Договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, и вещные права на недвижимость, требующие госрегистрации

Печать

По общему правилу сделки требуют нотариального удостоверения лишь в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 209 ГКУ): в частности, самим ГКУ, ХКУ, ЗКУ и т. п. В то же время по требованию физ- или юрлица такое удостоверение может осуществляться и в остальных случаях. Такие договоры, с учетом предписаний ч. 3 ст. 640 и ч. 4 ст. 639 ГКУ, считаются заключенными с момента нотариального удостоверения. Условию о нотариальном удостоверении следует уделять должное внимание, поскольку его нарушение делает договор ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГКУ), что, кроме прочего, может породить неприятные налоговые последствия для его сторон. Подробно о нотариальном удостоверении договоров, а также учете стоимости нотариальных услуг см. в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 62, с. 20.

Еще один вопрос, требующий внимания, состоит в том, что с 01.01.2013 г. отменена госрегистрация договоров*. На смену ей пришла госрегистрация вещных прав (права собственности, пользования, владения и проч. прав, названных в ч. 1 ст. 4 Закона № 1952) и их обременений на недвижимость (в частности, земельные участки, здания, сооружения, помещения и т. п.). Ее правовое значение заключается в том, что соответствующее право считается возникшим лишь в момент его госрегистрации. В этой связи отметим, что отсутствие последней не приводит к недействительности/ничтожности соответствующего договора — в таком случае следует говорить о том, что соответствующее право не возникло. Порядок осуществления госрегистрации вещных прав на недвижимость рассматривался в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4.

* Отменена госрегистрация договоров в понимании ГКУ, которую осуществляли нотариусы. В то же время, в отдельных случаях, предусмотренных законодательством, госрегистрация договоров все еще может потребоваться: в частности, при аренде земельного пая (регистрация в таком случае происходит согласно Порядку регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденному постановлением Кабмина от 24.01.2000 г. № 119).

Далее представим перечень договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также возникающих на их основании вещных прав, требующих госрегистрации (актуально лишь для недвижимости).

Таблица 1

Нотариальное удостоверение договоров и госрегистрация прав

№ п/п	Вид договора	Нотариальное удостоверение	Госрегистрация вещных прав (актуально для недвижимости)	Норма закона
1	2	3	4	5
1	Договор купли-продажи и мены:	+	+	Ст. 657 ГКУ, ст. 128, ст. 132 ЗКУ
	— земельного участка
	— единого имущественного комплекса
	— жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (кроме имущества, находящегося в налоговом залоге)
2	Договор дарения:	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 719 ГКУ
	— недвижимого имущества
	— валютных ценностей на сумму, превышающую пятидесятикратный размер не облагаемого налогом минимума доходов граждан (850 грн)
3	Договор ренты	+	—	Ст. 732 ГКУ
4	Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты	+	+	Ст. 732 ГКУ
5	Договор пожизненного содержания (ухода)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 745 ГКУ
6	Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	Ст. 793, ст. 794 ГКУ
Заметим, что в случае продления действия договора таким образом, что его общий срок превышает 3 года, нотариальное удостоверение все равно не требуется. Исключение из данного правила составляет ситуация, когда срок, на который продлевается действие такого договора, составляет или превышает 3 года — в таком случае без обращения к нотариусу не обойтись, при этом удостоверять в таком случае следует дополнение к договору или его новую редакцию (п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12).
7	Договор управления недвижимым имуществом	+	+	Ст. 1031 ГКУ
Необходимость госрегистрации соответствующих прав в данном случае не прописана в ГКУ и Законе № 1952. В то же время мы считаем, что в данном случае она обязательна — обусловлено это тем, что п. 3 ч. 1 ст. 1952 называет неисчерпывающий перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих госрегистрации.
8	Договор найма транспортного средства с участием физического лица	+	—	Ст. 799 ГКУ
Данное правило не действует (т. е. обязательное нотариальное удостоверение не требуется), если физлицо выступает в таком договоре в качестве предпринимателя (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 53, с. 44).
9	Договор ссуды зданий и других капитальных сооружений (их отдельной части)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	Ст. 828, ст. 793 ГКУ
Вывод в части госрегистрации вещных прав требует пояснения. Дело в том, что ч. 3 ст. 828 ГКУ устанавливает подобное правило (в том числе в части привязки к сроку действия договора) лишь в отношении формы договора. В то же время предложенный нами вывод следует из ч. 3 ст. 827 ГКУ, в которой указано, что к договору ссуды применяются положения гл. 58 ГКУ (найма), а значит, в том числе и ее предписания в части госрегистрации вещных прав. О правильности подобного подхода свидетельствует и судебная практика, например, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 08.07.2013 г. по делу № 910/462/13 (несмотря на то что данное решение касается госрегистрации договора, оно показывает на необходимость совместного прочтения ст. 828, ст. 793 и 794 ГКУ).
10	Договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств), в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо	+	—	Ст. 828 ГКУ
Правило об обязательном нотариальном удостоверении не должно действовать, если такое физлицо выступает в договоре в качестве предпринимателя.
11	Договор найма жилья с выкупом	+	—	ч. 2 ст. 811 ГКУ
12	Договор залога, если предметом залога является недвижимое имущество, космические объекты, транспортные средства, подлежащие госрегистрации	+	+ (в части ипотеки)	Ст. 577 ГКУ и ст. 13 Закона Украины «О залоге» от 02.10.92 г. № 2654-XII
13	Договор аренды земельного участка	—	+	Ст. 14, ст. 6 Закона № 161
По желанию одной из сторон договор может быть нотариально удостоверен.
14	Договор субаренды земельного участка	—	+	Ст. 8 Закона № 161
В Законе № 161 все еще содержатся упоминания о необходимости осуществления регистрации договоров аренды/субаренды земельных участков, однако принимать их во внимание не стоит.
15	Договор о создании акционерного общества, в котором принимают участие граждане	+	—	Ч. 3 ст. 9 Закона № 514, ч. 2 ст. 153 ГКУ
В отличие от ч. 2 ст. 153 ГКУ, в ч. 3 ст. 9 Закона № 514 говорится о нотариальном удостоверении не договора, а подписей. В то же время это не совсем корректно, поскольку согласно ст. 78 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII подписи удостоверяются лишь на документах, которые не имеют характера соглашений.
16	Договор о переходе права собственности на земельные участки	+	+	Ст. 132, ст. 142 ЗКУ
17	Договор о совместной долевой собственности на земельный участок	+	+	Ст. 88 ЗКУ
18	Соглашение об изменении или расторжении договора (если основной договор подлежал нотариальному удостоверению)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 654 ГКУ
19	Договор субаренды имущества (если договор аренды подлежал нотариальному удостоверению)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 774 ГКУ
20	Договор о замене кредитора или должника в обязательстве (если первоначальный договор подлежал нотариальному удостоверению)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 513, ст. 521 ГКУ
21	Договор о выделении доли в натуре из недвижимого имущества	+	—	Ст. 364 ГКУ
22	Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности	+	—	Ст. 367, ст. 372 ГКУ