Договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, и вещные права на недвижимость, требующие госрегистрации

Обращаем ваше внимание на то, что данный документ является устаревшим. Редакция сайта не рекомендует его использовать.

Печать

По общему правилу сделки требуют нотариального удостоверения лишь в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 209 ГКУ): в частности, самим ГКУ, ХКУ, ЗКУ и т. п. В то же время по требованию физ- или юрлица такое удостоверение может осуществляться и в остальных случаях. Такие договоры, с учетом предписаний ч. 3 ст. 640 и ч. 4 ст. 639 ГКУ, считаются заключенными с момента нотариального удостоверения. Условию о нотариальном удостоверении следует уделять должное внимание, поскольку его нарушение делает договор ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГКУ), что, кроме прочего, может породить неприятные налоговые последствия для его сторон. Подробно о нотариальном удостоверении договоров, а также учете стоимости нотариальных услуг см. в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 62, с. 20.

Еще один вопрос, требующий внимания, состоит в том, что с 01.01.2013 г. отменена госрегистрация договоров*. На смену ей пришла госрегистрация вещных прав (права собственности, пользования, владения и проч. прав, названных в ч. 1 ст. 4 Закона № 1952) и их обременений на недвижимость (в частности, земельные участки, здания, сооружения, помещения и т. п.). Ее правовое значение заключается в том, что соответствующее право считается возникшим лишь в момент его госрегистрации. В этой связи отметим, что отсутствие последней не приводит к недействительности/ничтожности соответствующего договора — в таком случае следует говорить о том, что соответствующее право не возникло. Порядок осуществления госрегистрации вещных прав на недвижимость рассматривался в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4.

* Отменена госрегистрация договоров в понимании ГКУ, которую осуществляли нотариусы. В то же время, в отдельных случаях, предусмотренных законодательством, госрегистрация договоров все еще может потребоваться: в частности, при аренде земельного пая (регистрация в таком случае происходит согласно Порядку регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденному постановлением Кабмина от 24.01.2000 г. № 119).

Далее представим перечень договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также возникающих на их основании вещных прав, требующих госрегистрации (актуально лишь для недвижимости).

Таблица 1

Нотариальное удостоверение договоров и госрегистрация прав

№ п/п	Вид договора	Нотариальное удостоверение	Госрегистрация вещных прав (актуально для недвижимости)	Норма закона
1	2	3	4	5
1	Договор купли-продажи и мены:	+	+	Ст. 657 ГКУ, ст. 128, ст. 132 ЗКУ
	— земельного участка
	— единого имущественного комплекса
	— жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (кроме имущества, находящегося в налоговом залоге)
2	Договор дарения:	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 719 ГКУ
	— недвижимого имущества
	— валютных ценностей на сумму, превышающую пятидесятикратный размер не облагаемого налогом минимума доходов граждан (850 грн)
3	Договор ренты	+	—	Ст. 732 ГКУ
4	Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты	+	+	Ст. 732 ГКУ
5	Договор пожизненного содержания (ухода)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 745 ГКУ
6	Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	Ст. 793, ст. 794 ГКУ
Заметим, что в случае продления действия договора таким образом, что его общий срок превышает 3 года, нотариальное удостоверение все равно не требуется. Исключение из данного правила составляет ситуация, когда срок, на который продлевается действие такого договора, составляет или превышает 3 года — в таком случае без обращения к нотариусу не обойтись, при этом удостоверять в таком случае следует дополнение к договору или его новую редакцию (п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12).
7	Договор управления недвижимым имуществом	+	+	Ст. 1031 ГКУ
Необходимость госрегистрации соответствующих прав в данном случае не прописана в ГКУ и Законе № 1952. В то же время мы считаем, что в данном случае она обязательна — обусловлено это тем, что п. 3 ч. 1 ст. 1952 называет неисчерпывающий перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих госрегистрации.
8	Договор найма транспортного средства с участием физического лица	+	—	Ст. 799 ГКУ
Данное правило не действует (т. е. обязательное нотариальное удостоверение не требуется), если физлицо выступает в таком договоре в качестве предпринимателя (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 53, с. 44).
9	Договор ссуды зданий и других капитальных сооружений (их отдельной части)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	+ (если он заключен на срок 3 года и более)	Ст. 828, ст. 793 ГКУ
Вывод в части госрегистрации вещных прав требует пояснения. Дело в том, что ч. 3 ст. 828 ГКУ устанавливает подобное правило (в том числе в части привязки к сроку действия договора) лишь в отношении формы договора. В то же время предложенный нами вывод следует из ч. 3 ст. 827 ГКУ, в которой указано, что к договору ссуды применяются положения гл. 58 ГКУ (найма), а значит, в том числе и ее предписания в части госрегистрации вещных прав. О правильности подобного подхода свидетельствует и судебная практика, например, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 08.07.2013 г. по делу № 910/462/13 (несмотря на то что данное решение касается госрегистрации договора, оно показывает на необходимость совместного прочтения ст. 828, ст. 793 и 794 ГКУ).
10	Договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств), в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо	+	—	Ст. 828 ГКУ
Правило об обязательном нотариальном удостоверении не должно действовать, если такое физлицо выступает в договоре в качестве предпринимателя.
11	Договор найма жилья с выкупом	+	—	ч. 2 ст. 811 ГКУ
12	Договор залога, если предметом залога является недвижимое имущество, космические объекты, транспортные средства, подлежащие госрегистрации	+	+ (в части ипотеки)	Ст. 577 ГКУ и ст. 13 Закона Украины «О залоге» от 02.10.92 г. № 2654-XII
13	Договор аренды земельного участка	—	+	Ст. 14, ст. 6 Закона № 161
По желанию одной из сторон договор может быть нотариально удостоверен.
14	Договор субаренды земельного участка	—	+	Ст. 8 Закона № 161
В Законе № 161 все еще содержатся упоминания о необходимости осуществления регистрации договоров аренды/субаренды земельных участков, однако принимать их во внимание не стоит.
15	Договор о создании акционерного общества, в котором принимают участие граждане	+	—	Ч. 3 ст. 9 Закона № 514, ч. 2 ст. 153 ГКУ
В отличие от ч. 2 ст. 153 ГКУ, в ч. 3 ст. 9 Закона № 514 говорится о нотариальном удостоверении не договора, а подписей. В то же время это не совсем корректно, поскольку согласно ст. 78 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII подписи удостоверяются лишь на документах, которые не имеют характера соглашений.
16	Договор о переходе права собственности на земельные участки	+	+	Ст. 132, ст. 142 ЗКУ
17	Договор о совместной долевой собственности на земельный участок	+	+	Ст. 88 ЗКУ
18	Соглашение об изменении или расторжении договора (если основной договор подлежал нотариальному удостоверению)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 654 ГКУ
19	Договор субаренды имущества (если договор аренды подлежал нотариальному удостоверению)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 774 ГКУ
20	Договор о замене кредитора или должника в обязательстве (если первоначальный договор подлежал нотариальному удостоверению)	+	+ (в части недвижимости)	Ст. 513, ст. 521 ГКУ
21	Договор о выделении доли в натуре из недвижимого имущества	+	—	Ст. 364 ГКУ
22	Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности	+	—	Ст. 367, ст. 372 ГКУ