ціною 20000 грн., а ІСІ — покупцю нерухомості за ціною 600000 грн.

У результаті в забудовника податкові зобов’язання з ПДВ становитимуть: (2000000 - 600000) х 0,2 = 280000 (грн.), з податку на прибуток: (2000000 - 800000 + 20000 - 600000) х 0,19 = 117800 (грн.). Разом податки — 397800 грн. Податкова економія: 628000 - 397800 = 230200 (грн.).

Зазначена схема може мати модифікації. Наприклад, ІСІ може обміняти на опціонні сертифікати частину дисконтних облігацій або цільових облігацій, придбаних раніше в емітента опціонних сертифікатів.

Ризики у схемах з опціонними сертифікатами пов’язані із застосуванням звичайних цін до операцій продажу базового активу. Операції продажу самих опціонних сертифікатів не підпадають під застосування звичайних цін на підставі прямої вказівки про це в п. 153.9 ПКУ.

З метою мінімізації ризиків є сенс переводити до вартості опціонних сертифікатів не всю націнку, залишаючи операцію з продажу базового активу (об’єкта нерухомості) прибутковою.

Сподіваємося, що з обліком опціонних сертифікатів проблем у вас тепер не виникне. Якщо ж запитання з’являться — пишіть, ми з радістю відповімо.